出租共有土地，到底是管理還是處分？——民法第820條民國98年修法，如何改變共有人的決定權
Eddie Lee 的筆記園地｜共有土地的法律解構（第三篇）
假設甲、乙、丙三人共同擁有一筆土地，各有三分之一的應有部分。
某天，甲、乙認為土地閒置多年相當可惜，決定將土地出租給一家企業作為停車場，每月收取租金。
但丙反對出租，認為土地應該留作未來出售或開發使用。
於是，丙提出質疑：
「這塊土地是我們三個人共有，為什麼你們兩個可以不經過我的同意，就決定出租？」
從《民法》第819條第2項來看，共有物的處分、變更及設定負擔，原則上必須取得共有人全體同意。
可是，共有土地的出租，真的屬於第819條的處分行為嗎？
如果不是，又該適用哪一條法律？
這個問題的答案，與民國98年《民法》第820條的重大修法有直接關係。
一、出租共有土地，是處分還是管理？
要回答這個問題，必須先區分「處分行為」與「管理行為」。
民法上的共有物處分，主要由第819條規範。
共有物管理，則主要由第820條規範。
兩者最大的差別，不只是名稱不同，而是法律行為的性質與效果不同。
例如：
將整筆土地出售給第三人，涉及所有權的移轉，屬於處分行為。
以整筆土地設定抵押權，涉及擔保物權的設定，也屬於民法第819條第2項所稱的設定負擔。
但將土地出租給第三人使用，承租人取得的是基於租賃契約的債權性使用收益權，並不因出租而直接取得土地所有權或地上權。
因此，一般共有土地出租，性質上屬於共有物的利用行為，原則上應適用《民法》第820條關於管理的規定。
這也顯示一個重要的法律觀念：
使用土地，不等於處分土地；讓他人使用土地，也不代表一定是在土地上設定用益物權。
出租土地與設定地上權，雖然都可能讓第三人使用土地，但其法律性質並不相同。
二、民國98年修法前：共有物原則上由全體共有人共同管理
現在我們熟悉的《民法》第820條，並不是一開始就採取多數決制度。
民國98年修法以前，第820條第1項規定：
共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。
這項規定反映了早期民法對共有物管理的基本態度。
因為共有物屬於數位共有人共同所有，管理原則上應由全體共有人共同決定。
換句話說，在沒有其他管理約定的情況下，若共有人希望將共有土地出租，原則上須取得全體共有人同意。
需要補充的是，舊法並不是所有涉及共有物的行為都一律要求全體同意。
例如簡易修繕及其他保存行為，原本就允許共有人單獨為之；舊法對共有物改良也另有多數決規範。
不過，就一般共有物管理而言，當時確實以共同管理作為基本原則。
這種制度有其保障共有權利的理由，但也面臨實際困難。
例如，一筆共有土地有十位共有人，其中九位同意出租，只有一位反對。
即使出租可以為全體共有人帶來租金收入，也可能因為無法取得全體同意而陷入僵局。
對於人數較多的共有土地，這類問題尤其明顯。
三、民國98年修法：從共同管理轉向多數決管理
民國98年1月23日，《民法》第820條修正公布，並於同年7月23日施行。
其中，第1項改為：
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
這次修法最重要的改變，就是將共有物管理的基本決策方式，轉向法定多數決。
依據法務部公布的立法理由，修法目的在於促進共有物有效利用，並參考其他國家就共有物管理採多數決的制度。
這項改變相當重要。
因為法律不再讓一般管理行為完全受制於全體共有人是否能取得一致意見。
而是允許符合一定人數及持分條件的共有人，依法作成管理決定。
這意味著，少數共有人不同意，不必然就能阻止共有物的合法管理。
但是，多數決也不是毫無限制。
