共有土地被偷偷賣掉，沒有收到通知的人能求償嗎？——從最高法院109年度民事大法庭裁定，看優先承購權的法律救濟
Eddie Lee 的筆記園地｜共有土地的法律解構（第八篇）
假設甲、乙、丙三人共同擁有一筆土地，各有三分之一的應有部分。
某天，甲、乙決定依《土地法》第34條之1第1項的多數決規定，把整筆共有土地出售給丁。
但是，甲、乙沒有事先通知丙。
直到整筆土地已經移轉登記為丁所有，丙才知道自己的土地已經被出售。
丙十分不滿。
他認為，法律明明規定其他共有人享有優先承購權，甲、乙卻沒有通知，害自己失去購買整筆土地的機會。
因此，丙主張：
「如果你們當初通知我，我就會依相同條件買下土地。既然現在土地已經賣給別人，導致你們無法移轉給我，就應該賠償我的損失。」
這個主張合理嗎？
民國110年5月28日，最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定，就此提出了極具影響力的法律見解。
這號裁定的重要性，在於區分「違反通知義務」、「優先承購權是否仍能行使」，以及「能否請求損害賠償」三個不同的法律問題。
一、土地法第34條之1：多數決處分也有通知義務
《土地法》第34條之1第1項允許符合一定條件的共有人，以法定多數決處分整筆共有土地。
但這並不表示同意處分的共有人，可以完全不理會其他共有人的權益。
同條第2項規定：
「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」
此外，第4項規定：
「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
因此，多數共有人依法處分共有土地，除了符合多數決要件外，還必須依規定處理通知程序。
這項通知不是形式上的行政手續而已。
因為其他共有人如果沒有得知出售事實、價格及相關交易條件，就可能失去依法行使優先承購權的機會。
但問題在於：
沒有通知，是否就會使第三人取得的所有權當然無效？
這要回到優先承購權的法律效力。
二、最高法院早期見解：優先承購權只有債權效力
民國65年4月9日，最高法院65年台上字第853號判例，便已討論共有人優先承購權的法律效果。
該判例指出，土地法第34條之1第4項沒有如土地法第104條第2項後段般，明文規定未通知優先購買權人所訂立的買賣契約不得對抗優先購買權人。
因此，即使出賣人違反優先承購規定，若第三人已依法取得所有權，其他共有人不能僅以優先承購權受到侵害為由，主張買賣無效並要求塗銷登記。
民國68年10月17日，最高法院68年台上字第3141號判例，也明確指出：
土地法第34條之1第4項的優先承購權，僅有債權效力。
這與土地法第104條具有相對物權效力的優先購買權不同。
也就是說，法律雖然保障共有人優先購買的機會，但並不因此讓共有人當然具有排除第三人所有權的能力。
然而，這還沒有回答另一個問題：
如果第三人已經合法取得所有權，原本的共有人是否能向違反通知義務的出賣人請求損害賠償？
這正是109年度民事大法庭裁定的重要爭點。
三、最高法院109年度台上大字第2169號：大法庭究竟裁定什麼？
這號裁定的法律爭議可以整理為：
部分共有人依土地法第34條之1第1項出售整筆共有土地，沒有依法通知其他共有人，且已經完成所有權移轉登記。
其他共有人在移轉登記完成後才知道出售事實。
此時，是否能依「給付不能」的法律關係，請求出賣土地的共有人負損害賠償責任？
最高法院民事大法庭作成的結論是：
在上述情況下，未受通知的共有人不得依給付不能的法律關係，請求出賣土地的共有人賠償損害。
這個結論乍看之下，可能讓人感到疑惑。
既然多數共有人依法應該通知，卻沒有通知，為什麼不必然負擔給付不能的損害賠償責任？
關鍵在於，大法庭認為雙方之間並未因事後知悉而成立優先承購的買賣契約。
四、為什麼不能直接請求給付不能損害賠償？
要理解大法庭的理由，必須先理解民法第226條的給付不能責任。
給付不能損害賠償，原則上是以當事人之間存在有效的債務關係，而且符合可歸責的給付不能要件為前提。
然而，在大法庭處理的案件中，未受通知的共有人，是在整筆土地已經合法移轉登記給第三人後，才知道出售事實。
此時，原本的共有關係已因土地全部移轉而消滅。
原共有人已不再具有該土地的共有身分，也就無從在事後行使以共有人身分為基礎的第34條之1優先承購權。
同時，出賣土地的共有人原本就沒有與未受通知者訂立買賣契約的意思。
因此，大法庭認為雙方間未成立優先承購的買賣契約。
既然沒有成立買賣契約，就不能直接主張出賣人違反買賣契約的給付義務，並依給付不能請求賠償。
這裡必須注意：
大法庭並不是說，違反法定通知義務一律不需要負責。
