共有人把持分賣給另一位共有人，我還有優先購買權嗎？——從最高法院裁判看土地法第34條之1的適用界線
Eddie Lee 的筆記園地｜共有土地的法律解構（第六篇）
假設甲、乙、丙三人共同擁有一筆土地，各有三分之一應有部分。
某天，甲決定把自己的三分之一持分出售給乙。
丙得知消息後，認為自己也是共有人，因此提出主張：
「土地法不是規定，共有人出售持分時，其他共有人有優先購買權嗎？為什麼乙可以買，我卻不能優先購買？」
這個問題看似簡單，卻涉及《土地法》第34條之1第4項的立法目的，以及最高法院對共有關係簡化的法律解釋。
更值得注意的是，如果甲、乙不是互相買賣持分，而是依多數決出售整筆土地，丙的法律地位又可能完全不同。
同樣是共有土地出售，買受人的身分與處分標的不同，就可能產生不同的優先承購權結果。
一、土地法第34條之1第4項：共有人有優先承購權
《土地法》第34條之1第4項規定：
「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
這項制度主要希望避免共有土地因持分移轉而增加共有人數，並促進共有關係簡化。
例如甲、乙、丙三人各有三分之一持分。
若甲將持分出售給原本沒有土地權利的丁，丁取得持分後，將取代甲成為共有人。
乙、丙便可能依土地法第34條之1第4項，以相同條件主張優先承購。
但如果甲出售持分的對象，本來就是共有人乙呢？
是否仍應給丙優先於乙購買的權利？
這就是最高法院72年台抗字第94號裁定所處理的重要問題。
二、最高法院72年台抗字第94號：共有人之間互相買賣，不適用優先承購權
民國72年3月9日，最高法院作成72年台抗字第94號裁定。
案件涉及共有土地持分的強制執行拍賣。
拍定人原本就是該土地的共有人之一，其他共有人卻希望行使土地法第34條之1第4項的優先承購權。
最高法院認為，該條的立法目的，是限制因第三人取得持分而增加共有人數，藉此簡化共有關係。
當持分由原有共有人買受時，並不會增加新的共有人。
因此，最高法院認為：
共有人之間互相買賣應有部分，不適用該條優先承購權的規定。
本案最後裁定再抗告駁回。
這項見解的重要性，不只是確認買受人為共有人時的法律效果，更在於採取目的解釋，對條文表面上未區分的交易情況作出不同處理。
換句話說：
土地法第34條之1第4項保障其他共有人的優先承購機會，但不是讓每個共有人都可以任意排除另一位既有共有人購買持分。
三、現行執行要點如何規定？
內政部《土地法第三十四條之一執行要點》第13點第9款，已將相關見解納入行政實務。
該款規範的重點是：共有人出賣其應有部分，若買受人同為共有人，則排除其他共有人依該款一般優先購買規則主張優先的情形。
若買受人為外部第三人，而其他共有人均主張優先承購，則彼此具有同一優先順位；多人主張時，依其原有應有部分比例決定各自優先購買的部分。
因此，可以分成三個情境。
📌 情境一：甲將持分賣給外部第三人丁。
乙、丙原則上可以主張優先承購。
📌 情境二：甲將持分賣給原有共有人乙。
丙原則上不能依土地法第34條之1第4項，要求優先於乙購買。
📌 情境三：甲將持分賣給丁，乙、丙都主張優先購買。
依現行執行要點，乙、丙原則上具有相同優先順位，並依其應有部分比例決定承購範圍。
需要注意的是，這些結論只是在土地法第34條之1第4項的規範下成立。如果另有其他法律賦予特定當事人優先購買權，還必須進一步處理競合問題。
四、如果出售的是整筆共有土地，情況就不同了
這裡還有一個很重要的最高法院決議。
民國78年5月23日，最高法院78年度第12次民事庭會議決議（一），討論多數共有人依土地法第34條之1第1項，將整筆共有土地出售給第三人時，未同意處分的共有人是否仍有第4項優先承購權。
當時存在兩種不同意見。
🔹 子說：仍有優先承購權。