四、共有土地出租，需要多少共有人同意？
延續本文最初的案例。
甲、乙、丙三人共有一筆土地，各有三分之一應有部分。
甲、乙同意出租，丙反對。
依現行民法第820條第1項，甲、乙同意的人數為三分之二，超過全體人數的一半。
兩人的應有部分合計也為三分之二，同樣超過半數。
因此，在沒有其他有效管理約定、出租行為符合一般管理性質及其他合法要件的情況下，甲、乙原則上可以透過多數決，決定將共有土地出租。
再換一個例子。
假設甲、乙、丙共有土地，持分分別為70%、20%及10%。
甲單獨持有70%，已經超過三分之二。
此時依民法第820條第1項但書，甲原則上可以不計算其他共有人數，依法作成共有物管理決定。
但如果甲只有60%，即使持分超過半數，仍然不符合持分逾三分之二的特別門檻。
若只有甲一人同意出租，也未達到人數過半數的條件。
因此，甲不能僅憑60%的持分，就主張已符合管理多數決。
這裡有一個值得注意的地方：
民法第820條與土地法第34條之1，在多數決比例上雖然相似，但兩者的規範目的與適用標的不同。
不能只因兩個條文都有過半數與三分之二的規定，就認為它們是同一套制度。
五、出租土地不是設定地上權，兩者不能混淆
實務上，土地出租與地上權設定經常被放在一起討論。
因為兩種法律行為，都可能使第三人得以在土地上進行一定程度的使用收益。
但從法律性質來看，兩者有本質上的不同。
租賃權原則上屬於債權。
出租人與承租人透過契約，約定土地的使用方式、租金、期間及雙方權利義務。
承租人依契約對出租人享有使用收益的權利，但並不因此直接取得地上權。
地上權則屬於用益物權。
依法設定並登記後，地上權人取得直接支配土地的物權，其法律效果與一般租賃不同。
因此，對於共有土地：
一般出租行為，原則上依民法第820條的共有物管理規定處理。
設定地上權，則涉及民法第819條第2項的全體同意原則；若符合土地法第34條之1所定條件，也可能適用其特別多數決制度。
此外，依現行《土地法第三十四條之一執行要點》第3點，採該條多數決設定地上權，以有償為限。
這也說明，不能因為共有土地出租與地上權設定都具有使用收益的經濟目的，就忽略兩者不同的法律性質。
六、多數決可以出租，但不能藉管理制度損害其他共有人
民國98年修法並不是只讓多數共有人更容易決定管理事項。
同時，立法者也加入對不同意共有人權益的保障。
依民法第820條第2項，如果多數決作成的管理顯失公平，不同意的共有人可以聲請法院以裁定變更。
第3項則規定，若管理因情事變更而難以繼續，法院可以因任何共有人的聲請裁定變更。
第4項進一步規定，共有人依第1項作成管理決定時，如果有故意或重大過失，致共有人受損害，對不同意的共有人負連帶賠償責任。
例如，甲持有一筆共有土地70%的持分，乙、丙合計30%。
甲決定將整筆土地以明顯低於市場行情的租金，長期出租給自己經營的公司。
乙、丙因此認為，甲表面上是依多數決進行管理，實際上卻在犧牲其他共有人利益。
此時，乙、丙不能僅因自己不同意，就直接認定租賃必然無效。
但是，如果該管理決定確實顯失公平，便可能依民法第820條第2項尋求法院救濟；如另符合第4項的損害賠償要件，也可能產生賠償責任。
司法實務也特別注意，所謂共有物管理，應具有為全體共有人管理共有物的意思。
如果共有人只是為了個人利益占用共有物，再將其出租或出借給第三人，並不當然因為持分占多數，就取得合法管理的效果。
這也是多數決制度的重要界線。
多數決允許共有人作出管理決定，但不能將個人利益包裝成共有物管理，藉此排除其他共有人的權利。
七、分管契約與管理登記，也會影響出租的法律關係
在共有土地的實務中，還有一種常見情況。
數名共有人雖然共同擁有整筆土地，但彼此已約定各自使用其中某個特定區域。
