Nên mua nhà hay thuê nhà?

Xin chào các anh chị và các bạn. Chào mừng các anh chị đến với podcast Hiếu TV. Trước khi bắt đầu, dành cho anh chị nào mới lần đầu đến podcast này, thì đây là nơi mà tôi chia sẻ về chủ yếu 2 mảng nội dung chính, đó là các kỹ năng quản lý tài chính cá nhân, và thứ 2 là những kinh nghiệm sống mà tôi đã tích lũy được. Các anh chị có thể ghé thăm trang web của podcast ở địa chỉ là hiếu.tv để tải về một số cái tài liệu mà tôi đang chia sẻ miễn phí. Trong đó có cả cái tài liệu mà tôi sẽ chia sẻ với các anh chị trong cái tập ngày hôm nay. Một lần nữa, xin chào các anh chị. Và bây giờ thì chúng ta cùng nhau bắt đầu cái chủ đề ngày hôm nay. Trong tập này thì tôi sẽ chia sẻ với các anh chị một cái câu hỏi mà suốt thời gian qua có rất là nhiều anh chị đã gửi câu hỏi về cho tôi. Đó là chúng ta nên mua nhà hay là nên thuê nhà. Hôm nay thì tôi sẽ cùng với các anh chị phân tích cho thật ngọn ngành cái việc này. Hy vọng là qua đó thì nó sẽ giúp cho các anh chị có một cái bức tranh rõ ràng hơn trước khi mà ra cái quyết định quan trọng này. Thật ra thì tôi đã dự định làm cái chủ đề này khá là lâu rồi. Tuy nhiên là tôi gặp phải một cái vấn đề, đó là tôi sống ở Úc nên tôi không có rành cái thị trường địa ốc ở Việt Nam. Mà đó là chưa kể các anh chị thính giả của podcast của chúng ta thì đến từ rất là nhiều nước khác nhau. Ngoài Úc và Việt Nam thì còn rất là nhiều những anh chị ở Mỹ, ở châu Âu, ở Nhật và các nước khác. Trong khi cái kiến thức của tôi thì nó chỉ gói gọn ở trong cái thị trường Úc. Mà trước giờ thì tôi quan niệm là thà là không có chỉ cho người khác còn hơn là chỉ mà chỉ tầm 7. Do đó nên tôi luôn cố gắng làm sao cho những cái thông tin mà tôi chia sẻ lên podcast này nó phải là những cái thông tin chính xác và có giá trị nhất. Cuối cùng thì tôi đã tìm ra được một cái cách hợp lý để chia sẻ cho các anh chị về cái chủ đề này. Thông qua cái tập ngày hôm nay thì hy vọng là tôi sẽ giúp cho các anh chị không chỉ là trả lời được cái câu hỏi này mà là chính các anh chị sẽ biết cái cách tự phân tích và từ đó các anh chị có thể tự đưa ra những cái quyết định của riêng mình. Tập này sẽ là một cái tập khá là dài. Do đó nên tôi sẽ để các cái khung thời gian ở trong phần bầu tả cho các anh chị dễ tham khảo. Thì đầu tiên hết cái ngôi nhà ngoài cái khía cạnh là tài sản thì nó còn là một cái nơi để ở là cái máy ấm gia đình và là nơi để mà con cái của chúng ta lớn lên. Do đó nên bên cạnh cái yếu tố đầu tư thì nó còn là cái yếu tố về tình cảm, về cảm xúc và nó còn phù thuộc vào cả cái phong cách sống và cái phương chăm sống của chúng ta nữa. Do đó nên sẽ có rất là nhiều yếu tố có liên quan khi mà chúng ta đưa ra quyết định mua một ngôi nhà. Trong tập ngày hôm nay thì chúng ta sẽ bắt đầu bằng cách chỉ nhìn duy nhất vào yếu tố đầu tư. Tạm thời chúng ta sẽ bỏ qua các yếu tố về tình cảm và cảm xúc sang một bên. Về ví dụ thì tôi sẽ dùng cái ví dụ ở cái thị trường mà tôi hiểu rõ nhất đó là thị trường Úc. Tuy nhiên như đã nói thì các anh chị yên tâm là tôi đã chuẩn bị để mà các anh chị hoàn toàn có thể dựa trên những cái phân tích này rồi sau đó thay đổi số liệu cho nó