2024紐約房價要開始降價了嗎？｜2024紐約房市是賣方市場 或買方？｜紐約租金有沒有機會跌價？紐約熱門市場【美國地產熱點】12/14/2023

嗨 大家好！ 歡迎來到美國地產熱點 李歐筆記 今天這一集要專門來說一說 紐約房地產市場 一直有在關注我頻道的朋友 可能都知道 其實我的發源地是舊金山灣區 早期的影片都是在談 舊金山灣區的房地產市場 後來我才轉型成全美的房地產市場 不過 我發現其實很多的紐約朋友 也在看我的頻道 以城市來區分的話 來自紐約的觀眾竟然是佔第一名的 這讓我其實有點驚訝 不過以數量來說 來自加州的總和還是佔為大多數的 不過今天這一集 算是要回饋給紐約的觀眾 對紐約的房地產市場有興趣的朋友 千萬不要錯過了 開始之前李歐還是要拜託大家 訂閱頻道 還有我在乾淨世界 也會陸續推出獨家內容 歡迎大家到乾淨世界裡觀看 例如上一次分析的 2024年的美國房市內容 一共有上下兩集 其中的下集只有在乾淨世界發布 不想錯過獨家內容的話 就趕快到乾淨世界裡觀看吧 而且請大家放心完全是免費的 連結我就放在下方的介紹欄裡 馬上進入今天的主題 2024年的紐約房市 先提醒一下大家 這裡我所指的紐約 不單單專門指紐約市 而是指整個紐約州 所以我會帶到不同的紐約州的城市 當然紐約市是一個最主要的地方 所以內容上還是會著墨比較多 但是在講2024之前 我們先來回顧一下 疫情這幾年的紐約州的房地產市場 大家都知道紐約擁有世界金融之都 有鄉村 有農田 有海灘 有山脈 不僅地貌非常的豐富 社會文化也非常的突出 所以整體來說 紐約的房地產市場 不怕沒人住 不怕沒人買 不過在2020年疫情之前 紐約的郊區農村地區 被認為是買方市場 也就是說供給大於需求 買方比較有喊價的權利 但是疫情之後 2020年的春季卻變為賣方市場 到了2021年的春夏季 市場的氛圍變化得非常快 到了秋天 已經進入了完全的賣方市場了 時間移動到2023年 大家對紐約房屋的需求仍然存在 但是跟全美的情況一樣 高利率的因素導致交易量大幅下降 然而低庫存量還在加劇 買家的競爭並推高價格 雖然在疫情期間 紐約跟加州一樣大量的流失人口 根據北美搬家服務公司的搬遷報告統計 2020年至2023年之間 紐約州的居民總數減少了2.6% 不過紐約有更多元的經濟支撐 還有在住房政策上 也不像加州那麼極左 所以近一年來紐約的人口 並沒有流失太多 根據紐約州房地產經紀人協會的數據 2023年的第二季 全州範圍的新掛牌房屋數量年減22.4% 同時紐約州的房地產經紀人也指出 成交量較一年前下降了22.6% 紐約的地區一些待售房源的數量 下降幅度更大 今年6月份 奧爾良縣和普特南縣的房源掛牌量 與去年同期相比 分別下降37.3%和34.5% 同期這兩個地區的成交量均有所下降 紐約州62個縣中只有2個縣 阿勒格尼和埃塞克斯縣 掛牌數量有所增加 另外僅有埃塞克斯縣、漢密爾頓縣 利文斯頓縣和耶茨縣的成交量 比去年有所增加 全紐約2023年的第二季 銷售中位數是405,000美元 同比減少了1.8% 這比全美房價中位數 416,100美元低了2.7% 不過紐約的許多社區 尤其是經濟適用房的市場 低庫存量正在加劇購房者之間的競爭 並對價格造成了上行的壓力 2023年第二季度 紐約近半的縣房價出現上漲 根據房地產經紀公司Redfin的統計 截至今年第二季度 紐約州在這三個地區 出現的銷售價格大幅增長 第一名是利文斯頓莊園 上漲61% 奧羅拉上漲了60%、德威特52% 薩拉託加溫泉上漲了47% 馬爾他上漲了39% 儘管部份價格上漲快速 一些房主仍然推遲出售的決定 在過去的幾年裡 這些屋主以超低的利率 購買了房屋或者再融資 現在他們正在等待市場狀況改善 然後再將房子推向市場 這進一步限制了 本來就已經非常有限的房屋供給量 今年7月份 紐約的房屋供應量只有3.2個月 比去年下降了25.3% 由於二手房供應的稀缺 導致越來越多的買家進入新房市場 近幾個月來 建築業和新房的銷售激增 這將建築商的信心 推至一年來未見的高水平 總結一下我剛剛上面描述 紐約房市跟全美的情況非常相似 交易量大幅下降 庫存低迷 價格沒有什麼下跌 低房價的區域上漲的比較多 詳細的數據 大家可以看現在畫面上的數字 這是紐約房地產經紀人協會 在9月份的統計 如果單指紐約市10月份的數據 我也整理呈現在畫面上 基本上紐約市的房價 還是有些微的上漲空間 銷售價比掛牌價是97.14% 代表了買家有輕微的談判空間 還有73天的平均上市天數 比上個月或者是比去年都是下降的 那麼接下來2024年 整體的紐約州房地產市場 會出現哪些變化呢 首先來看看房地產經紀公司 Houzeo的預測 2024年紐約賣家會重返市場 