美國維持生計 時薪要多少？｜房子越住越小 卻越貴｜平方英尺價格飆升最大城市｜5年來租金唯一下降的大都市【 #美國地產熱點 】8/31/2024

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 對世界上的很多國家來說 美國人賺取的薪資似乎非常的優渥 不管換算成人民幣或者是新台幣 都是很大一筆數字 不過 事實上這個優渥的薪資背後 可能卻還是負擔不起生活的開銷 最新的數據表示 要在美國維持生計 平均時薪要達到23塊美元 但是同時 房價卻更貴 面積卻更小 儘管租房比買房壓力還要小 但是租金也是沉重的負擔 根據美國人力資本管理公司 和麻省理工學院合作研究分析 在美國要維持生計 所需的實薪收入水平在各地 或者是各都會區的差異都很大 比如在加州的矽谷一帶 聖荷西、桑尼韋爾和聖塔克拉拉都會區 雙薪家庭加上兩個小孩 一個人的時薪收入標準 要達到40（口誤！）美元 但是對於休士頓的 都會區雙薪家庭來說 這個數字會降到25美元左右 事實上 近幾年美國全職員工的薪資 都有大幅的上漲 今年以來每月的薪資年漲幅 大約落在4%以上 接近5%附近 去年2023年也大約有6%的表現 但最後都被通貨膨脹的緣故 讓原本在疫情期間 超車物價的薪資 現在卻被物價後來居上 薪資研究報告顯示 美國男性員工的薪資 有6成2可以維持生計 但這個比例在女性只有一半 如果是黑人或者是拉丁裔員工 更只有4成的比例 那麼住房成本 是高物價的罪魁禍首之一了 根據《今日美國》最近的一項研究分析 與5年前相比 美國房屋中位數面積 縮小了128平方英尺 價格卻上漲了12萬5千美元 全美只有18個都會區的房屋面積 在過去5年中有所擴大 但毫無疑問的 每個人都看到價格的上漲 基本上現在房屋面積中位數 縮小了6.4% 而整體中位數價格貴了39% 每平方英尺價格貴了52% 從本質上講 建造較小的房屋 並不能阻止每平方英尺價格的上漲 只能讓房屋的總金額看起來負擔得起 給買家卻留下了較小的房屋 不過這也無法怪罪建築商 他們實在是別無選擇 只能是建造較小的房屋 來應對負擔能力惡化的危機 調查中 Colorado Springs的房屋縮水幅度最大 自2019年以來減少了22% 而掛牌價格則上漲了25% 房屋縮小最多的10個城市中 有7個位於美國南部地區 而其中4個城市位於北卡羅來納州 包括包括夏洛特、羅利 那麼其他比較有名的都會區 還有紐約、檀香山、休士頓 還有華盛頓特區 另一方面 愛荷華州 和伊利諾伊州邊界的達文波特 是房屋面積成長最多的都會區 在過去五年裡 這裡的房屋面積不斷擴大 從2019年的1520平方英尺 增加到2024年的1684平方英尺 增加了近11% 不過當地房價 也在這五年當中漲了58% 普遍來講 這些房屋面積有增大的都會區 房價都比較低 除了加州的聖塔羅莎 已經到達百萬美元以外 其餘像是俄亥俄州的楊斯敦 克里夫蘭、阿克倫 多數都在二三十萬美元的 中位數房價區間 而且這些都會區的漲幅也比較大 因為在疫情之前 這些地方的房價比較低 所以有更大的漲幅空間 過去五年分析中 150個城市都在上漲 不管是房價中位數 或者是每平方英尺的價格 更何況如今面積都在縮小 價格又上漲 更是推升了每平方英尺的價格 這個就像晶片是越來越做越小 但是又能塞下更多的積體電路 技術要求越來越高 成本自然也就是水漲船高了 所以現在建築商 或者是室內設計師也是一樣 要在越來越有限的空間內 做到麻雀雖小 五臟俱全 還要讓屋主感覺空間很寬敞 現在價格單位漲幅最大的地方 據調查報告是上一週 我們一直提到的 佛羅里達州的那不勒斯 每平方英尺中位數 從238美元漲到447美元 漲幅將近到達8成8 第二名是紐約 從302美元漲到550美元 第三名是新澤西州的大西洋城 從148美元漲到267美元 第四名是田納西州的諾克斯維爾 從126美元漲到227美元 前四名的城市都有80%以上的漲幅 而且這些價格單位漲幅最大的城市 除了田納西州這兩個城市以外 其餘都在美國東岸沿海地區 從佛羅里達州到喬治亞州 北卡羅內納州、紐澤西州 再到紐約州和緬因州 不過這不代表西岸的漲幅就很小 實際上聖地牙哥每平方英尺的價格 從395美元上漲到649美元 洛杉磯每平方英尺價格 從452美元上升到702美元 舊金山從546美元上升到702美元 聖荷西從689美元上升到857美元 