tương ứng với những cái dị liệu mà các anh chị có ở những cái nước mà các anh chị đang sống. Bây giờ chúng ta sẽ có cái kịch bản như vầy. Giả sử là các anh chị đang có cái số vốn là 100.000 đô. Các anh chị phải đứng trước một cái quyết định đó là mang cái số tiền 100.000 đô này đi mua nhà hay là chúng ta sẽ thuê nhà và dùng cái số tiền này để đầu tư vào những cái kênh khác. Thì trong cái ví dụ này tôi sẽ dùng cái kênh mà tôi hiểu rõ nhất đó là đầu tư vào thị trường chứng khoán. Bây giờ chúng ta sẽ cùng nhau phân tích cái trường hợp đi thuê trước. Ở trong bài này thì chúng ta sẽ áp dụng một cái phương pháp đầu tư gọi là Passive Investing. Đây cũng là cái diễn lược đầu tư mà tôi đang truyền đạt ở trong cái khoa học mà tôi đang tổ chức ở trên website hiu.tv Cái phương pháp này nó đã được chứng minh là một trong những cái phương pháp đầu tư dài hạn an toàn và hiệu quả nhất. Tôi sẽ để thêm link ở bên dưới cho các anh chị nào muốn tìm hiểu thì có thể tìm hiểu thêm. Bây giờ để bắt đầu thì chúng ta sẽ dùng toàn bộ cái số tiền 100.000 đô này để mua cổ phần của một cái quỹ ETF coi như là chúng ta sẽ không có đụng chạm gì tới nó trong vòng 30 năm tới. Lúc này khi mà chúng ta mua thì cái khoản phí duy nhất mà chúng ta phải trả đó là cái phí môi giới và bởi vì đang dùng cái ví dụ ở Úc nên tôi sẽ dùng phí môi giới của một cái ngân hàng ở Úc là Comsec cái phí môi giới cho một cái giao dịch 100.000 đô nó sẽ là 0,12%. Tổng cộng chúng ta sẽ trả cho cái phí môi giới này là 120 đô Sau đó thì coi như xong từ nay chúng ta đã sở hữu giá trị cổ phần của một cái quỹ ETF với giá trị là 100.000 đô và trong 30 năm đó chúng ta sẽ đi thuê nhà chút nữa trong cái ví dụ mua nhà thì chúng ta sẽ mua một cái ngôi nhà trị giá là 500.000 đô do đó để đảm bảo công bằng thì chúng ta sẽ phải thuê một cái ngôi nhà có giá trị tương đương với 500.000 đô và theo cái giá thuê hiện tại ở Úc, một cái ngôi nhà có giá trị khoảng 500.000 đô thì cái giá thuê nó đâu đó khoảng 400 đô một tuần, nghĩa là khoảng 1.600 đô một tháng Tuy nhiên, nếu mà lấy cái con số này nhân lên cho 30 năm thì nó không có hợp lý bởi vì chúng ta còn phải tính thêm cái tỷ lệ lãm phát Anh chị nào có tham gia khoa học thì tôi đã có một cái bài giảng rất là chi tiết giải thích về tỷ lệ lãm phát cũng như là cái cách để mà tính tỷ lệ lãm phát Còn anh chị nào chưa tham gia khoa học thì đại khái đây là cái tỷ lệ trượt giá hàng năm Và như tôi cũng đã có chia sẻ trong 20 năm qua tỷ lệ làm phát trung bình ở Úc là 2.7% một năm Và từ cái con số 2.7% mỗi năm này, chúng ta sẽ tính được tổng cái số tiền cho cái việc thuê nhà trong vòng 30 năm, nó sẽ là khoảng 870.000 đô Và cứ như vậy, chúng ta sống trong những cái ngôi nhà thuê, cho tới hết 30 năm thì chúng ta bắt đầu chúng ta nhìn lại xem cái lượng cổ phiếu mà mình sở hữu nó có giá trị là bao nhiêu Với cái phương pháp đầu tư Passive Investing thì người ta đã có cái tính toán thống kê trong một cái khoảng thời gian dài và người ta ra được cái tỷ lệ return trung bình nó vào khoảng từ 10-15% một năm Sẽ có năm cao hơn con số này và cũng sẽ có năm ít hơn thậm chí là có năm âm Nhưng mà tính tổng trung bình trong một