美國房市與2008年崩盤 有何不同？

希望之聲 新聞看點 觀眾朋友好 歡迎您繼續收聽希望之聲的新聞看點 我是鄧美 今天是4月16號 星期三 接下來的時間呢 我們再稍稍的關注一下美國的房市 從美國總統川普的對等關稅在4月2號實施以來 金融市場是大波動 嚇壞了一眾經濟學家和投資人 對於經濟衰退的預測是紛紛調高 那麼在房地產方面 人們就開始擔心啊 到底會不會重演像2008年的房市崩盤呢 到底現在的市場和當年崩盤的前兆有什麼相似之處呢 我們來詳細的看一看 首先呢 我們先來到佛州坦帕來看一看 在坦帕呢 有一個建築工地外的標誌 上面寫著新房子零首付 是不是覺得很驚訝 但是呢 回想2008年發生金融海嘯和房地產危機 好像這個廣告是似曾相識 隨著現在特定市場的房屋庫存增加 還有建築商更是優惠措施大力推出 賣家正在進入一種擔心沒有辦法賣出房子的心理 尤其是在對等關稅宣佈之後 美國股市以至全球股市都在暴跌 對於美國經濟衰退的擔憂是日益直上 很多購房者的頭期款其實都是來自於股票市場的 那麼股價暴跌就導致買房行動受到了嚴重的影響 在川普發布關稅聲明之後 摩根大通分析師就把全球經濟衰退的可能性預測 從幾個州之前的40%提高到了60% 同樣 穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪 也把經濟衰退的預期上調到了60% 好吧 那麼現在的問題又來了 經濟衰退它到底指的是什麼呢 根據負責正式宣佈經濟衰退的美國國家經濟研究局的說法 說經濟衰退是指多個行業的經濟活動嚴重的放緩 持續時間超過幾個月 也就是說經濟衰退的典型的一個特徵就是招聘放緩了 裁員增加了 失業率上升了 但是經濟衰退和股市崩盤卻不大相同 雖然說市場大幅下跌可能會引發真正的經濟放緩 但是川普堅稱說他的計劃將會促進美國經濟 川普可能會和主要的貿易夥伴達成互利協議 減少關稅計劃帶來的經濟衝擊 那麼為了減少衝擊 我們也看到川普後來也是在4月9號宣佈 對那些沒有對美國實施報復的國家給予了獎勵 暫停對等關稅90天 以便川普團隊可以和這些國家進行貿易談判 隨後我們就看到股市是馬上反彈了 可是這樣的特效藥它沒有辦法持久 藥效過後股市又是一片慘淡 我們再來看看這四層相似的場景 從本市場來說經濟衰退是會帶來更高的失業率 增加很多家庭的經濟壓力 結果買家的需求它當然就會回落 所以房屋的銷售量就會下降 然後因為代售的庫存開始堆積 並在市場上停留時間更長 所以買家需求下降就會對房價又構成下行的壓力 所以我們就可以看到 之前那些快速成長的市場 像佛州還有德州 這些地區在今天的住房趨勢 就可能讓人感到異常的熟悉了 就是庫存它增加了 需求低迷 房屋建築商又開始爭相提供大幅的優惠 有一位建築商的買房經紀 他說這個公司提供零首付抵押貸款 甚至還準備把部分房屋轉成先租後買的模式 也就是說這些做法和上次房地產市場的衰退 是如出一轍 好吧 那麼除此之外 全美建築商叫做Lana 他為新房還提供了總計相當於房價13%的獎勵 這是十多年來最大的新房優惠活動了 那麼在德州 佛州的降價是隨處可見 這樣的跳樓大甩賣的場景 讓人就開始思考了 這房地產的崩盤是不是快要來了呢 到底現在和2007、2008年的時候有什麼不同呢 我們就來說說有什麼不同 有一個最大的不同就是 今天價格上漲主要是由實際供需所驅動的 它並不是投機性的購買 也不是魯莽的借貸行為 所以差異就在於 2000年中期很多購買人都是屬於經濟狀況不穩定的人 債務收入比較高 而後是銀行的過度寬鬆導致這些人 可以貸款買房 甚至用次級房貸去購買第二套房 在購房中也是很受歡迎的 除此之外 次級抵押貸款的利率通常是可調整式的利率 次級貸款機構提供消費者短期低利率抵押貸款 但是呢 初始階段結束以後 它的利率就會大幅度的上升 所以沒有做好財務槓桿的人 最終都會沒有辦法支付貸款 所以就會違約 這種情況當時開始蔓延 就導致了金融市場結構性的崩潰 這是之前 那麼現在呢 今天的購買人 他是有很好的貸款素質的 銀行在貸款的時候呢 也會非常謹慎的審核資格 也就大大的降低了貸款違約的風險 所以在今天的2025年 防止經濟崩潰的一個最大的保障呢 也是房主的財務實力 還有一個不同是什麼呢 就是房屋的淨值大幅度的提高了 就算是房價它一夜之間 下跌高達20% 那麼如今的房屋淨值佔比 