美國首購族在等待這件事…｜美國租房者、屋主 意見分歧｜川普、賀錦麗的住房競選廣告 有哪些亮點 #美國地產熱點 10/19/2024

嗨！大家好 歡迎來到「美國地產熱點 李歐筆記」 隨著從八月份以來的 抵押貸款利率不斷下降 九月份的購房報告 終於傳出了年增幅3.5%的好消息 不只買家進入市場 賣家也看到市場的熱度 更願意出售房屋 同時 聯準會在九月開始降息 正當大家都覺得房貸利率 會進一步下降的時候 事實上並沒有發生 尤其在十月一開始 三十年利率竟然一下子跳升 又朝7%衝了過去 本集我們就來探討美國房地產市場 在接下來今年的時間 可能會發生什麼事 聯準會在九月中旬降息50個基點 對購房者來說應該是好消息 普遍認為聯邦基金利率下降 將有助於壓低房貸利率 但是相反的情況發生了 自聯準會降息以來 三十年期的固定抵押貸款 平均利率已經上升 而不是下降 根據《抵押貸款每日新聞》的數據顯示 自聯準會降息之後 三十年固定抵押貸款的平均利率 已經從6.15%開始出現緩慢的上漲 但是到了10月4日公布 九月份的就業報告之後 抵押貸款利率當日從6.26%跳升到6.53% 而就在我拍攝影片的當下 10月11日的利率已經來到6.64%了 那麼九月份的就業報告 到底發生了什麼事呢 事實上九月份創造了 25.4萬個就業機會 失業率下降了17個基點 從4.22%降到4.05% 這些數據超出了原本預期 只有15萬個就業機會 而且失業率仍維持在4.2% 也就是說九月份創造的就業數量 高於過去六個月的 三個月的移動平均就業機會創造率 翻成白話文的意思就是高於過去半年 以三個月為一組的每月就業平均值 而且還推高了近期的平均值 儘管就業機會 相比兩年前的落差還是很大 但是目前美國人的消費支出 仍然很穩定 公司的獲利報告強勁 雖然在高利率的時代 經濟有所降溫 但是目前看起來 幾乎沒有衰退的風險 重要的是仍然沒有理由擔心 通膨再次加速 而且這次的報告很可能會提高 美國經濟軟著陸的可能性 另外 10月10日又公布了 九月份的通貨膨脹數據 消費者物價指數月上漲0.2% 年上漲2.4% 如果排除波動較大的食品 和能源類別的核心消費者物價指數 九月份月上漲0.3% 年上漲3.3% 略高於預期的月上漲0.2% 和年上漲3.2% 均高於預期0.1% 從背後的數據來觀察 通膨上漲的大部分原因 來自食品價格上漲0.4% 和住房成本上漲0.2% 抵消了能源價格下跌1.9%的影響 雖然都比預期的數據高一些些 但是還算在可控範圍之內 因此專家預測 11月7日的聯準會會議 將很有可能再降息25個基點 不過很大程度上還是要觀察 11月1日發布的就業數據 假如就業仍然強勁 可能降息的步伐會進一步放緩 但是如果就業出現疲軟 或是有更高的失業救濟金的申請數據 將更有理由加快降息 其實現在有更多的證據正在顯示 美國經濟實力比預期來得強勁 但是這個結果將把利率維持在高位 所以在9月份的就業數據公布之後 經濟衰退的可能性更加遙遠 就會使聯準會放慢放鬆貨幣政策 因此中短期利率 似乎不太可能大幅的降低 不過要留意的是 就業市場仍然存在風險 週四10月10日發布的 失業救濟金申請數據顯示 截至10月5日當中 失業救濟人數達到25萬8,000人 是自2023年8月5日以來的最高總數 比前一週增加了3萬3,000人 遠高於預測的23萬人 當然 這有可能是近期的颶風 和罷工造成的短期結果 假如情況一直沒有改善 就代表就業市場 並沒有想像中的那麼樂觀 換句話說 這將給降低利率帶來空間 現在美國房地產市場急需的 就是降低抵押貸款利率 很明顯的從今年七、八月 以來的降低利率 已經給房市注入了活水 9月份的房屋交易合約簽署量 年增3.5% 看似不多 不過要知道八月份這個數據只有0.3% 相比之下3.5%當然是一個巨大的飛躍 但是機會瞬間即逝 10月初一轉眼利率又升上來了 這對很多潛在的買家、賣家 應該都很失望 說好的降低利率怎麼又升上來了 其實在前幾期的視頻中 我也一直在分析抵押貸款利率 可能不會跟隨聯準會降息同步下降 相反 抵押貸款市場 也提前吸收了降息的訊號 已經提早做出反應 想要再進一步的下降 將沒有太多的空間 今年很可能會維持在6%附近 但是剛剛上面也分析了 