新加坡高密度住宅，如何做資產溢價和社區活力？

你有沒有想過 一個容積率9.0 塞了1800多戶人的超高層社區 放到香港是大家嘴裏的鴿子籠 但爲什麼放到新加坡就能成爲傳奇 我是楊過過 今天我們要講的這個案例 一定會顛覆你對高密度住宅的認知 沒錯 本期內容我們聊聊達士林組屋 國內地產人總是很怕高密度住宅 容積率一旦超過5 小區住戶一旦破千 豪宅敘事基本就很難講下去 所以如果某個項目給你修了7棟50層塔樓 要塞1848戶人 容積率直接破9 放在國內 大概率會被自動歸檔進剛需大盤的文件夾 但我們來看一組達士林組屋的數據 一套建築面積105平的5房式組屋 一手購物價僅30多萬新元 約合人民幣200萬 如今轉售最高成交價已經衝到163萬新元以上 約合人民幣900萬 比同地段的普通組屋售價高出近4倍 幾乎頂到了新加坡私宅的價格帶 即便如此，二手買家依然排着隊等入場 憑什麼？ 在回答這個問題之前，我們得先搞清楚一件事 組屋到底是什麼？ 組屋（HDB Flat）是新加坡 建屋發展局主導建設的公共性住房 注意啊，它不是我們國內的廉租房，不是公租房 是擁有99年產權的可交易住宅 你買了就是你的資產 可以轉售，可以抵押，可以留給下一代 所以，組屋和我國香港的公屋內地的保障房有着本質的區別 這一點我們放在最後來展開講講 視線回到達士林組屋本身 項目地塊嵌在丹絨巴葛的組屋與CBD之間 可以說既有歷史底蘊 又連接了新加坡的金融中心 那麼，它是如何在高密度 限價公共屬性的三重枷鎖下 做出了這種不輸私宅的資產溢價？ 和社區活力的 我們從建築設計和城市共生兩個維度 簡單聊聊 先看建築 他給這個超高層分層規劃了社區功能 達士林最容易被人記住的就是那兩條 500米長的Sky Bridge 它們分別設計在26樓與50樓 串起7棟塔樓 憑空造出了接近1萬平米的空中土地 利用這兩條Sky Bridge 設計把社區功能按高度拆層 地面層被完全打開負責連接市鎮介面 其中一到兩層以及地下層 用來收納停車後勤服務車道垃圾收運等功能 三層屋面被釋放出來做成了景觀平臺 平臺北側連通社區民眾俱樂部 東側串聯了就地保留的原生樹種與建築肌理 讓新建築與舊街區自然咬合 26樓則是住戶們專屬的第二地面 Sky Bridge規劃了跑道健身兒童遊樂 老人康體設施休息廳 把傳統祖屋在底層院落的社交空間搬到了高空 有效消解了超高層帶來的孤立感 50樓是對公眾開放的城市級觀景公共層 可以遠眺聖陶沙吉保港 甚至馬來西亞的柔佛海峽 這一層不僅可以利用小額入場費 反哺社區的日常維護 還直接把建築的標識度拉到私人公寓之上 也是達士林產生巨大溢價的核心支撐點之一 設計在立面上採用了一種類似預製積木的手法 他們先拆出七組預製的立面模塊 像搭積木一樣把它們錯落拼裝 組合成了七種不同的立面視覺 塗料、凸窗、花池、陽臺這些細節 也儘量按私宅的標準去做 儘可能消除掉了公共住宅的廉價感 戶內結構也做得很輕 大跨度平板柱網設計 非承重的輕質隔牆可靈活移動 爲內部預留了約400毫米的微調空間 可以跟着家庭的生命週期來變形 再看它怎麼做城市共生 新加坡總統設計獎給達士林的評語只有三個詞 Compact Connected Complete 緊湊連接完整 這六個字其實恰好戳中了國內很多高密度項目的通病 要麼緊湊了但不連接，塔樓各自爲政 要麼連接了但不完整，配套拼湊體驗割裂 看達士林怎麼做的 它有四個動作是目前國內開發容易忽略的 第一是學會基礎設施的共享 七棟五十層的塔樓按常理來講每棟都得配一套機電豎井 一套擦窗機一套消防疏散盒，又貴又佔地方 但達士林的解法是用skybridge把樓和樓串起來 機電設備從7套壓縮到3套，擦窗機也不用搞7臺 一臺就能沿着連橋跑遍整組樓 不僅前期建造成本降了，後期維護成本也降了 全生命週期都在省錢 第二，好的TOD一定要強化與街面的連接 國內很多TOD項目做完了才發現，好像只是地鐵上改 達士林的TOD是把城市功能直接織進了住宅底盤 你看，這裏地面層沒有圍牆，沒有門禁 下面疊了兩個地鐵站，一個巴士轉換站 一個食閣，一個托幼中心，以及教委辦公室和居委會 整個社區直接就是城市步行網絡的一部分 第三，綠化一定要能用且好用 達士林佔地約2.5萬平米 但綠化面積做到了足足4萬平米 首先是三樓的屋面被釋放出來，做成了景觀平臺 接着是兩條skybridge合起來組成了 約1萬平米的空中花園 設計師還在西扇面做了強遮陽控制 綠化和遮陽一體設計 實測能把體感溫度拉低好幾度 住戶每天在連廊上遛娃跑步喝茶 綠化率變成了社交貨幣和降溫基礎設施 最後的最後，我們來回答開頭留下的問題 新加坡的組屋和我國香港的公屋 內地的保障房有着什麼本質的區別？ 差異很簡單，政府邏輯不一樣 我國的邏輯是優先保障低收入人群的基本居住 新加坡政府的邏輯是讓普通人先買得起房 買了之後資產能增值，增值了就有底氣消費 有底氣生孩子，有底氣規劃未來 可以說，組屋是新加坡公民實現資產積累的工具 目前超八成的新加坡人住在組屋裏 其中約九成擁有自己的組屋 也就是說，新加坡是全球自住率最高的國家之一 而支撐這個數據的就是組屋 並且組屋還有很清晰的層級劃分 最基礎的是標準BTO 政府選址政府建政府定價，等3-4年交付給你 達士林就是這一檔 第二檔是DBSS 是新加坡政府在2005-2011年間推出的設計 建造銷售計劃 這些房子由開發商代建，但需要按組屋的規則賣 品質也介於組屋和私宅之間，是組屋體系裏的輕奢線 第三檔是EC執行共管公寓，是組屋和私宅的過渡形態 前五年有轉售限制，但第六年起就會逐步開放給P2 到了第十年就可以完全私宅化 簡單理解就是組屋出身的私宅 看完上面對達士嶺的介紹，相信你應該能感受到 達士領雖然是最基礎的BTO，但它用了DBSS的設計理念 比如請私人建築師參與，用私宅標準做外立面 規劃了空中花園和天橋連接 也正是這些設計提檔，決定了它後來的天花板命運 以上便是本期分享的內容，我是楊果果 還想聽什麼？歡迎在評論區下方留言 關注我，一起聊點有用的