수도권 아파트 매물 역대급 급증! 11년만의 최다 부동산 경매 물건! / 호흡기 단 부동산PF에 밀려오는 쓰나미? | 한문도 교수

서울을 비롯해서 경기 수도권 전체가 역대 매물량 최대예요. 25개구 중에 6개구가 올랐거든요? 지금 2020년도, 2021년도 이때 비해서 10배, 15배예요, 경매 물건이. 대한민국 부동산의 주택 가격은 앞으로 조정이 꾹 쭉 될 거다라고 말씀을 드립니다. 부동산 PF 말씀을 좀 들었는데 지금 태영, 태영은 일단 부동산 PF 위기로부터는 완전히 벗어난 걸로 봐야 됩니까? 진행 중입니다. 아직도요? 네, 진행 중이고. 왜냐면 우리가 가장 대표적인 기업으로 태영을 관심을 가졌었기 때문에. 거기가 만약에 SBS가 없었으면 벌써부터 낫겠죠. 거기서 담보직원 하겠다고 회장이 얘기한 바람에 일단 워크아웃에 대해서 채권단이 좀 합의해 준 거잖아요? 근데 그 와중에 마곡지구 사태가 완전히 마무리가 됐는지 모르겠는데 유동성이 부족하니까 자금을 더 달라고 했어요. 지을 돈도 없으니까, 워크아웃 중에. 워크아웃이라는 게 괜찮은 사업 수익성이 나올 거는 계속해서 사업을 진행하고 사업 수익이 없는 거는 빨리 처분해가지고 부실 채권 줄이고 좋은 건 살리고 해가지고 나중에 정산하면 되잖아요? 근데 마곡지구가 자리는 좋은데 분양에 대한 리스크 회의가 있는지 대출기관들이 더 유동성을 확보해 준다라고 워크아웃 상에서 합의를 했는데 이자율을 갖고 싸우는 거예요. 대주단은 5-6% 돼야겠다. 리스크가 많다. 우리 딴 데도 많고. 근데 태영 입장에서는 5-6% 하고 나면 다 짓고 나면 남는 게 없는 거예요. 그냥 다 손실 확정이에요. 회사가 날아가겠다는 게 태영은 또 고집하는 거예요. 아니, 3% 달라, 4% 달라. 그거 싸우고 있다니까요? 그게 뉴스가 몇 달 나왔는데 지금은 약간 타결됐을 거예요, 어렵게. 태영이 할 수 없이 따라갔을 거예요. 그러면 태영 입장에서는 어떻게 될까요? 다 지어봤자 정산되는 거예요. 손실 확정이죠. 이익이 나는 게 없어요. 태영이 마무리가 된 게 아니라 지금 보도가 없잖아요. 지금 일단 최선을 다하고 있는 것 같아요. 중공이 되고 나서 처리가 된다든지 모자르면 매각에 대한 여러 가지 담보들을 제공한 거를 SBS까지 얘기를 했으니까 일단은 진행되고 있지만 아직 제가 볼 때는 해결됐다고 해결됐으면 벌써 발표하지 않았을까요, 대표님? 태영이 이렇게 워크아웃이 잘 되고 있는지 거의 1년째 돼가잖아요. 아무 얘기 없잖아요. 그동안 1년 사이에 나온 얘기는 딱 그 얘기예요. 마구 현장에 돈이 부족하니까 더 달라. 이자를 좀 싸게 해달라. 못 주겠다. 다 텄다는 거. 그 기사밖에 없어요. 나머지 기사는 없으니까 제가 좀 확인해가지고 다음에 나오면 태영 많이 궁금해하실 테니까 좀 확인들 해가지고 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 알겠습니다. 지금 부동산이 집값이 3주째 하락하고 있다. 이런 신문 기사들이 좀 나오고 있더라고요. 강동구부터 꺾였다. 이런 얘기들 많이 나오죠. 이게 둔촌주공 입주 효과냐? 아니면 둔촌주공 입주 효과라고 한다면 영향이라고 한다면 일시적인 거고 그렇지 않고 이게 어떤 추세적으로 전체 시장이 어떤 변화로 봐야 될 것이냐? 추세에 어떻게 해석을 해야 될까요? 저는 추세 시장이라고 말씀드릴게요. 그 얘기는 우리가 서울이 둔촌만 있는 거 아니잖아요. 