繼承土地遭法院拍賣，繼承人還能優先購買嗎？——從最高法院98年裁定與2026年內政部函釋，看公同共有與強制執行
Eddie Lee 的筆記園地｜共有土地的法律解構（第九篇）
假設父親生前擁有一筆土地的二分之一持分，後來因故死亡。
父親留下的土地持分，由數名繼承人共同繼承。
其中一名子女甲，在父親過世之前，本來就已經擁有該筆土地另外的持分。
後來，父親留下的土地持分因債務問題遭法院強制執行拍賣。
這時候，甲提出主張：
「我本來就是這塊土地的共有人，依土地法第34條之1，不是可以優先購買其他共有人出售的持分嗎？」
但是，其他當事人可能提出反對意見。
「你同時也是被繼承人的繼承人，既然拍賣的是遺產，你在強制執行程序中不是也具有債務人的身分？怎麼可以同時作為買受人？」
這個問題牽涉到不同法律身分的重疊。
更重要的是，在公同共有的遺產關係中，如果只有一名公同共有人希望行使優先購買權，是否必須取得其他公同共有人全體同意？
這兩個問題，可以透過最高法院98年度台抗字第1001號民事裁定，以及內政部民國115年8月4日的最新相關函釋進行分析。
一、繼承土地為什麼涉及公同共有？
首先必須回到《民法》第1151條。
依該條規定，繼承人有數人時，在分割遺產之前，各繼承人對遺產全部為公同共有。
因此，父親留下土地，由數名子女共同繼承時，在完成遺產分割之前，繼承人對遺產的法律關係，原則上屬於公同共有。
這與分別共有不同。
例如甲、乙、丙三人以分別共有方式持有土地，各有三分之一應有部分。
甲對自己的三分之一持分，原則上可以依《民法》第819條第1項自由處分。
但若父親死亡留下土地，三名子女的應繼分各為三分之一，也不表示每個人已經在該筆土地上取得可以自由處分的三分之一分別共有持分。
因為遺產分割前，仍須依公同共有的法律關係理解繼承人的權利。
依《民法》第827條，公同共有須以公同關係為基礎。
第828條第3項亦規定，公同共有物的處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體同意。
但是，如果進一步涉及《土地法》第34條之1，就必須注意特別規定。
該條第5項明文規定，前四項規定於公同共有準用。
這也使公同共有土地的處分及優先承購問題，不能僅以民法第828條第3項全體同意原則一概回答。
二、法院拍賣共有土地持分，是否適用優先承購權？
土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣自己的應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
而強制執行程序中的拍賣，雖然不是一般當事人自行訂立的買賣契約，但在相關法律效果上，具有買賣性質。
因此，共有土地持分經法院拍賣時，原有共有人可能依法律享有優先承購權。
不過，實際適用仍須確認拍賣標的、拍定人身分、共有關係與強制執行程序中的法律限制。
例如，如果拍定人原本就是該土地的共有人，依最高法院72年台抗字第94號見解，其他共有人原則上不得再依土地法第34條之1第4項主張優先承購。
這是因為原有共有人買受持分，本身便有簡化共有關係的效果。
因此，不能認為任何法院拍賣共有持分，都一定產生所有其他共有人優先購買的權利。
三、最高法院98年度台抗字第1001號：繼承人兼共有人，法律身分如何認定？
民國98年12月24日，最高法院作成98年度台抗字第1001號民事裁定。
該案涉及一筆共有土地，其中被繼承人遺留的應有部分遭法院強制執行拍賣。
再抗告人不只具有被繼承人的限定繼承人身分，還在辦理繼承登記以前，就已取得該土地另外的分別共有持分。
因此，再抗告人具有雙重身分：
第一，是被繼承人的限定繼承人。
第二，是系爭土地原本的分別共有人。
原法院認為，再抗告人身為限定繼承人，在強制執行程序中居於債務人地位。
如果允許其行使優先承購權，可能同時具有出賣人與買受人的地位，因而駁回其主張。
但最高法院提出不同的分析。
關鍵在於，再抗告人原本持有的土地應有部分，屬於其固有財產。
這部分財產並不是因為繼承才取得。
因此，在執行被繼承人所遺土地持分時，不能只看到再抗告人的限定繼承人身分，而完全忽略其原本具有的土地分別共有人身分。
最高法院認為，原法院直接以其具有繼承人及債務人地位，否定優先承購權，仍有疑義。
因此作成廢棄原裁定、發回更為裁定的結果。
這裡必須特別注意：最高法院並不是已直接裁定再抗告人取得土地優先承購權，而是認為原法院否定其權利的理由尚有問題，必須重新審查。
四、為什麼裁判特別提到民國98年的繼承制度修正？
這號裁定有一項重要的歷史背景。
案件中的繼承及強制執行法律關係，涉及民國98年5月22日繼承編修正施行以前的限定繼承制度。
在該制度背景下，限定繼承人對被繼承人債務的責任範圍，與其個人固有財產的區別，具有重要意義。
最高法院正是根據這項區別，指出再抗告人在強制執行程序中雖可能居於債務人地位，但就原本持有的土地應有部分而言，仍有其獨立的共有人法律地位。
因此，本案不能被簡化為：
「凡是繼承人遇到遺產被拍賣，都一定能夠優先購買。」
真正的問題應該是：
在具體強制執行程序中，繼承人對被拍賣的土地究竟具有什麼權利？
該權利是否原本就存在，還是因繼承而取得？
繼承人對債務負擔的法律責任，又如何影響其在執行程序中的身分？
