出租地、重劃地、公設保留地，地價稅如何規劃？ 從五筆土地，看懂課稅分類與年度持有成本｜地價稅稅務規劃・第二篇（修正版）

出租地、重劃地、公設保留地，地價稅如何規劃？

從五筆土地，看懂課稅分類、甲乙分單與年度持有成本

Eddie Lee的筆記園地｜地價稅稅務規劃（二）

撰文／杜宇軒 Eddie Lee

假設一位地主名下有好幾筆土地，有的出租、有的設定典權、有的剛完成市地重劃，還有自用住宅用地與公共設施保留地。

每年收到地價稅稅單時，他可能會問：

「這些土地都是我的，是不是全部加起來算稅就好了？」

事情其實沒那麼簡單。

有些土地可以適用優惠稅率，有些必須按一般稅率累進課徵；甚至有些土地雖然仍登記在地主名下，地價稅卻依法應由其他人負擔。

更重要的是，土地適用優惠稅率、土地歸戶計算，以及土地稅額減免，是三個不同的稅務問題。

如果沒有先將這些問題區分清楚，就很容易發生稅率選錯、累進稅額算錯，或把應由別人負擔的稅款也算到自己身上的情形。

這一篇，我們透過一個五筆土地的案例，從稅務顧問的思考角度，學習如何正確計算地價稅，以及如何管理未來的持有成本。

一、案例背景：甲有五筆土地，地價稅應如何計算？

假設甲在臺南市同一都市計畫地區內，擁有下列五筆土地，每公畝的課稅地價均為200萬元，累進起點地價假設為250萬元。

本題假設第四筆符合自用住宅用地的其他法定要件，第三筆重劃土地仍在法定減半徵收期間內，且第五筆符合公共設施保留地6‰稅率的適用條件。

另外提醒讀者：

1公畝等於100平方公尺，1公頃則等於100公畝。這兩個單位差距100倍，計算之前務必核對。

同時，本題的250萬元累進起點是教學假設值，不是宣稱臺南市當年度實際累進起點地價為250萬元。實務上必須依土地所在地、課稅年度公告的標準辦理。

我們要解決四個問題

第一，哪些土地可以享有優惠稅率？

第二，哪些土地必須合併按一般稅率累進計算？

第三，甲、乙各自應負擔多少地價稅？

第四，重劃土地可以減免多少稅額？

這四個問題的處理順序，就是本題解題的核心。

二、第一階段：先辨識優惠稅率土地

稅務規劃的第一步，不是急著把所有土地地價加總，而是先判斷每筆土地的法律性質及實際使用情況。

（一）自用住宅用地：適用2‰優惠稅率

依《土地稅法》第9條，符合自用住宅用地的基本條件，包括土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且土地並未出租或供營業使用。

依同法第17條，符合條件的都市土地，面積未超過3公畝部分，得按2‰計徵地價稅。

本題第四筆土地共有4公畝，因此：

• 其中3公畝適用2‰優惠稅率。
• 超過優惠面積限制的1公畝，應併入一般用地累進課稅。

先計算優惠部分：

3公畝 × 200萬元＝600萬元

600萬元 × 2‰＝1.2萬元

換句話說，第四筆土地並不是因為整筆都作自用住宅，就可以將4公畝全部適用2‰。

這裡要注意的是，土地符合自住使用條件，不等於其全部面積都可以適用優惠稅率。

法源依據：

《土地稅法》第9條、第17條；《土地稅法施行細則》第7條、第9條。

（二）公共設施保留地：適用6‰

再看第五筆土地。

依《土地稅法》第19條，都市計畫公共設施保留地在保留期間仍作建築使用者，原則上按6‰計徵地價稅；但符合自用住宅用地條件者，另有適用2‰的可能。

本題設定第五筆土地作一般建築使用，因此按6‰計算：

1公畝 × 200萬元＝200萬元

200萬元 × 6‰＝1.2萬元

但請留意，並非所有公共設施保留地都一律按6‰課稅。

如果土地在保留期間未作任何使用，且與使用中的土地隔離，依《土地稅法》第19條，可能符合免徵地價稅的條件。

因此，實務顧問不能只看使用分區證明就決定稅率，還必須確認現場的土地使用事實。

法源依據：

《土地稅法》第19條；財政部稅務入口網〈地價稅問答實例〉公共設施保留地相關說明。

第一階段結算

這2.4萬元先保留，後面再加入甲的應納稅額。

三、第二階段：一般用地歸戶，計算累進地價稅

解決優惠稅率之後，接著才是一般用地的累進計算。

依《土地稅法》第15條，地價稅原則上按每一土地所有權人在同一直轄市或縣（市）轄區內的地價總額計徵。

同法第16條則規定，一般用地採10‰至55‰的累進稅率。

本題應計入一般累進稅基的土地如下：

讀者可能有疑問：

「第二筆土地不是已經設定典權給乙，為什麼還要計入甲的累進稅基？」

這正是本題最重要的法律觀念之一。

設定典權並不會使土地所有權移轉給典權人。

財政部民國68年11月6日台財稅第37736號函指出，設定典權的土地，仍應併同原所有權人的地價總額計算累進地價稅，再依該筆土地所占地價比例分配應負擔的稅額，由典權人繳納。