理由在於，多數共有人雖然依法處分整筆土地，但對各處分共有人而言，仍包含出賣自己的應有部分；代為處分少數共有人的持分，也不代表可以剝奪其優先承購權。
🔹 丑說：沒有優先承購權。
理由在於，第1項處理的是共有物全部出售，第4項處理的是個別持分出售，兩者規範的法律行為不同。
最高法院最後採取子說。
也就是說，多數共有人依第1項出售整筆土地時，未同意的共有人仍可能依第4項主張優先承購。
這和先前72年台抗字第94號並不矛盾。
因為前者處理的是「原有共有人互相買賣個別持分」，後者處理的是「部分共有人依法出售整筆共有土地給第三人」。
處分標的與買受人的身分不同，必須分別適用不同的法律判斷。
五、有優先承購權，不代表任何時候都能行使
即使共有人依法享有優先承購權，也不是沒有行使條件或時間限制。
依現行執行要點第13點第1款，其他共有人接到出賣通知後，十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
如果以書面作成是否優先購買的意思表示，則以通知到達同意處分的共有人時發生效力。
此外，優先承購原則上須依原買賣的相同價格及相關交易條件進行。
不能只挑選自己有利的價格，而任意改變交易條件。
如果買賣已經合法完成所有權移轉登記，事後才知道未獲通知，則涉及優先承購權的債權效力、是否還能行使及損害賠償等問題。
這部分將在第八篇進一步討論。
六、我的觀察：優先購買權的目的，不是讓共有人彼此競爭
研究這些最高法院見解時，我認為最值得注意的是制度背後的目的。
土地法第34條之1的優先承購制度，並不是為了讓每位共有人都擁有阻止其他共有人交易的權力。
其重要目的之一，是簡化共有關係，促進共有土地的有效利用。
當某位共有人將持分出售給外部第三人，法律給予其他共有人優先購買機會，有助於避免共有關係持續複雜化。
但若持分已經出售給原有共有人，反而不會增加共有人人數，甚至可能減少共有人數。
此時，若仍讓其他共有人主張優先排除原有共有人，便可能偏離制度原本的目的。
從不動產交易實務來看，我認為分析共有持分買賣時，不能只問：
「我是不是共有人？」
還必須確認：
「出售的是個別持分，還是整筆共有土地？買受人原本是不是共有人？其他共有人是否有更優先的法律權利？」
這些問題，才是決定優先承購權能否行使的關鍵。
七、結語：不是所有持分買賣，都有其他共有人優先承購的問題
回到最初的案例。
甲、乙、丙各有三分之一持分，甲將自己的持分出售給乙。
丙能否主張優先購買？
依最高法院72年台抗字第94號及現行執行要點的見解，原則上不能。
因為乙本來就是共有人，這項買賣並沒有使新的第三人進入共有關係。
但如果甲將持分出售給外部第三人，乙、丙原則上可能依法主張優先承購。
如果是多數共有人依土地法第34條之1第1項出售整筆共有土地，則依最高法院78年度第12次民事庭會議決議，未同意的共有人仍可能享有優先承購權。
因此，優先承購權不是單純看誰先出價，而是必須先確認交易類型、買受人身分與法律所要保護的利益。
這也是我認為共有土地交易中，最值得先建立的法律判斷順序。
法源與延伸閱讀
- 《民法》第819條。
- 《土地法》第34條之1第1項、第4項。
- 《土地法第三十四條之一執行要點》第13點。
- 最高法院72年台抗字第94號民事裁定（民國72年3月9日）。
- 最高法院78年度第12次民事庭會議決議（一）（民國78年5月23日）。
- 最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定。
官方及裁判資料：
本文為不動產法律制度與裁判見解整理，個案仍須檢查處分標的、買受人身分、通知及登記狀態。
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