又出現爛尾樓😱預售屋建商出現倒閉？房貸撥款有問題？銀行高層現身說明真實現況...|小新新講

如果這個資金井的狀況一直維持下去 當然我覺得出問題的建商會越來越多 出問題的建商會越來越多 對 如果您也想來一場與眾不同的旅程 邀請您安排一場富士山的露營 除了可以陶冶一下身心靈 還有令人羨慕的打卡拍照點 有興趣的朋友參考第一則留言喔 我們一個一個來聊好了啦 我最近發現有幾個重點 就是有一些預售屋的建商 好像資金撐不太下去 然後就紛紛倒閉 你覺得這個事情現在變成是一個常態嗎 應該這樣說啦 就是說看地段 我覺得地段很重要 今天不是有個新聞說 臺中海線有一個建商又發生什麼問題 我們去看的話 大部分他投資的案子 大家都在比較偏遠的地方 偏遠 而且他那個不是在淡黃區 然後第二個就是說 這個建商都不是很大的建商 他自己資金可能會撐不下去的情況之下 造成這整個資金鏈斷裂 對啊 所以建商現在是很重要 我跟你說啦 成立比較久的建商 其實口袋都滿滿的 其實 不怕 還是歸埃啦 但是我覺得對他們來講 其實 應該說還好 還好 所以現在會不會有一個兩極化的現象 就是說 在這麼糟的情況之下 那這些比較有財力的建商 他開價依舊是非常堅挺 而且甚至還漲價 因為他成本就是這麼高 也不是說他 他故意要把價格拉高 實際上就是因為 成本的效果 建材 跟前兩年比較 跟疫情的時候 有下來 最主要是缺工 但是你缺不缺工 你們銀行端會知道嗎 會聽客戶講 當然不會只聽個客戶講 但是就普遍聽很多客戶講 就是缺工 就他們遇到的問題跟狀況就是缺工 材料可能沒有像之前這麼的嚴重 但是缺工的問題還是存在 對 那缺工這個問題 會不會也慢慢的有一些建商 他的時程 或是schedule往後移 然後造成 會啊 就是會delay delay的話有時候 你可能就是沒有辦法按照預售的合約交屋 那他可能就會 可能 預售的人可能會 就是 會 把他 加一些違約金上去 但是不過聽我們客戶講的是 因為這普遍現在大概都這樣 有些客戶是都可以接受 反正你能幫我如期 綁個幾個月 對他們來講 是還好 總比都蓋不下去 案子放在那邊爛掉 但是應該這樣說 就是說 我都蓋不下去了 假設 這個不只缺工 還有那個 大家資金鏈的問題 我都蓋不下去了 那這方面 目前聽到的狀況多嗎 我現在聽到新聞一天到晚在報 但我 你們銀行端 遇到了這種途見 偶爾啦 但是 實際上 我的客群是 沒有什麼遇到 但是有聽我們客戶說 有很多中小型的建商 也要盤案子給他們 盤案子 就是說我蓋不下去 盤案子 直接叫你幫我繼續蓋 對對對 或者是說他們自己用 融資的方式 他就是民間貸款 那成本就高了 那個利率就高了 他們自己明明 民間自己 幾分利率 好 但我覺得 就是 春薑花軟 鴨仙芝麻 你面對的 這些大 因為我知道你是在 比較核心的區域 當這個主管 那你面對的客人 可能是那些你剛講的蛋黃區的這些客人 他們的財務狀況 可能都不是太大的問題 那 他 他們如果有很多 一直越來越多這種 比如說要把整個案子盤給他 那就代表其實這個市場 現在有很多中小型的 的建商 現在是處於一個非常危險的一個狀況 那這樣子的被盤 或者是來兜售他建案 或者是土地的 的狀況多嗎 其實不少 其實 你 你評估 你聽 我的客戶沒有那種小型的客戶 我只是聽他們講 有很多 中小型的建商 一直在 做案子 所以這就 這就代表說很多建商可能會在這一波 會 往下趴 會受不了 會啊 所以銀行 其實做得很謹慎 銀行端做得很謹慎 好 那這個我們剛講的 這是屬於這個土建容的部分 就是對於土地 土地端的 那土西端的 現在也是一個很大的問題 就是說 現在很多的 貸款 房貸 他客人 或者是屋主 他根本就貸不出來 那這個這個是 遇到什麼什麼樣的問題 其實 應該是說 首購主的其實 不用擔心 只是說要排波 他的時程可能排個三個月 