cái khoảng thời gian dài thì chúng ta có một cái con số là như vậy. Các anh chị lưu ý đây là cái số liệu thống kê trong hàng chục, thậm chí là hàng trăm năm chứ không phải là dựa trên một cái nhận định chủ quan của ai đó. Do đó nên nó có cái độ chính xác khá là cao Tuy nhiên để cho an toàn hơn nữa thì chúng ta sẽ trừ bớt đi cái tỷ lệ này xuống thấp hơn một chút Tôi sẽ lấy ra 3 cái kịch bản Kịch bản thứ nhất đó là cái tỷ lệ return trung bình trong 30 năm này nó sẽ là 9% một năm. Kịch bản thứ hai là 11% và kịch bản thứ ba là cái kịch bản đẹp nhất sẽ là 13% một năm Tiếp theo, cũng với cái phương pháp passive investing này thì cái tỷ lệ tăng nó sẽ là tăng compound Anh chị nào không tham gia khoá học thì có thể hiểu đơn giản đây là cái kiểu tăng cọng dồn kiểu như ở Việt Nam mình người ta thường hay nói đó là lãi mẹ đẻ lãi con Và với cái công thức tính compound thì chúng ta sẽ có cái kết quả như vậy Trong cái kịch bản tăng 9% mỗi năm thì với 100.000 đô đầu tư, sau 30 năm chúng ta sẽ có tổng cộng là 1 triệu 326.768 đô Với cái kịch bản 11% mỗi năm thì chúng ta sẽ có là 2.289.230 đô Và với cái kịch bản đẹp nhất là 13% thì chúng ta sẽ có tổng cộng là 3.911.590 đô Thường thì tới đây thì sẽ không có ai dạy gì mà bán ra một lượt Người ta sẽ tiếp tục duy trì cái khoản đầu tư đó và khi mà cần tiêu tiêu bao nhiêu thì người ta bán ra bấy nhiêu Cái việc này nó sẽ giúp cho chúng ta tránh được thuế và tránh các khoản phí Tuy nhiên để mà đảm bảo công bằng do là lát nữa bên trường hợp mua nhà thì chúng ta sẽ bán ngôi nhà sau 30 năm cho nên trong cái trường hợp này sau 30 năm chúng ta cũng sẽ bán hết cái lượng cổ phiếu đã đầu tư Và cái chi phí để mà exit khỏi khoản đầu tư này nó sẽ gồm có 2 cái chi phí Cái loại phí thứ nhất nó cũng là cái phí giao dịch trả cho broker tương tự như khi chúng ta mua Nhưng mà bây giờ do cái giá trị nó tăng cao hơn nên cái phí nó sẽ cao hơn một chút Ở trong trường hợp này thì nó sẽ là gần 1.600 đô Và cái khoản thứ 2 thì cái khoản này mới là cái khoản nhiều đó là cái khoản thuế Capital Gain Capital Gain là cái khoản thuế mà chúng ta phải trả khi mà làm ra được một cái lợi nhuận từ một cái tài sản gì đó Trong trường hợp này thì chúng ta đã làm ra được là hơn 1 triệu 3 đô từ một cái khoản đầu tư là 100.000 đô Nghĩa là cái lợi nhuận đâu đó khoảng 1 triệu 2 đô Cái cách để mà tính Capital Gain thì nó khá là phức tạp và mỗi nước lại có cái khung thuế khác nhau Do đó nên tôi sẽ không có đi sâu vô Nói chung là chúng ta sẽ có cái kết quả cho cái khoản thuế phải đóng cho trường hợp này là khoảng 264.000 đô Từ đó thì chúng ta tính ra được cái con số tổng của thuế và các loại phí Phí của cả 2 lần, lần mua và lần bán là 266.280 đô Lấy cái con số tổng giá trị mà chúng ta đang có trừ cho con số này thì chúng ta ra được cái khoản tiền còn lại là hơn 190.000 đô Và đó chính là cái khoản tiền mà chúng ta có được sau 30 năm đầu tư Cũng cùng với cái khung thức tính như vậy ở trong kịch bản tăng 11% thì chúng ta có con số return sau khi trừ thuế là 935.059 đô Với cái kịch bản thứ 3 mỗi năm tăng 13% thì nó sẽ còn lại là 2.190.897 đô Đó là cái kịch bản khi mà chúng ta đi thuê nhà và