獨家2024美國房市解析（下集）：利率再次下跌！2024有可能5%嗎？！｜房租漲幅｜舊金山豪宅遭砍半價｜2024熱門房市【美國地產熱點】12/07/2023

嗨 大家好！ 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 在上一集的視頻中 我們說到美國經濟 抵押貸款利率的走勢 還有房價的預測 還有市場供應鏈的一個趨勢 今天的下集我還得來說一說利率 經過一個星期之後 又出現一些比較即時的變化 這段時間裡有想要買房的朋友 都要特別留意了 今天這一集分析2024年美國房市的下集 如果你正在觀看代表你找對地方了 而且要記得這一集 只有在乾淨世界才看得到 在YouTube上是看不到的 如果你想分享給你的親朋好友 請記得點擊下方的分享 複製連結給他們 而且不要忘記關注我的頻道 謝謝大家 好的我們馬上來看最近的利率表現 在上一集裡我用了很長的一部份 來分析通脹和利率之間的關係 還有在未來一年可能的走向 朋友們如果沒有忘記 上一次我們談到 抵押貸款利率的總體來說 會往下走 但是它可能會維持在一定的高度 或許在5到6之間 本週我們可以看到 最新的30年固定利率表現又下降了 如果看抵押貸款新聞的數據 12月6日的表現是7.04% 比一天前、一週前或者是一個月前 都是下降的 上週房地美的數據是7.22% 所以12月7日的房地美數據 肯定會再度往下探 2023年結束之前 我們很有希望再次看到 6%開頭的利率的出現 不過如果想要回到3%的利率 短時間內大家可能不要抱有太大的期望 根據凱投宏觀的預測到2025年底 利率將可能不會跌至6%以下 在上一次的視頻中 我也提到了兩個機構的預測 儘管各方的預測利率區間都不相同 但確實都會維持在6%以上 最低可能會下探到5% 話雖這麼說 不過這幾年的局勢難料 誰都說不準會發生什麼事情 只能是提供給大家做一個參考 接著我們來談談 2024年的租房租金趨勢 在過去幾年裡不僅是房價很高 租金價格也一直在往上漲 因為房子太貴了 很多年輕人只好繼續租房子 但是在有限的租房供應之下 2022年的房租經歷了兩位數的漲幅 甚至還要搶租 到了2023年 在建築商提供了更多的多戶型住宅之後 全美的租金終於是溫和上漲了一些些 2023年的第三季 多戶型單位的年率估計是38.5萬套 租房的空置率是6.6% 已經非常接近疫情之前的平均值7.2% 這代表租房市場上的供應量 超過了需求量 不過要注意的是 在絕大多數的市場上 預計租房還是會比買房 來得更加便宜 更加經濟 所以年輕人趨向租房的意願會更大 根據目前的幾個統計都指出 許多的千禧世代 都已經過了首次購屋的年齡 而越來越多的Z世代 會在租房市場上待更久的時間 Redfin的統計 有近五分之一的千禧世代 認為他們永遠不會擁有自己的房子了 有近半數的受訪者都認為房價太貴了 無法拿出首付款 那麼對某些人來說 租房不是一種選擇而是一種無奈 買不起房怎麼辦呢 當然只能繼續租房子了 總體來說Realtor.com預計2023年 全美的租金價格會小幅上漲0.2% 但是2024年他們預計會下跌0.2% 等於差不多是維持在2022年的水平 不過Realtor.com也預計 供應還是無法滿足需求 明年大空間的租賃單位的價格將會攀升 小單位的租金價格將會面臨下行的壓力 因為小單位的出租空間的數量比較多 因為自2019年左右以來 建築商就一直專注於 建造較小的公寓單位 所以供需之間的關係確實是非常重要 再來我們談談 明年是不是賣房的好時機 大家可能都知道 現在絕大多數屋主 所擁有的抵押貸款利率 都低於現在市場上的利率 所以就產生了所謂的鎖定效應 導致有大量屋主不願意上市房屋 他們要鎖住他們所持有的低利率 直到利率下降 另一方面來看到在2024年 房屋的賣家可能面臨 更多來自建築商的競爭 由於建築商繼續在維持建造新房 並且提供更多的優惠給賣方 作為購房條件 並且進行價格的調整 所以我們也發現 現在在上市的房屋當中 也有越來越多的賣家願意降低價格 而且現在不管 在哪個房地產的在線平台上 