想跟Joeman一樣在日本經營民宿？專家帶我開箱東京澀谷一戶建民宿...日本房產 東京買房 名古屋 橫濱 沖繩 首爾 北京 上海 台北參考

那現在住的是這個民宿 這個是未來可能跟我們合作的民宿管理公司的一間民宿 那通常這種民宿 它的投資報酬率可以高一些 因為它有點像在經營生意 但是我們人在海外 沒辦法在這邊經營 就是都委託給這種民宿管理公司去做 你們算是拆帳 就是可能有一個比例 要付給他們做管理費 那我們在臺灣也可以比較放心 有人幫你打理你的房子 今天他會再帶我去看其他的 他管理的民宿 那這一間是我 這幾天住的房間 其實還蠻大 如果說有來東京 大家知道那個房間都非常貴 雙人房那種標準房可能還好 可是一旦超過兩個人以上 那房子如果你是全家一起來 那房價貴到我都下不了手 所以未來如果有機會來日本觀光的話 也可以考慮民宿 如果你超過三個人 或全家四個人一起來 會非常划算 那如果你是想要來東京買房子 來投資民宿的話 來經營民宿的話也可以 歡迎加入我們東京的LINE群 一起來討論 那我們今天呢 要去看其他間的民宿 也是在新宿這附近 所以我們就實際到現場去 再跟大家分享 我們就Let's go 腰痠背痛 你是有跟我一樣的困擾嗎 推薦大家這臺 德國藍寶無線肩頸按摩器 符合人體工學的設計 啟動後就可以開始紓壓了 支援多種模式以及兩段溫度調整 無線設計讓你走到哪按到哪 為了家庭的和諧 買一臺送給老婆吧 那日本這種一戶建的社區 就是這附近 全部都是這種一戶建社區的 就是非常住宅 而且非常安靜 我拉這個行李箱在路上 基本上都是我的聲音有沒有 白天大家就去上班了 都沒人 在臺灣有無印良品 結果這邊有無印良品的家 這不會是無印良品來這邊蓋的吧 好酷喔 這邊無印良品真的什麼都包耶 太厲害了 然後走在路上 常常會看到有這種通學路 就是這邊的學區 小朋友呢 就是隻能走這種有寫通學路的地方 聽說是學校的規定 不能亂走 這邊也有 就是學校會規定 家長不能來學校接送小孩 不然整個學校會塞住 所以他們設計這種通學路 就小朋友只能走這一條 我們現在到了地鐵站 這個是洛河南長崎站 這個是屬於東京都的地下鐵 好 進去 東京的地鐵路線圖示 我們現在來到這個 新宿五丁目站 那我們歡迎 我們這邊的民宿的管理業者 朱莉太太 朱莉小姐 現在已經是日本的名字了 OK 那我們現在在這一站這邊 有一個民宿可以看是不是 聽說你在這裡已經經營 這個已經經營很久了 對 就是有 臺灣人 所以可以溝通 所以未來如果我們有 這附近的民宿 譬如說哪些地方比較方便 新宿啊 新宿或者是這個區 中野 這個地方是很特別的區 然後又跨到中野區 老外很多耶 你看這邊都外國人 然後都廳又在那裡 你說都廳喔 東京都廳就對了 兩棟很高的那個 對 就像臺灣式的 然後前面就是中央公園 中央公園 老外非常喜歡這個地方 非常喜歡這個地方 所以這個地方 如果說我買了一個房子 適合做民宿的 就可以委託你們管理 是的 太好了 那我們先到房子那邊 去看一下好了 好的 我們到了 到了 是一個非常的有 日本味的房子 這叫一戶建 對不對 那現在裡面還有客人嘛 所以如果我們在東京這邊買 類似這樣子一戶建的房子 來做民宿的出租 它是有特色的 而且這個感覺 跟一般一戶建不太一樣 像那邊那種 比較新的一戶建 這種是不是叫做古民屋 是不是 古民家 我們就是比較歷史 真的 這是實木的 那是塑膠的 反而這個比較實木 比較真材實料 所以就是說 用這種房子來做民宿 反而也是一種特色 那這種的 如果說我們一般人 買來想要自住 可能會覺得說 嫌它老舊 或者是要出租 常常租比較麻煩 所以反而是 它舊有舊的特色 那我上次有聽Cindy講說 這種房子如果是在市中心 像這裡就是四谷 四谷就有一些大的建商 開發商他有可能 