問題是我現在這時間到了 就要 就要交屋了 你在那邊排三個月 應該是說 其實像預售屋要交屋 其實時程都會往前排 那個都不用擔心 就是現在就是怕說 你臨時去找仲介 買一個房子 要來貸 可能 因為買賣合約上面有壓最後的那個 尾款的 交割的日期 對 那個就 問題是出在這個 不會出現在預售屋了 所以我去買 現在反而是二手房的 就是首購 你假設兩邊都是首購的話 那我二手房的首購 可能會有違約的問題就對了 你意思是這樣 那我可以在合約上面備註 以 交屋的時候比較保障自己嗎 因為現在很多人 可能沒有買的時候 就是跟賣方談 你把那個交屋的時間拉長 甚至加附加條款說 我找得到銀行貸款之下 我這個地友才會成交 你目前這麼難賣的情況之下 我覺得很多屋主 應該都會同意 不然要賣更久 其實首購主不用 他貸不到款 只是說要拍撥而已 對 你如果真的等不及 等不及 你就到 民營機構或是農會 那利率就比較高 那民營機構或農會 他沒有受到央行的管控嗎 有 但是他的 不會像空股航空 把利率拉到那麼高 資金會比較緊 還有壽險公司 壽險公司這塊 完全不受銀行法限制 很多客戶 都跑去壽險公司借 不受銀行法的限制 對啊 那你跑去這些 比如說壽險公司 或者是農會 這些去借款的時候 他頂多就是利息比較高 然後成數可能 沒有辦法像首購主或清安 那麼 成數是不會 成數都不會減 不會差 對不會差 除非你買到那種 蛋白質很偏遠的地方 好 那好 那現在假設說 我是首購主 就你講 他只是時間的問題 因為我不是首購主 我要換房子 我現在就是 我現在有這間房子 我現在買第二間 就是要換房 然後我當然是換過去 我才把這間房子賣掉 那我就不是首購主了 對不對 他有個期限 一年之內會有個切結束 讓客戶簽 換房子 還是可以 所以意思就是說 我要去跟你們銀行 借錢的時候 我先跟你講 我那間一年內會賣掉 所以你要把我當首購主 看待這樣 對沒錯 好 這個就是有個切結束 大家可以參考一下 可以先跟銀行講一下 你有這樣子的一個條件 那好 那如果我不是首購 我就是要投資的 我就死投資客 這種 這真的死是不是 目前公務員不接這種 可以死 不接喔 直接講說不接 對不接 那不是說還有額度嗎 或者是額度比較少而已 沒有 我們其實事實以下 都要先派給 首購主跟清喊的客戶 這是央行的政策嗎 還是你們有一個默契 不是說是央行的政策 因為額度就這麼多而已 你就這麼大 當然就是先給比較弱勢的 民眾先優先 所以跟我的條件沒有關係 比如說我是在什麼 50大企業 然後我年收入多少 我去你們銀行 你們也是 就是你是死投資客 這不會考慮的 跟這個沒關係 那這樣子 最主要是額度不夠 額度不夠 要先給首購主 那我上次 這是政府的政策 那我上次還有聽到一個說法 就是因為貸款 房貸的這個利息很低 所以利差很小 你們銀行根本沒賺什麼錢 所以今天假設有其他的 比如說是這種圖建榮 圖建榮也受銀行管 銀行法的 就是這一次 這個管制對不對 72條的管制 那這樣子會不會 就是排擠掉 我寧願把錢 借給這些建商去紓困 或者是去融資 再蓋新的房子 我也不願意 借給你們這些 房貸的這個 不會 因為就在原來的額度 控管內就好了 兩個資金是不會 有什麼互相產線 兩邊是獨立的 對 原來是這樣子 所以其實就是 我今天聽你這樣子講 就是首購族不用擔心 但是如果說是 對買第二戶的人 那你就 連想都不用想 你可能要去找 投資客當然 公股可能不太 就是可能不太願意接 但是他還是 我剛剛很久了 還是有其他管道可以貸 只是說他的利率 會高一點 投資客本來就是 利率高一點 對投資客來講 沒差 本來就是你的考量之一 對啊 好 那還有一個問題就是說 我前陣子有一些好朋友 或網友 他們跑到日本去買房子 然後在日本的這些 有一些官股銀行 比如說兆豐 第一金控 彰銀 這都屬於官股銀行 對不對 對 那這些官股銀行 