Advokát Radek Motzke, který spoluzaložil iniciativu Project Build.
Foto: Archiv Radka Motzkeho
Právníci jej označují za největší změnu v povolování za posledních 50 let. Od příštího roku má začít platit opozicí a některými odborníky kritizovaný stavební zákon. Je však možné, že ještě narazí – senátoři za STAN pracují na návrhu k Ústavnímu soudu na zrušení celé novely. Kancelář advokáta Radka Motzkeho spolu s advokátní kanceláří Doucha Šikola advokáti spustila iniciativu Project Build, která se zabývá právě stavebním zákonem. Motzke v rozhovoru s Epoch Times popsal hlavní změny, které rozsáhlý zákon přinese, a reagoval na údajně problematické části zákona.
Isabella Monaghan: Jak dlouho v současnosti reálně trvá vyřízení stavebního povolení u běžného rodinného domu?
Radek Motzke: Podle zákona by měl stavební úřad rozhodnout v zásadě do 30 dnů, ve složitějších případech nebo při nařízení ústního jednání může lhůtu o 30 dnů prodloužit. Některé stavební úřady jsou ovšem tak zahlcené, že můžete čekat i rok. V konfliktních případech se řízení protáhne na léta.
Nový stavební zákon slibuje zrychlení na principu „jeden úřad, jedno razítko“. Jak to tedy reálně funguje v současnosti a jak by v praxi vypadal ideální stav, který schválená novela slibuje?
Dnes je povolování roztříštěné mezi velké množství úřadů. Rozhodovací pravomoc si mezi sebe dělí stavební úřad, krajská hygienická stanice, dopravní policie, různé odbory městských úřadů (památky, životní prostředí). Když chcete stavět, musíte je všechny oběhat. Není to úplně jednoduché, mnohdy se nacházejí v různých městech. Je to dáno složitým vývojem veřejné správy, při němž se myslelo hlavně na odbornost a specializaci úředníků. Komfort žadatele šel poněkud stranou.
Princip jeden úřad, jedno razítko znamená konec roztříštěnosti. Většina úředníků, kteří se vyjadřují k výstavbě, bude pracovat pod jednou střechou, tedy na stavebním úřadě (výjimkou zůstane například dopravní policie), a výsledkem jejich práce bude jedno rozhodnutí čili „jedno razítko“. To ušetří čas i dosavadní konflikty mezi úřady. Podmínkou je, aby stát dobře manažersky zvládnul převod úředníků ze samospráv do jednotné státní stavební správy.
Může zjednodušení fungovat bez snížení kvality rozhodování?
Ano, spojení odborníků pod jednu střechu dává smysl. Mohou řešit rozpory průběžně a nemusí si měsíce posílat stanoviska. Kvalitu rozhodování ale nezaručuje samotná změna zákona. Nové úřady musí mít dostatek zkušených lidí, jasná pravidla a funkční zázemí. Vždy bude tlak na úlevy, které jdou za hranu zákona. Podle mého názoru však nebude příliš úspěšný. Všechny přešlapy se už staly a nebudou tolerovány ze strany úřadů, obcí ani soudů. Zejména obce si pečlivě pohlídají, jakého developera do svého území pustí a jak ho zavážou plánovací smlouvou, aby neodešel dříve, než dokončí území se vším všudy.
Popsal byste hlavní změny, které zákon přináší? Co budou v praxi znamenat? A je něco, co vnímáte jako problém?
Zvětšuje se prostor pro vyjednávání o parametrech výstavby, neboť nově se má přihlédnout také k ekonomické přiměřenosti požadavků na výstavbu. Například někde bude dávat smysl, aby úřady spolu s městem tlačily na splnění normového počtu parkovacích míst i za cenu výstavby drahých podzemních parkovišť. Ale v menších regionálních městech s nízkými cenami bytů to smysl dávat nemusí. Největší praktické riziko vidíme ve fyzickém převodu úředníků do státní stavební správy. To bude manažerská výzva. Rok 2028, kdy má plná integrace naběhnout, ukáže, zdali ji stát zvládl se ctí.
Vidíte v centralizaci stavební správy konkrétní rizika, nebo jen výhody? Podle průzkumu Odborového svazu státních orgánů a organizací zhruba dvě třetiny stávajících zaměstnanců stavebních úřadů nechtějí po zrušení současných úřadů přejít pod nový centrální systém. Hrozí podle vás odchod úředníků?
Zda lidé skutečně zůstanou, zákon zaručit nemůže. Řada úředníků mluví o tom, že pod křídla států nepřejde. Cítí nejistotu, jak používat nová pravidla a jaké budou mít pracovní podmínky, včetně platů. Pokud stát tuto nejistotu vyřeší tím, že úředníky důkladně proškolí a zajistí podmínky pro práci, věřím, že dostatek kvalitních zaměstnanců najde. Je to alfa a omega úspěchu integrace. Je důležité, aby přechod proběhl bez zbytečných organizačních otřesů.
