Có nên "Bắt Đáy" vào thời điểm này?

Xin chào các anh chị và các bạn. Chào mừng các anh chị đến với podcast Hiếu TV. Trước khi bắt đầu, dành cho anh chị nào mới lần đầu đến podcast này, thì đây là nơi mà tôi chia sẻ về chủ yếu hai mảng nội dung chính. Đó là các kỹ năng quản lý tài chính cá nhân và thứ hai là những kinh nghiệm sống mà tôi đã tích lũy được. Các anh chị có thể ghé thăm trong web của podcast ở địa chỉ là hiếu.tv để tải về một số tài liệu mà tôi đang chia sẻ miễn phí. Một lần nữa, xin chào các anh chị. Và bây giờ thì chúng ta cùng nhớ bắt đầu chủ đề ngày hôm nay. Gần đây thì có khá nhiều anh chị nhắn tin về cho tôi. Các anh chị hỏi một cái câu mà có lẽ là cũng đang có rất là nhiều người quan tâm. Đó là thời gian vừa qua, thị trường đã đi xuống khá nhiều. Vậy thì liệu chăng là đã tới cái lúc mà chúng ta nên bắt đầu đầu tư ở trong cái giai đoạn này để mà bắt đáy hay chưa? Thì trong tập ngày hôm nay, tôi sẽ chia sẻ với các anh chị một số cái góc nhìn cá nhân của mình về cái khí cảnh này. Tuy nhiên, trước khi mà đi vào nội dung chính, bởi vì đây là một cái chủ đề khá là quan trọng mà nó có ít nhiều ảnh hưởng đến những quyết định đầu tư của các anh chị. Do đó cho nên tôi xin có một vài lưu ý. Đầu tiên là tôi phải nói rõ ngay từ đầu. Đó là đây là một câu hỏi mà không ai có thể trả lời chắc chắn được trăm phần trăm. Tất cả những gì mà chúng ta có thể làm đó là thu thập thật nhiều dữ liệu và lắng nghe nhiều cái góc nhìn khác nhau. Khi mà đã có đủ kiến thức và hiểu biết, thì từ đó chính các anh chị sẽ tự rút ra cho mình những cái góc nhìn riêng dựa vào những cái phân tích và kiến thức của chính mình. Đó mới là cái cách nên làm, thay vì là chúng ta cứ nhắm mắt nghe theo lời khuyên của người này người kia. Và trên cái tinh thần đó thì những cái chia sẻ trong tập ngày hôm nay của tôi nó cũng gói gọn ở đúng cái vai trò như vậy. Đó là cung cấp thêm cho các anh chị một cái góc nhìn nữa để từ đó các anh chị ra được những cái quyết định đầu tư sao cho nó phù hợp với cái tình hình tài chính của mình và gia đình. Bởi vì chỉ có các anh chị mới hiểu rõ cái tình hình tài chính của mình hơn ai hết. Xưa nay thì tôi luôn nhắc đi nhắc lại cái câu đó là tiền của chúng ta phải do chính chúng ta quyết định chứ chúng ta không có nghe theo cái lời khuyên của bất kỳ ai, kể cả đó là tôi. Sợi dĩ mà tôi phải nhấn mạnh cái điều này đó là bởi vì ở trong cái tập ngày hôm nay ít nhiều tôi sẽ đưa ra một vài kết luận. Tuy nhiên, mong là các anh chị lưu ý đó là đây chỉ là những cái nhận định của cá nhân tôi dựa trên những cái kinh nghiệm mà tôi đã trải qua. Không có gì đảm bảo là nó sẽ đúng 100%. Mà kể cả nó có đúng đi nữa thì tình hình tài chính của mỗi người mỗi khác nó đúng với tôi chưa chắc là nó sẽ đúng với các anh chị. Do đó cho nên cách tốt nhất là các anh chị hãy