它只是針對特定事實，否定以「買賣契約成立後給付不能」作為賠償基礎。
違反法律義務，與成立契約上的給付不能責任，並不是同一件事。
五、不能請求給付不能賠償，就完全沒有救濟嗎？
答案也是否定的。
最高法院民事大法庭明確保留了侵權行為損害賠償的可能性。
如果出賣土地的共有人違反通知義務，致其他共有人失去行使優先承購權的機會，而且符合侵權行為的構成要件，仍可能依民法相關規定請求賠償。
例如，丙可以進一步檢驗：
甲、乙是否有違反法定通知義務的行為？
甲、乙是否具有故意或過失？
丙是否因而受到法律上可認定的損害？
甲、乙的違法行為與丙的損害之間，是否具有相當因果關係？
但必須注意，丙並非只要表示「如果早知道，我就會買」，就一定能取得全部預期利益的損害賠償。
實際損害的存在、範圍及因果關係，仍須提出具體證據。
因此，法律上應區分：
📌 第一步：是否違反法定通知義務？
📌 第二步：是否已經發生有效的買賣契約關係？
📌 第三步：若沒有契約關係，是否仍符合侵權行為責任要件？
這才是分析救濟時比較完整的順序。
六、司法實務的見解，是否還有討論空間？
這號大法庭裁定，也引發學術上的進一步討論。
例如，學者曾從共有人間的法律關係、法定通知義務及無因管理等角度，思考違反通知義務是否可能成立其他債務不履行責任。
這些討論提醒我們，即使法院在特定案件中否定民法第226條的適用，也不代表所有可能的損害賠償法律基礎都已被排除。
但學術上的其他解釋路徑，必須和最高法院已作成的具體裁定結論分開。
不能因有學者提出不同見解，就直接說法院已經接受。
同樣地，也不能因最高法院否定給付不能賠償，就認為其他民事責任完全沒有討論的空間。
法律研究的重要工作之一，就是辨別：
哪些屬於司法裁判已確認的結論，哪些仍屬學理上可能提出的不同解釋。
七、我的觀察：通知義務，應該是土地交易的核心風險控制
從不動產交易與法律盡職調查的角度，我認為這號裁定最值得重視的地方，不只是優先承購權事後如何救濟。
而是交易當事人是否在一開始，就確實把通知義務納入交易程序。
對於多數共有人而言，取得法定處分門檻，不代表其他法律義務已經完成。
對於買受人而言，確認出售人符合多數決門檻，也不代表交易就不存在其他程序風險。
對於未同意的共有人而言，是否及時收到通知、是否在法定期間內表明承購意思，也可能直接影響自己能否有效行使權利。
因此，在共有土地交易的盡職調查中，我認為至少應該確認：
出售人是否具備法定處分權限？
是否正確辨識所有應受通知的共有人？
通知內容是否完整揭示出售條件？
是否保留送達或公告證明？
其他共有人是否已經行使、放棄或被依法視為放棄優先承購權？
交易是否已完成所有權移轉登記？
這些程序並不只是降低行政作業上的不便，更是避免未來民事爭議的重要風險控制工具。
不動產交易中，真正值得重視的，不只是契約能不能簽，更是每個法律程序能不能被證明已依法完成。
八、結語：優先承購權受到侵害，不等於一定能要求撤銷交易
回到本文最初的案例。
甲、乙未經通知丙，便將整筆共有土地出售給丁，且已依法完成所有權移轉登記。
丙事後得知，能否主張自己的優先承購權？
依最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定，在該裁定所處理的特定情境下，丙已無從事後行使優先承購權，也不得以未成立的買賣契約為基礎，依給付不能請求損害賠償。
但如果甲、乙違反通知義務的行為符合侵權行為要件，丙仍可能請求侵權損害賠償。
因此，必須區分：
一、是否享有優先承購權。
二、是否仍處於可以合法行使的階段。
三、是否能對抗第三人。
四、是否成立特定損害賠償請求權。
法律上的權利存在，不等於任何時間都能行使；權利受到侵害，也不代表每一種損害賠償請求權都必然成立。
這正是本號民事大法庭裁定，帶給共有土地交易實務的重要啟示。
法源與延伸閱讀
- 《土地法》第34條之1第1、2、4項。
- 《民法》第184、226條。
- 最高法院65年台上字第853號判例。
- 最高法院68年台上字第3141號判例。
- 最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定（民國110年5月28日）。
- 司法院《司法周刊》第2057期，民國110年6月4日。
- 司法院民國112年9月22日公布之學術討論紀錄，涉及對大法庭裁定通知義務與賠償基礎的評論。
官方資料：
本文係依裁判所處理的特定法律事實分析；不同通知時點、權利行使狀態、登記效力或損害情況，仍應另行判斷。
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