這些都必須配合適用時點的繼承法規定進行判斷。
不能直接把民國98年的個案結論，毫無區分地套用在現行所有繼承案件。
五、2026年內政部函釋：公同共有人可否單獨行使優先購買權？
另一個重要發展，出現在民國115年8月4日。
內政部以台內地字第1150262580號函，處理共有土地的其他應有部分屬數人公同共有時，公同共有人之一能否單獨行使優先購買權的問題。
這份函釋認為：
當共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地，而其他應有部分為數人公同共有時，公同共有人之一無須取得全體公同共有人的同意，即得依該條單獨行使優先購買權。
內政部的理由主要包括三個方面。
第一，土地法第34條之1第5項已明定前四項於公同共有準用。
第二，優先購買權的制度目的，在於簡化共有關係並保障相關共有人利益。
第三，不能因共有型態為公同共有，就在法律沒有要求的情況下，額外要求全體公同共有人同意，致使制度目的難以實現。
因此，內政部認為，公同共有人得依該條單獨行使優先購買權。
同時，內政部也停止適用與此見解不同的民國93年11月30日函釋。
這項變化的重要性，在於主管機關重新釐清公同共有關係下的權利行使方式。
不過，仍須注意，這份函釋並不是說公同共有人可以不受任何限制，任意處分整筆公同共有土地。
它處理的是在特定土地法第34條之1法律關係下，個別公同共有人行使優先購買權的問題。
「單獨行使優先購買權」，與「單獨處分公同共有物全部」，是兩個不同的法律問題。
六、最高法院裁定與內政部新函釋，有什麼共同的法理？
仔細比較這兩份資料，可以發現它們雖然處理不同爭點，卻有相似的法學分析方法。
最高法院98年度台抗字第1001號，著重區分繼承人與原有分別共有人的不同身分。
內政部115年函釋，則著重區分公同共有的權利結構與土地法所賦予的特別優先購買權。
兩者共同提醒我們：
法律上的身分可能重疊，但不能因為某人具有其中一種身分，就直接否定其基於另一個法律關係所享有的權利。
例如，繼承人可能同時具有原有土地共有人身分。
公同共有人也可能在土地法的特別規範下，享有不同於一般公同共有物處分的權利行使方式。
因此，法律分析不能只看土地登記上出現多少個人的名字，更需要進一步確認每一種權利的取得原因與法律性質。
七、我的觀察：繼承土地的法律風險，往往來自身分與權利關係重疊
從不動產交易與繼承實務的角度來看，我認為這兩份資料提供了一個重要的提醒。
繼承土地的處理，通常不只是確認繼承人有哪些人，或每個人的應繼分是多少。
更複雜的問題可能是：
被繼承人原本只是土地的部分共有人。
部分繼承人原本就擁有土地持分。
土地上又存在抵押權或其他擔保物權。
被繼承人死亡後，留下的持分涉及強制執行。
而某些繼承人還希望透過優先承購，取得被拍賣的土地權利。
這些法律關係交錯在一起時，如果只用「繼承人」或「共有人」一個身分判斷全部法律效果，很容易產生錯誤。
因此，我認為繼承土地的法律盡職調查至少應區分：
📌 被繼承人原有的土地權利。
📌 繼承人原本已經擁有的固有財產。
📌 遺產分割前的公同共有關係。
📌 強制執行實際拍賣的權利客體。
📌 是否具有法定優先承購權，以及行使資格。
📌 法律修正與主管機關函釋變動對個案的影響。
只有把這些問題分開，才能完整掌握繼承土地的交易與執行風險。
八、結語：繼承人不只有一種法律身分
回到最初的問題。
繼承土地的持分遭法院強制執行拍賣，繼承人還能主張優先購買權嗎？
答案不能只因為他是繼承人，就直接認為可以或不可以。
最高法院98年度台抗字第1001號民事裁定，提醒我們必須區分繼承人原本的固有財產與被繼承人遺產，以及其在強制執行程序中的不同法律地位。
內政部115年8月4日函釋，則進一步確認，在土地法第34條之1的特定適用情形下，公同共有人之一得單獨行使優先購買權，不必先取得全體公同共有人的同意。
因此，研究繼承土地時，真正重要的不是單看某個人具有什麼身分，而是要追問：
這個人究竟基於哪一個法律關係取得權利？該權利的客體是什麼？在當時的法律制度下，是否符合行使條件？
法律上的身分，決定我們應該從哪裡開始分析；但真正決定權利能否行使的，仍是具體的法律關係與法定要件。
這也是我認為繼承土地、共有不動產與強制執行交會時，最值得建立的法律觀念。
法源與延伸閱讀
- 《民法》第827、828及1151條。
- 《土地法》第34條之1第1、4、5項。
- 《強制執行法》相關拍賣及第三人權利規定。
- 司法院釋字第562號解釋。
- 最高法院72年台抗字第94號民事裁定。
- 最高法院98年度台抗字第1001號民事裁定（民國98年12月24日）。
- 內政部115年8月4日台內地字第1150262580號函。
- 內政部93年11月30日內授中辦地字第0930016195號函（已停止適用）。
官方及裁判資料：
本文為繼承、共有及強制執行法律關係的整理，個別案件須注意繼承發生時點、權利取得原因及實際拍賣程序。
系列延伸預告：共有土地的優先購買權，究竟該如何通知、如何合法行使，又應如何辦理登記？
Eddie Lee｜Eddie Lee 的筆記園地
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