這就是一般所稱的「分管契約」。
例如甲、乙、丙共同持有一筆土地，三人約定：
甲負責管理東側、乙管理中央區域、丙管理西側。
此時如果甲希望將東側分管範圍出租，就需要進一步檢查原本的分管契約如何約定使用、收益與出租權限。
如果有效分管契約已賦予甲對該部分的單獨使用收益權，甲可能不必再逐次取得其他共有人同意。
另外，民國98年增訂的《民法》第826條之1，也建立共有不動產使用、管理等約定或管理決定的登記制度。
依該條第1項，符合規定的共有不動產使用、管理約定或依第820條第1項所為的管理決定，經登記後，對應有部分受讓人或取得物權之人具有效力。
這是為了避免共有土地持分移轉後，新共有人與原共有人對於既有管理安排發生爭議。
因此，共有土地出租的法律分析，不應只停留在「有幾個人同意」的層次。
還應檢查：
是否已存在分管契約？是否有管理約定？是否辦理管理登記？承租人能否對其他共有人或後來取得持分的人主張合法占有？
這些都是地政實務及不動產交易中值得注意的問題。
八、我的觀察：共有物管理的核心，是如何讓權利持續產生價值
整理民法第820條的修法背景時，我認為有一個問題很值得思考。
共有制度原本是為了保障數位共有人共同擁有財產的權利。
但如果任何管理決定都必須取得全體同意，當共有人數增加、彼此意見分歧時，共有物可能長期無法有效使用。
土地閒置沒有租金收入，建物缺乏管理，甚至可能因為維護責任不清，逐漸產生更大的財產損失。
民國98年修法將共有物管理改採多數決，某種程度上就是希望降低這類共同決策的障礙。
但從另一個角度來看，我也認為不能將多數決理解為持分較多的人可以完全忽略持分較少的人。
因為共有物管理不應只是決定由誰使用、誰可以出租，更重要的是：
管理行為能否讓共有財產維持價值、創造合理收益，並公平對待所有共有人？
這也是為什麼民法第820條一方面引入多數決，另一方面又建立管理顯失公平的法院救濟制度。
從土地開發與不動產交易角度而言，確認共有土地的管理關係，也應是法律盡職調查的一部分。
一筆土地即使所有權登記清楚，也可能因既有租賃、分管契約、管理決定或其他權利安排，而影響未來的使用及開發計畫。
因此，調查共有土地時，不只需要看土地登記謄本上的所有權比例，也必須了解土地實際的使用管理狀態。
九、結語：能不能出租，先看行為性質，再看管理權限
回到最初的問題：
「甲、乙、丙共同擁有土地，甲、乙同意出租，丙反對，能不能出租？」
依現行民法第820條，在沒有其他管理約定、出租屬於合法管理且符合多數決門檻的情況下，甲、乙原則上可以依法決定出租。
但是，如果相關管理決定顯失公平，或只是多數共有人藉由出租獲取個人利益，侵害其他共有人權益，就必須進一步檢查其合法性及救濟問題。
民國98年修法真正重要的意義，是讓共有物管理從原則上共同管理，轉向兼顧利用效率與共有人權益的多數決制度。
共有土地的出租，不只是誰有權決定的問題，更是如何讓共有財產被合理使用、持續產生價值，以及公平保障所有共有人的問題。
法源與延伸閱讀
- 《民法》第818、819、820、822及826條之1。
- 《民法》第421條以下租賃規定。
- 《土地法》第34條之1。
- 《土地法第三十四條之一執行要點》第3點。
- 《民法》第820條民國98年修正立法理由。
- 法務部98年10月1日法律字第0980032730號函。
- 最高法院109年度台上字第726號及106年度台上字第100號判決所涉共有物管理見解。
官方資料：
本文為共有不動產管理制度的法律分析，特殊租賃、耕地租約及個別分管契約，仍須依相關特別法及具體事實判斷。
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