獨家美國房地產好奇怪？｜利率很高了，你還不罷手？｜為何華爾街機構 建議投資房地產 #美國地產熱點 10/26/2024

嗨 ！大家好 歡迎回到「美國地產熱點 李歐筆記」 美國9月份的房地產市場報告 沒有意外 交易量表現亮眼 買賣量是去年以來最大增長 原因當然就是因為9月份的房貸利率 出現近期低點 但是讓我意外的是 不是近期房價跟著上漲 而是進入10月份之後 出現利率的彈升 結果銷售量卻沒有下降 這實在是很沒有道理 到底是為什麼呢 這一集讓我們一起來探究 我們先來看兩組 最近的美國房市數據 第一組是Redfin 在截至10月20日的四星期內 美國待售房屋銷售量零增3.5% 創下三年來最大增幅 在美國人口最多的50大都市中 由35個城市的待過戶房屋交易數量 都有所增加 房價方面 售價中位數接近38.5萬美元 上市價中位數接近40萬美元 都比去年同期分別上漲了4.7%和6.1% 一個呈現今年3月以來的最大漲幅 另外一個是近兩年來的最大漲幅 供應量方面 新上市房比去年同期增加2.2% 可供銷售的上市房源增加15.2% 幾乎都是近期以來的最小增幅 不過供應量仍然達到4.1個月的庫存量 表示市場正在趨向供需平衡的局面 同時上市天數有拉長 售價高於要價的比例有下降 都顯示美國房地產市場 正在達到一種買賣雙邊的穩定 不再只是偏向賣方市場 接著我們再來看Realtor.com的統計數據 截至10月19日的一週時間 這裡要留意 這個是一週時間的統計 和前面Redfin的四週統計時間不一樣 所以Realtor.com的這個數據 可能會更具體的顯示 10月份利率升高後的市場表現 數據顯示 上市天數拉長了8天 所以現在一般來說 買家一直在觀望 等待更實惠的住房條件 新的上市房和一年前相比 增加了4.7% 數量已經從前一週的 米爾頓颶風所帶來的下降中反彈了 恢復了上升的趨勢 不過利率的波動 可能會進一步阻礙 賣家出售房屋的意願 在可供銷售房源方面 比去年同期增長了28.7% 這是自2023年11月以來 連續50週的同比增長 本月的增速低於上週 是房源增加放緩的第五週 也是今年4月以來最低的年度增長 那麼庫存的增加在很大程度上 是由於賣家活動多於買家活動 但是上市房在過去幾週以來 已經出現穩定 這代表買家的活動 已經開始跟上了腳步 價格方面 上市價中位數沒有變化 不過事實上這已經是連續的第21週 低於或者是等於2023年同期的水平 可以說賣家正在不斷調整價格 用來吸引購房者的注意 9月份 降價的房源佔比上升至18.6% 較去年同期上升了0.9個百分點 雖然兩個房市數據看起來不盡相同 但是確實有一個相同的趨勢 顯示房市正在趨於平衡 也就是說賣方正在增加 買方同步在減少 使原本失衡的賣方市場情況 得到緩解 因此現在買方也比較有談價的空間 更有時間考慮不同的房型條件 相對來說 就比較不容易 因為搶房產生衝動購買 買到不適合自己的房產 不過考慮到近期升高的利率 和即將到來的選舉的不確定性 其實銷售表現並沒有衰弱 反而出乎意外的好 Redfin的經濟學家表示 債券市場的投資者 尤其擔心大選之後 政府的債務增加的可能性 他們擔心一個政黨 最終可能同時控制白宮和國會 這將增加政府的支出 這種擔憂 加上強勁的經濟數據 正在推高10年期公債殖利率 和抵押貸款利率 因此不少潛在買家認為 利率不可能很快的下降 更擔憂大選之後利率不降反升 對於買房硬需求的人來說 不如趁早買好離手 一位亞特蘭大房地產經紀人就表示 尤其那些位於理想地段 擁有高評價學校和稅收較低的房屋 仍然有很高的買氣 但是 有越來越多的買家 正在進行價格談判 要求賣房做出讓步 並且為交易成本提供資金 有些買家會要求房屋 進行小幅的修改或者升級 還有許多人放棄選擇30年固定利率 選擇可調整利率 或者更短的貸款期限 用來降低每月的還款 這或許會讓許多支持 或者希望房價趕快下降的人感到失望 當然我也相信 不同的房市數據更會有不一樣的表現 甚至出現相反的趨勢 但是 截至目前為止 我們確實沒有看到房地產市場的崩盤 房貸機構房利美的總裁阿莫德瓦 在近日接受財經網站 MarketWatch的採訪時就表示 現在的房地產市場 和2008年的金融海嘯的時候 完全不一樣 