xem những cái chia sẻ này ở góc độ tham khảo để mà có thêm một cái góc nhìn nữa. Các anh chị hãy tập trung vào cái cách mà tôi suy nghĩ và phân tích thay vì là làm y chang theo những gì mà tôi đang làm. Tôi chỉ có một vài cái lưu ý ngắn như vậy. Bây giờ thì chúng ta cùng nhau bắt đầu đi vào nội dung chính của tập ngày hôm nay. Thì thời gian vừa qua, ở Việt Nam chúng ta đã chứng kiến cái sự sụt giảm rất là nhiều của hầu hết các cái kinh đầu tư. Từ những cái hoạt động kinh doanh cho tới bất động sản, cho tới chứng khoán và nhiều những cái kinh khác. Ở trong bài chia sẻ ngày hôm nay thì tôi sẽ lấy cái kinh bất động sản ra để làm ví dụ. Tuy nhiên, ở bên chứng khoán và những kinh khác thì tình hình nó cũng có nhiều cái nét tương đồng. Do đó nên các anh chị có thể dùng những cái phân tích này để tham khảo thêm cho những cái kinh đầu tư khác. Và câu hỏi lớn nhất của nhiều nhà đầu tư trong thời điểm hiện tại đó là liệu là bây giờ nó đã là đấy hay chưa? Để mà đi tìm câu trả lời cho câu hỏi này thì chúng ta phải đặt ngược lại cái câu hỏi đó là liệu là trong cái thời gian sắp tới bất động sản nó có còn xuống giá nữa hay không? Tại vì đơn giản, nếu mà nó vẫn tiếp tục xuống nữa trong tương lai thì nghĩa là hiện tại vẫn chưa phải là đấy. Thì bây giờ chúng ta cùng nhau chúng ta đào sâu hơn cho những cái câu hỏi này. Đầu tiên đó là chúng ta cùng nhìn vào một cái ví dụ như vầy. Trước khi mà chuẩn bị nội dung cho tập ngày hôm nay thì tôi đã gọi điện lấy số liệu thực tế từ một người em đang làm quản lý cho một công ty bất động sản ở Sài Gòn. Và tôi có một vài số liệu như sau. Cái ví dụ thứ nhất đó là một cái bất động sản có giá trị đâu đó khoảng 12 tỷ thì hiện tại đang được cho thuê với cái giá là 1.250 đô la nghĩa là đâu đó khoảng 31 triệu. Và với một vài cái phép tính đơn giản thì chúng ta có thể tính ra được cái tỷ suất cho thuê nó vào đâu đó tầm khoảng 3,1% một năm. Thêm một cái ví dụ nữa ở một cái kịch bản tốt hơn một chút đó là một cái bất động sản ở trung tâm nó có giá trị khoảng 14 tỷ thì hiện tại cho thuê được với cái giá đâu đó khoảng 2.000 đô một tháng cho một cái hợp đồng một năm tính tròm trèm ra là khoảng 50 triệu và cùng với các cách tính tỷ suất như trên thì chúng ta có cái tỷ lệ là 4.28% một năm. Bây giờ chúng ta sẽ lấy cái kịch bản tốt nhất có thể là cái kịch bản của cái bất động sản trị giá 14 tỷ với cái tỷ suất cho thuê là 4.28% mỗi năm. Trong thực tế thì khi mà đầu tư vào bất động sản thì đa số người ta không có dựa hoàn toàn vào cái tỷ suất cho thuê mà sẽ dựa nhiều hơn vào cái việc tăng giá của chính cái bất động sản đó trong tương lai. Tuy nhiên cái điều này nó chỉ đúng khi mà giá bất động sản có chiều hướng đi lên. Còn hiện tại là chúng ta lại đang đi tìm cái câu trả lời là liệu là cái bất động sản nó sẽ đi lên hay là nó sẽ lại tiếp tục