Khủng Hoảng Nhà ở KHÔNG thể chối cãi tại Trung Quốc: 90 Triệu Nhà Trống, "thành phố ma"...

Mặt trái của thị trường bất động sản Trung Quốc, đằng sau 90 triệu căn nhà bỏ trống là một cuộc khủng hoảng đang tàn phá toàn bộ nền kinh tế. Mời các bạn cùng Thúy Trang và Khán Trung Quốc tìm hiểu sâu về vấn đề này trong chương trình ngày hôm nay. Nếu một ngày bạn tiêu hết toàn bộ tiền tiết kiệm hàng chục năm của cả gia đình, gánh một khoản vay mua nhà kéo dài 20-30 năm, nhưng thứ mua được không phải là một căn nhà mà chỉ là một khu bê tông hoang phế, phủ đầy cỏ dại, bạn sẽ làm gì? Chớ trêu hơn, những căn nhà này không có cửa sổ, không có điện nước, thậm chí có nơi còn chưa hoàn thiện từ ngoài Thế nhưng khoản vay mua nhà tại ngân hàng vẫn được khấu trừ đều đặn hàng tháng Đây không phải là cảnh tượng tận thế trong phim, mà đang thực sự diễn ra tại một số thành phố Trung Quốc Những dãy chung cư cao hàng chục tầng đã hoàn thành phần khung nhưng nhiều năm không có người ở Các trung tâm thương mại, trường học, bãi đỗ xe vốn được quy hoạch trong khu đô thị vẫn chưa được xây dựng Những trung tâm bán nhà từng sáng đèn rực rỡ, nay cửa đóng then cài Những tòa nhà cao tầng vẫn còn đó, những thành phố mà chúng vốn được kỳ vọng tạo nên lại chưa thực sự hình thành Đây là một hệ quả nghiêm trọng để lại sau hơn 20 năm bất động sản Trung Quốc tăng trưởng nhanh chóng Nhìn từ xa, những công trình này dường như là các tòa nhà dân cư hoàn chỉnh Nhưng khi đến gần mới phát hiện, chúng chỉ còn lại khung bê tông, không cửa sổ, không sàn nhà, không hoàn thiện nội thất Các hạ tầng cơ bản như nước, điện, khí đốt cũng chưa được kết nối Đây chính là những tòa nhà dở dang hay là nhà bỏ hoang chưa hoàn thiện xuất hiện trên khắp Trung Quốc Đối với người mua nhà, điều tàn khốc nhất là dự án dừng thi công nhưng không đồng nghĩa với việc khoản vay mua nhà cũng dừng lại Các căn nhà có thể vĩnh viễn không thể đưa vào ở nhưng các gia đình vẫn phải tiếp tục trả nợ ngân hàng theo hợp đồng Một bất động sản vốn được coi là tài sản lớn nhất của gia đình Tuy nhiên trở thành một khoản nghĩa vụ tài chính dài hạn không thể né tránh, đáng khó tin hơn Tại một số nơi như Sơn Đông, Thẩm Dương, đất đai xung quanh những dự án bị bỏ hoang, thậm chí đã được khai khẩn trở lại. Dân cư hoạt động thương mại và cộng đồng dân cư vốn được quy hoạch cũng không thực sự hình thành. Các tòa nhà vẫn đứng đó, những hoạt động xây dựng đã biến mất. Một số nông dân quay trở lại trồng trọt ngay bên cạnh những dãy chung cư, thậm chí ở một số nơi còn chăn thả gia súc. Khung cảnh này mang tính trào phúng rõ rệt. Một bên là những tòa nhà dân cư cao hàng chục tầng, bên kia là rau màu và đồng ruộng. Hơn 10 năm trước, đất nông nghiệp nhường chỗ cho phát triển bất động sản. Hơn 10 năm sau, đất nông nghiệp lại quay trở lại bên cạnh những khu đô thị chưa hoàn thiện. Những tòa nhà từng là biểu tượng cho tốc độ đô thị hóa, nay trở thành bằng chứng cho thấy dân số và nhu cầu đã không theo kịp tốc độ xây dựng. Trùng Khánh là một trong những hình ảnh đô thị thành công nhất của