因此，本題必須先把第二筆土地納入甲的累進計算，不能直接由乙單獨按10‰計算。

計算一般用地毛應納稅額

本題的一般課稅地價：

7公畝 × 200萬元＝1,400萬元

累進起點地價為250萬元。

依《土地稅法》第16條，本題超過累進起點的1,150萬元，尚未超過累進起點地價五倍的超額範圍，因此適用15‰級距。

計算如下：

累進起點部分：

250萬元 × 10‰＝2.5萬元

超過累進起點部分：

（1,400萬元－250萬元）× 15‰＝17.25萬元

合計：

2.5萬元＋17.25萬元＝19.75萬元

這19.75萬元稱為本題一般用地的「毛應納稅額」。

請注意，它還不是甲最後要繳納的金額。

因為其中包含應由乙負擔的典權土地稅額，也尚未扣除甲的重劃土地減免。

法源依據：

《土地稅法》第15條、第16條；《土地稅法施行細則》第5條、第7條；財政部68年11月6日台財稅第37736號函。

四、第三階段：甲乙分單，誰應負擔多少？

這個階段要回答的是：

土地歸戶在甲名下計算，不代表最後全部由甲繳納。

依《土地稅法》第3條第1項第2款，設有典權土地的地價稅納稅義務人是典權人。

而財政部68年台財稅第37736號函，則進一步解釋如何在累進課稅制度下計算典權人的稅負。

其處理邏輯是：

先按照原土地所有權人的總地價計算累進稅額，再按照典權土地占一般課稅地價的比例，將應負擔的稅額分配給典權人。

（一）乙應負擔的地價稅

乙的典權土地課稅地價為200萬元。

一般課稅地價總額為1,400萬元。

因此，乙所占比例為：

200萬元 ÷ 1,400萬元＝1/7

乙的應納稅額：

19.75萬元 × 1/7

＝2.821429萬元

約為28,214元。

（二）甲應負擔的一般用地稅額

將乙的稅額自毛應納稅額分出：

19.75萬元－2.821429萬元

＝16.928571萬元

約為169,286元。

這是甲的一般用地分攤稅額，尚未扣除重劃減免，也尚未加計特別稅率土地稅額。

為什麼不能讓乙單獨以10‰計算？

如果直接用200萬元 × 10‰，乙只需繳納2萬元。

但這個算法忽略了設定典權土地仍然納入原土地所有權人累進計算的規定。

因此，正確理解應是：

歸戶的對象是原土地所有權人，分單繳稅的對象才是典權人。

這也提醒我們，法律上的所有權人、實際使用人與地價稅納稅義務人，不一定是同一個人。

法源依據：

《土地稅法》第3條、第15條；財政部68年11月6日台財稅第37736號函〈設典土地合併歸戶計課地價稅釋疑〉。

五、第四階段：重劃土地應如何減半徵收？

接下來，才處理第三筆已完成重劃土地的減免。

依《土地稅減免規則》第17條，重劃地區內土地於辦理期間，因不能為原來的使用且無收益，符合條件者得免徵地價稅；辦理完成後，自完成之日起地價稅減半徵收二年。

題目設定第三筆土地去年完成重劃，並假設本年度仍在減半徵收期間內。

但問題來了：

重劃土地本身地價是200萬元，是不是直接把200萬元減半，再重新計算累進稅額？

答案是否定的。

減半的是應納稅額，不是土地地價

財政部民國76年8月19日台財稅第7622925號函，對同一轄區內同時存在一般應稅、減稅及免稅土地時，如何計算地價稅作出解釋。

其中關鍵是：

減稅土地應先併入地價總額計算毛應納稅額，再按減稅土地占地價總額的比例，計算其分攤的毛稅額，最後依減稅比率扣減。

換句話說，我們要先算出重劃土地原本應分攤的地價稅，再把該筆稅額減半。

第一步：計算重劃土地的分攤稅額

重劃土地地價為200萬元。

一般課稅地價為1,400萬元。

19.75萬元 ×（200萬元 ÷ 1,400萬元）

＝2.821429萬元

第二步：計算減半金額

2.821429萬元 × 50%

＝1.410714萬元

約14,107元。

因此，甲可以扣除的重劃土地減徵稅額，約為14,107元。

第三步：計算甲最後的應納稅額

甲的一般用地分攤稅額：

16.928571萬元

減去重劃土地減徵稅額：

－1.410714萬元

加回自用住宅優惠稅額：

＋1.2萬元

加回公共設施保留地稅額：

＋1.2萬元

因此：

16.928571－1.410714＋1.2＋1.2

＝17.917857萬元

甲最後應負擔的地價稅，約為179,179元。

法源依據：