강동구만 있는 게 아니라 25개국 있잖아요. 여기 매수, 의지수라고 있잖아요. 가끔 말씀드리는데 가격도 나왔지만 심리가 중요한데 지금 이거 계엄령 사태가 있기 전이에요. 그러면 제가 누누이 말씀 올리는데 매수, 의지수에서 수치가 30, 40 사이에 있잖아요. 그럼 그건 무조건 하락 구간이에요. 그럴 때 여기 역대 그림을 보시면 하락 시에 40 밑이에요. 40을 넘어가고 나면 상승의 기미가 있는 거예요. 그런데 이번에 서울 올라갈 때 70까지 쳐줬어요. 이것도 거래량이 수반되지 않은 수준이거든요. 그런데 지금 한 7월까지는 70까지 찍었는데 지금 37이에요. 11월 18일에 제가 한 거든요. 그러면 계엄령이 터졌으니까 30자리로 내려갔단 말이에요. 그래서 말씀 주신 대로 지표도 하락으로 뜨는 거고 광역시도 여기 보시면 울산 빼고는 울산은 빨간선인데요. 울산 빼고는 나머지 다 지금 보시면 수치가 어디예요? 30 밑이에요. 헤어나질 못하고 있어요. 이게 계속 유지될 거고 지금 전체 시장에서 드릴 말씀이 일개 신도시 지정됐잖아요. 일개 신도시가 지정됐으면 좋잖아요. 좋으면 전체 시장 분위기가 좋다면 더 좋아져야겠죠? 그 지역 자체가 좀 살아나야 되는. 더 좋아져야겠죠. 그런데 아이러니한 건 제가 하나 보여드리면 여기 보시면 선도지구 11월 27일인가 8일 됐거든요. 그때 보도 나오고 기사들이 이런 게 뜬다. 중개업소 문의 빗발. 분당 선도지구 지정에 희비. 그러면 선도지구 선정된다는 유력한 지역은 이걸 기대감으로 해서 거래가 늘어났어야 정상이거든요. 여기도 보시면 쭉 내용들이 뜨잖아요. 바로 발표하고 나서. 밑에 보면 일개 신도시 효과 4억 올라가고 그런데 옆에 기대 반, 우려반, 첩첩산중 이런 표현이 있어요. 이건 제가 2년 전부터 말씀드렸지만 시작인데요. 그래서 우리가 더 확인할 게 뭐가 있냐. 여러분들 이해를 돕기 위해서. 여기 보시면 11월 달 거래입니다. 그림 보시면 새 건 거래됐어요. 11월 달에. 희한하게 11월 17일하고 거래가 없어요. 왜? 효과들을 올렸거든요. 그런데 이 거래마저도 보면 마이너스 거래예요. 그러면 이상하지 않습니까? 그렇게 막 뜨고 거의 될 때거든요. 이게 된대요. 결론은 실제적으로. 양지마을하고 여기 됐거든요. 된대가 거래가 안 되는 거예요. 그러면 이게 빚 좋은 게 살고 그럴까요? 약간 그런 상황이 된 거예요. 물론 여기 선정된 주민들한테는 축하의 인사를 드리는데 분명히 말씀드리니까 여러분 갈 길이 되게 멉니다. 이게 5년 안에 될 일도 없고 한 10년, 최소 10년? 길게 15년, 17년 봅니다. 제가 개인적으로. 왜냐하면 아까 보도에서 보신 것처럼 이주 대책 이런 거 있잖아요. 이런 것들이 첩소 산중입니다. 그리고 여기 보시면 여기는 일산이에요. 일산도 보시면 이게 해당된 지역이거든요. 노란색이. 이번에 선도지구 지정된대요. 다 보시면 마이너스 거래가 더 많잖아요. 그러면 언론만 생통밖에 이상한 보도를 쓰는 거예요. 효과를 올리면 뭐합니까? 내려서 거래가 되고 거래가 없는데? 그게 뭐냐 하면 이미 여기 사업의 수익성이 아무것도 정리된 게 없어요. 분당금이 얼마고 기부 체납이 얼마고 이주 대책은 어떻게 되고 이런 게 지금 아무것도 안 나왔어요. 불확실성에 대해서 누가 여기서 투자를 하겠어요. 차라리 그냥 신규 아파트 사는 게 낫잖아요. 여기 또 효과가 많이 올랐어요. 그나마 여긴 낫네요. 