獨家美國房地產佣金變得好好玩！？｜對買方有利 還是對賣方有利｜佣金如何談判很重要！實際案例【 #美國地產熱點 】9/14/2024

嗨！大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 在美國的觀眾 最近有沒有人想要進行房地產買賣 或者是最近剛剛完成交易 你們有沒有發現 在給房地產經紀人的佣金 跟以前有很大的不同呢 經常關注房地產消息的朋友 應該已經知道在今年的8月17日 新的佣金制度已經生效 那麼其實在生效之前 市場就已經出現了一些變化 如果還不清楚新的制度的朋友 或者還搞不清楚新制度 到底是怎麼運作的朋友 今天這一集我們就一起來探討 新的佣金制度 你該知道的事！ 再次呼籲正在觀看的朋友 趕快按下訂閱鈕 如果喜歡今天我分享的內容 請幫我按讚 也請幫我分享給你身邊的朋友 雖然新的佣金制度生效了 但是我相信 還是有很多人搞不清楚狀況 到底這個佣金要怎麼支付 該支付多少 身為買方 我需要完全支付 買方經紀人的佣金嗎 還是說賣方可以幫我支付一部分呢 其實搞不清楚狀況是很正常的 因為現在新的制度 才剛剛生效幾週的時間 大家都還在適應這種新的規則 而且全美各地 也因為市場熱度各有不同 所以大家對佣金的處理方式 也有很大的差異 簡單的說 現在規則有兩個改變 第一個改變在MLS上 上市房不能再顯示向買家提供佣金 第二個改變 在向買方提供服務之前 經紀人必須披露佣金費用 買方經紀人的佣金 以前都是由賣方來支付的 買方基本沒有談判討論的空間 都是由賣方和賣方經紀人 確定了本次交易收取的比例 比如說4%、 5% 、甚至是7% 這取決於各地常用的比例 或者是談判的結果 然後再由賣方經紀人 在完成交易之後 和買方經紀人平分或分配這筆佣金 但是在新的制度之下 買方開始有向經紀人支付佣金的責任 這樣對買方來說是不是就很吃虧呢 那對賣方來說 是不是沒有義務支付買方的佣金 就可以高枕無憂 開開心心的省下這筆錢呢 事實上也不是如此的 假如賣方完全選擇 不支付買方的佣金 那可能會發生一種困境 買方經紀人可能會立馬 把你的上市房 從他的清單中刪除 直接帶著客戶找下一個 可能支付部分佣金的賣家 這樣一來 賣方就可能會缺少買家 尤其在市場冷清銷售不振的情況之下 賣方會特別吃虧 收不到買方的報價 詢問度低 這個房子最後就可能會低價賣出 或者是在市場上滯留過久 其實本質上來說 佣金制度並沒有太大的改變 相通的 房地產經紀人 需要拿佣金來生活 佣金的錢最終 還是從買家的買房資金中扣除 改變的是由誰來支付買賣雙邊的佣金 以前都是由賣方收到賣房的資金之後 統一支付給賣方經紀人來分配 但是新的制度之後 佣金怎麼支付 誰來支付 雙方都可以有討論和談判的空間 賣方支付賣方經紀人的佣金 這部分比較沒有問題 不過賣方要注意的是 除了要支付多少比例的賣方佣金之外 另外 買家的佣金要不要承擔 這也得考量進去 該如何考量呢 這個後面我們以實際案例來說明 那麼買方方面 新制度之後 自己要支付買方經紀人的佣金 但是也可以從賣方那邊來收取 但是想要完全讓賣方來負擔 應該就比較困難了 至少按照現在的市場行情來看 還是偏向賣方市場 是比較難做到的 這個比例該如何拿捏 我們後面也是以實際案例來說明 老實說 新制度對買家的影響 是比較大的 因為以前買家 幾乎完全不用理會佣金支付的問題 完全由賣方來處理就好了 但是 既然買家現在開始給自己支付佣金 那麼在選擇經紀人方面 就要有一些注意了 現在買家如果去找經紀人要求帶看房 可能會碰到一個問題 經紀人會要求買家 先簽署一份同意支付佣金的合約 或者是協議 這樣經紀人才願意帶買家去看房 這在以前是比較少發生的事情 但是現在會變成一個普遍的情況 例如 Redfin的做法 買家如果第一次向經紀人提出 帶看房的要求的時候 他們會讓你先簽署一份 簡單的協議書 同意經紀人可以收取 最高的佣金費用比例 但是他們並不會要求買家 馬上選定經紀人 換句話說 這是一份開放式的協議 買家還是可以找其他的經紀人來代理 但是如果你第二次 找相同的經紀人帶看房 他們就會要求簽署一份正式的合約書 來確定經紀人代理買家的關係 至於說每一個房地產經紀公司 是不是都是這種做法 似乎還沒有一個固定的模式 有些買家則是提到 他們在向某位經紀人提出看房的時候 就立馬被要求簽署一份 正式的多達12頁的協議書 這個比較直接的做法 讓該位買家感到不知所措 