獨家買房，還是自己建房？當夢想遇上現實，你真的適合自己蓋房子嗎？（下集）

上期節目我們談到了超支的問題 但其實自己建房真正危險的地方 往往不只是超支 而是錢借不上怎麼辦 因爲建房和買現成的房子 在融資方式上完全不是一回事 北美有construction loan 也就是建築貸款 但美國和加拿大的做法差異非常之大 美國有些銀行可以把買地施工 再到房子完工後的長期住宅貸款 做成一整套融資 但在加拿大 有些項目就沒有那麼簡單了 土地可能需要你先買下來 建築師 工程師 建築許可 前期工程 也可能需要你先用自己的錢支付 等工程真正開工後 銀行才按照施工進度 一筆一筆往下放款 而且即使在同一個省 不同地區 不同的土地條件 銀行願不願意做 條件都可能完全不同 所以建築貸款 並不是銀行一開始就把一大筆錢交給你 讓你慢慢花 銀行會在不同的工程階段 對你的項目進行檢查 符合條件的再分批給你放貸 錢拿到了 工程才能繼續往前推進 如果工程有延遲 你就需要自己先墊付 假設房子蓋到一半 Uder要收下一期工程款 材料商也要結賬 偏偏在這個時候又遇到低息加固 材料漲價 或者前面某個項目超出了預算 銀行下一筆賬還沒有下來 這時工程不會因爲你的資金沒有接上 就自動停在原地等你 所以這時候 差額通常就需要由屋主自己先墊付了 如果真的碰上特殊的市場環境 成本可能增加30% 40% 甚至更多 問題就變得非常棘手了 你還有沒有能力繼續把它蓋完 這就是自建房和普通買房非常不一樣的地方 買現房的時候 你通常在成交前就想把貸款問題解決 但自己建房 融資問題可能會一路跟隨着工程往前走 如果項目做到一半 資金鍊先斷了怎麼辦 第四個問題 這也是一個非常容易被忽略的問題 因爲自己建房子的時候 我們想的是我喜歡什麼 但將來賣房的時候 市場評估的是下一個買家願意爲什麼付錢 你可能花15萬做了一個豪華的家庭有院 但下一個買家只把它當成普通的娛樂室 你也可能非常喜歡某種特殊的格局 但設計越個性化 錢在買家的範圍反而越小 所以自建房的一個風險就是 你花出去的錢是真的 但市場未必買單 假設你投了150萬 但房子完工時市場只值130萬 那麼即使你住進了夢想之家 從投資角度看 你已經多投入了20萬 而且自己建房還有另一層風險 你是在用自己今天做的決定 賭兩三年後的市場 比如今年買地 明年拿到審批 2028年開工 2029年才能完工 這三年裏 利率會變 建築成本會變 房價會變 租賃政策可能變化 稅費 人工成本也可能有所變化 所以自建房真正值得問的一個問題是 如果這棟房子三年後要賣 我今天還會這樣設計 這樣花錢嗎 如果答案是否定的 那你就要明白 其中有一部分錢 你花的不是房產價值 而是自己的生活偏好 最後一個也是最容易被忽略的 就是機會成本 假設你有150萬 你可以拿這筆錢買一間現成的房子 也可以買土地 再花兩三年把自己的理想之家建出來 表面上只是買和建的差別 但自己建房意味着大量的資金和時間 會被鎖在這一個項目裏 這就是機會成本 例如買地後 你可能需要投入幾十萬 甚至更多的手續和前期工程費 這些錢一旦投入 就不能同時拿去投資其他的資產 或者購買其他的房產了 假設你買了一塊100萬的地 原計劃第一年Permit 第二年開工 第三年入住 結果審批多花了一年 很多人看到的只是我晚入住一年 但實際上是100萬的資金被多鎖了一年 這一年裏你還要繼續支付地稅 保險 可能還有貸款利息和租房成本 所以審批拖一年 不只是晚一年入住這麼簡單 而是整個項目多承擔了一年的資金成本 自己建房最昂貴的地方 有時候不是多花了多少錢 而是你爲了這棟房子 放棄了多少其他的可能性 自己建房到底值不值得呢 或許值得 但並不是每個人都適合 如果你非常清楚自己想要什麼 而且打算長期居住10年20年 那麼自己建房的價值就會明顯提高 因爲你不是單純的在追求投資回報 而是在購買一種生活方式 你可以按照自己的需求設計空間 採光 儲物 圖房和庭院 這些東西未必能完全體現在房價上 但卻每天都影響你的生活品質 但如果你的主要目標是控制成本 快速的入住 降低風險 保留資金的流動性 那麼買現成的房子通常會是一個更簡單 且可控的選擇 而自己建房本質上 更像是在做一個小型的開發項目 你同時是土地買家 投資者 項目管理者和未來的屋主 因此 真正適合自己建房的人 需要有足夠的資金緩衝 有時間耐心 也能承受住不確定性 或者你掌握着一些資源 比如你有自己的施工隊 或者你自己就是地產經紀 這樣確實能把成本壓下去一部分 所以在做決定之前 不妨先問自己四個問題 第一 我能不能接受審批和施工比預期多花一兩年 第二 如果最後超出預算15% 20% 我還能不能承受得了 第三 如果房地產市場下跌 我會不會後悔之前投入的太多 第四 這些資金和時間如果不用來建房 有沒有更好的用途 如果這四個問題你都有答案 那麼自己建房可能真的值得 但如果你最在意的是不要超預算 不要等太久 不要承擔太大的風險 那麼買一間現成的房子 再按照自己的需求慢慢的改造 反而可能是更理性的選擇 因爲夢想中的房子最重要的 從來不是它是不是自己蓋的 而是它有沒有讓你的生活變得更好 有時候最聰明的抉擇不是把夢想做到最大 而是找一個夢想 成本 時間和風險之間最舒服的平衡 這裏是《非誠勿擾》 換個角度我們看看《嘗試之外》 好了 今天就到這裏了 我們下期見