Trung Quốc trong thời đại Internet. Khi màn đêm buông xuống, các tòa nhà cao tầng, cầu vượt, đường sắt nhẹ, ánh đèn neon và địa hình đồi núi đan xen tạo nên một khung cảnh ấn tượng Trên các video ngắn và hoạt động quảng bá du lịch, thành phố này thường được gọi là thành phố 8D huyền ảo, thành phố cyberpunk Tuy nhiên, chỉ cần rời khỏi những địa điểm được lựa chọn làm bối cảnh nổi tiếng nhất, người ta có thể nhìn thấy một diện mạo hoàn toàn khác của thành phố Tại một số khu dân cư ở Trùng Khánh, nhiều dự án đã bị bỏ dở suốt nhiều năm Một số tòa nhà đã hoàn thành phần kết cấu bê tông chính, hình hài của hệ thống cũng đã xuất hiện Các quảng cáo bán nhà vẫn giữ nguyên hình ảnh phối cảnh về dự án sau khi hoàn thành như trong kế hoạch ban đầu Nhà ở, trung tâm thương mại, bãi đỗ xe và không gian công cộng được quy hoạch đều xuất hiện đầy đủ trong các hình ảnh phối cảnh Nhưng tại hiện trường, thứ còn lại chỉ còn là những công trình chưa hoàn thiện Một số dự án bắt đầu vào khoảng năm 2009, trong khi các dự án khác bắt đầu xây dựng vào khoảng năm 2019 Khi các công ty bất động sản lớn bao gồm cả Evergrande rơi vào khủng hoảng nợ, một số dự án này đã mất thêm nguồn vốn Kết quả là những ngôi nhà được mua bằng tiền tiết kiệm cả đời của một số gia đình vẫn giang dở, chỉ đứng trên nền bê tông Trung tâm thương mại theo kế hoạch không bao giờ thành hiện thực Đường nội khu dần bị cây cỏ bao phủ, cỏ dại mọc lên qua những khe nứt trên bê tông Và thiên nhiên bắt đầu từng bước chiếm lại những không gian vốn được dành cho đô thị Muốn hiểu được tình trạng hiện nay, trước hết phải hiểu một quy tắc từng giữ vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản Trung Quốc, cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai. Trong một thời gian dài, phần lớn nhà ở thương mại mới xây tại Trung Quốc không được xây xong rồi mới bán, mà đã được đưa ra thị trường khi công trình còn chưa hoàn thành. Thậm chí ngay khi mới bắt đầu xây dựng, khi người mua bước vào một trung tâm bán nhà được trang hoàng sang trọng, trước mắt họ thường là một mô hình sa bàn khổng lồ. Hàng loạt mô hình tòa nhà được xếp ngay ngắn, ở giữa có thể là một hồ nhân tạo, bên cạnh là trường học, trung tâm thương mại, khu cây xanh và câu lạc bộ. Những hình ảnh phối cảnh trên tường mô tả cuộc sống sau khi dự án hoàn thành, những con đường rộng rãi, trung tâm thương mại sầm uất, cảnh quan khu dân cư đẹp mắt và giá nhà được kỳ vọng liên tục tăng trong tương lai. những người mua thực sự nhận được trong nhiều trường hợp chỉ là một hợp đồng và lời cam kết bàn giao nhà sau vài năm. Sau khi trả tiền đặt cọc, người mua bắt đầu trả khoản vay, ngân hàng thu tiền mua nhà hàng tháng Trong khi chủ đầu tư xây dựng nguồn vốn thu được từ bán trước để tiếp tục xây dựng, mua đất hoặc đầu tư vào dự án tiếp theo Chỉ cần giá nhà tiếp tục tăng, nhà mới vẫn có người mua và đất đai vẫn có người tiếp nhận Mô hình này có thể tiếp tục vận hành Theo thời gian, nhà ở dần như không chỉ là một sản phẩm để cư trú mà còn trở thành một trong những hình thức lưu trữ tài sản quan