未來會整批的收購 然後把它蓋大樓 所以也有人在等都更 也有這個意思 OK 好 那我們就直接進來 這邊看一下 我們進來了 哈囉 怎麼稱呼 你叫什麼名字 Richard Australian OK 很高興認識你 他們昨天住在這邊 這個是一個 類似一戶建的一個房型 大概是這樣 這是餐廳客廳的部分 那這都包含在裡面 那我們如果買這個房子 整理的部分 你們公司會幫忙整理 就連裝潢 把它弄成符合民宿牌照的 這種規格 會幫忙去製造 那哪一種房型比較容易過 聽說有分三種對不對 旅館就是Hotel Hotel 是 但是 是的 他們有所謂的 像比較鄉下地方 然後這種 賓館 所以意思就是說 我如果申請旅館也可以 然後你說另外一個 叫什麼簡易宿舶 簡易宿舶是 也算是旅館類的 也是民宿這種房子 可以申請的 是 但是它那個 有點像那個 就是膠囊旅館 膠囊 膠囊的 所以它比較簡易宿舶 就是說它可能 就是共用一個 就很多的客人 共用一個位置 像是青年旅 那個Hotel 青年旅社 那這種叫做民舶 民宿 對 差異就是差異 經營的天數 那就是剛剛講了 旅館跟簡易宿舶 是可以360天經營的 365天 365天經營 那這種民宿就是180天 一半 但是那這樣子 當然要經營365天 為什麼會180天 有人會選180天 也不是有人要選擇 就是365天的 很難找得到 有它的規範 就是道路可能要多寬 然後那個地方 地點要在什麼地方 所以要挑到適合的物件 纔有辦法申請 OK 那這個物件 就是我們的民宿 只能經營180天 OK好 那我們來看一下 大概是這樣子 非常的古味 所以這個房子 收進來的時候 像這種應該很多 都會有破損 或者是有壞掉之類的吧 就是比較久 但是就是我們可能 就重新裝潢地板 要稍微換過 像這都換過了 就榻榻米也換過 這四人牀 把它弄得比較像 能夠居住的那種氛圍 感覺全部都換新了 然後廁所的部分 因為它是人數 如果需要多的話 這邊有廁所嗎 有 這是廁所 這是多座的是不是 本來這裡 應該是哆啦A夢那個 是 然後我們為了 就是讓樓下住得舒服 所以樓上我們也有 兩套衛浴 一定要多到兩套 客人才能夠住 不然就大家擠一套 對 他會覺得說 我就把時間浪費在洗澡 OK 好 那我們去二樓看一下 來 二樓也是一間房間 哇 他們全家人都來了是嗎 全家人都可以 可以住到十個人 這一間可以住到十個人 對 住到十個人 所以你看這裡洗澡啦 然後衛浴啊 這邊都有 大概是這樣子 這全部都重新更新 你們公司都會幫忙處理 不然處理這種古民屋 哇 這管線啊 很麻煩 非常的麻煩 那我比較好奇的是說 像這種只能做180天 這樣有辦法回本嗎 180天它的 其實是可以 如果你金額賣得 因為它地點還不錯嘛 所以入住率還算高 入住率好纔有辦法 但是一次要整棟 是的 像這種的就是一次要住 因為這個有飲食的問題 他沒辦法隔間嘛 所以變成說 你可能全家人來 十個人或者是 幾個親朋好友一起來這邊 就是一起租一套 透天一戶建的房型 這種的是比較好申請 180天的 好申請是好到什麼程度 隨便一間都可以嗎 不是 它也是有地點限制 也是有地點限制 有地點限制 比如說 住宅區是沒辦法做 純住宅區是沒辦法做 那像這個 剛剛感覺這附近也是住宅區 是 但是它就 沒有這麼純 對 它離這個車站 它還是距離比較近 所以假設說我要買 我想要經營民宿 我跟仲介 比如說跟Cindy Cindy問說 我要找可以經營民宿 他有辦法分辨 這個地方能不能做嗎 是可以分辨的 然後甚至就是說 我們可以會先去詢問一下 就是因為客人是要 去租民宿 我們會去調查 他可不可以做 去做 做一個調查 有點像是survey 是事前的勘查 看這個能不能做 好 那這個比較 這是我們的專業 比較敏感的問題 好 我來問一下 像剛剛講 這是屬於叫做古民屋 