當時有很多的房屋供應 加上銀行的爛貸導致系統崩潰 但是如今供應量根本不足夠 即便利率很高了 保險也變貴了 很多人還是希望盡快買到房子 阿莫德瓦更直言 疫情期間的3%的低利率 可能在我們這一輩子 都不會再見到了 而房價站上20年來的新高 同時供應量不足夠 他真的沒有見過這樣的市場 要解決供應面的問題 他認為需要來自聯邦州政府 和地方政府的通力合作 才有辦法解決 那麼為何民眾和投資機構 現在還很熱衷於購買房地產呢 其實近日「商業內幕」才發表一篇文章 表示高盛和摩根大通 都對股票和債券的回報 越來越持有懷疑的態度 他們認為這兩個市場所帶來的回報 可能不會是過去投資者預期的數字 但是他們都認為 那些尋求投資機會的人 應該考慮房地產 甚至可以在商業地產 下降週期進場搶低價 首先 高盛預測美國股市未來10年 每年只會上漲3% 低於過去10年13%的年均漲幅 高盛給出的理由是 現在的股價估值過高 市場最大的股票異常高度集中 市場衰退的風險增加 利潤下降和利率上升 高盛表示 股市長達10年的黃金時代 將很快成為過去 該公司的投資組合策略研究團隊的 一份新報告預測 未來10年標普500指數的年化報酬率 將只達到3% 高盛的數據顯示 這將使股票的表現 排在1930年以來的第七位 分析師更認為 投資者應該為未來10年的 股票回報做好準備 股票的回報將接近典型業績的下限 高盛也認為未來10年股票的表現 將很難跑贏其他的資產 到了2034(口誤)年標普500指數 將有很大的機率 72%的可能性落後於債券 由33%的可能性落後於通脹 首先 股市估值處於歷史高點 意味著未來的回報率比較低 其次 市場的集中度 接近100年來的最高水準 分析師認為 當股市的集中度很高的時候 總指數的表現在很大程度上 取決於少數股票的前景 而不是更廣泛的經濟表現 雖然有些人可能會爭論 為什麼科技股將保持成長的勢頭 但是高盛表示 標普500指數的公司營收成長 10年後將大幅下滑 歷史表明 任何公司都很難持續在一段時間內 保持高水平的銷售增長和利潤 高盛也預計未來10年 經濟將更頻繁收縮 美國在此期間 或者會有十分之一的季度內 將出現4次的GDP收縮 最後由於投資者在一系列 強勁的經濟數據報告之下 重新調整降息的預期 10年期公債殖利率現在已經超過4% 使得科技公司的股價進一步受到打擊 換句話說 將通貨膨脹控制在2%的目標 可能需要比預期花更長的時間 這將限制未來降息的幅度 對公司獲利來說不是一件好事情 此外 摩根大通資產管理公司的高層 也一致認為 根據他們10月21日發布的 年度長期資本市場假設報告 預計未來10年到15年 美國大盤股將以每年6.7%的速度升值 但是摩根大通也預測 全球的股市將在同一時期內 每年將上漲7.2%至8.1% 儘管美國大型股的中位數 年漲幅不容小覷 但是與兩年前的7.9% 和去年的7%相比 將大幅下降 對於這種稍微溫和的前景 摩根大通解釋 美國股市一直在上漲 儘管標普500指數的優異業績記錄 讓一些多頭信心十足 但該公司的策略師擔心 市場已經拉動未來的漲幅 換句話說 增長的動力 很可能已經即將消耗殆盡 考慮到通貨膨脹因素之後 摩根資產管理公司預計 標準的60-40投資組合 長期回報率將低於5% 大盤股和債券也是如此 雖然這樣的收益 可能會讓一些人感到滿意 但是投資者需要花16年以上的時間 才能將資金翻倍 但是反觀房地產 美國核心房地產的收益率 預計將接近6% 高於前幾年略高於4% 也高於10年期公債殖利率的4.2% 儘管房地產確實不便宜 但摩根的投資組合策略師認為 如果你看看總收益率 從起點到總價值的估值 那正是一個大家正在尋求的 世代投資機會 摩根的策略師尤其看好商業房地產 他們認為辦公空間的需求 從疫情以來一直受到巨大的打擊 不過 風險已經反映在價格上了 而且在多戶型住宅、學生宿舍 手機訊號塔和資料中心 這些商業建築上都有龐大的需求 這可能是現在 進入商業房地產的好機會 好的 我們今天就分享到這裡 對於投資都要謹慎 凡投資必有風險 每個人適合的投資類型也不盡相同 切勿盲目跟風 必要用慧眼觀察 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見