mang tiền đi đầu tư Bây giờ chúng ta sẽ bước sang cái kịch bản thứ 2, đó là mua nhà Kịch bản này thì nó phức tạp hơn một chút Chúng ta cũng sẽ có 3 cái khoản chi phí lớn đó là chi phí mua nhà, chi phí sở hữu và duy trì ngôi nhà trong 30 năm và cuối cùng là chi phí bán nhà Đầu tiên là cái khoản chi phí mua nhà Bởi vì là chúng ta chỉ có 100.000 đô mà chúng ta muốn mua một cái căn nhà có trị giá là 500.000 đô Do đó nên trong trường hợp này chúng ta phải vây thêm ngân hàng 400.000 đô Và đây cũng là cái cách mà đại đa số mọi người đều làm Hiếm có ai mua nhà bằng 100% tiền của mình Bây giờ thì chúng ta cùng nhau chúng ta phân tích cái chi phí để mà mua được một căn nhà trong trường hợp này là bao nhiêu Cái chi phí đầu tiên và cũng là chi phí lớn nhất khi mà mua nhà Đó là cái thuế mà ở Úc gọi là Stamp Duty Ở Việt Nam mình thì hình như gọi là thuế trước bạ Ở Úc nếu mà các anh chị mua nhà lần đầu và thỏa mãn được một số điều kiện khác thì chúng ta sẽ được chính phủ ưu đại miễn cái khoản thuế này Tuy nhiên nói chung là cái khoản miễn này nó cũng chỉ áp dụng cho trường hợp mua nhà lần đầu nên tạm xem như là chúng ta không tính tới cái ưu tố này Và trong trường hợp phải đóng thuế thì cái khoản tiền thuế cho căn nhà trị giá 500.000 đô nó sẽ là 21.970 đô Tiếp theo thì chúng ta sẽ có một loạt những cái chi phí khác như là chi phí chuyển nhượng chi phí đóng cho chính phủ phí để thuê lực sư Ở Úc thì khi mua nhà thì phải có lực sư Rồi một số cái chi phí linh tinh khác Có một cái chi phí nữa cũng khá nhiều, nó gọi là cái chi phí bảo hiểm LMI Đây là một cái bảo hiểm mà các anh chị phải đóng khi mà cái số tiền gốc các anh chị bỏ ra nó ít hơn 20% so với tổng giá trị ngôi nhà Trong trường hợp này thì thật ra là tổng giá trị ngôi nhà nó nhiều hơn 500.000 Do là phải cộng thêm thuế và những cái loại phí khác Nghĩa là với 100.000 thì nó vẫn chưa đủ 20% Nên ở trong thực tế thì các anh chị phải trả thêm một cái khoản bảo hiểm này nữa Tuy nhiên để cho mọi thứ nó đơn giản thì chúng ta tạm xem như là không phải đóng cái khoản bảo hiểm này Tổng cộng chúng ta sẽ có cái số tiền mà chúng ta phải bỏ ra để mua được căn nhà là 25.636 đô Đó là tổng chi phí để mà mua được ngôi nhà Bây giờ thì chúng ta bắt đầu nói tới cái chi phí để mà nuôi cái ngôi nhà hàng tháng Cái khoản phí đầu tiên cũng là lớn nhất, đó là trả tiền vây cho ngân hàng Thì cái khoản tiền này nó sẽ bao gồm một phần là tiền gốc và một phần là tiền lãi Công thức để tính mấy cái này thì nó hơi phức tạp một chút Nhưng mà thật ra thì chúng ta cũng không cần phải tính Các anh chị chỉ cần tìm cái từ khóa là Home Loan Calculator thì nó sẽ tính ra cho các anh chị Trong trường hợp này thì tôi chọn cái mức lãi xuất là 3,1% cho cái khoản vây 400.000 đô Thì tổng cái số tiền cả gốc và lãi phải trả trong vòng 30 năm cho ngân hàng là 617.253 đô Bên cạnh ngân hàng thì hàng tháng chúng ta sẽ phải trả một số cái chi phí khác Ví dụ như là chi phí bảo trì Nếu là căn hộ thì cái chi phí này nó gọi là Strata Cái phí này nó tương đương với lại cái phí dịch vụ và bảo trì khi mà chúng ta mua căn hộ ở Việt Nam Còn phí bảo trì cho nhà riêng thì tự chúng ta phải trả