比較舊一點 那它跟旁邊 那個比較新的一戶建 大概落差會有很大嗎 你說價格嗎 價格 對 因為像它的土地 它這個也是 西部牙的土地 然後土地來說 也是同樣同樣的價格 只是它上面這個物件 物件不太值錢 對 但如果今天隔壁的 只要看起來比較新 它已經是20年以上 其實它的價格 也差不多 對 因為它上面的價格 有人會蓋一個新的 來經營民宿嗎 會 也是有 你怎麼會有 你這個比較便宜 它可以賣得很 它的價格比較貴 對 你假設說 你今天取得的價格 是1億好了 你每天的營業額 可能是6萬塊 或者是 你說9萬嗎 對 那它是不是就 我們在西部牙 它那個地方 那個什麼地方 是不是 所以就是說 我們如果買這個 然後價格又合理 反而它是賣點 它是租金 你可以 你租金如果也OK 那這樣子 搞不好租金報酬率 會蠻不錯 那普遍來講 這個租金報酬率 大概會落在哪裡 我想最低就是6% 就是6%左右 最低 我們是這樣界定 但是好一點的 也有可能是它 6%到10% 但是這種事情 是沒辦法保證 比方說可能 而且它也有淡忘記住 對 那民宿 剛剛講就是 在你有新宿 西部牙 然後新宿 澀谷 這幾個區域 你們有管理的區域 可以委託給你們管理 那這樣你們怎麼拆帳 跟客人拆 對 我們就是收25%的 25%的管理費 那客人就完全全權 委託給你們 完全他都不用 我這個水管破了 我要繳管理費 我要幹嘛 完全不用管這個事情 是的 但是當然它 你說什麼水管破了 那個當然有委外 就是你會幫他請 你會幫他去找工人來維修 但是費用也是他出 但是我聽說有另外一種 就是你們管理業者 直接跟他租段 然後你們來做經營 他只收長租的錢 也有這種的 所以就看怎麼談 怎麼配合 當然我覺得 對於我們房東來講 這種房子 如果說是在很好的地段 或者是這房子 你想要多一點的收益 那你可以委託給他們去做拆帳 但是如果說地點 你也擔心 因為畢竟經營民宿 它是有風險的 就是有時候淡記 有時候忘記 你不想上上下下 也可以直接 給你看這個評估 這個地點適不適合 也可以直接長租租段 但是經營民宿有一個 當然有風險 但它也有它的好處 例如有人想要做這個 經營管理 就是說他可能要在這裡 開一個公司 然後他可能就 找個兩間民宿做經營 所以他可能就很快 可以拿到這個簽證 你的意思是說 我在這裡開一個公司 跟你們一樣 開一個民宿管理公司 就是說 他是直接 不是管理公司 就開一個公司 可是他下面就可能 有幾間的民宿在做經營 但是也是委託給你們管理 所以他只是掛名 是這意思 也不是說掛名 他就是一家公司 他是一家公司 然後委外給我們 就是他 那他也不用管這些雜事 什麼瑣事 但他可能就營業了 所以他就可以拿到這個 管簽證 那你營業了大概多少 纔有辦法申請這個 我想最少一千萬 一千萬左右就可以 那如果我們這一間 像我們以這個例子來說的話 那忘記的時候 可能就一個月一百萬 所以兩間絕對超過 聽起來不錯喔 那你就可以拿這邊的簽證 好先幫我辦一個 OK 那我們今天感謝 我們朱莉的分享 你是 就是已經跟 已經在日本落地生根了嗎 所以都在這邊 如果有下次有來這邊 需要民宿的 也可以直接 那要怎麼找你們 直接上你們的官網 你們有官網 那官網就我會附在下面 那到時候大家再自己去搜尋喔 那如果你是對 東京這邊的房地產有興趣 房子有興趣 想要來東京這邊買房 歡迎加入我們群組 第一則留言有加入方式 或直接在裡面tag Cindy 或者直接跟她聯絡就可以 我們期待有更多人 來一起支持真心話 我們今天感謝朱莉 我們下次見了 掰掰 出國在外語言不通怎麼辦呢 請問這附近有什麼 推薦的晚餐可以吃呢 請在附近告訴我 最推薦的地方 大阪城旁邊 有一家著名的拉麵店 請嘗試這個 支援超過100種語言 有外籍看護也非常推薦喔 歡迎參考第一則留言