đi xuống. Do đó tạm thời chúng ta để cái yếu tố này sang một bên. Bây giờ thì chúng ta nhìn sang một cái con số khác đó là cái lãi suất ngân hàng. Do là chúng ta đang tính cái hợp động cho thuê là một năm ở trong cái ví dụ bên trên. Do đó nên chúng ta cũng sẽ chọn cái mức lãi suất cho kỳ hạn là một năm. Và ở cái thời điểm chuẩn bị nội dung cho bài nói chuyện này, nghĩa là vào đầu tháng 11 năm 2022 thì lãi suất hy động của các ngân hàng tầm đâu đó khoảng trên dưới 9% cho cái kỳ hạn gửi một năm. Rồi, với những thông tin cơ bản như vậy thì bây giờ chúng ta cùng nhau đi tìm câu trả lời đó là liệu giá bất động sản nó sẽ tiếp tục đi xuống hay là nó sẽ đổi chiều đi lên trở lại. Và để trả lời cho câu hỏi này thì cơ bản chúng ta chỉ dựa trên một quy luật đơn giản đó là cung và cầu của thị trường. Đầu tiên thì chúng ta phân tích cái yếu tố cầu đó là nhóm những người mua. Trong nhóm này thì cơ bản chúng ta có hai nhóm chính. Thứ nhất đó là cái nhóm mua với nhu cầu là để ở. Và ở trong nhóm này chúng ta lại chia ra làm hai nhóm nhỏ hơn. Đầu tiên đó là nhóm những người có khả năng trả liền ngay một lúc 14 tỷ mà không phải vay. Với cái nhóm này thì chỉ với một vài phép tính đơn giản như trên thì chúng ta có thể thấy là ở thời điểm hiện tại cái việc mà đem 14 tỷ đó đi gửi ngân hàng thì cái tỷ lời xin lời nó sẽ cao hơn là đi thuê hoặc là đi mua để cho thuê. Do đó cho nên cái nhóm này sẽ không có nhu cầu để mà mang 14 tỷ đi mua nhà ở trong thời điểm này. Cái nhóm thứ hai cũng là cái nhóm mua để ở nhưng mà họ không có khả năng trả liền một lúc mà họ phải đi vay. Nhóm này thì lại càng không nên đi vay để mà mua nhà ở trong thời điểm này. Có hai lý do chính. Lý do thứ nhất đó là hiện tại cái rung cho vay bất đồng sản nó đang bị xiết lại rất là chặt. Nói cách khác đó là hiện nay rất khó để mà có thể vay mà mua bất đồng sản. Cái lý do thứ hai lớn hơn đó là kể cả có vay được đi nữa thì cùng với cái bài toán kinh tế như bên trên chúng ta sẽ thấy ngay là thay vì đi vay rồi trả lại ngân hàng hàng tháng thì cùng với cái tiền lãi đó chúng ta có thể đi thuê rẻ hơn. Với cái cách đó thì chúng ta lại không bị trôn một khoảng vốn lớn chính là cái khoảng tiền gốc khoảng vài chục phần trăm mà chúng ta phải trả cho cái bất đồng sản đó trước khi mà chúng ta được duyệt cho vay. Cho nên với những cái lý do như vậy thì cái nhóm mà không đủ tiền mà họ phải đi vay mua nhà ở trong thời điểm này thì họ cũng sẽ có xu hướng là không mua. Bây giờ thì chúng ta nói sang một cái nhóm mua khác nhưng mà không phải mua với nhu cầu để ở mà là với cái nhu cầu để kinh doanh. Và tương tự như vừa nãy chúng ta cũng sẽ có hai nhóm. Nhóm đầu tiên là cái nhóm không có quá nhiều tiền mặt mà họ phải dùng đồng bảy ngân hàng để mà đầu tư bất đồng sản. Đây chính là cái nhóm đang rất là khổ sở trong hiện tại. Cái