因為他都還沒有確定雙方的代理關係 所以他認為一開始就要簽署一份合約 甚至雙方都還沒有碰面的情況之下 這種做法實在是有點唐突 或許也不能說這種做法有錯 畢竟佣金規則已經改變了 買方的經紀人無法從賣方拿到佣金 那他自然得先確定 買家願意支付佣金 他才能繼續他的服務 但是對於買家來說 這種改變還需要適應一段時間 以前都不需要簽這種協議書 怎麼現在需要簽 簽了我是不是就一定要支付 這麼多的錢 買房的買價已經夠貴了 現在竟然還要支付經紀人的佣金 我相信這會是很多買家的疑問 不過長期關注房地產消息的朋友 應該不會太陌生了 假如還不是太了解的朋友 那就需要趕快的了解 新的制度帶來的改變 根據Redfin2月 委託進行的一項調查中發現 在2023年購買房屋的購房者中 有近三成不知道 他們經紀人的佣金有多少錢 有大約兩成的人 不知道誰向他們的經紀人支付了費用 那麼買家到底要向經紀人 支付多少佣金才算合理呢 其實這並沒有標準化答案 完全依照當地的情況 或者是買家 和經紀人協商的結果來確定 但是通常來說這個比例 會是購買金額的1%到2.5%之間 例如在加州 由於房價普遍偏高 在矽谷一個房產隨便就會超過百萬美元 如果收取2.5%的買方佣金 以100萬美元來計算 佣金就會高達25,000 美元 所以有許多當地買方的經紀人 並不會收取到那麼高的佣金 甚至很多是在1%的附近 但是具體還是得看經紀人的資歷 和提供的服務有哪些 假如很有名聲的經紀人 價格自然不會低了 我曾經採訪過一位老牌的經紀人 他說假如買家要挑選經紀人 透過面試來貨比三家 他會直覺拒絕代理 所以那些有身價有行情的人 就無法用平均值來衡量了 我們假設買方的佣金是2.5% 也經過買方的同意了 那麼是否這個2.5% 就必須全部由買方來承擔 這個就未必了 有些買方為了吸引買家來報價 願意給買方提供一定比例 或者是固定金額的佣金 假設是1% 那麼買家只要補足剩下的1.5% 就可以了 要留意的是 礙於現在新的規定限制 現在上市房不能在當地的 公開上市房系統 MLS上標示 願意提供多少的佣金給買方 所以要知道賣方願不願意提供佣金 只有透過買方經紀人直接詢問到 賣方經紀人才能得知了 如果在一個供過於求的市場上 或者是市場的淡季 賣方通常會更主動提供佣金給買方 換取更多的買方經紀人的報價 相反如果在一個供不應求的市場 賣方自然更容易拿翹了 可能直接不提供佣金 因為他根本不需要 用花招來吸引客戶 外面盡是一堆人想買房 重點是如何判斷市場的行情 一般消費者並不容易知道熱度 所以就得依靠有經驗的 經紀人的敏感度去衡量了 在費城的一個案例中 一處售價35萬美元的上市房 賣方經紀人建議賣家 提供買家1.5%的佣金 藉此來吸引更多的報價 最終他們收到了12份報價 有一半的報價要求2.5%的佣金 但是其中有兩個最高的報價 只要求1.5% 所以這個交易很輕鬆就分出勝負了 另一個在華盛頓特區的案例 雖然大多數當地的賣方 仍然願意為買家提供資金 不過這個案例不太一樣 一處熱門的房產 儘管賣方願意提供2.5%的佣金給買方 但是買家為了讓他的報價脫穎而出 自動放棄了賣方提供的佣金 選擇自行支付買方的佣金 這就是市場的殘酷舞台 有資本的人更容易贏得交易 再來看到鹽湖城的案例 在一個上市房交易中 賣方經紀人接到不少 來自買方經紀的詢問 你們能提供多少的佣金費用 這位賣方經紀人總是回答他們 這取決於報價 如果您的報價高 我們可以提供買方經紀人更多的錢 後來有一位買家 希望賣家支付3%的佣金 但是報價很低 而且他們也要求賣家 要支付成交費用的成本 最後賣家同意了3%的佣金 但是他也要求買方要提高報價 買方最終提高了購買價格 同時放棄了成交費用的要求 對於豪宅交易來說 談判佣金的支付問題 更是一直在進行 因為相差0.5% 可能就是幾萬美元的差異 精明的經紀人 當然要為自己的客戶 把關好每一分錢 佛羅里達奧蘭多的一處豪宅上市房 原本提供2.5%的買方佣金 但是最後經過協商 只提供了2%的佣金 總的來看 現在多數地區的賣方 仍然願意提供佣金給買方 只是雙方必須來來回回 去溝通協商談判 不再像以往是固定模式 換句話說 也讓雙方多了一種談判的籌碼 能夠互相牽制 也能夠互相吸引 好了 今天我們就分享到這裡 希望大家能夠分享你最近的案例 看看不同的地區 都如何處理佣金的問題 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見