都可以發現新上市的房屋增加了 其實這是一個挺奇妙的現象 畢竟現在是年末的節日季節 傳統上是房地產市場的淡季 但是怎麼會突然增加了上市房呢 一方面 賣家對高利率可能會下降 更多的機會感到非常渺茫 再低可能也不過就是6% 也只好接受這樣的事實了 另外2023年的房市交易量 幾乎被凍結了 少數的賣家只好被迫降價 看到這樣的情況 其他的賣家也就希望 趕在價格進一步下跌之前 趕快的上市房產 我們可以看到 Redfin在11月26日四週以來的統計 新上市房同比增加5.8% 增加了6萬4千多套的房產上市 增加最多的地區 是佛羅里達州的奧蘭多 加州的聖荷西 亞利桑那的鳳凰城 佛州的西棕櫚灘 還有休士頓等地 11月26日四週以來的降價比例 有5.7% 比去年多出了0.3 不過比例隨著越來越接近年底 會一直減少 直到來年的一月才會漸漸的增加 這對買家是一個好消息 利率在每週的減少 加上房價可能在明年初 出現進一步的讓步 會減輕沉重的負擔能力 我會建議有意願購買的買家 可以和近期的高點進行比較 而不是跟很久以前的低點進行比較 因為想要住房成本很快的大幅下降 其實是不太現實的事情 這樣只會讓自己越來越痛苦 而且可能再次錯過買房的時機點 那麼對於潛在的賣家而言 在掛牌出售房屋之前 需要考慮當地市場上興建房屋的情況 看看他們的定價區間、優惠的方案 然後擬訂一個適當的上市價格 不過不同價位的房產 調整的幅度差異也是相當大的 我們來舉一個非常極端的例子 在舊金山的豪宅區 俄羅斯山有一棟6層樓的房屋 地址是2626 Larkin Street 這個豪宅有4間臥房 8間衛浴 可以停放5輛車子 還有一間專屬的客房 這樣的房產簡直是豪華的不得了 可是你知道嗎 在2020年的1月 它以2000萬美元的價格賣出去之後 去年2022年的10月再次上市之後 以略低於2000萬美元的價格上市 但是更讓人料想不到的是 在接下來的一年裡 賣方連降了3次價格 終於在今年的11月 以999萬的價格賣出去了 人家說生不逢時 我說這個豪宅是賣不逢時 在舊金山民生最不好的時候 出售房產 尤其是在舊金山的富豪紛紛逃離之際 最後我們來瞧瞧Realtor.com預測的 2024年最熱門的房地產市場 這些熱門的房地產市場的房價 會比全美多數地區的房價 更加堅實穩固 不過讓人有點意外的是 很多加州的城市回歸了 這些高昂的房價 讓金州房地產市場經歷了艱難的一年 如今前十名最熱門的市場中 有五個位於加州 其餘的位於東岸和中西部地區 首先第一個最熱門的就是 俄亥俄州的托萊多 11月的房價上市中位數 只有20萬美元 預測未來一年的房價將上漲8%左右 銷售量增加14% 主要還是因為它的房價還是非常的低 對於過去兩三年來 一直在尋求低房價的購房者 還是非常有吸引力的 第二熱門的城市 是加州的奧克斯納德 11月的房價上市中位數 是100萬美元左右 但是未來一年預計還有3.3%的漲幅 房屋的銷售量也可能會大幅增加 原因是這裡僅距離洛杉磯一個小時車程 但是房價低了十幾萬美元 而且這裡有夢幻的海景海灘 雖然房價不便宜 但是市面上有不少牧場式的房產 或者是鄰近水域可以享受生活的住宅 第三名是紐約州的羅徹斯特 11月的房價上市中位數是239,000美元 2024年預計還有10%的漲幅 銷售量也可能有6%的增加 由於該地區的房價低廉 而且位於紐約州北部 可以享受加拿大邊境的 安大略湖的風光 所以羅徹斯特 一直是熱門房市的名單之一 當地的市場以獨立房為主 但是買家也可以找到 連排別墅和新房建設 接下來因為時間有限 我就不一一介紹了 名單上還有加州的聖地牙哥 河濱市、貝克斯菲爾德 還有麻州的斯普林菲爾德和伍斯特 第九是密西根州的大急流城 最後是洛杉磯 洛杉磯因為供應量十分有限 當地的房地產經濟預估 一旦利率的繼續下降 更多的買家會湧入市場 然後又演變成競購戰的局面 好了 以上就是我對2024年 美國房市的一些分析介紹 希望大家繼續關注美國地產熱點 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見