nhóm này hiện tại họ sống qua ngày còn khó nói chi tới cái việc mà phải mua thêm vào. Cho nên sẽ có rất ít khả năng là cái nhóm này lại tiếp tục vay để mà mua thêm vô nữa. Đó là chưa kể cái rung bất đồng sản bây giờ rất là khó để mà cái nhóm này tiếp cận được cái nguồn vốn vay hiện tại. Cái nhóm cuối cùng là cái nhóm hiếm hôi đang có sẵn tiền mặt và muốn mua để mà đầu tư. Đây chính là cái nhóm đang có nhu cầu đi tìm câu trả lời cho cái câu hỏi chính trong cái chủ đề ngày hôm nay. Đó là liệu thị trường bất đồng sản nó có còn đi xuống nữa hay không. Thì tạm thời chúng ta cứ để ngỏ cái câu trả lời ở đó. Chút nữa sau khi phân tích xong có cái bức tranh rõ ràng hơn thì tự động chúng ta sẽ rút ra được kết luận là cái nhóm này họ có đầu tư hay không. Vậy thì bây giờ chúng ta nhìn lại nãy giờ chúng ta đã phân tích tổng cộng là 4 nhóm mà đã có hết 3 nhóm là họ sẽ không mua hoặc là không có khả năng mua nghĩa là cái nhu cầu hiện tại đang rất ít. Bây giờ thì chúng ta nhìn sang cái nhóm cung là cái nhóm những người bán. Trong cái nhóm này chúng ta có 3 cái nhóm nhỏ hơn. Thứ nhất đó là các cái chủ đầu tư lớn thứ hai là những cái người đầu cơ hoặc là những cái nhà đầu tư nhỏ lẻ và thứ ba là những người đang sở hữu bất đồng sản và họ có cái nhu cầu muốn bán lại. Đầu tiên chúng ta nói về những cái chủ đầu tư lớn đây là cái nhóm mà họ sẽ có cái nguồn hàng nhiều nhất và với cái tình hình hiện tại thì các cái chủ đầu tư này họ rất là khó tiếp cận được nguồn vốn vay hoặc là nếu có tiếp cận được đi nữa thì lãi xuất sẽ rất là cao. Và do cái nguồn tiền từ ngân hàng khó tiếp cận như vậy cho nên nếu mà chủ đầu tư nào không có thực lực thì họ sẽ bị gặp khó khăn. Khi đó thì họ chỉ còn cách là đẩy mạnh cái việc bán các sản phẩm đang còn lại để mà lấy tiền về. Hoặc nói một cách bình dân hơn là họ buộc phải xả hàng để xoay đồng vốn. Và chính vì phải xả hàng gấp như vậy cho nên họ buộc phải có những cái chính sách khuyến mại và hạ giá để mà thu hút người mua. Từ đó nó lại đẩy cái giá bất đồng sản đi xuống hơn nữa. Đó là với những cái chủ đầu tư nhỏ không có nhiều thực lực. Còn với những cái chủ đầu tư lớn thì cái tình trạng nó cũng không khác là mấy. Những cái chủ đầu tư này họ sẽ lại càng phải tích cực để mà hoàn tất những cái sản phẩm đang xây dựng gian dở để họ tiếp tục ra hàng và huy động vốn thông qua các cái đợt mở bán mới. Đồng thời bởi vì thanh khoản thị trường thấp cho nên họ buộc phải tung ra rất là nhiều những cái chương trình khuyến mại mạnh để mà thu hút người mua. Và đó chính là cái bức tranh thực tế ở hiện tại. Hiện tại chúng ta thấy là đang có rất là nhiều chủ đầu tư lớn. Họ đang liên tục tung ra các cái đợt khuyến mại mạnh. Có những cái dự án sau khi mà trừ hết chiếc khấu thì giá nó có thể giảm từ 20-30% thậm chí là 30-40%. Tổng tất cả những cái kịch bản