"서울 부동산 진짜 큰일났다" 내년부터 진짜 무서울 겁니다, 한국 아파트 싹 다 물갈이 된다 (조원경 교수 / 3부)

교수님 책에서 부동산에 대해서 언급을 해주셨잖아요. 아무래도 많은 분들이 예상을 2025년을 하고 계신데 금리 인하의 추세 때문에 앞으로 부동산 가격 이 강하게는 아니더라도 스물스물 계속 정진적으로 오를 것이다 이렇게 예상하시는 분들이 많더라고요. 금리 인하와 앞으로의 부동산 가격 어떻게 보시나요 어려운 문제에요. 부동산이 이자율에 민감한가 민감 하죠. 그 말만 말하면 부동산은 또 가격 에 민감한가 민감하죠. 그러면 두 가지를 다 고려해야 될 것 같아요. 가격이 절대적으로 높은 수준이 있는 것인가 그리고 금리가 어느 정도 인하 될 것인가 이 두 가지 를 다 생각을 해야 될 것 같거든요 . 그리고 정부의 규제는 어떻게 될 것인가 다른 요소들도 있는 거군요. 있는 거죠. 일단은 수요 공급만 보면 서울 부동산 같은 경우에는 서울에 세집은 들어오기 어렵잖아요. 인가 건수 같은 것들이 적고 그리고 착공하고 직구하는 기간이 상당한 시간이 걸린단 말이에요. 그렇기 때문에 세집에 대한 어떤 욕구 같은 경우는 당분간 충족시키 기가 되게 어려운 부분이 있기 때문에 그 부분에 있어서 만약에 금리 인하가 계속된다 했을 때는 분명히 세집이 올라가고 또 거기에 따라서 1급 진화라고 하기에는 어려운 쪽 도 올라갈 수 있는 여지는 있죠 . 그것 때문에 지금 계속해서 정부가 신경 쓰는 거잖아요. 부동산 문제 때문에 금리를 인하 를 못하겠다 이런 얘기도 나오는 거고. 그래서 분명히 그 부분은 있는데 절대적인 가격이라는 부분에 있어 가지고 돈이 정말 저렇게 내가 이제 대출할 여력이 생겨 가지고 그걸 갚고도 할 만큼 그런데 옛날에는 금리가 더 낮았단 말이에요. 그래서 그때 가격 상승률이 얼마만큼 있을까. 그리고 이제 또 봐야 될 게 지금은 집을 두 채를 사 가지고 했을 때 유인이 옛날만큼 크지는 않다고 생각돼요. 옛날에는 집을 두 채를 샀었어도 지금은 종부세 문제는 완화됐기 때문에 이주택자인 경우에 지금 가지고 있는 사람들은 집을 팔 유인 은 별로 없어요. 왜냐하면 하나 세주고 아니면 그걸 가지고 월세를 받아도 되겠죠. 월세 수익 그런 걸 감안하면 옛날에 종부세가 진짜 징벌적이었잖아요 . 그것 때문에 그렇지만은 집을 두 번째 걸 사 가지고 사고 팔고 하는 비용이 너무 크단 말이에요. 그래서 그 수요는 별로 없을 것 같아요 . 그렇기 때문에 이제 1주택자가 자기가 이제 급지를 올려서 이사가는 것들 그런 부분들은 분명히 있고 집이 없는 사람이 집을 사는 수요는 분명히 있다. 그런데 이것은 수도권에 서울하고 일부 인기 있는 수도권에 해당하는 문제지 전국적인 문제는 전혀 아닌 거고 분명히 수요의 파이는 옛날 같지는 않을 것 같아요. 그런데 이 가운데서 비닐빈 부입부 현상을 더 늘어날 수가 있다. 왜냐하면 지금 세간에서 그런 말 한다고 하더라고요. 정고점을 뚫은 곳 있어요. 그는 일겁지. 정고점은 못 뚫었고 그런데 거래량 이 많은 곳 이겁지 삼겁지는 거래량 이 거의 없는 곳 이게 서울에서도 나뉜다고 그러더라고요. 