trọng nhất của các gia đình Trung Quốc Nhiều gia đình tin rằng chỉ cần mua nhà thì về dài hạn sẽ không bao giờ thua lỗ Nếu căn nhà đầu tiên tăng giá có thể mua căn thứ hai Nếu căn nhà thứ hai cũng tăng giá, có thể tính đến căn thứ ba Một số người mua nhà không phải để ở mà để chờ tăng giá Vì vậy, khi một thành phố còn chưa thực sự hình thành dân số và ngành nghề đủ lớn các dự án nhà ở đã có thể xuất hiện hàng loạt Thứ người ta mua không chỉ là một căn nhà mà còn là hình dung về một thành phố tương lai Vấn đề xuất hiện sau khi các doanh nghiệp bất động sản mở rộng quá nhanh Một khi doanh số bán nhà mới sụt giảm, các chủ đầu tư không thể tiếp tục dựa vào nguồn tiền bán trước từ những dự án mới để duy trì việc xây dựng các dự án cũ. Toàn bộ mô hình bắt đầu phát sinh hiệu ứng dây chuyền. Một số dự án đình công, một số chỉ hoàn thành phần kết cấu chính. Thậm chí có những dự án đã lâu vẫn chưa thực sự khởi công dù người mua đã nộp tiền. Tuy nhiên, các dự án giang dở chỉ là một phần của vấn đề. Một con số còn đáng kinh ngạc hơn được nhắc đến. Hiện Trung Quốc có ít nhất khoảng 90 triệu căn nhà bỏ trống Cần lưu ý rằng, con số này chỉ những căn nhà đã tồn tại nhưng đang trong tình trạng bỏ trống Chưa bao gồm những căn nhà chưa bao giờ được hoàn thành Nói cách khác, những dự án mới chỉ có phần móng không được tính Còn các dự án dở dang chưa xây xong, cũng chưa được tính đầy đủ Nếu tính cả số lượng lớn các dự án bị đình chỉ, trì hoãn và chưa hoàn thành Quy mô bất động sản bỏ trống nhà Trung Quốc tích lũy sẽ còn lớn hơn nhiều Theo một số ước tính liên quan, cuộc khủng hoảng bất động sản đã gây ra khoảng 15.000 tỷ USD thiệt hại về tài sản. Bất kể cách thức thống kê cụ thể như thế nào, một thực tế đã trở nên rất rõ ràng. Giá bất động sản giảm và hàng loạt dự án đình công đang khiến một trong những phương thức tích lũy tài sản quan trọng nhất của các gia đình Trung Quốc trong hơn 20 năm qua dần dần mất đi cảm giác an toàn vốn có. Tác động của cuộc khủng hoảng bất động sản cũng không chỉ dừng lại ở các trung tâm bán nhà. Đằng sau một căn nhà là cả chuỗi ngành nghề rất dài, bao gồm xi măng, thép, kính, thiết bị gia dụng, nội thất, trang trí, máy móc xây dựng, vận tải, tài chính Một trong những chỉ báo trực tiếp nhất là thép xây dựng, bởi vì cần các dự án nhà ở quy mô lớn và cơ sở hạ tầng vẫn được triển khai mạnh Nhu cầu đối với thép cây cũng sẽ rất lớn, nhưng đến tháng 8 năm 2026, chỉ báo này đang phát đi một tín hiệu hết sức rõ ràng Tính đến ngày 7 tháng 8, giá thép cây giao ngay bình quân khu vực tại Trung Quốc đã giảm liên tiếp trong 49 phiên giao dịch, xuống còn 3.142 nhân dân tệ 1 tấn, mức thấp nhất kể từ tháng 11 năm 2016 Mỗi năm Trung Quốc tiêu thụ khoảng một nửa sản lượng thép của thế giới, trong đó ngành xây dựng chiếm tới 50% nhu cầu thép Vì vậy, khi nhu cầu của ngành xây dựng Trung Quốc suy giảm, tác động không chỉ dừng lại ở các doanh nghiệp bất động sản, mà còn nhanh chóng lan sang các doanh nghiệp thép Số liệu của Hiệp hội Công nghiệp sắt thép Trung Quốc cho thấy, tính đến ngày 31 tháng 