說美國房市降溫 買家怎麼又進場了？｜｜對房地產市場的信心降至低點｜房屋銷售拉長｜屋主為何不願賣房｜房價創紀錄 但是也…｜房貸利率影響大【美國地產熱點】08122022

嗨 大家好 歡迎來到美國地產熱點 理由筆記 現在美國消費者對房地產市場的信心指數 已經降至2011年以來的最低的水平 原因是現在的潛在的購房者和賣家 對市場的前景變得越來越悲觀 7月份只有17%的人認為現在是買房的好時機 而且認為現在是賣房的好時機的比例也降至67% 不再是之前的70-80%的比例 從這個信心指數能反映到以下我要說的 房市發展 這次有四個走勢要和大家分享 影片開始之前也請大家動動小指頭 點擊訂閱 打開小鈴鐺 如果看完本集的內容覺得對您有些幫助 歡迎點讚加分享 房價 新上市房的數量 上市天數和抵押貸款的利率 是四個觀察房地產市場升溫或降溫的關鍵數據 我們查看了7月底至8月初的數據變化 市場正處於明顯的降溫階段 不過利率同時也在降低當中 似乎造成了買家進場買房的情況 根據realtor.com的住房數據 掛牌價中位數同比依然是兩位數 有15.6%的增幅 新上市房同比下降8% 上市天數同比增加了一天 30年固定的抵押貸款利率降至4.99% 首先我們來看房屋銷售的時間 在截至7月30日的一週中 房屋出售需要更長的時間 與去年的同期相比 房產在市場上停留的時間增加了一天 雖然看似只增加一天 但是這是一個關鍵的轉折點 因為買家連續兩年看到這個買房的機會 一週比一週變得越來越窄 目前房產在被搶購之前 只停留了32天 幾乎是兩年前的一半時間而已 我們可以再來看realfin的數據 7月份未簽訂合同 而掛牌30天或更長時間的房屋比例 同比增長了12.5% 大約有三分之二 61.2%的待售房屋在市場上 至少待了30天以上 高於一年前的54.4% realfin把這種掛牌超過30天以上的上市房 稱為陳舊的上市房 也就是說這些房子 是在市場上待了一段時間了 但是還沒有賣出去 而且7月份的陳舊的上市房數量 是自新冠疫情開始以來的同比增長 從都會區來看 加州奧克蘭的待售房屋 在市場上待售至少超過30天的份額 同比增長了60.7% 是人口最多的50個大都會區中 增幅最大的 緊隨其後的是鳳凰城 其陳舊庫存的份額同比增長是54.5% 接下來是奧斯汀的50.9% 加州阿納海姆49.7% 河濱市46.7% 然後是沃斯堡的43.4% 達拉斯42.9% 華盛頓特區42.5% 和沙加緬度41.7% 西雅圖41.3% 這些都是陳舊庫存同比增幅最高的前10名城市 那麼其中奧克蘭、鳳凰城、奧斯汀、阿納海姆、河濱市 沙加緬度和西雅圖 這幾個城市同時也是2022年上半年 降溫速度最快的20個房地產市場之一 而陳舊庫存唯一下降的地方是 佛羅裏達州的勞德代爾堡 同比下降僅約1個百分點 銷售速度的放緩 所以造成庫存量增加 7月份美國代售房屋總數量同比增長了4% 是自2019年年中以來的最大增幅 不過現在新上市房卻在減少當中 就如我開頭說的 越來越多的人覺得 現在不是賣房的好時機 而且現在租房市場很好 如果賣不到好價格 房主還可以選擇出租房子 現在有這種最多掛牌30天以上的庫存量的都會區 是費城的80.2% 紐約76% 邁阿密72% 河濱是66.8% 和洛杉磯的66.4% 其中紐約和邁阿密同比增長只有3.5%和1.8% 那麼其餘均有接近30%的增加 另外最少的30天以上的庫存量 是在俄勒岡州的波特蘭 科羅拉多州的丹佛 加州奧克蘭 俄亥俄州的哥倫布 和加州的聖荷西 那麼數量大約都在50%左右 所以大家可以看到 銷售速度明顯緩慢許多 各個城市都有這種很多的陳舊庫存 陳舊庫存在增加 但是新上市房卻在減少 截至7月30日當週 市場上新上市的房源數量同比下降了8% 這是連續第四週下降 另一個數據是 7月份新上市房下降了11.2% 而且是自2020年6月以來的最大降幅 現在很多的賣家都擔心自己已經錯過了高峯 所以越來越多的賣家決定等待旁觀 但是這不是一個好現象 因為市場上房源本來就不足 對買家來說 可以選擇的房產可能不會太多 再加上最近利率降低 潛在買家如果重新的進入市場 庫存可能會再度拉緊 報房價可能又再次飆高 現在另一個趨勢是房價增長放緩 realtor.com的最新6月份的數據顯示 全美房價中位數達到創紀錄的45萬美元 而且在截至7月30日的一週 掛牌價中位數連續第33週 保持兩位數的增長 比去年同期增長了15.6% 但實際上這個數據比前幾週已有所改善 此前的房價中位數上漲了16.6% 就是說現在的漲幅下降了1個百分點 如果看realtor.com的數據 截至7月31日的連續4週 房屋銷售價中位數大約是38萬美元 已經比6月份的峯值下跌了3.8% 雖然同比增長了8% 但是這是自2020年7月以來最低的增長率 而且舊金山市唯一一個 價格中位數同比下降的都會區 降低了8% 最後我們來看房貸利率 根據房地美的數據 截至8月4日的一週平均30年期 抵押貸款固定利率跌至4.99% 較之前一週的5.3%大幅下降 另外根據抵押貸款銀行家協會的數據 30年期固定利率出現自2020年以來的 最大單週跌幅 下跌31個幾點至5.43% 抵押銀行家協會截至7月29日 當週的每週貸款申請調查 貸款申請比前一週增加了1.2% 債融資指數比前一週上漲了2% 比一年前的同一期低了82% 所以我們看到在利率出現下降之際 貸款申請馬上就出現了上升 顯見市場上的買氣還是有一定的強度 並沒有隨著通脹過高 經濟的不穩定 房價的猛漲等等這些因素而退散 而是對利率有更敏感的反應 如果在接下來的幾個月經濟走弱 也可能讓利率繼續下跌 不過7月份的消費者物價指數 已經從上個月的9.1%下降到8.5% 而且非農就業大幅增長 新增了52.8萬個就業崗位 彌補了疫情之後失去的工作缺口 失業率回落到疫情前的3.5%的水平 所以美聯儲會更加踏穩升息的步伐 至於房貸利率有可能會再度回升 本次就和大家聊到這裡 我是房地產記者李歐 美國地產熱點下週再見