（這是最後一集 有緣再見！）沒見過的秋季房市！6大現象解析：房價看似沒跌 真相浮現｜真正成交價正在告訴你另一個故事 #美國地產熱點 10/03/2026

嗨 各位觀眾聽眾大家好 歡迎回到美國地產熱點旅遊筆記 進入今年秋季 該是時候來分析過去一段時間以來的市場 2026年的秋季房市 我會歸納成六大現象 還會分析華人三大區房市 最後呢 還有秋季的賣房關鍵 進入2026年秋季房市 最重要的主軸不是房價要漲還是跌 而是房市的權力正在從賣方轉向買方 但很無奈的是 再次來到7%的高房貸利率 又讓很多買家只能眼看著賣家大讓利 嘴上卻吃不到這塊肉 換句話說 有溢價能力的買家變多了 有能力買房的買家卻變少了 以下就是今年秋季房市的六大格局 第一 買方市場正在形成 但交易量卻更虛弱 根據全美房地產經紀人協會的統計 月減2% 年減1.2% 代售庫存則增加到162萬戶 約相當於4.9個月的供給量 Redfin的資料甚至顯示 8月份市場上的賣家數量 比買家多出約58% 是這個統計數字以來最大的供需落差 到了9月中 代過戶銷售又跌到接近三年來的最低點 換句話說 現在是房子變多 買家變少 買方溢價能力提高 但成交並沒有因此而增加 這和2008年那種大量強迫賣物 造成崩盤不一樣 目前更像是需求被高利率所凍結了 第二 7%房貸成為秋季最大的剎車 其實今年稍早 房貸利率一度跌到6%左右 但進入9月後卻快速上升 年初沒有把握機會的潛在買家 可能現在會很失望當初沒有早早下手 房地媒的30年固定房貸利率 9月21日的當週已經升至7.03% 是2025年1月以來首次突破7% Reuterfin 統計在房貸利率還是6.71%的時候 點心買家的月供就已經來到2640億美元 創下14個月以來的新高 所以現在出現一個非常反直覺的情況 房子比去年更容易溢價 但每個月卻更難負擔 這也就是為什麼 買家降價卻不一定能夠救成交 例如一棟45萬美元的房子 即使屋主願意降價2萬美元 如果房貸利率從6%上升到7%以上 買家的月供優勢可能很快也會被利息給吃掉 因此今年秋季真正決定市場的 可能不是房價 而是月還款 第三 房價開始出現表面穩定 底下鬆動 官方數字仍然顯示 8月份中古屋成交價中位數約42萬9100美元 年增1.6% 美國聯邦住房金融局7月份房價指數 也仍然年增2.6% 單看這些數字很容易被表象給混淆 覺得美國房價根本沒有跌 但即時的市場訊號已經完全不同 因為9月份已經有超過兩成的賣家 調降掛牌價 Ulefine也觀察到 而且更重要的是 現在很多的讓利根本不會直接反映在房價上 例如掛牌價50萬美元 最後的成交價可能還是49萬美元 看起來只跌了2% 但賣方可能另外提供過戶費1萬美元 維修費用8千美元 甚至是利率補貼 這些讓買家的實際取得成本下降更多 所以今年秋季要開始區分 標題價格和實質價格 也就是說 官方房價指數目前可能低估了真正的價格壓力 第四 8月份有44.7%的買家取得賣家讓利 高於去年同期的42.6% 也是Ulefine自2020年開始統計以來的同期最高 更誇張的是 大約有15%的買家同時拿到降價還有賣家讓利 在亞特蘭大 納什維爾等太陽地帶的市場 更大約有7成的買家得到賣方讓利 這意味著市場正在從2021年到2022年 買家說我加價5萬美元而且不厭烏 轉成了2026年買家說 降價修5點幫我付過戶費用我才買 這其實就是市場權力轉移最直觀的證據 第五 8月份新屋銷售意外躍增6.4% 年化達68萬4千戶 創下8個月以來的新高 但是新屋銷售中位數39萬3千7百美元 出現年減5.8%的降幅 這並不是代表新屋需求突然全面復蘇 而是建商正在用主動降價加上補貼房貸利率 還有其他的激勵措施來吸引買家出手 其實現在的大型建商最大的武器不是房子本身 而是自己的抵押貸款業務 例如在市場利率7%的時候 建商可能提供4.99%或者是5.5%的促銷抵押貸款利率 然而中古屋的屋主通常做不到這一點 所以買家可能面臨二手屋42萬美元7%的利率 新屋43萬美元卻有建商的激勵措施 再加上5.5%的促銷利率 算一算月還款之後 新屋反而可能比較便宜 因此今年秋季其實正在出現建商和二手屋的屋主的競爭 這對迪亞霍頓、萊納、普洱特、泰勒莫里森等大型建商尤其重要 所以此前巴菲特的波克夏投資公司纔要大舉下注建築商股 第六 區域分化越來越大 現在不能只在談全美平均 