7, lượng thép cây tồn kho tại các nhà máy thép đã tăng lên 4,2 triệu tấn, tăng 9% so với một tháng trước. Tồn kho tăng cho thấy một thực tế, thép đã được sản xuất nhưng tốc độ thị trường tiêu thụ không còn theo kịp, áp lực lớn hơn còn đến từ lợi nhuận doanh nghiệp. Theo khảo sát của MySteel đối với 247 nhà máy thép Trung Quốc, tỷ lệ doanh nghiệp có lợi nhuận đã giảm trong 5 tuần liên tiếp, chỉ còn 32%, thấp hơn 36 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà bán không được, hoạt động khởi công giảm mạnh, nhu cầu thép cây suy yếu, tồn kho tăng, giá giảm và lợi nhuận của các nhà máy thép thu hẹp. Đây chính là chuỗi truyền dẫn trực quan nhất khi một cuộc khủng hoảng bất động sản lan rộng ra toàn bộ chuỗi ngành. Khi thị trường liên tục đi xuống, chính quyền Trung Quốc cũng không ngừng điều chỉnh chính sách Tối ngày 7 tháng 8 năm 2026, nhiều cơ quan chức năng tại Bắc Kinh đã phối hợp công bố chính sách bất động sản mới chính thức có hiệu lực từ ngày 8 tháng 8 Một trong những thay đổi được quan tâm nhất là tiếp tục hạ thấp điều kiện mua nhà đối với các gia đình không có hộ khẩu Bắc Kinh Theo quy định mới, các gia đình không có hộ khẩu Bắc Kinh muốn mua nhà thương mại tại Bắc Kinh chỉ cần có thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân trong một năm Trước đây, yêu cầu này là 2 năm, còn trước đó nữa từng là 3 năm. Chỉ trong một thời gian ngắn, Bắc Kinh đã giảm yêu cầu từ 3 năm xuống còn 2 năm, rồi từ 2 năm xuống còn 1 năm. Đối với một thành phố từng có chính sách dân số nghiêm ngặt như Bắc Kinh, đây là một tín hiệu hết sức nhạy cảm. Tài chính của Bắc Kinh cũng đang gần như không thể chống đỡ thêm. Theo chính sách mới, các gia đình không có hộ khẩu Bắc Kinh đáp ứng đủ điều kiện có thể mua một căn nhà thương mại trong khu vực Vành đai Nam. Các gia đình có nhiều con có thể mua thêm một căn Ngoài Vành đai Nam, giới hạn về số lượng nhà được mua cũng được bãi bỏ Trường hợp cha mẹ tặng nhà Bắc Kinh cho con đã thành niên cũng không còn phải xưng minh điều kiện mua nhà của người con Đồng thời, chính sách quỹ nhà ở cũng được nới lỏng Nếu cả hai vợ chồng đều tham gia quỹ, khoản vay tối đa cho căn nhà đầu tiên là 2,4 triệu nhân dân tệ và căn thứ hai là 2 triệu nhân dân tệ Các gia đình không có nhà hoặc chỉ có một căn nhà tại Bắc Kinh cũng có thể sử dụng quỹ nhà ở Khi mua thêm bất động sản, những người đã trả hết khoản vay từ quỹ nhà ở cũng có thể tiếp tục đăng ký vay lần nữa Ngoài ra chính sách cũng bổ sung hỗ trợ sử dụng quỹ để cải tạo nhà ở Nếu những chính sách tương tự được đưa ra cách đây 10 năm, chúng có thể đã kích thích thêm một lượng nhu cầu gia nhập thị trường Nhưng hiện nay, vấn đề lớn nhất của thị trường nhà ở đã thay đổi Chuyên gia về các vấn đề Trung Quốc Lý Đình Thiến nói với phóng viên rằng trong 20 năm qua, giá nhà tại Bắc Kinh liên tục tăng Hiện nay, tình hình đã đảo chiều hoàn toàn. Khủng hoảng bất động sản bùng phát, giá nhà trên diện rộng giảm 30-40%, trong khi lượng giao dịch tiếp tục thu hẹp. Truyền thoại về việc giá nhà Bắc Kinh chỉ tăng mà không giảm đã tan