仍會高於在2008年 房價下跌之前的市場水平 當然不是說所有的情況都一樣 因為畢竟還會有一些屋主 因為經濟的困難啊 難以支付房貸的情況 也是有的 雖然它只是少數 那麼房屋淨值升高意味著什麼呢 就意味著房子 並不像之前那麼的容易的 被銀行所拿走 也就是說它的指數能力 是比以前要更大的 好吧我們再來看一下 第三個不同之處就是供需情況 從2004年開始呢 新房的建築是大量的攀升 到2006年說是達到了頂峯 各個建築公司都是瘋狂的建造新房 銀行呢又亂貸款 買家呢又亂買 所以造成了一場完美的金融風暴 可是不同的是啊 過去的數十年 美國的新房建設可是一直在下滑 到2012年呢才開始反彈 雖然說新房建築在下滑 可是人口增長 讓這個數量是大幅落後了 也就是說供需不平衡 需大於供 一直到今天呢 美國的新房的銷售數量 也沒有超過當年2006年所創下的峯值 再加上今天的高利率 抵押貸款利率一度高達7%、8% 很多屋主就不敢賣房 所以我們稍稍的總結一下 這個非投機性的購買 房屋淨值大幅度的上漲 再加上供不應求 也就是說 今天和2008年是不同的格局 也就是說呢 歷史應該是沒有重演的可能性了 可是我們退一萬步來說 假如說今天還仍然發生了房市崩盤 那麼這個原因也會和上一次的原因是完全不同的 在今天呢 我們處於一個經濟下行高風險的局面 這個應該說的確如此 那表面上看起來呢 是川普對港全世界導致各國的企業啊 投資人人心惶惶 沒有辦法確定這個關稅到底會帶來什麼樣的結局 也不清楚自己的國家和美國最終的談判結果會是怎樣呢 所以對經濟市場做出了悲觀的反應 可是呢 在美國最新的就業數據和通脹數據都顯示 情況它不僅沒有惡化 而且還在往好的方向前進 所以大致來看呢 美國經濟目前沒有太大的問題 主要的問題呢 應該說還是在關稅議題上 怎麼樣川普可以和各國達成交易 假如能夠破除關稅壁壘 當然局勢會一片看好 但是呢 在談判尚未塵埃落定之前 投資市場肯定是會有一陣低迷期的 也就是說呢 經濟衰退對房地產市場的影響可能是顯而易見的 但是呢 它不會是災難性的 很可能是先前存在趨勢的延續 買家減少了庫存增加了 價格走軟了 而且呢 建築商在面臨關稅帶來的成本壓力 那麼在經濟衰退的時期呢 他們就會大幅削減新房的建設 也就是說會加劇現有房屋供應的缺口 反過來說啊 現在減少供給呢 這對保持價格它也是有好處的 這也會讓供需天平 不會過度的向需求方傾斜 那最後呢 我們再來總結一下啊 從過去的衰退中 我們要有哪些的經驗教訓 可以幫助我們今天的投資呢 雖然說今天的房地產市場 並不會像2008年一樣去重演 但這並不意味著當時的教訓可不再適用 事實上呢 很多專家一致認為 讓買家陷入困境的習慣 比方說入不敷出 或者是過於關注短期收益 在今天仍然是會產生風險的 所以呢 人們應該從2008年金融危機吸取的 最大的教訓之一 就是不要讓自己過度的擴張 購房者呢 不應該過度擴張自己的支出 我們要買能夠負擔起的東西 可以少買一點 這樣呢在發生危機的時候啊 就不會讓自己陷入困境 那麼第二個教訓啊 就是要建立一個財務緩衝區 它就可以防止短期的財務損失 不會導致失控的滾雪球式的發展呢 成為一個長期的問題 我們可以設定一個目標 比方說把三個月的開支存起來 作為儲備金或是應急金 其實很多人的財務問題呢 都是從意外開支或者是失業開始的 那麼如果開啟了緊急借貸 很快呢就會演變成財務災難 因為債務啊 它真的是會拖垮一切的 那麼第三個我們要總結的教訓啊 就是我們一定一定要選擇 合適的貸款產品 即便是可調利率抵押貸款 可能提供比較低的首付啊 可是如果利率是持續波動的話 它也很有可能在以後 變得非常的有風險 所以五年內有可能享受比 三十年固定更低的利率 但是過後可是會承擔更重的利率 尤其是在經濟波動的期間 所以我們要慎重的選擇 好吧那麼說了這麼多 我們最後的一個總結 是什麼呢 就是2025年購房的關鍵啊 不在於我們可以 去完美的掌握市場的時機 因為幾乎這是做不到的 關鍵就在於我們瞭解 我們自己的財務限制 我們瞭解房屋所有權的全部成本 我們瞭解我們選擇 適合我們自己的抵押貸款 其實說白了 這不僅僅適用於 今天我們所在的背景 任何時候都是適合的 應該說現在比過去 也是更需要如此 好了聽眾朋友 以上就是今天的新聞看點 感謝您的收聽 我是鄧美 我們明天同一時間再見