尤其是那些必須回到辦公室 或者是想要找到消費 更加便宜的屋主 那麼曾經預測2008年 金融海嘯的分析師惠特尼大膽預測 嬰兒潮世代想要縮小住房空間的屋主 會幫助全美市場 增加3000萬套住房單位 這個數量聽起來十分驚人 總之就紐約市場來說 明年很可能是迎來 供應量增加的一年 至於購房者 也被預測明年將回到市場 最新的通貨膨脹數據表明 聯準會的升息即將結束 12月份最新的議息會議表明 再次停止升息 並且暗示明年 將可能出現三次降息 假設每次降息一碼 三次將會下降0.75% 根據「抵押貸款每日新聞」的數據 12月13日30年固定利率 已經回到6開頭 來到6.82% 按照這個趨勢進行 房地產市場的交易量 勢必會被重新點燃 除非出現黑天鵝事件 那麼在房價方面 有鑑於供應量低於需求量 紐約明年的房價仍然是上漲規模 只是如果供應量持續增加 也可能會稍微沖淡房價上行的動力 不過各個都會區、郊區 農村的漲幅差異 仍然是非常大 受到負擔能力的影響 低房價區域的漲幅空間 仍然會比較明顯 在紐約的新房銷售方面 今年全美9月份購買的房屋之中 有12.3%是新房 這是自2022年以來的最高水平 房屋建築商在2023年 提供了3萬美元的折扣 以吸引買家 所以建築商和賣家之間 將在2024年繼續爭奪買家的份額 還有一個是我們需要關注的 那就是紐約的租房市場 因為租房市場 比較多還是集中在紐約市 所以這部份我們就以紐約市來分析 根據紐約房地產網站StreeEasy的分析 紐約人將在2024年 看到租賃市場更加平靜 隨著明年的庫存將可能進一步增加 全市的租金增長將會放緩 但是由於疫情前的水平相比 庫存量仍然非常有限 因此不太可能有下降的空間 2023年的租金增長出現放緩 很大一個原因是因為有更多的屋主 看到租金行情很好 加上高利率 所以放棄了賣房轉向租房 租房供給大幅增加之下 租金價格自然就會出現緩和 這種庫存增長在2024年 將會持續下去 所以房東在2024年 想要將租金大幅提高 會具有挑戰性 租戶在決定是否簽約續租之前 或者是尋找新住處的時候 將有更多房源可以考慮 儘管如此 紐約市的租戶需求 將繼續超過供應量 使得租金價格不太可能下降 儘管最近有所增加 但是今年的租賃庫存 仍然比2019年疫情之前的水平 低了16.2% 要完全扭轉2019年之後的下降趨勢 紐約市需要在2024年 至少增加4萬套出租單位 相當於在2023年的 208,000套出租單位基礎上 增加19.2% 不過這似乎不太可能發生 因為從2017年到2019年 庫存平均每年僅增加21,000套 考慮到所有這些因素 2024年的租金增長 可能只有在5%以下 由於租金的沉重壓力 紐約市的租屋者在2023年 將目光投向遠離曼哈頓的地方 由於相對低的價格點 皇后區在2023年的春季 取代布魯克林區 成為最具競爭力的租賃市場 也因為皇后區的租房需求大增 加上庫存有限 皇后區成為紐約市唯一一個 租賃庫存停滯不前的行政區 但是對曼哈頓來說 今年4月份將近4400美元的租金中位數 吸引了更多出租單位投入市場 加上租客的減少 使得2024年曼哈頓的租金 將更加合理化 提供更多的優惠 談完以上這些 我們回歸到一個簡單的問題 2024年紐約州的房地產市場 將會是買方市場還是賣方市場呢 根據Houzeo的預測 會偏向賣方市場 紐約的房價正在上漲 並將繼續上漲 直到供給大幅增加為止 然而對買家來說 明年也會是一個機會 由於我們看到利率的下降趨勢 供給也有很大的機會出現增加 加上屋主與新房建築商之間的競爭 所以對買家來說 他們會處在比2023年 更加有利的位置上 本集的最後我也介紹幾個 除了紐約市以外 值得投資的紐約州城市 其中一個就是布法羅 當地的房地產投資 提供令人驚訝的優惠 價格低廉 租金也相對較高 布法羅有許多的小型公寓大樓 為房東或房客創造了機會 第二是雪城 又稱為錫拉丘茲 這裡的房地產市場 提供了便宜的房產 更高的投資回報 和更少敵對的法律環境 今年以來 雪城的人口呈現穩步的上漲 除了房價實惠之外 就業機會也優於其他城鎮 也是一個重要因素 第三是奧爾巴尼 雖然它的名氣不大 也不是很熱門 但是提供了一個負擔得起的切入點 和大量的永久租戶 儘管它可能不是外來者 想要居住的地方 但是許多當地人選擇在當地安家 只要定價合適 這裡將繼續推動 奧爾巴尼房地產投資物業的需求 第四羅徹斯特 這裡最近被realtor.com選為 2024年十大熱門市場之一 因為便宜的房價 和固定人口和健康的就業市場 使得羅徹斯特立於不敗之地 所以多次被入選為熱門市場 好了 本次我們就分享到這裡 下次不要忘記了 我們在乾淨世界裡見面 我是房地產記者李歐 美國地產熱點 下次再見