분당은 32평대로요. 지금 15억이고 안 된 데가 15억이고 선도지구 되려고 이렇게 떠든지 22억까지 갔어요. 그럼 22억을 투자해서 새 집을 반대해 15년이 걸린다? 22억 이자를 15년 계산해보세요. 10년은. 여기다 투자할 수 있는 투작 수익성이 타당성이 검토가 안 된 거예요. 그래서 지금 시장이 의외로 그러면 선도지구면 용적률을 올려서 되게 좋은데도 거래가 안 된다? 그럼 나머지 기존 시장은 어떻게 되겠어요? 당연히 이 흐름에 맞춰서 당분간은 이게 매수 심리가 많이 꺾였구나라고 판단하시고 조정기가 들어갔다고 판단하시고 시작되는 게 맞다고 말씀드리겠습니다. 네, 그렇군요. 지금 어떻습니까? 부동산 입주 물량이 얼마 전까지만 해도 가격이 상승하는 이유가 부족하다, 지금 집이. 이런 얘기가 있었잖아요. 그런데 현재 어떤가요, 상황이? 그분들이 주로 기러기님들이잖아요. 상속론자분들하고. 제가 좀 강력하게 드린 말씀은 집이 안 부족한데 자꾸 부족한 것처럼. 그리고 오늘 그림에는 없지만 집이 부족하면 매물이 없겠죠? 그런데 아까 추도에서 말씀드렸지만 지금 서울을 비롯해서 경기, 수도권 전체가 역대 매물량 최대예요. 그러면 벌써 허위, 잘못된 팩트잖아요. 게다가 내년에 서울의 입주 물량이 둔천, 중원 합하면 6만 세대고요. 안 합해도 5만 세대입니다. 그럼 평소의 적정 입주 물량이 1.5배예요. 그런데 지금의 분위기에서 그 매물이 소화되기 쉽지 않습니다. 그러면 요새 여기서 처음 말씀드리는데 부동산 마피아라고 아시죠? 대표님 아시죠? 건설사들과 언론사들? 아닙니다. 그 마피아가 아니라 마피아2 신종이 나왔는데요. 마이너스 프리미엄 아파트가요. 지금 서울에 생겼습니다. 수도권에 막 생기고. 그게 부동산 마피아라고 평소에 건설사 친화적인 언론사에서 그거 올려놨어요. 왜? 심각하니까. 최상무 장관이 아까 유동성 공무원 그랬잖아요. 그거 펌핑하는 거예요. 그 언론사 입장에서. 부동산 마이너스 프리미엄 아파트 나오고 시작. 그러면 여러분들 판단해보세요. 이렇게 시장이 좋은데 마이너스 프리미엄 아파트가 나왔다는 얘기 그 가격이 시장에서 안 먹힌다는 얘기잖아요. 그게 서울에도 있고 수도권에도 많아요. 보도에 많이 안 나와요. 지금 만약에 일주일만 보도가 나오면 어떻게 될까요? 시장 세게 충격받을 수 있어요. 그 와중에 우리 계엄령 사태 터졌잖아요. 지금 당분간은 사람들이 원래 하던 것도 안 하려는 때니까 지금 이런 추세가 이어질 거라고 보기 때문에 갭 투자하시는 분들한테는 죄송하지만 자산 관리 냉정하게 다시 판단하시고 하셔야 될 것 같고 무주택사분들은 이 와중에 얼마 전에 보도에도 세게 안 나왔는데요. 88대책 때 발표했던 그린벨트 이런 것도 발표했잖아요. 5.6만 원. 그걸 좀 빨리 할 것 같아요. 빨리 해봤자 느리지만 그거와 더불어서 1기, 3기 신도시 공급을 하면 발표할 겁니다. 연말에. 그런 것들을 생각해보면 대체제가 생기는 거잖아요. 그럼 시장에서 매도자가 불안하지 매수자가 불안한 시장은 아니거든요. 그런 거 판단하시고 시장 접하시면 좋을 것 같습니다. 그렇군요. 시장에서는 집단대출 제한 규제 이것 때문에 후폭풍이 장난이 아니라면서요. 원래는 80%까지 잔금대출이 나오다가 분양까지 절반도 안 나와서 네. 맞습니다. 어떤 상황인지 설명을 해주시죠. 후치담보대출이라고 해서 전세 끼고 맞추는 이런 거를 사전에 막는 거예요. 그러다 보니까 대출 아까 말씀드린 방공제도 있잖아요. 