Senát rozsáhlou novelu stavebního zákona zamítl a mnozí senátoři ji označili za „paskvil“, který nahrává developerům, je prokorupční a jde proti veřejným zájmům i obcím. Jak byste stručně popsal, co novela ve skutečnosti přináší, a jak reagujete na tuto kritiku ze strany Senátu i opozičních poslanců?
Jejich obavy do značné míry chápu. Je to už několikátá velká změna za posledních pár let. Zkušenosti nejsou úplně dobré, digitalizace stavební správy se nepovedla. Na její druhý pokus si máme počkat do roku 2030. Nicméně nevěřím, že nová pravidla směřující k urychlení přinesou chaos, svévoli a nekvalitu. Doba už je někde jinde. Výstavbu budou v principu hlídat stejní aktéři jako dosud: úřady, obce, sousedé. Excesy budou trestány ztrátou povolení v soudních řízeních a významným prodražením projektů. Nadále zůstává možnost odstranění staveb, které byly stavěny bez povolení či v rozporu s ním. Nemyslím si, že je bude možné zpětné legalizovat, pokud budou úmyslně stavěny na úkor veřejných zájmů, jako je například ochrana přírody, nebo na úkor sousedů.
Při projednávání zákona šla často slyšet kritika, že zákon nahrává developerům. V čem konkrétně se podle vás toto případné zvýhodnění projevuje, na co odkazovali a je tato výtka oprávněná? Velké bytové projekty (nad určitou výměru) se stávají „veřejným zájmem“ s omezenými možnostmi odvolání. Je to legitimní nástroj proti krizi bydlení? Proč mají oproti jiným stavbám zvláštní režim?
Novela zvýhodňuje všechny, kdo chtějí stavět. Ať už je to stát, město, developer, nebo člověk, který si chce vybudovat rodinný dům.
Zvláštní postavení dostávají velké bytové projekty, které dostanou rychlejší procesní režim. Stavby či soubory staveb s převažující funkcí bydlení od 10 000 metrů čtverečních celkové podlahové plochy budou spadat pod centrální úřad a budou se povolovat v jediném správním stupni. Podobně jako velké státní projekty typu dálnic. Odpadne tedy možnost odvolání, nicméně soudní přezkum zůstane zachován.
Takové zvýhodnění v případě objektů určených pro bydlení považuji za obhajitelné, pokud zůstane účinná ochrana sousedů a dalších veřejných zájmů.
Kromě toho někteří kritici uváděli, že podle novely nemusí být černá stavba odstraněna, pokud by to představovalo nepřiměřený zásah. Nelegalizuje to de facto porušování zákona a neznevýhodňuje to poctivé stavebníky?
Novela skutečně rozšiřuje možnost dodatečného povolení, i když stavba nesplní všechny běžné podmínky. Musí však být zřejmé, že demolice by byla zcela zjevně nepřiměřená svému přínosu, a zároveň ponechání stavby nesmí zasáhnout veřejné zájmy ani práva sousedů. Odpovědnost za přestupek zůstává, stavebník se pokutě nevyhne. Snaha zabránit zbytečnému bourání dává v řadě případů smysl, ale tato možnost musí zůstat výjimečná. Pokud by se vykládala příliš volně, obava ze znevýhodnění poctivých stavebníků by byla oprávněná.
Z mého pohledu dává novela prostor legalizovat hlavně stavby, které vznikly ze zoufalství stavebníků, kteří nechtěli čekat na zahlcené úřady. Znám mnoho případů, kdy stavební úřad pobídnul stavebníka, ať staví, když má podklady připravené a dotčené orgány (hygiena, životní prostředí atd.) souhlasí. Povolení prý vydá v průběhu. Jenže pak se ozval konfliktní soused a věc se protáhla na léta. Tyhle boje o paragrafy bez věcné podstaty by se měly redukovat na minimum.
Podle senátorky Jitky Seitlové úprava staví výstavbu nad ostatní veřejné zájmy, což podle ní například ohrozí přírodu a půdu. Co novela znamená pro přírodu, půdu a památky?
Výstavba získává silnější postavení především tam, kde s ní počítá územní plán. Část otázek vyřešených při jeho pořizování se už nemá znovu posuzovat u jednotlivé stavby. Například krajinný ráz, což jsou známé spory o estetiku větrných elektráren či rovných střech. Ochrana přírody a památek nezaniká, mění se ale její postupy a některé podmínky. U nejcennější půdy novela skutečně otevírá výjimku pro obchodní a skladové záměry nad jeden hektar do 500 metrů od vymezené dopravní infrastruktury, například dálnic. Ano, za splnění dalších zákonných podmínek tam tedy mohou vznikat i sklady. V tomto bodě jde o reálné uvolnění ochrany a kritika je oprávněná. O to důležitější bude kvalitní územní plánování.
Problematické je, že některé zájmy bude zčásti hájit stejný odborný orgán jako dosud, například památkáři na magistrátu, a některé nový stavební úřad. Například k přestavbě kulturní památky bude dál potřeba závazné stanovisko památkářů z magistrátu, zatímco rekonstrukci domu, který sám o sobě není památkou, ale stojí v památkové rezervaci nebo v jejím ochranném pásmu, posoudí z hlediska památkové péče sám nově zřizovaný státní stavební úřad. Přitom půjde o totéž území, kde tyto zájmy z logiky věci musí fungovat spojitě. Do budoucna bude dle mého jediným racionálním řešením vše spojit pod jeden úřad.