華盛頓州的西雅圖 也從303美元上漲到450美元 這些漲幅都讓很多美國人 都感到難以維持生計 就算不管數據 我自己就聽到很多朋友在抱怨 美國的物價實在漲得太恐怖了 以前的薪資還能好好生活 現在卻過得有點縮衣節食 近期所幸 抵押貸款利率持續下降之中 最新的數據截止8月29日的一周時間 平均30年固定利率來到6.35% 支付中位數房價的每月還款 已經比今年4月創下的高點 下降了近300美元之多 不過根據Redfin的數據顯示 近期的銷售量並沒有起色 甚至還出現近一年來最大的跌幅 這是為什麼呢 專家認為主要有四大原因 第一個原因 大家都在等待8月17日 新的佣金費用規定生效 第二個原因是價格仍然很高 而且庫存正在失去供應 待售房屋的總數 出現五個月以來的最小年增幅 第三個原因是 很多人都在等待聯準會9月份的降息 希望會有更低的利率表現 第四個原因是 現在正是美國總統大選 最後的衝刺階段 當然很多人都把目光 放在了川普和賀錦麗身上 共和黨、民主黨這次的誰勝誰負 對房市、經濟的影響面都很大 當然也會影響很多美國人搬家的決定 基於以上四大原因 儘管利率持續走低 但是美國房市 現在似乎正處在熄火狀態 買房的貸款量申請量 比去年同期下降了9% 房屋銷售速度進一步放緩 房屋開價下降的比例出現新高 幾乎所有數據都指出 房市非常低迷 即便現在租房每月的付款 比買房子便宜 但是租金也有很驚人的上揚 根據個人理財科技公司Self Financial 最近的一項研究 典型的美國租房者在租房期間 假設是從22歲到35歲期間 預計要支付超過33萬3千美元 換句話說 平均每年花費約2萬5千美元 或者是每月略高於2000美元 但是正如房地產市場的典型情況一樣 這些租金因為地區的不同 也有很大的差異 例如在夏威夷 是租房最昂貴的地區 短短的十多年的時間 租客預計要花費 高達60萬美元的租金 同時 一些租金相對便宜的地方 包括德州 租金約為30萬3千美元 而明尼蘇達州只有27萬3千美元 如果你感覺現在的租金 比前幾年貴很多 事實上的確是如此 根據Realtor.com 在2024年6月份的租金報告顯示 租金中位數比2019年高出21% 相當於增加了約305美元 今年6月份的租金中位數為1743美元 租金雖然比五年前上升不少 所幸情況已經有所改善 6月份報告是 第11個月同比價格下降 比去年同期下降了0.4% 儘管已經連續11個月出現下降 但租金中位數 僅比2022年的8月的峰值 低了11塊美元而已 今年6月份同比減少 最顯著的市場 均位於美國南部地方 其中德州奧斯丁下滑9.5% 聖安東尼奧下滑8.2% 田納西州納什維爾下降了8.1% 有鑒於這些地方 新增的租賃供應大幅增加 下降趨勢並不令人意外 同時中西部市場的整體租金持續成長 印第安納州的印第安納波利上漲4.4% 威斯康辛州的密爾瓦基上漲了3.7% 明尼蘇達州的明尼阿波利斯上漲了3.7% 反觀人口稠密的西部大都市 租金同比繼續下降 洛杉磯下降1.9% 舊金山下降4.2% 而紐約市等東北沿海大都市的租金 也繼續下降 其實過去五年來 幾乎所有城市的租金都在上漲 只有舊金山出現了下滑 比2019年6月下滑153美元 降幅5.2% 舊金山在疫情期間 受到人口外移 城市停擺 加上「零元購」的治安危機 使它成為全美唯一一個 租金下滑的大都市 至於加州首府沙加緬度 則成為五年來 加州租金漲幅最高的城市 租金中位數2,007美元 比疫情前的水平高出529美元 漲幅到達35.8% 沙加緬度靠近舊金山灣區 加上有更實惠的租金價格 使得很多人搬到沙加緬度 享受更大的生活空間 因此 幫助當地保持出租市場的增長 五年來租金的漲幅 排名全美第五名 此外 五年來漲幅最多的前兩名 都在佛州 一個是坦帕 增加496美元 漲幅39.5% 另一個是邁阿密增加673美元 漲幅39.2% 紐約市則是第七名 增加693美元 增幅31.3% 從近期的住房市場觀察 市場的確有趨向更平衡的跡象 降價越來越多 供給增加利率持續的下降等等 正如Zillow新上任的執行長 傑瑞米・瓦克斯曼說的 我們可能已經過了颶風眼 住房危機的最嚴重時期 可能已經過去了 好的 本週我們就分享到這裡 不要忘記訂閱我的頻道 歡迎點讚、分享加留言 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見