有些地區庫存增加、價格調降、賣方讓利都很明顯 但東北部地區和部分沿海地區 卻供給不足房價依然相對強勁 例如陽光地帶的城市奧斯汀、鳳凰城、達拉斯、納什維爾 和佛羅裏達州的部分城市 都在面臨更多的供給、更多的降價 但是在中大西洋地區 住房金融局7月份數據房價年增6.3% 在山地地區包含亞利桑那、科羅拉多、猶他、內華達等西部內陸州 房價只年增0.6% 所以現在可能同時存在紐約周邊還是沒什麼房子 奧斯汀房子很多慢慢挑 雖然情況極端 卻是真實的兩個美國房市 看完全美的情況 接著我把範圍縮小到美國華人聚集地區來看 這會比全美平均更有意義 但是沒有出現華人區一起跌 或者是華人區特別抗跌的單一現象 目前大致可以分成三種市場 舊金山灣區部分核心區仍舊吃緊 南加州正在出現買賣平衡 紐約進入溢價市場 首先看北加州的灣區市場 舊金山市9月份中位掛牌價約109萬5千美元年增6.4% 成交價中位數甚至達到148萬8千美元 庫存年減約19.5% 掛牌天數也明顯縮短了 這代表舊金山市區的某些稀缺房源仍然相當強勁 但進入大量華人與亞裔居住的南灣東灣 情況就有所不同了 菲利蒙9月中位掛牌價約129萬美元年減約7% 成交價約133萬5千美元年減約8.6% 同時庫存增加12.5% 可是房屋中位上市時間只有31天 瑞特將這個市場歸類為偏賣房市場 換句話說 房價正在修正 但好房子並沒有賣不掉 矽谷核心的聖核錫也有類似情況 庫存年增約13.5% 但中位上市時間只有36天 成交價格年減不到1% 這是一個非常典型的秋季現象 庫存回來了 但核心科技的就業區的需求沒有消失 在南加州 聖蓋博今年9月份中位掛牌價約109萬5千美元 幾乎與去年相同 庫存增加約6.7% 但上市天數反而下降到47天 瑞特目前仍將聖蓋博歸為賣房市場 蒙特利公園則已經明顯比較鬆動 庫存一年增加約34% 平均成交價約比掛牌價低了2% 市場被歸類為平衡市場 換句話說 買家已經不再需要像前幾年那樣 看到房子就搶購 阿卡迪亞市場9月份中位掛牌價約159萬8千美元 年減13.1% 房屋上市時間年增約20%到54天 尤其像91007部分高價區 掛牌價格的調整幅度更明顯 這很符合今年高總價市場的特徵 不是房子沒有價值 而是賣方過去對價格的期待 開始被市場給修正 所以整個聖蓋博古地區 今年秋季不能只說一句 華人區很強 更精確的說法是 百萬美元左右的自住型市場仍有支撐 但豪宅高總價房屋的價格敏感度明顯增加了 再看到紐約的法拉盛情況又不一樣了 9月份掛牌中位價約66萬9千美元 年增3.5% 但實際成交價約63萬6千美元 年減約2.2% 上市天數約75天 而且平均成交價約比掛牌價低3%以上 所以法拉盛現在是 賣方掛牌價沒有明顯下來 但實際成交已經開始鬆動了 也就是我們前面所談過的 標題價不等於實質價 表面看掛牌價格還很高 但真正成交時 賣家會開始要求折價、修善 甚至是其他的讓步 另外在布魯克林南部 最值得注意的是戴克高地 9月的中位掛牌價約122萬4千美元 中位成交價約110萬美元 房屋中位上市時間只有50天 比一年前縮短約41% 而在售房源又比去年少約5% REIT目前仍將它歸類為賣方市場 平均成交價大約是掛牌價的96% 這代表南布魯克林高質量的低密度住宅 並沒有明顯失去買盤 最後如果撇除地區房市不談 今年秋季房市還有一個重要的現象 金莊集住很受寵 老舊翻修屋受冷落 因為受到通膨與缺工的影響 目前美國各地的建築工資 水電承包與建材成本均處於歷史高位 這導致物礦機家、水電管路 未預更新完成的房屋 買家願意支付超額的溢價來競標 因為買家不願意承擔 動輒數萬至數十萬美元的翻修預算 與長達半年的供給等待時間 反觀物礦成就格局老式的中古屋 在市場上停留的天數明顯拉長 降價修正的幅度也最為明顯 Zillow今年3月份分析 超過200萬筆的房屋掛牌資料後發現 標榜Turkey Limbau入住的房屋 成交價比類似房屋的預期價格高了2.9% 而標榜Fixed Upper 需要翻修的房屋則低了約14% 為何有如此的差異 因為當住房能力負擔已經非常的緊繃 買家最不想要的就是買完房之後 還有一個昂貴的工程等著自己 更何況如今買家的談判籌碼 已經越來越大了 好了今天的秋季方式 我們就談到這裡 希望您會喜歡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 有緣再見