nên nó cũng vô chừng Không có con số cụ thể nên trong trường hợp này thì tôi sẽ lấy cái phí Strata để tính Và theo các số liệu mà tôi có thì phí cho một căn hộ trị giá khoảng 500.000 đô nó sẽ đâu đó vào khoảng 1.000 đô một quý Chi rao cho mỗi tháng nó sẽ khoảng 300 đô một tháng Tiếp theo là cái phí Đây là cái dạng giống như là tiền rác rồi tiền thoát nước hay là tiền công viên, chiếu sáng này nọ Nói chung là nó cũng tương đương như là tiền rác rồi mấy cái tiền linh tinh mà chúng ta phải đóng cho phường xã ở Việt Nam mình Tiền này thì đóng hàng năm Và chi ra thì tôi tạm có con số là 150 đô một tháng Cuối cùng thì chúng ta cũng phải mua bảo hiểm cho ngôi nhà Cái tiền này nó cũng tùy theo các loại bảo hiểm Từ 50 đô tới 100 đô có khi hơn Tôi tạm để cái con số vô đây là khoảng 70 đô một tháng Tổng tất cả những khoảng phí này đâu đó nó vào khoảng hơn 6.000 đô mỗi năm Tuy nhiên, các cái khoảng phí này nó cũng sẽ tăng cùng với lãm phát Do đó nên chúng ta phải tính thêm lãm phát vô Và chúng ta sẽ dùng lại cái con số lãm phát 2.7% như lúc nãy chúng ta đã có thì nó sẽ ra tổng tất cả các khoảng phí này trong 30 năm, nó sẽ là vào khoảng 282.000 đô Rồi, bây giờ chúng ta cộng hai cái loại phí này lại cái phí trả cho ngân hàng trong vòng 30 năm là 617.000 đô Cộng với tất cả các loại phí khác trong vòng 30 năm mà chúng ta vừa tính là 282.000 đô thì chúng ta sẽ có con số là khoảng 900.000 đô Đó là toàn bộ cái số tiền mà chúng ta phải trả hàng tháng trong vòng 30 năm để mà duy trì ngôi nhà Bây giờ chúng ta bắt đầu nói tới cái lúc bán nhà Tới đây thì chúng ta phải chia ra hai trường hợp, đó là căn hộ chung cư và nhà đất Tại vì hai cái loại tài sản này nó có cái tỷ lệ tăng khác nhau Đầu tiên là căn hộ chung cư Theo cái thống kê mà tôi có được thì căn hộ chung cư nó sẽ tăng trung bình từ 3 đến 5% mỗi năm Tôi sẽ lấy cái con số ở giữa là 4% Với cái tỷ lệ tăng này thì cùng với cái công thức tính compound, chúng ta sẽ có cái giá trị căn hộ sau 30 năm nó sẽ là 1.621.699 đô Rồi, bây giờ thì cũng tương tự như cái trường hợp đầu tư chiến khoán, chúng ta sẽ bán cái căn hộ này để mà xem sau đó chúng ta cầm được bao nhiêu về trong tay Khi mà bán nhà thì cái chi phí đầu tiên và cũng là chi phí lớn nhất đó là sẽ trả cho các công ty môi giới bất động sản Ở Úc thì rất là hiếm có ai đó tự bán nhà Hầu hết nó phải bán qua các công ty môi giới Ở bên này nó gọi là agent Và các agent này họ sẽ lấy đâu đó vào khoảng từ 2 đến 3% tổng giá trị của căn nhà Chúng ta sẽ lấy cái con số ở giữa là 2,5% tương đương với khoảng 40.000 đô Ngoài ra thì chúng ta cũng phải thanh toán các cái chi phí marketing cho các agent này Cái chi phí này đâu đó nó vào khoảng từ 5-7.000 đô Chúng ta cũng sẽ lấy cái con số ở giữa là 6.000 đô Cuối cùng thì chúng ta phải trả thêm cái chi phí lực sư khoảng 1.500 đô và một số cái loại phí LinkedIn khác mà tôi không có để vô đây Thật ra thì trong cái kịch bản mà chúng ta đang nói thì tới cái lúc mà bán căn hộ này nghĩa là sau 30 năm Do đó nên tính đúng ra thì chúng ta phải tính thêm cái tỷ lệ trượt giá vô cho các phần chi phí lúc bán nhà này Nhưng mà tính thêm cái yếu tố này thì nó hơi phức tạp