그런 부분까지 겹치고 은행 자체에서도 심사를 강화했습니다. 엄밀히 말하면. 마음만 먹으면 더 대출할 수 있지. 정부에서 지원을 하면 정부 자체에서 아까 거시건전성 강화 대책이 무섭다고 말씀드렸잖아요. 무서운 거는 투자하거나 투기한 분들한테 무서운 거예요. 무주택자나 일반적인 전문가 제가 볼 땐 아주 정상적인 정책이에요. 정상적인 정책임에도 대표님이 질문하실 때 이게 안 좋아지잖아요. 이렇게 느끼잖아요. 그게 정상인 거예요. 그동안 우리가 너무 규제 완화를 했고 기억을 더더욱 보시면 원희룡 장관이 100일 때 하신 말 기억나실 거예요. 규제 완화 쫙 풀면서 투기 조짐이 있으면 언제든지 거둬드리겠다. 지금이 뭐냐면 투기 조짐이라는 그 상황을 넘어서서 과부하가 걸렸다고 정부가 판단하고 있어요. 하는 총재도 계속 얘기하고 그걸 전제로 금리 인하를 했지 않습니까. 이 약속은 지켜야 되잖아요. 정부에서. 이 분위기는 가지 여기서 지금 만약에 대출을 또 풀이하게 풀어줬다. 그럼 또 갭 투자가 되잖아요. 이게 국가 경제에 도움이 되나요? 전혀 안 되거든요. 그걸 정부가 이미 간파하고 이쪽 부분을 강력하게 제외해서 그러면 그분들이 어떤 상황이 벌어지겠어요. 분양가 매매를 내놓을 거 아니에요. 그러면 그 현장은 건설사 입장에서는 마무리가 된 거예요. 그러면 분양가를 내놓으면 짓고 있으니까 책임진 거니까 그 가격 자체에 시세가 떨어지는 거지 건설 현장의 분양가에는 문제는 없잖아요. 이런 부분을 정부가 이미 간파하고 담보대출에 대해서 투자성, 투기성 이런 부분에 대한 걸 강력하게 가계부채 증가를 막기 위해서 스탠스를 그쪽 방향으로 정한 게 보이지 않습니까? 우리 시청자분들 중에서 혹시 신규주택에 대해서 요새 이런 거 있어요. 분양권이 없어진다는 뉴스가 있습니다. 계약금 500만 원 수도권이에요. 계약금 500만 원만 내면 중도금, 잔금, 대출 다 회사가 알아서 해주고 마지막에 그럼 무슨 얘기를 해요? 이 얘기하는 거예요. 전세 끼고 대출 좀 받든지 아니면 올라가면 팔면 됩니다. 유혹에 빠지는 거예요. 지금 그런 현상이 많이 나와요. 그게 좋은 현장이면 어떻게 계약금 500만 원에 회사가 부담을 할까요? 손실보고도 팔겠다는 건데 이런 부분이 분양할 때 지방광시일 때는 지금 할인분양을 하면 원래 분양받은 분들이 화가 나잖아요. 페이백을 우리가 카드에서 많이 쓰잖아요. 부동산 페이백이 생겼습니다. 분양가는 그대로예요. 그 대신에 분양을 받으시면 10%, 20% 할인하는 금액을 파는 거를 액면으로는 안 하는데 뒤에서 합니다. 실제로 대구의 미분양 물건이 1만 1000대까지 갔다가 9천 초반까지 빠졌어요. 가격 조정이 일어나고 있는 거죠. 그렇게 보시면 될 것 같습니다. 그렇군요. 전세 이야기를 좀 하시니까 지금 나오는 뉴스들 보니까 신한은행이 1월부터 조건부 전세대출 규제를 푼다. 이런 얘기가 나오고 있고 하거든요. 전세 시장이 어떻습니까? 지금 보니까 뉴스 기사들을 보면 서울 아파트값이 2.6% 오를 때 전세가격은 6.3% 오르고 있다. 계속해서 전세값이 상승한다. 이 얘기는 또 어떤 분들은 그렇기 때문에 집값이 떨어질 이유가 없다. 이렇게 해석할 수도 있을 것 같아요. 이걸 말씀드리는데요. 그 해석에 대해서 이렇게 전세값 비율이라는 거 있잖아요. 전세가격이 5억 5천, 10% 올랐다고. 집값이 6%니까 5억 한 2천. 그런데 집값이 예전에 그 논리는요. 