還要看其他的經濟數據來綜合分析 才能確定利率的走勢 可以肯定的是聯準會的降息 並不意味著抵押貸款利率突然下降 其實華爾街的分析師還大幅下調了 聯準會降息的預測 10年期公債殖利率 近期也出現了飆升 帶動的抵押貸款利率的上升 一些預測者甚至認為 聯準會將不得不暫停降息 以避免通膨再度加速 如同聯準會主席鮑威爾說的 大幅降息半個百分點 並不代表未來的降息步伐 政策仍然取決於數據 抵押貸款銀行家協會認為 包括抵押貸款利率在內的長期利率 明年將保持在相對狹窄的範圍之內 而且未來12個月的抵押貸款利率 將保持在6%附近 此外 隨著抵押貸款再度攀升 也打擊了再融資的活動 週三10月9日 抵押貸款銀行家協會表示 過去一週 衡量抵押貸款申請量的指數有所下降 截至10月4日當週 市場指數較前一週下降5.1% 降至277.5 一年前該指數為179.3 再融資指數下跌了9.3% 出現比較大的跌幅 同時 售價76萬6,550美元以下房屋的 30年期抵押貸款 平均合約利率為6.36% 處於8月份以來的最高水平 售價超過766,550美元的巨額貸款 平均利率為6.64% 比前一週上升了14個基點 聯邦住房管理局支持的30年期抵押貸款 平均利率為6.22% 較前一週上升了16個基點 15年期的利率為5.71% 較前一週上升了20個基點 可調整利率的抵押貸款為6.06% 上升了19個基點 想申請再融資的屋主 和想買房的人各有不同的思考 屋主或許更在意利率的變化 因為常規貸款的再融資餘額 往往比政府貸款來得更大 因此對抵押貸款利率的特定變化 反應更靈敏 但是對買房者來說 儘管過去兩個月利率下降 信心水平有所上升 但是房價仍舊太高昂了 對再融資的屋主來說 利率下降超過1個百分點 才會具有意義 因為借款人必須考慮 再融資相關的成本費用 包括發起費用 結算成本 這些成本可能會抵消潛在的利率節省 如果前期啟動的成本為6000美元 每個月卻只有節省100美元 那可能對再融資的誘因不太大 假如是去年買房的屋主 拿到7.6%的利率 在前一段時間降到6.1%附近的時候 那就是一個非常值得申請 再融資的情況了 一位同時在加州和佛羅里達州 工作的房地產經紀人表示 許多人正在等待利率進一步的下降 現在保持按兵不動 另一方面 部分原因是 抵押貸款比租金貴得多 以洛杉磯為例的話 平均每月租金為2890美元 而每月平均的 抵押貸款還款為4986美元 兩者相差超過2000美元 但是 在佛羅里達州北部的市場 情況卻是另一個世界 由於當地新建築的熱潮 買家看到巨大的好處 當地經紀人表示 建築商正在大幅讓利 提供積極的激勵措施 從降低價格 降低交易成本 到大幅降低利率 就是為了讓買家能安心買房 甚至有看到建築商 在一些社區免費提供游泳池 以便讓買家點頭簽約 許多房地產專家認為 除非利率大幅下降 例如下降超過1個百分點或更多 否則預計現有的房屋庫存量 不會大量進入市場 這也就限制了供應 所以專家預計 2024年到2025年的房屋銷售 將繼續保持低迷 現在也不只利率在起作用 總統大選已經越來越逼近了 選舉因素也在大量吸引民眾的目光 有房地產經紀人就表示 選舉過後 市場才會更加的活躍 但是現在事實上 在美國50個最大的市場中 超過一半的上市價中位數逐年下降 其中一個下降了12%以上 根據Realtor.com的 9月份房屋市場報告 隨著房市冷卻加大 9月份待售房屋的中位價 與去年相比下降了1% 達到了42萬5千美元 對買家更好的消息是 從東海岸到西海岸 一些最適合居住的地方的房價 正在暴跌 前十年下跌的城市中 佛里達州就佔有4個 既有邁阿密年減幅度達12.4% 上市中位價來到52萬5千美元 接下來還有俄亥俄州的辛辛那提 加州舊金山、密蘇里州堪薩斯城 德州的奧斯丁、佛州的傑克遜維爾 科羅拉多州丹佛、佛州奧蘭多 佛州坦帕、田納西州的納什維爾 下降幅度在12%至5%之間 給購房者帶來了希望 好的 這次我就分享到這裡 最後要提醒想進入市場的朋友 留意11月份的就業報告 當然還有聯準會的降息公布 抵押貸款利率可能會進一步 出現較大的變化 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見！