này lại chúng ta sẽ có một cái lượng lớn bất động sản mới sẽ tiếp tục được đổ thêm vào thị trường dẫn tới cái nguồn cung nó sẽ tăng cao hơn. Đi kèm với đó là rất là nhiều những cái khuyến mại trực tiếp vào giá bán từ chủ đầu tư. Nó lại càng dẫn tới cái kết quả là đẩy cái giá của bất động sản tiếp tục bị kéo đi xuống hơn nữa. Đó là cái bức tranh của cái nhóm thứ nhất của các cái chủ đầu tư lớn. Bây giờ thì chúng ta nhìn sang cái bức tranh của những cái nhà đầu tư cá nhân những cái người đầu cơ. Với những cái nhà đầu tư không dùng đòn bẫy ngân hàng thì tôi không nói tuy nhiên cái số lượng này nó lại không lớn. Đa phần những cái nhà đầu tư họ đều dùng đòn bẫy và đây chính là cái nhóm mà khổ sở nhất ở trong hiện tại. Những cái nhóm này khi mà họ đi vay ngân hàng và với cái lãi suất đang tăng cao như hiện tại thì họ rất là áp lực với cái việc trả lại. Có nhiều trường hợp bị trễ hàng thì họ sẽ còn phải đối mặt thêm với hàng loạt những cái mức phạt khác. Cái nhóm này tới một lúc nào đó họ sẽ không gồng được nữa. Thì cuối cùng họ đành phải bán đổ bán tháo để mà cắt lỗ. Thậm chí có rất nhiều trường hợp phải bán lỗ bán thấp hơn giá gốc. Nghĩa là chưa nói tới cái việc là lãi suất nó có tăng cao hơn ở trong tương lai hay không. Chỉ cần cái lãi suất nó tiếp tục nó giữ ở cái mức hiện tại thì cái nhóm này cũng sẽ gặp rất là nhiều khó khăn. Càng ngày sẽ càng có nhiều người bị ngộp hơn nữa. Mà càng có nhiều người bị ngộp thì sẽ càng có nhiều người phải bán đổ bán tháo và càng làm cho cái giá nó đi xuống. Bây giờ thì chúng ta cùng nhìn sang cái nhóm cuối cùng là cái nhóm khỏe nhất ở trong ba nhóm này. Đó là cái nhóm không phải là nhà đầu tư. Họ có bất động sản và họ có dự định bán. Tuy nhiên cái nhóm này cũng sẽ bị một cái áp lực. Đó là nếu mà để càng lâu thì giá sẽ càng xuống. Do đó họ cũng sẽ ít nhiều có cái tâm lý là tranh thủ bán sớm để mà thu hồi vốn về. Nghĩa là tuy không đến mức là họ phải bán đổ bán tháo nhưng mà ít nhiều thì họ cũng có cái tâm lý là phải tranh thủ bán. Và tổng cộng của ba các bức tranh này lại, chúng ta sẽ thấy là cái nguồn cung nó sẽ càng ngày càng nhiều. Mà cái nguồn cung càng nhiều thì giá sẽ càng giảm. Cộng thêm vô đó là một loạt những chương trình khuyến mại của các chủ đầu tư lớn. Nó sẽ là càng kéo giá đi xuống. Bây giờ tổng kết tất cả các bức tranh lại, chúng ta sẽ thấy là bên phía cầu thì người mua sẽ càng ngày càng ít đi. Bên phía bán thì càng ngày càng có nhiều sản phẩm được tung ra với cái giá thấp hơn, thông qua những chương trình khuyến mại, hoặc là bởi vì phải bán đổ bán tháo. Từ đó nó kéo theo một cái kết quả hiển nhiên là giá nó sẽ càng ngày càng đi xuống. Tất cả các bức tranh này nó đều xoay quanh một cái chỉ số quan trọng đó là lãi suất ngân hàng. Lãi suất càng tăng cao thì cái sự chênh lệch này nó sẽ càng xa hơn, nghĩa