Proti novele se v polovině srpna naopak vymezila Česká asociace paraplegiků. V tiskovém prohlášení uvedla, že novela přináší „dvě systémové změny, které dohromady legalizují obcházení bezbariérovosti a fakticky likvidují její vymahatelnost“. Jak se změnila vymahatelnost požadavků pro osoby na vozíku, seniory, rodiče s kočárky? Je nové pojetí dostatečné, nebo slabší?
Kritika má v tomto bodě věcný základ. Novela zužuje výslovnou definici přístupnosti na osoby s pohybovým, zrakovým nebo sluchovým postižením. Senioři či rodiče s kočárky už v ní samostatně uvedeni nejsou. U rekonstrukcí a dalších vymezených staveb navíc připouští neuplatnění požadavků, pokud by byly například zjevně ekonomicky nepřiměřené. V tom vidíme riziko slabší ochrany. Přiměřenost má smysl u obtížně upravitelných starých budov, ale pouhá snaha ušetřit nesmí být automatickou omluvou pro nepřístupnou stavbu.
Novelu naopak uvítal Svaz energetiky ČR. Jaký vliv bude mít novela na oblast energetického průmyslu?
Pro energetiku je zásadní, aby šlo předvídatelně povolovat nové zdroje, elektrická vedení a další infrastrukturu. Distribuční soustava dlouhodobě bojuje s nedostatečnou kapacitou, což brzdí nové energetické projekty nebo rozšiřování těch stávajících. Její posílení je ve veřejném zájmu, protože je klíčové pro energetickou bezpečnost České republiky. Sloučení posouzení pod jeden úřad může odstranit část dnešních průtahů. Konkrétní pomocí je například prodloužení platnosti povolení dopravní a technické infrastruktury ze dvou na čtyři roky. To investorům dává více času na přípravu realizace. U vyhrazených energetických staveb se má integrované rozhodování uplatnit už od roku 2027.
Jak se změní postavení obcí? Kritici (včetně Sdružení místních samospráv ČR) upozorňují na několik problémů, například na ztrátu místní znalosti – rozhodování se podle nich vzdálí od samospráv a úředníci nebudou tak dobře znát specifika daného území a místní územní plánování. Přijdou obce o vliv na rozvoj svého území?
Obcím zůstává zásadní vliv prostřednictvím územních plánů, jejichž význam má ještě vzrůst. Nově je mají pořizovat v samostatné působnosti. Stavební povolení přitom už dnes představuje výkon státní správy, i když jej vydává obecní úřad. Centralizace proto sama o sobě neruší vliv samosprávy na výstavbu. Některé nové nástroje ji ale omezují, například díky možnosti soudně nahradit bezdůvodně odepřený souhlas s přiměřenou plánovací smlouvou.
Obce mohou podmínit povolení výstavby uzavřením takové smlouvy. Například proto, aby developer přispěl na novou čistírnu odpadních vod či silniční obchvat. Je tak nucen převzít odpovědnost za zvýšenou zátěž území, kterou vyvolá výstavbou bytů. Nicméně je řada případů, kde se obce brání smlouvu uzavřít a stupňují požadavky, přestože je příspěvek developera adekvátní. Možnost vysoudit si plánovací smlouvu by měla tomuto učinit přítrž.
Na co dalšího by se měli stavebníci připravit?
Na rostoucí význam data podání žádosti. Podmínky pro povolení se mají zásadně posuzovat k tomuto dni, což projekt více chrání před pozdějšími změnami pravidel, včetně obávaných změn územních plánů, které těsně před povolením zablokují výstavbu. Dříve získaná stanoviska mají v zásadě platit i po novele. Proto nedává smysl všem doporučovat, aby s projektem čekali na nový zákon.
U rozpracované stavby je potřeba porovnat všechny možnosti, zkontrolovat přechodná ustanovení a najít si na časové ose bod, k němuž má být projekt právně fixován. S touto analýzou bych neváhal. Některá ustanovení novely totiž nabudou účinnosti v předstihu, ještě před 1. 1. 2027.
Některé opoziční strany dříve avizovaly, že se kvůli novele obrátí na Ústavní soud. Co říkáte na možnost přezkumu Ústavním soudem?
Je to legitimní cesta, pokud navrhovatelé vidí konkrétní rozpor novely s ústavním pořádkem. Politický nesouhlas ale sám o sobě nestačí. Očekáváme především debatu o ochraně práv vlastníků a sousedů, postavení obcí a účinnosti soudní ochrany. Výsledek přezkumu nelze předjímat.
Samotné podání návrhu také účinnost novely automaticky nezastaví. Pokud se úřady a stavebníci dokáží vyhnout excesům, bude riziko rušení nových paragrafů malé. Každopádně si myslím, že vláda brzy sebekriticky předloží přinejmenším malou „technickou“ novelu, kterou opraví některé nedomyšlenosti. Nechme se překvapit.
Děkuji za rozhovor.
Comments