vỡ. Ông cũng cho biết dân số từ nơi khác đến Bắc Kinh đang có xu hướng chảy ra ngoài, đặc biệt là tình trạng người trẻ rời đi rất nghiêm trọng. Trong giai đoạn năm 2015-2024, số người trẻ thường trú tại Bắc Kinh giảm từ 4,62 triệu người xuống còn 2,49 triệu người. tổng cộng giảm 2,13 triệu người, tỷ trọng trong dân số giảm dần từ 21,3% xuống còn 11,4%. Bình quân trong 10 năm, mỗi năm Bắc Kinh giảm khoảng 210.000 người trẻ, riêng năm 2020 đã giảm tới 550.000 người. Bất kỳ địa phương nào, một khi dòng người rời đi giá tăng, giá nhà chắc chắn sẽ chịu xu hướng đi xuống. Lý Đình Thiến cho rằng chính sách tiếp tục nới lỏng hạn chế mua nhà mà Bắc Kinh đưa ra không giải quyết được vấn đề căn bản ở phía cầu. Điều cần làm là đưa nhà ở trở về đúng thuộc tính vốn có, thay đổi kỳ vọng về thu nhập của người dân và khôi phục vai trò của nhà ở như một phương tiện gia tăng tài sản. Chính sách nhỏ giọt từng chút một hiện nay đi ngược với kỳ vọng của người dân. Bên cạnh đó, phản ứng của người dân đối với chính sách bất động sản mới của Bắc Kinh cũng không tích cực. Trên Weibo, nhiều cư dân mạng đã bày tỏ quan điểm. Có người nói chính sách quả thực đã được nới lỏng một chút, nhưng trên thực tế, phần lớn mọi người vẫn không mua nổi nhà. Một người khác nói, cảm giác chính sách này cũng chẳng có tác dụng gì Những căn nhà không bán được thì có lẽ vẫn không bán được Còn những người không muốn mua thì vẫn chẳng có chút động lực nào để mua Một người khác bình luận, không có tác dụng nhiều Từ chúng ta thiếu hiện nay không phải là tư cách mua nhà, mà là tiền KOL Weibo Lục Gia A Đản cho biết Phản ứng đầu tiên của tôi khi nhìn thấy điều này là thị trường vẫn chưa chạm đáy Bởi khi thị trường chạm đáy thì thông thường không cần phải đưa ra các chính sách hỗ trợ nữa Ngược lại, việc này còn phải đưa ra các chính sách có lợi cho thị trường, cho thấy thị trường vẫn chưa ổn định. Theo KOL Weibo Vu Hải Thanh, người tự nhận là một người kết nối trong lĩnh vực truyền thông mới tại Trung Quốc cho biết, vấn đề nhà ở cần được nhìn nhận bằng góc nhìn phù hợp với từng giai đoạn. Nếu những chính sách này được đưa ra vài năm trước, hiệu quả rõ ràng sẽ khác. Nhưng tình hình hiện nay đã rất khác so với trước đây. Mấu chốt là hiện nay người dân không có tiền. Ngoài ra, trước rất nhiều vấn đề khó dự đoán trong tương lai, Trong lòng người dân cũng xuất hiện sự bất an Họ luôn cảm thấy giữ tiền trong tay sẽ an toàn hơn Vì vậy nếu không cần thiết thì cố gắng chưa mua nhà Trong tình huống này, cách tốt nhất là đưa ra chính sách mạnh mẽ một lần cho đến nơi đến chốn Tất nhiên việc thực hiện chính sách một bước cũng có những hạn chế nhất định Bởi đôi khi dù đã thực hiện một bước cũng chưa chắc đạt được kết quả như kỳ vọng Nhưng vẫn tốt hơn cách nhỏ giọt từng chút một Hiện trên thị trường vẫn có một bộ phận người có tiền Họ có thể mua nhưng cũng có thể không mua Đối với nhóm này cần có một số biện pháp kích thích Chỉ vài ngày trước, các cơ quan truyền thông có nền tảng chính thức tại Trung Quốc đại lục như Sohu, NetEase cũng đồng loạt đăng bài