là cầu thì càng ngày càng giảm hơn, còn cung thì càng ngày càng tăng nhiều hơn. Và cái điều này là tiếp tục nó kéo theo cái giá đi xuống, và cứ như vậy cái tình hình này nó sẽ vẫn còn tiếp diễn cho tới khi nào lãi suất vẫn còn trên đà tăng. Và thật ra thì anh chị nào mà có tìm hiểu về kinh tế vĩ mô thì sẽ thấy là những cái điều này nó không có gì mới hết. Xưa nay lãi suất ngân hàng luôn là một cái công cụ quan trọng để mà các chính phủ họ quản lý nền kinh tế. Thông qua những cái phân tích này canh chị có thể thấy được là nếu mà lãi suất nó vẫn còn trên đà tăng thì bất đồng sản nó sẽ còn tiếp tục giảm. Chỉ đến khi nào lãi suất nó đổi chiều thì lúc đó là lúc mà chúng ta có thể cân nhắc là thị trường có khả năng quay đầu trở lại hay không. Tìm được cái câu trả lời cho câu hỏi này nó cũng đồng nghĩa với cái việc là chúng ta ra được cái kết luận đó là liệu là thị trường đã xuống tới đáy hay chưa. Và hiện tại theo cái quan sát của cá nhân tôi thì lãi suất vẫn còn đang nó trên đà tăng và chưa có dấu hiệu sẽ giảm lại. Hiện tại thì lãi suất cho vay trung vài dài hạn đang ở cái mức là khoảng trên 12% một năm. Và nhìn vào lịch sử thì năm 2012 đã từng có thời kỳ là lãi suất cơ sở nó lên đến 18% một năm. Nghĩa là cái lãi suất thực tế khi đó nó lên tới 20, thậm chí là 20 mấy phần trăm. Tất nhiên là mỗi thời kỳ sẽ mỗi khác nhau, nhưng mà đó cũng là một cái yếu tố mà chúng ta nên cân nhắc. Giả sử nếu mà kịch bản có lặp lại thì lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn nữa. Do đó riêng với cá nhân tôi thì hiện tại tôi vẫn sẽ tập trung theo dõi sát hai cái chỉ số. Thứ nhất đó là cái rung tính dụng cho vay bất động sản và thứ hai là lãi suất ngân hàng. Chỉ khi nào hai cái chỉ số này có xu hướng đổi chiều thì tới khi đó tôi mới cân nhắc tiếp những cái yếu tố khác để mà ra được cái kết luận đó là liệu đã tới lúc mà thị trường đảo chiều hay chưa. Còn hiện tại thì tôi vẫn để tiền của mình vào những cái kênh đầu tư khác. Thì đó là một vài cái phân tích và cái chia sẻ về góc nhìn của tôi ở trong cái tình hình hiện tại. Một lần nữa thì tôi xin nhấn mạnh lại là đây chỉ là những cái góc nhìn của cá nhân tôi. Tôi hy vọng là những cái phân tích trong tập ngày hôm nay ít nhiều gì đó nó đã mang lại thêm cho các anh chị những cái thông tin có giá trị. Nếu thấy những cái nội dung này là hữu ích thì nhờ các anh chị chia sẻ thêm cho bạn bè và người thân của mình. Ngoài ra thì như thường lệ, bởi vì giải thuật của Youtube hỡi ưu tiên cho những video có nhiều like. Cho nên nếu mà thích video này thì nhờ các anh chị bấm thêm vào cái nút like để giúp cho podcast của chúng ta có nhiều người biết hơn nữa. Xin cảm ơn sự theo dõi của các anh chị và chúc các anh chị có một buổi tối cuối tuần bình yên. Hãy subscribe cho kênh Ghiền Mì Gõ Để không bỏ lỡ những video hấp dẫn