《土地稅法》第6條；《土地稅減免規則》第17條；財政部76年8月19日台財稅第7622925號函〈同一轄區內擁有應稅、減稅與免稅土地如何計徵地價稅釋疑〉。

六、案例解答：甲乙各應繳納多少地價稅？

依照前面四個階段計算，結果如下。

最終結果

甲：應納地價稅約179,179元。

乙：應納地價稅約28,214元。

兩人合計：約207,393元。

以上計算採未提前四捨五入的金額進行分攤，最後計至元；實際課稅仍以稽徵機關依當年度地價、核准優惠資格及法定計算方式核定的稅單為準。

從這道題目可以看到，雖然五筆土地的所有權原則上都屬於甲，但最終稅負並不是全部由甲承擔。

甲乙分攤的結果，也不能只靠土地使用情形或直覺判斷，而必須回到土地稅法與財政部解釋函令。

七、從稅務計算走向稅務規劃：地主還應注意什麼？

如果今天我們不是在考試，而是在協助真正的地主進行年度稅務規劃，那麼僅算出今年應納多少稅，還不夠。

我們更應該幫地主提前發現未來可能增加的持有成本。

（一）重劃減半只有二年，第三年如何安排？

假設本題重劃土地今年仍享有減半優惠。

甲今年因重劃減半，少繳約14,107元。

當優惠期限屆滿，若其他條件及課稅地價不變，甲的地價稅將增加約14,107元。

也就是從今年約179,179元，增加至約193,286元。

這筆差額雖然不一定很大，但如果企業持有大量重劃土地，許多筆土地的減免同時屆滿，增加的稅務成本就可能相當可觀。

因此，財務管理應建立重劃土地的「減免起迄年度管理表」，將優惠屆滿後增加的地價稅納入年度預算。

這也是不動產持有成本管理的重要工作。

（二）公共設施保留地，不應只看使用分區

公共設施保留地究竟適用6‰，還是符合免稅規定，關鍵在於土地實際使用情形及法定條件。

如果一筆公共設施保留地完全沒有使用，並且與使用中的土地隔離，就應進一步查核是否符合免徵條件。

但不能只因為土地沒有蓋房子，就認為一定免稅。

仍應準備使用分區證明、現況照片等資料，向主管稽徵機關確認。

法源依據：《土地稅法》第19條。

（三）自用住宅優惠不是自動取得

有些地主認為，房屋本來就是自己居住，只要戶籍設在那裡，地價稅自然就會按2‰計算。

但依《土地稅法》第41條，符合優惠稅率的土地，原則上應在每年地價稅開徵40日前提出申請；逾期申請者，自次年開始適用。

以115年（2026年）而言，原則上須在9月22日前辦理。

如果先前已核准，且用途沒有改變，通常不必每年重新申請。

因此，持有多筆土地的地主，應定期檢查自用住宅稅率是否已核定，以及是否因出租、營業或戶籍異動而失去資格。

法源依據：《土地稅法》第9條、第17條、第41條。

八、從這道題目，我們真正應該學到什麼？

這道地價稅題目的價值，不只是算出甲應繳17.92萬元、乙應繳2.82萬元。

而是讓我們理解，在面對多筆土地的稅務規劃時，應該建立一套可以反覆使用的分析方法：

先判斷土地是否符合優惠稅率，再將一般用地歸戶累進計算，接著分清每位納稅義務人的負擔，最後依個別減免規定與解釋函令調整。

每一個階段，都有不同的法律依據。

例如：

典權土地涉及納稅義務人與所有權人歸戶的區別；自用住宅涉及資格及面積限制；公共設施保留地涉及實際使用狀態；重劃土地則涉及減免期間與分攤方式。

只有將這些條件逐一釐清，才不會誤把不符合優惠資格的土地列入優惠計算，或漏掉原本依法可以減免的稅額。

對土地所有權人而言，真正的節稅，不只是找到比較低的稅率，而是在合法的範圍內，正確辨識每筆土地的課稅條件、減免資格與未來持有成本。

這就是我認為，地價稅規劃最值得學習的地方。

法源依據與延伸閱讀

以下均以官方法規或稅捐機關公開資料為查核來源。

官方資料連結：

1. 《土地稅法》｜全國法規資料庫

2. 《土地稅法施行細則》｜全國法規資料庫

3. 《土地稅減免規則》｜全國法規資料庫

4. 財政部68年典權土地歸戶解釋函

5. 財政部76年應稅、減稅與免稅土地計算解釋函

6. 財政部稅務入口網｜地價稅節稅介紹

本文係依課堂假設案例進行教學分析，課稅地價與累進起點均以題目設定為準，並非特定土地的實際稅額。所引68年及76年函釋為官方仍公開收錄的歷史解釋，不能僅憑其收錄狀態推定沒有後續補充或變更；實際申報前仍須核對課稅年度的有效法規、函令與稽徵機關核定資料。

Eddie Lee的筆記園地

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