是不是也受到 我們央行的管制 他72之2條 還是要報回來 受控管 沒錯 報回來還要受控管 因為他的額度 還是佔72之2的額度 那他要怎麼控管 我錢會出去 我是在日本貸款 控管的時候 就會問客戶的資金用途是什麼 在日本 日本也 也會 你要借這筆錢的資金用途是什麼 在日本他們當地的分行就會問 那假設 我不是跟剛剛講的 什麼彰銀 兆豐 第一金 這種的分行貸款 他還是要受72的限制 我跟玉山 中信一樣 他的額度比較多 他就不會像 公股 航空管那麼嚴 但是那個資金用途 還是受72之2條的限制 那個用途 也就是說 我的整個 我這個整包的 比如說我有一個扣打 這個扣打 以內我都可以借出去 是這個意思 但是 72之2現在是38 大概29 就會有警戒值 大概 就會一直控管 甚至有的航空是訂28.5 就開始管控 就是銀行不能借給房貸 就是跟房地產有關 也不能借給房貸 就是說 他一定要有還 才能再撥新的資金出去 30%是怎麼訂 銀行的資產的30% 還是 建築放款 不能在建築業放款 包括購屋 包括圖券 他是一個分支 那分母就是一個 比方說存款 我記得是存款 還加一個什麼 地級的資本 還是債券 反正就是那個 我還要去Google查一下 我看一下 查一下 反正就是一個比例 他的限制就是說 不能讓你太過集中 就放款 那你剛講的就是30% 假設我今天 我銀行總借出去的金額 就是100億 我就是不能超過30億 所以我的擴大就是這些 邏輯上 基本邏輯是這樣 就是辦理住宅建築 及企業建築放款 總額不能超過 所受到存款餘額 及金融債券 所以30%是一個天花板 那現在你的意思是說 基本上大家都已經 那剛剛我們有網友就問說 海外的房產 海外的資產 其實沒有受到 72之2條的管控 錯 百分之百受管控 對 因為他還是拿去購物 比如說我買的 不是那種住宅 我買廠房 或者是我去買的是 辦公室或店面 廠房就除外 廠房是排外 廠房還有醫院學校 那個都是排外 飯店呢 飯店在內 對 所以這個管控的範圍很廣 連海外都給他管下去了 因為他最主要是管控 你的資金用途 那全行的資金用途 當然都要送這個管控 你這樣講不是什麼全行 是全世界的資金用途 他都在管 對 沒錯 好 那你剛講的是 我去到日本的這些行庫去借錢 所以當然我要經過他們的審核 他一定知道我的抵押品 就是日本的房子 那假設我不是在日本借錢 我是在臺灣借錢 我借出去 比如說我拿去徵貸 徵貸出來了 多了1000萬 我把它拿去 比如說日本 或者是馬來西亞 或泰國買房子 這樣子不行嗎 借這種款出去 都會簽借貸書 就是說你借出去的錢 不能投資不動產 政府不是希望 臺灣的房地產不要太過高 或太過炒作 我借錢來 是要拿來投資海外的 這樣子都不行喔 資金用途 你資金用途 跟法律規定的會不一樣 你如果說要這樣的話 他一開始 當然要去查資金流向 可能比較難 但是一旦查到了 他就會叫你馬上還錢 他叫你馬上還錢 對 銀行一定會叫你馬上還錢 但問題是我的 假設我的抵押品 或者是 不對 我的抵押品是我在臺灣的房子 他才會借我錢 對啊 那他有可能會拍賣我的房子 他會有個定額違約條款 就是要你多久時間內 要把錢還回來 那如果臺灣的房子被他拍賣掉 但是我所有的資產 都又在海外買了新房子 那等於是 把臺灣的房子挪去海外 目前我們沒有看過這種案例 因為很難查 怎麼查呢 你怎麼知道他錢 跑到海外去做什麼 因為講實在話 你錢從我們銀行匯出去 我們就很難查 除非央行 當然只有央行跟金融會有資格去查 這筆錢匯出去的資金流向 他可能去調其他銀行的資料或金流 但是以我們銀行自己 內部的勾稽是沒辦法勾稽 還有一個狀況 就是我們要把 這一筆錢 比如說1000萬 我要匯出去 我不可能隨隨便便匯的 我上次有一次去銀行 我就匯一個 15萬還是15萬的日幣吧 那臺才3萬多 他不讓我匯 我要一個非常 非常合理或明確的 資金的使用 我要一個理由 他才會讓我匯錢 那我1000萬怎麼匯出去 我一定要跟他講 我要買房子 不然他怎麼讓我匯 我還要有去 那個契約書 合約 買賣合約 那不是馬上就出包了 出包啊 對啊 馬上就被知道 如果用自己的錢去 匯到海外去買房子 他不會管 如果這筆錢是 有貸款下來的 他就會管 那我如果說貸款下來 我再拿去 其他 比如說我從A銀行匯到B銀行 這個B銀行再匯出去 那個櫃臺 他根本也不知道 我那個錢是借來的 他哪知道 是啊 所以只要轉一下 就馬上就出去 我這不是在教大家去違法 我只跟大家講說 有類似這個狀況的話 有可能銀行會很難追蹤 但是一旦被追蹤到了 他馬上叫你還錢就對了 對 實務上是這樣子 就是理論上是這樣 但實務上很難追查 有辦法追查 還是央行跟金管會 他要不要追而已 對不對 對 那這個就是目前 一些狀況 但是我覺得比較重要的資訊 是你剛剛一開始分享的那些 目前確確實實有一些大的 這個倒掉的 或者是資金周轉有問題 其實是少數 但是有很多大的建設公司 他陸續有接到一些 比如說要把整個建案 盤給他的這個消息 或者是有一些小建商 有來融資 或者是問說要不要合建 你聽到周圍你的客人 有提出這樣子的訊息就對了 對沒錯 而且還不在少數 那這樣子大家真的要小心 如果這個資金井的狀況 一直維持下去 那我覺得出問題的建商 會越來越多 出問題的建商會越來越多 對 大型的還不用擔心 大型的其實口袋滿滿 黑人被關掉 而且他的融資管道很多 他去市場募資發債 都比一般小公司容易很多 這種大型公司 現在銀行還在主動跟他們要求 有沒有好的圖鑑 我還是可以做 還拜託他來借就對了 對 那這樣真的要買大公司 要買房子 要買大公司的房子 而且我臺北 就是雙北這邊都在進行圖鑑 其實有很多比較大的 中大型的建商 他們案子手中圖鑑案太多了 以前都是建商去求地主 要來做圖鑑 現在整個位置剛好相反 可是地主去求他 因為圖鑑案太多了 做一千年也做不完 反而自己要作弊 都更的地主 自己要先去把整合好 你沒有八九十八以上地主同意 你不要跟建商談 因為建商手中可以做的圖鑑案太多了 所以現在聽起來都更 可能是一個好市場 雙北來講 那個地幾乎沒有什麼地 大概都是都更路線 但還有一個重點就是 這個有受到央行的管制嗎 都更的部分有受到央行 都更不受七十二條的管制 所以都更可以無限制一直建 太好了 他只要拿到都更的證明 他那個貸款就不受七十二條管制 那這樣子可能建商 有一些建商會往這方面去走 這也僅限雙北 建商案子都很多 問題是那僅限雙北 我中南部的跑來北部蓋房子 這不是很奇怪嗎 因為這個有時候跟地緣關係 或者說他的建商的規模 有很大的關係 因為一個都更案談下來都很久 你要有些人跟那些地主 在幫忙 不容易喔 不容易啊 而且現在地主也挑建商啊 你不是大品牌人 你要跟我談 你現在不是說地主都在拜託建商 對啊 他也在看建商 他也可以調 他為什麼要跟這些建商合作 他覺得說有大建商對我來講 對我以後房子的增值 可能會比較好 甚至說我房子交給他 到時候比較不會有問題 財力也比較兇 我的意思是說 至少你要先整合 就是說以前是建商來幫地主整合 現在都更就是說 你的地主要自己先整合 我只幫你蓋房子 我不幫你協調溝通 這意思 以前可能 都更案至少都要 可能地主自己要同意 至少八成以上 找建商 建商可能比較有意願進來 以前不是 以前建商可能耗時間 今天就把這個時間 感謝我們在銀行上班的好朋友 來跟我們分享這些資訊 如果你有什麼樣子的資訊 想要跟其他的好朋友 在群組裡面討論 歡迎加入我們討論群 這邊的QR Code可以加入 下次如果說有約 我們這些專家或者是好朋友 一起線下 來進行聚餐或者討論 聚會 也歡迎可以加入我們群組 我們隨時會公佈聚會的時間 我們今天感謝好朋友分享 我們下次見 拜拜