獨家2024年 加州房地產市場 要轉運了嗎？舊金山還在苦苦掙扎｜明年三個因素 有利買家！五大加州新住房法律【美國地產熱點】12/21/2023

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 上一次的視頻我們特別談到了 紐約州的2024年房地產市場分析 特別回饋給紐約的觀眾們 這次我要專門來講講加州了 畢竟加州的觀眾總數量還是最多的 不過要提醒大家 這一集只有在乾淨世界裡才看得到 如果你還沒有跳轉到乾淨世界裡的話 請看下面的介紹欄裡的連結 馬上跟我們一起來到乾淨世界吧 歡迎來到乾淨世界裡的 美國地產熱點頻道 如果您正在看這一集的內容 恭喜您來對地方了 如果您還沒有關注我的頻道 麻煩您點擊「關注」鈕 支持本頻道的製作 好了 我們馬上進入今天的正題 2024年的加州房地產市場分析 之前我發表過了2024年的美國房市分析 有上、下兩集 那麼還有2024年的紐約房市也有一集 本次是專屬加州房市 對於其他的2024年房市 有其他興趣的朋友 都可以在下面的介紹欄裡面 找到其他的連結 或者是到我的頻道中進行觀看 我們先說這個2023年的加州房地產市場 可以說是在苦苦掙扎之中 交易業受到高利率的壓制 被嚴重的拖累 加上疫情以來的搬家大潮 還沒有完全消退 而且舊金山灣區的市中心 現在還是冷冷清清 辦公室的空置率 據最新的報告指出 都還沒有觸底 世邦魏理仕最新的初步數據顯示 2023年第四季度 舊金山城市的辦公樓的空置率 再創歷史新高 上升至35.9% 與上一季度的34%相比 還是略有上升 再來我們看到 今年10月份加州房市的表現 總體來看 10月份加州獨立房的總銷售量 為241,770套 比9月份增長了0.3% 比2022年10月下降了11.9% 加州房價中位數為840,360美元 比9月份下降了0.4% 比2022年的10月上漲了5.3% 今年初到10月份為止 全加州的房屋銷售量下降了27.2% 其中獨立房銷售量的部份 已經是連續28個月 都是同比下降的表現 也就是說已經有兩年又四個月 每個月的銷售數據 都比上一年的同期還要減少 這個跟加州市場的供應量稀缺 加上高利率的打擊 還有搬離加州的人數眾多都有關係 不過好消息是10月份的銷售降幅 是近來四個月以來的最小幅度 加州的房地產經紀人協會表示 越接近年底 對買家就逐漸出現幾個有利的因素 其中一個是更多的上市房 在市場上停留的時間更長了 換句話說搶房的程度比較緩和了 其二出售價超過標價的房屋數量減少了 這表示賣家知道現在市場上的交易 非常的稀缺 在擔心無法出售的心理之下 可能會激勵更多的賣家 提供一些談判的空間 甚至就像我之前分享的極端案例 有一間舊金山的豪宅 賣家連續降價了三次之後 終於以50%off的價格認賠賣出 其三現在30年固定利率 正在逐步的下降之中 12月20日抵押貸款每日新聞的數據 6.44%的利率比前一週又下滑了0.18 比上一個月下滑了0.74 雖然說現在的通貨膨脹的危機 還沒有完全的解除 但是各項經濟數據 都好於預期的情況之下 使得12月份美國消費者信心指數 也出現了自2021年以來的最大的增幅 指數來到110.7 是7月份以來的最高值 也高於經濟學家的預測 所以綜合以上上面三個因素 未來幾個月對加州的房屋買家來說 會比2022年升息以來的購房環境 稍微寬鬆一些 不過因為加州的房價仍然非常的高昂 所以當然對買家的經濟負擔能力 還是相當的沉重 那麼從加州的大地區來分析 中央谷地區的銷售量 較去年下降的幅度是最大的 同比減少了11.3% 其次是南加州減少了7.4% 舊金山灣區減少了3.9% 加州遠北地區減少了2.3% 但是中央海岸地區卻增加了1.9% 是唯一一個銷售量成長的地區 從加州各縣來分析 加州房地產經紀人協會追蹤的52個縣中 有36個縣10月份銷售量同比出現下降 其中有16個縣下降超過10% 還有4個縣下降超過20% 下降最大的有德爾諾特縣下降47.4% 是下降幅度最大的 其次是斯坦尼斯勞斯縣下降28% 和特哈馬縣下降25% 另外有15個縣的銷售量 比去年有所增加 其中在舊金山以北的三一縣 增幅最大 同比增加了600% 其次是納帕縣增加了49.1% 和拉森縣增加了46.7% 再來看到房價的部份 剛才有說到10月份的房價中位數 大約是84萬美元 同比又上漲了5.3% 不過在不同地區漲幅的差異 還是非常大 中央海岸的中位數價格 年漲幅是最大的 達到12% 是唯一一個上漲兩位數的地區 當地的蒙特雷縣漲幅更是達到29.8% 聖塔巴巴拉縣也有22.9% 