Mà chủ yếu cái phần chi phí mà có lạm phát nó sẽ nằm ở chi phí marketing và chi phí lực sư Các khoảng phí này nó cũng không phải là quá nhiều Cái phần mà lớn nhất là cái chi phí môi giới mà cái phần đó thì nó tính theo cái tỷ lệ của ngôi nhà rồi cho nên tạm coi như là chúng ta bỏ qua cái yếu tố làm phát cho mấy cái chi phí nhỏ bên dưới Như vậy thì tổng cộng cái chi phí để bán một căn hộ trị giá 1,6 triệu đô lúc đó sẽ là khoảng 48 ngàn đô Đó là chúng ta chỉ tính cái trường hợp là suốt 30 năm chúng ta ở yên một chỗ, không có đổi đi đâu hết Còn nếu mà mỗi lần đổi thì chúng ta lại phải mua lại một căn nhà khác và sau đó lại phải bán căn nhà đó đi Cứ mỗi lần như vậy thì hai cái khoản phí này nó lại phát sinh Chút nữa tôi cũng sẽ tính thử cho các anh chị nó sẽ phát sinh như thế nào Bây giờ giả sử chúng ta chỉ ở yên một chỗ trong vòng 30 năm tổng cộng lại tất cả những khoản chi phí trên bao gồm chi phí mua nhà chi phí bán nhà và chi phí để nuôi ngôi nhà trong vòng 30 năm thì chúng ta sẽ có tổng các cái chi phí này là 973.786 đô Đổi lại thì lúc đó chúng ta sẽ có một cái bất động sản trị giá là khoảng 1 triệu 6 đô nghĩa là chúng ta sẽ thu về đâu đó vào khoảng 648.000 đô Bây giờ chúng ta sẽ thử tính nhanh giả sử như chúng ta không ở yên một chỗ trong vòng 30 năm mà chắc là cũng khó có ai ở yên như vậy đặc biệt là trong cái thời đại như bây giờ Bây giờ giả sử mỗi 10 năm chúng ta dời nhà một lần Cái đoạn này để mà tính đúng thì chúng ta phải tính cái tỷ lệ tăng của ngôi nhà trong các cái mốc 10 năm và 20 năm rồi từ đó chúng ta tính ra cái chi phí thuế và phí cho cái công ty môi giới bất động sản Nhưng mà tính như vậy thì nó khá là phức tạp một cách không cần thiết Mà ở đây thì chúng ta cũng chỉ cần có một cái mượn tượng nhất định là nếu mà đổi nhà 3 lần thì nó sẽ như thế nào Do đó nên tôi sẽ tính một cái cách đơn giản hơn bằng cách là lấy 2 cái khoảng phí này nhân 3 lên Nó cũng sẽ không có trên lệch quá nhiều so với thực tế Còn anh chị nào mà muốn tính một cách chính xác thì có thể tự tính theo cái hướng dẫn mà tôi vừa nói Bây giờ nếu mà chúng ta tính theo cái kiểu nhân 3 như vậy thì chúng ta sẽ có con số là khoảng 221 ngàn đô Lúc đó chúng ta cộng cái chi phí hàng tháng với tổng cộng 3 lần đổi nhà này thì chúng ta sẽ có con số tổng là 1 triệu 121 ngàn 143 đô Xuy ra cái số tiền còn lại của chúng ta nó sẽ khoảng 500 ngàn đô Đó là trường hợp chúng ta mua căn hộ có cái tỷ lệ tăng là 4% một năm. Bây giờ giả sử nếu chúng ta mua nhà đất thì theo cái thông kê mà tôi có được chia đều cho mấy chục năm qua ở Úc thì chúng ta có cái tỷ lệ tăng là 6,8% mỗi năm. Dựa trên cái con số này thì chúng ta sẽ có tổng cái giá trị của ngôi nhà sau 30 năm là 3 triệu 598 ngàn 385 đô và cùng cái công thức tính như là căn hộ sau khi mà trừ chi phí các lần mua và bán nhà và cái chi phí hàng tháng thì chúng ta sẽ còn lại trong cái trường hợp 1 Cái trường hợp mà ở yên một chỗ trong 30 năm là 2 triệu 575 ngàn đô Trường hợp 2 là chúng ta dời nhà mỗi 10 năm một lần thì chúng ta sẽ còn lại khoảng 2 triệu 329 ngàn đô Vậy là xong Hy vọng các anh chị không có bị quá nhức đầu bởi vì nó có hơi nhiều con số Bây giờ chúng ta sẽ đem tất cả các con số này lại để mà so sánh 2 trường hợp Ở trong kịch bản đầu chúng ta đi thuê nhà và mang 100 ngàn đô này đi đầu tư theo cái chiến lược Passive Investing Chúng ta để yên đó trong vòng 30 năm Nếu mà cái tỷ lợi sinh lợi hàng năm là 9% thì sau 30 năm chúng ta sẽ được khoảng 190 ngàn đô Còn nếu mà cái tỷ lợi sinh lợi là 11% thì chúng ta sẽ có khoảng 935 ngàn đô Ở trường hợp 13% thì chúng ta sẽ có khoảng 2 triệu 191 ngàn đô Và tôi cũng đã thử tính luôn cho các anh chị cái trường hợp đẹp nhất Đó là sinh lợi 15% mỗi năm trong vòng 30 năm thì tổng cộng chúng ta sẽ có khoảng 4 triệu 288 ngàn đô Đó là các cái trường hợp khi mà chúng ta đi thuê nhà Bây giờ chúng ta nhìn sang trường hợp đi mua nhà Nếu mà chúng ta mua chung cư với cái tỷ lợi tăng 4% mỗi năm và chúng ta ở yên một chỗ không có đổi chác gì trong vòng 30 năm sau đó bán cái căn hộ đó đi trừ đi mọi chi phí thì chúng ta còn lại khoảng 648 ngàn đô Nhưng nếu mà chúng ta đổi nhà 10 năm một lần thì chúng ta sẽ còn lại khoảng 500 ngàn đô Đó là căn hộ chung cư Còn nếu mà mua căn hộ nhà đất với cái tỷ lợi tăng trung bình 6,8% mỗi năm và ở yên một chỗ trong vòng 30 năm thì chúng ta sẽ có khoảng 2 triệu 575 ngàn đô Nếu mà đổi nhà sau mỗi 10 năm thì chúng ta sẽ có 2 triệu 329 ngàn đô Đó là các cái con số mà tôi đã cố gắng tôi tính một cái cách gần với thực tế nhất cho cái thị trường địa óc ở Úc là một cái thị trường mà địa óc tăng khá là nhanh so với những cái nước khác Có thể ở những nước khác thì cái tỷ lợi tăng nó sẽ ít hơn một chút Riêng ở Việt Nam thì tôi tìm mãi nhưng mà vẫn không thấy những số liệu thống kê một cách chính xác trong vòng vài chục năm qua Anh chị nào mà có những số liệu này thì có thể chia sẻ lên để cho mọi người cùng biết Tôi có chuẩn bị một cái file Excel riêng cho các phân tích này Trong đó thì các anh chị chỉ việc thêm bớt các khoản chi phí cũng như là cập nhật lại các thông số về lãi xuất, về lãm phát thì tự động nó sẽ ra các con số tương ứng cho cái nước mà các anh chị đang sống Tôi sẽ chia sẻ miễn phí cái tập tin này ở trên phần thư viện của website hiếu.tv Các anh chị có thể lên đó để tải về Và sau khi mà các anh chị nghiên cứu ra được các số liệu ở cái nước mà mình sinh sống thì các anh chị có thể chia sẻ lại với tất cả mọi người bằng cách gửi email về cho tôi ở cái địa chỉ là hiếu.tv Tôi sẽ cập nhật lên cái phần thư viện để cho tất cả mọi người cùng tham khảo Thông qua những cái phân tích ngày hôm nay Hy vọng là các anh chị đã có được cái nhìn cụ thể giữa hai cái bức tranh mua nhà và thuê nhà Từ đó các anh chị có thể rút ra được những cái nhận định riêng của mình Theo tôi thì để mà đưa ra được cái lựa chọn giữa cái việc thuê nhà và mua nhà thì nó sẽ dựa trên một số cái ưu tố sau Thứ nhất, khi mà các anh chị đã tính ra được cái tỷ lệ tăng cho cái khoản đầu tư của mình vào ngôi nhà thì từ đó các anh chị có thể dễ dàng so sánh nó với những cái kênh đầu tư khác để ra quyết định Ví dụ như trong cái trường hợp này thì chúng ta có cái con số khá là cụ thể Đó là nếu mà mua nhà thì cái tỷ lệ tăng nó sẽ là 6,8% thì sau 30 năm chúng ta sẽ có được cái con số như ở bên trên Tương tự