cho rằng chính quyền Trung Quốc chắc chắn sẽ dốc sức cứu thị trường bất động sản Bởi bất động sản Trung Quốc thực chất là đầu tàu của toàn bộ nền kinh tế với chuỗi ngành liên quan vô cùng rộng lớn Lĩnh vực này không chỉ liên quan đến các ngành xây dựng như thép, bê tông mà còn tác động trực tiếp đến nội thất thiết bị gia dụng, trang trí, gốm sứ, kính, dệt may, gạch lát và các ngành liên quan. Đằng sau những ngành này lại là vấn đề việc làm của hàng chục triệu người. Nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất là lao động nhập cư. Mười năm trước, công việc của lao động nhập cư trong ngành xây dựng về cơ bản không bị gián đoạn. Hoàn thành công trình này có thể chuyển sang công trình khác. Nhìn chung mỗi tháng có thể làm khoảng 26 ngày, thu nhập thường từ khoảng 35 triệu VNĐ trở lên. Nhưng khoảng 5 năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm, Số lượng việc làm dành cho lao động nhập cư cũng giảm xuống. Số ngày làm việc mỗi tháng của họ chỉ còn khoảng 18 ngày, khiến tổng thời gian làm việc tiếp tục bị thu hẹp và thu nhập cũng giảm mạnh theo. Trong hai năm gần đây, số lượng người làm việc tại các công trường đã giảm trên quy mô lớn. Trước đây, một dự án nhà ở, một công trường có hàng trăm lao động nhập cư là chuyện rất bình thường. Nhưng hiện nay, một công trường, nhiều nhất cũng chỉ còn 8-10 lao động nhập cư. Trong khi đó, số người không có việc làm lại tăng mạnh, kéo theo những vấn đề xã hội, nhiều người lựa chọn trở về quê sinh sống Nhưng đối với những người lao động nhập cư đã mất nguồn đất đai, việc trở về nông thôn lại có thể tạo ra những vấn đề mới Một số cư dân mạng cũng cho biết, nhiều người bạn chung quanh họ làm trong các ngành như trang trí nội thất, thiết bị gia dụng và gốm sứ Nhưng trong 3 năm gần đây, hoạt động kinh doanh đều sụt giảm mạnh Các doanh nghiệp trang trí trước đây mỗi tháng có thể khởi công khoảng 10 căn nhà Nhưng hiện nay nếu một tháng có thể khởi công được 1-2 căn nhà đã là rất tốt Các doanh nghiệp thiết bị gia dụng còn chịu tác động nặng nề hơn Với nhiều cửa hàng kinh doanh trực tiếp đã phải đóng cửa Những người trong ngành cho rằng Căn cứ vào các thông tin do chính quyền Trung Quốc công bố Nếu ngành bất động sản sụp đổ, sinh kế của hơn 70 triệu người Trong toàn bộ ngành liên quan sẽ bị ảnh hưởng Trong bối cảnh nền kinh tế suy giảm, tỷ lệ thất nghiệp cao, thu nhập giảm mạnh Cùng với khoảng 90 triệu căn nhà bỏ trống và vô số dự án giang dở, bất động sản Trung Quốc từ lâu đã trở thành mô hình Ponzi lớn nhất thế giới. Dù chính quyền cứu thị trường bằng cách nào cũng không thể giúp mô hình này thoát khỏi vòng xoáy tử vong. Còn đối với giá nhà tại Trung Quốc trong tương lai, chắc chắn sẽ xuất hiện mức rẻ, rẻ như rau cải ở khắp nơi, bao gồm cả những thành phố hạng nhất. Cảm ơn quý vị đã theo dõi chương trình của chúng tôi. Những góp ý của quý vị sẽ giúp chúng tôi hoàn thiện hơn mỗi ngày. Và các bạn cũng đừng quên theo dõi Khán Trung Quốc trên 2 nền tảng Youtube và Canchengua Thủy Trang và Khán Trung Quốc Xin chân thành cảm ơn và hẹn gặp lại