至於南加州地區也漲了6.5% 舊金山灣區漲了5.7% 和中央山谷地區漲了4% 只有遠北地區 是唯一一個價格下降的地區 同比呈現下滑4.3% 其中舊金山灣區的市場 相對還是比較搶手的 因為加州只有5個縣 至少有一半的房屋的售價高於要價 這5個縣中有4個都來自於灣區 其中阿拉米達縣有72% 比例是最高的 其次是舊金山市有67% 聖塔克拉拉縣有65% 和聖馬刁縣有58% 最後一個是在中央山谷地區的格倫縣 剛好有一半的房屋售價高於要價 大致上看完今年底的加州房市之後 2024年的市場總的來看 還是會非常緊張 雖然房屋的上市量有得到一些緩解 不過還是非常的低迷 但是看到利率的穩步下降 加州房地產經紀人協會預測 明年的加州房市會出現大反彈 他們預計2023年的銷售量 是年減22.2% 但是2024年將會增加22.9% 從2023年的銷售量27萬 直接站上2024年的33萬 房價也會從81萬增加到86萬 但是考慮到利率的下降 住房負擔能力可能會保持不變 還是非常的嚴重 當然這些預測的準確性 要取決於很多的經濟因素 包括經濟成長、失業率、通貨膨脹 非農就業、全美的GDP等等 經濟學家對經濟前景 仍然存在分歧的看法 不過隨著能源價格的下走 以及製造業的回流美國 感覺2024年會偏向樂觀情緒 這些經濟因素現在看起來都比較穩定 可能不用過於擔心 反而現在比較多的不穩定因素 是外部因素 比如持續的新冠疫情的後效應 病毒還在或多或少地 影響世界不同地區範圍的人 另外地緣政治的緊張局勢 自然災害、還有政策的變化 都可能對加州房地產市場 造成不同程度的衝擊 以地緣政治來說 假如世界的另一端再次發生戰火 對經濟的打擊 也會是一個巨大的未知數 對油價、航運、晶片、供應鏈等等 哪方面的影響 都可能會直接或間接的衝擊 房地產市場 那麼說到政策的變化 的確在加州2024年 又出現了一些變化 加州州長加文·紐森在2023年 簽署了多項法案 這些法案大部份 都將於2024年1月1日起生效 首先我們看到加州的租客 將不再需要交出幾個月的租金 作為保證金 一項新法案規定 房東可收取的押金 不得超過一個月的租金金額 該法律將於明年的7月1日起生效 第二租客不得因為 被人向執法單位舉報 或者是涉嫌犯罪活動 或是其他的滋擾活動而被驅逐 這部份法律的確很左 對租客一昧的保護之下 就算房客有犯罪活動也不能被驅逐 這很可能又會是一條 侵害房東權益的惡法 第三這2024年的4月1日起 房東將更難根據 無過失正當理由政策驅逐房客 目前的政策允許房東 在房東或者是房東的家庭成員 想要搬入的情況之下驅逐房客 新法律將要求家庭成員在90天內搬入 並且在那裡至少居住12個月 這條法律也是在限縮 房東驅逐房客的權力 第四只要電池符合一定的安全標準 租客現在就可以在公寓內 為電動滑板車或者是電動自行車充電 第五新法律消除了教會宗教組織 或者是非營利大學 在其土地上建造經濟適用房的障礙 換句話說這些組織所使用的土地 更容易被用作建造經濟適用房 那麼加州關於住房的法案 還有很多得到了簽署 同時也非常的繁雜 比如說還有多個關於 環境品質的住房法案 也有土地利用、土地密度的法案 還有附屬住宅單元的 進一步的使用規定 另外對融資住房的停車位 也有多個相關新法在明年生效 雖然加州的住房法律多如牛毛 但是住房單位 卻長期無法滿足市場的需求 根據加州住房發展部門的估計 加州擁有3900萬人口 經濟規模比法國或俄羅斯還要大 每年應該需要建造18萬套住房單位 才能跟得上人口增長的步伐 然而在這方面加州的紀錄卻少得可憐 過去10年加州平均每年 增加不到8萬套房屋 如果加州的住房法規 再不進一步鬆綁的話 對加州的經濟發展 恐怕會有嚴重的影響 我們可以看到 一個擁有全美12%人口的州 卻住著全美22%的流浪漢 洛杉磯估計有75,518人是無家可歸 在灣區也都有38,000人無家可歸 即便我們說2024年 可能是加州房地產市場的反轉年 但是現在的事實是 大多數的租房者 將其收入的30%以上用於租金 接近三分之一的人 將收入的50%以上用於租金 超過300萬戶的家庭 被歸類為有租金負擔問題 超過50萬戶的家庭 被歸類為有租金嚴重負擔問題 加州可能是世界上 最適合居住的地方之一 但是它的政策卻越來越不宜人 儘管當局也試著改變現狀 但是它似乎還沒有讓人很滿意 或者是說沒有真正的解決問題 甚至是一錯再錯 我們希望加州會更好 希望2024年會更好 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見