전세가격과 주택가격의 비율이 좁아서 내가 이거를 갭을 메꿀 능력이 없는 것이 아니라 만약에 10억짜리 집인데 전세가 7, 8억이에요. 2억만 대실받으면 되잖아요. 갭 투자하는 사람 입장에서는 2억만 투자하면 되고. 그리고 5억인 집이 만약에 4억이다. 그러면 1억만 하면 집을 사잖아요. 그러니까 이분들이 넘어갈 수가 있는데 지금 어떤 상황이냐면 전세대출을 받은 분이 많아요. 그러니까 1억을 대출받는 것이 아니라 5억짜리 집이 내 돈은 1억이고 대출받은 게 3억이에요. 그러니까 5억짜리면 4억을 대출받아야 되잖아요. 4억이 아까 담보대출금지를 계산해보면 계산이 안 나오는 수준인 거예요. 그런데 결정적으로 주택가격이 많이 올랐어요. 그래서 이 5억이던 집이 지금 10억이 된 겁니다. 그걸 어떻게 하냐면 평균 전세가 비율이 서울이 높을 때 75%까지 왔거든요. 평균으로. 그런데 지금 53%예요. 그러면 거의 전세가 기준으로 보면 50% 정도 다운됐잖아요. 그런데 매매가가 올랐다는 얘기죠. 그 갭에서 말씀드리면 5억이던 집이 내가 1억, 2억이면 집을 살 수 있었는데 지금은 10억이 됐기 때문에 전세가가 그러면 8억으로 올라갔는데 그 8억이 내가 있냐 이거죠. 대출로 따라 올라간 게 많아서 예전 시장에서 틀리다가 예전 시장은 소득의 범위가 그 수준을 감당할 수 있는 수준이었으면 지금은 그 수준을 넘어선 갭이 발생한 거예요. 못 쫓아가는 거예요. 그래서 매매가격이 지금 일부 지역만, 서울도 올라갔다고 자꾸 뜨는데 여러분 삼성전자 아시잖아요. 삼성전자 주식이 2% 오르면 다른 게 빠지고 난리가 나도 버티잖아요. 코스피가. 지금 대한민국의 통계가 어떻게 되어있냐면요. 그 통계가 한국부동산원 거거든요. 제가 맨날 안 좋은 데라고 얘기하지 않습니까. 주간통행은 잘못됐다고. 5000세대가 있는 아파트에 하나가 거래가 됐어요. 그러면 5000개가 올라가는 거로 데이터를 매기는 형태예요. 지금. 그러면 주로 대단지들이 강남에 많잖아요. 강남에 있는 대단지들이 한 악심만 가짜 거래를 했으면 어떻게 돼요. 다 올라가는 거예요. 강북에 있는 아파트 대단지가 아니라 작은 아파트를 다 해봤자 이걸 따라갈 수가 없잖아요. 그러니까 지표가 이렇게 나오는 거예요. 그 지표를 갖다가 악용하는 게 한국부동산이라고 저는 보는 거고 흐름만 지금 보는 거예요. 흐름만. 한국부동산 지표는 제가 흐름만 보는데 그러니까 그 데이터를 보면 25개구 중에 6개구가 올랐거든요. 나머지 15개구는 다 하락이었어요. 그럼 냉정해 보셔야죠. 서울을 다 같이 봐야지. 그 수치만 보고 서울 가격이 올랐다고 판단하잖아요. 그럼 우리 동네는 왜 안올랐는데 왜 자꾸 올랐다고 떠들지라고 하는 공영 회사 많아요. 정확하게 파악을 하려면 통계 자체의 흐름에 대해서 소비자들이 잘 알고 있고 그 상태에서 명확한 데이터가 나와야 하는데 신고만 하면 거래한 거로 올려주니까 그 통계가 맞나 안 맞죠. 이게 가짜 거래하고 자전거래가 많고 가짜 신고가 많기 때문에 인위적인 정부의 대출 금리에 대한 실질적인 수요 외에 시장의 참여자 중에 집값이 올라 이익을 보는 사람들이 가짜뉴스에다가 과장된 뉴스들이 포함되면서 지금 말씀하신 것처럼 서울 주택가격이 많이 오른 것처럼 느껴지는데 그거는 일부 단계인 거예요. 대단지와 신축 이런데들 강남 사고 이렇게 희소죠. 나머지 25개구 중에 7개구가 나머지 16개구가 하락했으면 같이 봐줘야 하잖아요. 