그래서 이런 얘기를 들어보면 확실히 급지에 대한 부분들이 문제가 있는 것 같고. 얼마 전에 국평이 60억에 나갔다 이런 얘기 나오는 거 보면 돈이 있는 분들이 한두 채 사는 거 가지고 가격이 굉장히 올라가는데 이게 제 경제학에서 항상 보면 이 기업 이 많은 수익을 낸다 이런 얘기들 같은 경우에도 주식을 살 돈이 없으면 오르나요 별로 안 오르잖아요. 왜냐하면 유동성이 어째보면 그런 수익보다도 더 중요한 거예요. 그런데 사실은 돈 없는 사람 입장 에서 60억이라는 건 있을 수 없는 거죠. 그건 돈이 아주 많은 사람이 그냥 한 개 산 거잖아요. 그런데 전반적으로 이 사람들이 집을 살 가격대가 굉장히 비싸진 이자가 얼마만큼 내려갈 것인지 이런 부분들이 중요하다고 생각되 고요. 다만 서울 부동산은 내려가기는 쉽지는 않아 보인다 당분간은. 빈익빈 부익부 양극화 현상이 옛날 보다도 더 강해지고 차이도 갭도 커지고 이렇게 보시는 건가요 왜 그렇게 생각하는가 하면 젊은 사람들 물어봐요. 지금 1겁지 2겁지 했잖아요. 2겁지의 큰평수하고 작은평수하고 차이가 가격이 안 나요 별로. 그런데 지금 핵가족 시대잖아요 . 그러면 젊은이들한테 물어봐요 . 돈 있는 젊은이들은 3겁지 가는데 큰평수 필요 없다고 생각하시는 사람들도 물론 돈이 너무 많은 사람은 큰평수 가겠죠. 그런데 요즘 짓는 아파트는 대부분 이 20평 대 30평 되잖아요. 30평이 제일 많잖아요. 그런데 40평 50평은 별로 없거든요 . 희소성의 원칙에 의해서 그게 가격 이 높지만 옛날에 지었는 아파트 들 중에서 40평 50평 아파트들은 가격대가 그렇게 높지가 않아요 . 주변 지역에 아주 핵심지역이 아닌 곳에 아쿠정동이나 이런 데는 여전히 평당가를 큰평수 다 누리지만 조금 벗어나서 옛날에 한때 잘 나갔다 하는 아파트들이 있잖아요. 한때 옛날에 올림픽 시리즈 아파트 들이 많이 잘 나갔잖아요. 거기에 큰평수 가격을 보면 지금 3겁지라고 혼이 얘기되는 국평 아파트 가격하고 차이가 없거나 더 작거나 그럴 수 있거든요. 이런 현상이 왜 발생했을까요 지금은 벌어진 거죠. 그렇죠. 그전에는 훨씬 싼 거죠. 그리고 그때는 예를 들어서 올림픽 해밀의 아파트가 잠실이 있기 전에는 시가총액 상위 1위였습니다. 왜냐하면 4400세대였기 때문에 그게 68평짜리 아파트가 굉장히 비싼 거였죠. 당시로는. 그러나 지금은 바뀌었잖아요. 예를 들어서 개포동의 30평대 아파트 그럼 반포의 30평한테는 훨씬 비싼 거고요. 개포동 30평한테도 지는 거예요 . 이게 뭔가 주식처럼 어디에 사느냐 신축이냐 이런 거에 따라서 너무 다르고 그러면 핵심지가 1급지가 더 좁혀 진다고 볼 수 있는 거예요 더 좁혀지고 그 안에서도 더 나 여기 살아. 왜냐하면 지휘제가 되어버린 거 잖아요. 여기를 반포나 이런 데를 압구정 리나 이런 걸 다시 만들 수는 없잖아요 . 그러다 보니까 지금 압구정은 재건축 하려면 한참 걸리니까 기대감으로 하지만 반포라는 데는 요즘 같은 아파트는 또 보면 대단지 커뮤니티 를 호텔에 목겁이잖아요. 그럼 나 이런 데 살고 싶어. 그리고 집은 안 커도 돼. 나는 이런 지역이 좁아. 