như vậy cho cái trường hợp mua căn hộ Từ đó thì giả sử mà các anh chị có cơ hội để đầu tư vào những cái kênh khác hiệu quả hơn có được cái tỷ lệ return cao hơn thì hiển nhiên là các anh chị nên mang cái tiền đó đây đi đầu tư hơn là đi mua nhà Còn ngược lại các anh chị không có cái kênh đầu tư nào đó khác hiệu quả thì mua nhà nó cũng sẽ là một cái kênh đầu tư Lấy ví dụ từ 9 cái trường hợp của cá nhân tôi cho tới nay thì tôi vẫn chưa có đầu tư nhiều vào các mạng đi ốc bởi vì tôi có những cái kênh đầu tư khác hiệu quả hơn 2 cái kênh đầu tư chính của tôi cho tới nay vẫn là đầu tư vào các công ty công nghệ mà tôi đã có dịp cố vấn và làm việc chung bởi vì dù sao thì đây chính là cái mạng mà tôi đã làm việc trong mấy chục năm qua cho nên nó cũng là cái mạng mà tôi hiểu rõ nhất bên cạnh cái kênh chính này thì cái kênh thứ 2 đó là tôi đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng là cái mạng mà tôi đã đầu tư trong một thời gian khá dài nên tôi cũng có ít nhiều kinh nghiệm và chính nhờ có kinh nghiệm trong 2 mạng này nên nó mang lại cho tôi cái tỷ lệ sinh lợi cao hơn ở bên cái mạng đi ốc đó là lý do mà tới nay thì tôi vẫn tập trung vào 2 cái mạng này nhiều hơn là mạng đi ốc tuy nhiên nói như vậy không có nghĩa là tôi sẽ không bao giờ đầu tư vào đi ốc đây cũng chính là cái lời khuyên mà tôi vẫn thường hay chia sẻ ở trên các tập podcast của mình về đầu tư từ xưa tới nay đó là chỉ nên tập trung đầu tư vào những cái gì mà mình hiểu rõ dùng chính những kiến thức mà mình có để kiếm tiền tránh chạy theo số đông để mà đầu tư vào những cái mà mình chưa hiểu rõ bởi vì tôi quan niệm khi đó là chúng ta đang đánh bạc chứ không phải là đang đầu tư thì đó là vài cái ý về cái kế cạnh thuần về đầu tư ngoài ra thì như tôi đã nói từ ban đầu cái việc mua một ngôi nhà nó còn gồm rất là nhiều những cái ý nghĩa khác nhau bên cạnh cái yếu tố đầu tư nó còn là cái máy ấm của gia đình là cái nơi nó tạo ra cái sự ổn định để các anh chị nuôi dạy con cái mà những cái yếu tố này thì không có đo đếm được bằng tiền và kể cả với những người sống một mình như tôi thì nó cũng có những cái ý nghĩa đặc biệt khác tập hôm nay thì nó đã hơi dài rồi do đó nên tôi sẽ ngưng lại tại đây ở trong tập sau tôi sẽ chia sẻ thêm với các anh chị về những cái góc nhìn cá nhân của tôi về việc này vì sao tuy là tôi có những cái kênh đầu tư khác hiệu quả hơn nhưng tôi vẫn quyết định mua nhà mà tôi lại mua căn hộ là cái loại bất động sản mang lại ít lợi nhận nhất dựa theo những cái phân tích mà chúng ta có ngày hôm nay tất cả những cái ý đó thì tôi sẽ chia sẻ với các anh chị nhiều hơn ở trong tập sau còn tập ngày hôm nay thì tôi sẽ ngưng lại tại đây vì nó cũng đã khá dài rồi nếu thấy những cái chia sẻ này là hữu ích thì nhờ các anh chị chia sẻ thêm cho bạn bè và người thân của mình ngoài ra thì như thường lệ vì cái giải thuật của youtube hữu tiên cho những video có nhiều like nên nếu mà thích video này thì nhờ các anh chị bấm thêm vào cái nút like để giúp cho podcast của chúng ta có nhiều người biết hơn nữa xin cảm ơn sự theo dõi của các anh chị chúc các anh chị có một buổi tối cuối tuần vui vẻ bên người thân và gia đình