통계 방식의 문제도 이따가 말씀드릴게요. 그래서 집값이 잘 안 오는 겁니다. 그런데 말씀 듣다 보니까 경매, 부동산 경매 어떤 뉴스가 나오냐면 지금 사람들이 돈이 없어가지고 마지막 보험 약간 대출을 받기 시작했다. 이게 받다 받다 못해서 마지막에 받는 대출이라고 그렇게들 하는데 이러다 보면 자영업자들도 그렇고 여러가지 중소기업도 그렇고 하는 분들 가운데서 어려운 분들의 경매가 급증하는 거 아니냐. 경제가 어려우면 하는 거 아니냐가 아니라 어떤 상황인가. 7월달, 올해 7월달에 경매 물건이 전국을 따지면 11년 만에 그리고 서울은 8년 4개월 만에 경매 물건이 최다가 된 거예요. 11년 만에. 그러면 우리가 글로벌 금융위기 이후에 안 좋을 때가 10년도, 11년도거든요. 저축은행 사태라고 이럴 때. 그때 경매가 쏟아졌어요. 그 이후에 최대 양이라는 건 이상한 거잖아요. 부동산 가격이 오른데 경매 물건이 왜 나와요? 전세가격이 오른데 경매 물건이 왜 나옵니까? 안 맞잖아요. 시중에 나오는 지표와 언론들의 보도가 뭔가 많이 잘못된 거예요. 그러면 주택가격이 오르고 전세가격이 오르면 경매 나올 일이 없잖아요. 특히 여러분들이 아시는 임차권 등기. 돈을 전세금을 못 돌려줘가지고 임차인이 등기를 하고 경매를 시키는 게 임차권 등기인데 이 숫자가 줄어야죠. 지금 그 숫자가 2020년도, 2021년도 이때 비해서 10배, 15배예요. 경매 물건이. 최다 물건이요. 그게 7월 달에 최고점을 찍었는데 8월, 9월에 조금 뭐라 그럴까. 정부정책금리가 대출금리를 낮춰주니까 조금 살아났어요. 매수세 때문에 버티는 것 같다가 그것도 너무 높아지니까 스톱이 되고 나서 10월 달에 3, 4개월 만에 다시 또 그걸 돌파합니다. 최고 물건을. 경매 물건이 지금 넘쳐납니다. 넘쳐나는데 거기서 이런 뉴스를 보셨을 거예요. 경매 물건이 서울 같은 경우에 95%, 97%다. 경매 낚시할 가율이. 이것만 딱 써요. 그런데 경매 물건이 또 역대 최다예요. 95%가 유찰될 물건도 있잖아요. 경매 물건이 1억짜리가 유찰되면 8천 원이잖아요. 8천만 원. 8천만 원이 90%면 얼마예요. 98, 70이죠. 7200이라는 얘기예요. 그럼 7200짜리와 신건이 새로 나온 거 있잖아요. 1억짜리하고 합하면 어떻게 돼요? 그럼 80% 된 거예요. 그럼 20% 계속 생기잖아요. 경매 지장이 선행지표라고 하니까 그럼 결론은 지금 주택가격이 20% 하방압력이 있구나라고 판단하시는 게 맞다라고 말씀드릴게요. 경매 물건이 줄기 전까지는 대한민국 부동산의 주택가격은 앞으로 조정이 꾹쭉 될 거다라고 말씀드릴게요. 물론 정부가 내년 초에 55조 풀면 이 비싼 집값을 청년하고 신혼부부한테 매기는 거지 않습니까? 그것도 5년 뒤에 30년 고정금리가 아니라 5년 뒤에 변동금리예요. 그때 되면 이자가 늘어나요. 조심하시기 바라고. 당분간 조정이 있을 게 너무 확실해지는 게 제 생각이기 때문에 지금 말씀하신 그런 시장의 뭐라 그럴까요. 요점을 말씀드리면 이렇습니다. 지금 정부가 애를 쓰던 전셋가격이 오른다는 기사가 나오던 가격이 어디가 올라갔던 이게 정상적인 가격이냐를 여쭤볼게요. 여러분, 다 아닐 겁니다. 갭 투자하신 분들만 더 올라갈 거라고 얘기를 하시지 일반 국민들과 정부도 얘기하잖아요. 그럼 얘기 스탠스는 정해졌으니까 거기에 맞춰서 자산 대처를 하시는 게 맞다고 저는 보고 있습니다. 