나 어디 산다 사람들이 말할 때 예를 들어서 송파구 같으면 난 잠실 산다면 난 잠실을 사라 이렇게 말 안 하는 거고 잠실이 아닌 경우에는 난 송파구 살아 이렇게 말한다는 말입니다. 그런데 사실 그거 자체가 이제 그런 부분들을 인정하는 부분인 거고 사실 자본주의에서 그런 것들을 서열을 가리고 이러는 것들이 어떻게 하지만 참 급지라는 부분들이 평수보다는 급지가 더 중요하다. 이런 생각들이 젊은 사람들이 있는 거고 거기 20평대가 진짜 다른 데 60평보다 더 가격이 비쌀 수도 있어요. 과거에는 지휘제 사치제 이렇게 생각을 안 했었나요 과거에는 생각해보시면 제가 뭐 이런 사례를 들면 그런데 저희 형 이 대구 사이거든요. 이거 얼마 주고 샀어요 옛날에 들으면 깜짝 놀라요. 그렇게도 비싼 가격에 샀니 그런데 지금 가격이 내가 서울에 어디 샀는 거에 비하면 너무 가격이 싼 거예요. 옛날에는 과거에는 서울하고 지방 하고 가격 차이가 거의 없었어요 . 중심지에서는 더 비싼 데도 많았 고요. 저희도 군당에 어떤 상가가 있어서 상가 가격이 얼마냐 물어봤더니 세상에 보니까 그때는 샀을 때는 비쌌는데 지금은 이 개포동이나 이런 데 신축 아파트 있잖아요. 그것보다도 싸더라고요. 아파트 하나보다도. 그거 보면 이게 주식 사서 너무 변동이 심한 것처럼 진짜 이게 너무너무 차이가 나버리는 거예요. 이게 어디에 있느냐에 따라서 그 돈이 가치가 예를 들어서 imf 이전에 6억 주고 샀다. 그런데도 불구하고 지금은 한 20억 이다. 그런데 2012년에 집값 많이 내렸 을 때잖아요. 서울에 재건축 아파트 사서 당첨되어 있는 사람들은 30평도에 다 30억 대잖아요. 이게 결국은 과거하고 지금하고 다른 세대에 살고 있는 거예요. 그리고 이런 현상들은 점점점점 크 지고요. 이게 사실은 옛날에 미국을 봐도 그런 거예요. 미국에 맨해튼에 투베드룸 아파트 가 2000년대 초반에 4500불 했어요 . 그 당시에. 2000년대 초반에. 그럼 지금 어마어마하잖아요. 그때도 비쌌고 지금은 더 비싸고 더 비싸죠. 지금은 이제 그 가격으로는 워싱턴 dc에 건서 있는 버지니아에 있는 데나 아파트가 아니라 집이라도 5천 갈 건데 이미 맨해튼에는 2000 초반에 그랬단 말이잖아요. 아파트도. 집이면 얼마나 더 비싸겠어요. 왜냐하면 미국은 아파트보다 집 이 더 비싸잖아요. 그런 상황인데 그 상황들이 이제 닮아가는 거죠. 있는 사람 더 있어지고 양극화 가 더 심해지는 게 자본주의의 어떤 숙명인 것 같아요 제가 볼 게 . 그 책에서 그걸 하나의 소제목 으로 달아주셨잖아요. 세계 인기 지역의 집값을 거품 이라고 말할 수 있는가 그걸 쉽게 거품이라고 얘기하면 안 되겠네요 . 너무 비싸다고 해서. 그럼 이제 그걸 서스테인업으로 한가 누군가가 그런데 사실 그거 에서 이제 파는 사람들이 안 팔면 뭐라고 할 수가 없는 거잖아요 . 거기에 있는 사람들이 나는 그냥 이 가격에 있을 거야. 사실은 한 30억 했는데 누군가가 45억짜리 하나 더 사고 60억 사고 한강뷰가 있느냐에 따라서 차이가 많이 나지 않습니까 그런데 그 사람들은 그렇게 가격이 높은 가격에 있는 거고 그전에는 가격이 그런 아파트 가 없었잖아요. 