지금 우리 예전에 올 초인가요? 작년에도 그렇고 올 초에도 우리 교수님하고 IMF 총재의 어떤 경고 이런 게 있었잖아요. 많았죠. 부동산 부양을 위해서 어떤 정책들이 나와서는 상당히 후유증이 있을 것이다. 대놓고 얘기했죠. 지금 시점에서 외국에서 보는 한국 경제 혹은 부동산 여러 가지 자산시장과 관련해서 어떤 이야기들이 나오고 있나요? 이야기가 아니라 행동으로 나왔잖아요. 저번에 한 말씀인지 몰라도 한국투자증권도 부동산 PF 사업에 자금 대고 그랬거든요. 하향 조정했잖아요. 한국투자증권이 원래 본업이 그건데 물론 증권회사도 PF 투자할 수 있잖아요. 대출기관으로서. 그게 현장에 쫓겨 있어요. 여기서 생각하시는 게 한국 부동산에 대한 가치가 앞으로 올라갈 거라면 부동산에 투자를 한 건 좋은 쪽이잖아요. 내려가고 부동산이 안 좋을 것 같은데 거기에 돈이 몰려있다? 부동산에 문제가 생긴다고 판단할 거 아니에요. 그러니까 무디스가 하향 등급하잖아요. 저는 그렇게 해석을 드릴게요. 그러면 그것이 단순하게 거기만 해당되냐. 돌려친다 그럴까요? 표현상 아까 말씀하신 아임 총재 부총재가 왔을 때도 한국에 내안해서 그 얘기 대놓고 했고 부동산의 구조조정이 없으면 문제가 있을 것 같다고 대놓고 얘기했는데 2년 반째 소식이 없잖아요. 그런 것도 아직 리스크가 상존하고 있다. 해외에서 보는 시각은 해외에서 자금들이 최근에 어느 큰 여러분들이 아시는 골만삭스 이런 계열사 중에 하나의 어떤 위임을 받은 분이 오셔가지고 한국에 부동산 쪽에 투자하는 거에 대해서 자문을 구해가지고 요점이 그거예요. 한국에서 지금 할 게 뭐가 있냐. 자기들 앞만 봐도 일단 일반적인 투자시장은 힘들 것 같고 주요 핵심 지역에 임대사업. 그러니까 임대 아파트를 고급형으로 하겠다는 거예요. 임대사업을. 왜? 그게 왜 나오냐면요. 현대부동산 주택가격으로요. 임대료로 환산하면 수익률이 나오잖아요. 그걸 따져보니까 27억짜리 아파트에 사느니 고급 임대아파트에 150, 200 주고 월세 사는 게 훨씬 자본수익률이 좋은 거예요. 왜? 27억이라는 돈에서 만약에 여기 보증금이 1억일 거 아니에요. 그러면 26억이라는 자본이 남잖아요. 이거를 자산운용을 하는 것이 훨씬 이득이라는 계산들이 나왔기 때문에 지금 외국 회사들이 고급 임대아파트 들어오고 있어요. 그러면 여기서 우리 시청자분들이 아시는 분들은 아시겠지만 P는 아이븐의 아리랑 해서 자본환원율, 주식으로 말하면 배당률, 수익률 이런 거 있잖아요. 그 개념으로 볼 때 한국의 부동산의 강남사고는 지금 수익률이 1.5%밖에 안 돼요. 그러니까 답이 나왔으니까 임대수익 들어오는 거예요. 사업을. 그래서 지금 해외부동산 투자가 많이, 빌딩은 몇 개 있고 오피스. 나머지는 임대사업 쪽으로 엄청 들어오고 있어요. 돈이. 그러면 시장분이 파악하셔야 돼요. 어? 지어서 파는 거를 안 하고 임대사업으로 들어와? 그러면 이게 힌트가 될 거예요. 여러분들한테. 해외에서는 한국시장의 부동산의 가치를 이게 임대수익 시장에 돌여났지 자본시장에 돌인 건 답이 없다고 판단하지 않았나라는 게 제 생각입니다. 네, 알겠습니다. 그래서 어쨌든 지금 부동산과 관련해서 여러 가지 결정을 고민하고 있는 분들 입장에서는 이러한 것들을 잘 판단하셔서 근거로 삼아서 현명한 결정을 하시기를 바라겠습니다. 오늘 이렇게 또 좋은 인사에 함께해 주신 한문석 교수님 고맙습니다. 감사합니다.