저번에 아리팍이라고 그랬나요 아리팍이 있을 때도 처음에는 뭐야 아파트 가격이 이렇게 비싸단 말이야 그래서 당첨됐어도 안 한 사람도 있어요. 미분양도 났다. 미분양 났어요. 그리고 반포사이 그때는 2008년 글로벌 금융위기 당시 그때였기 때문에 미분양이었거든요. 그런데 그때 하고 난 다음에 저희 는 항상 놀라요. 아니 이게 15억이 됐단 말이야 아니 이게 20억이 됐단 말이야. 이게 야 이건 정말 그러니까 이게 왜냐하면 이제 지대잖아요 하나의 경제학적으로 말하면 지대 얘기 잖아요. 이거는 다시 만들 수 있는 곳이 없다. 대체할 수 있는 곳이 없다. 우리가 왜 손흥민이나 이런 사람들을 경제적 지대라고 얘기하잖아요 . 손흥민이나 김민재나 이런 사람들을 그런 사람들이 70년대에 있었다고 생각해보세요. 세계적인 스타가 안 됐잖아요. 그 사람들이 연봉 소득이 얼마나 됐겠습니까 별로 안 되잖아요. 지금은 이병헌 씨 정말 넘사벽인 사람들 이정재 이런 사람들 몸값 이 그때 사람이 시대를 잘 만나야 하는 거고 그리고 이제 아파트도 그때는 뭐야 걔도 안 시다 본다는 게 개포동이었는데 걔도 요새 프로 온다는 게 개포동으로 바뀌었고 그런 거잖아요. 결국은 뭔가 하면 사실 사람들이 조금 더 생각을 해보고 그때는 차이가 없었는데 그때는 그런 말 많이 하 거든요. 그때는 차이가 없었는데 강남하고 광북 차이가 없었는데 지금 강남 에서도 어느 구에 사느냐 또 어느 구에서 어디에 사느냐 너무 차이가 나버리는 거죠. 그 부분은 트렌드가 돼버렸기 때문에 어떻게 할 수가 없다고 생각돼요 . 그래서 그게 막 강 하나 사이에 두고 건물 블록 하나 사이에 두고 집값이 어떻게 이렇게 차이냐 그렇게 얘기하는데 사실 그건 공급과 수요 도 그렇고 말씀해 주신 승자독식 사회의 현상 그런 것들도 나 여기서 아는데 네. 그런 걸로 봤을 때는 또 이해할 수 있는 그런데 그 트렌드가 우리보다도 젊은 애들이 더 심하다는 거죠. 그런데 물론 그런 아파트들도 한 번 고금리가 파고 위기가 오면 딱 떨어집니다. 그런데 회복력이 또 좋은 거죠. 이번에도 바로 좋은 것 좀 바로 좋은 것 좀 그러니까 분명히 떨어지죠. 그러면서 떨어진다니까 내가 떨어진다 고 말했잖아 이렇게 말하지만 실질적으로 보면 회복력이 강한 거죠. 지금은 부동산을 보더라도 너무 이렇게 뭉뚱그려서 크게 크게 보면 안 되고 정말 이렇게 세부적으로 는 들어가서 봐야겠네요. 그렇죠. 그런데 이제 그 부분은 결국 뭔가 하면 자기가 거기 가서 살 수 있느냐 그다음에 인컴플로우가 계속 들어와야 되잖아요. 사실 대출받아서 사는 거니까 인컴이 계속 들어와야 돼가지고 왜냐하면 세금도 더 많을 거잖아요 . 그리고 관리비 같은 것도 더 높을 거고 이런데 돈은 없는데 그걸 산다 고 덥석 사서 사놔놓고 다른 데 가서 살면 모르겠는데 그런데 참 어려운 세상입니다. 그래서 이렇게 보면 사람들이 접근하기 는 주식이 접근하기는 더 쉽다고 생각되는데 사실 우리나라 주식 에 가서 사람들이 돈을 거의 다 잃었 다고 하니까 우리나라는 또 보면 부동산은 불폐잖아요. 그러니까 악순환이 되는 것 같아요 . 그래서 서울의 특히 핵심지 같은 경우는 폭락하기는 쉽지 않다.