3%利率！他們怎麼辦到的？！｜可承接抵押貸款 這是什麼貸款？｜美國的銀行都不想碰【 #美國地產熱點 】8/03/2024

哈囉 大家好！ 歡迎來到美國地產熱點：李歐筆記 現在抵押貸款利率 是造成美國房地產市場 低迷不振的最大主因 儘管最近30年的固定利率 有下降的趨勢 但是仍然很接近7% 這樣讓大部分的買家、賣家 都沒辦法接受 那怎麼辦呢 就等利率降下來吧 不過想要等到利率降到5%以下 甚至是4%以下 最快可能也要等到明年、後年 也可能會更久 但是如果我告訴你有一種辦法 現在就可以拿到低利率 你應該會很心動吧 但是不要說太大聲 偷偷聽我講下去 首先聲明一件事情 好東西絕對不容易到手 所以想要拿到低利率 就必須有所犧牲 有所付出 而且還有限制 如果你願意接受它 並且努力的去尋找 那麼 你就有可能得到所有人 都夢寐以求的低利率 這怎麼講好像是尋寶故事 為了拿到寶石必須付出慘痛的代價 不用擔心 沒有這麼嚇人 那麼先來看一個案例 在麻薩諸塞州的偉斯特福德市 有一對24歲的年輕夫妻 在今年初如願買了房子 當時的30年固定利率超過7% 但是他們最後 竟然得到2.6%的低利率 這兩位年輕夫妻 一位叫米奇 一位叫葛雷絲 他們想要找一間三臥房的房子 跟媽媽一起住 而且那時候的利率比現在還要高 所以他們在房市裡面痛苦的徘徊 始終找不到價位負擔得起的房子 不過有一天米奇的媽媽說：嘿 兒子 我看到一間42萬9千美元的房子 你一定要去看一看 於是米奇和葛雷絲就去瞧一瞧 這個房子是一棟殖民地風格 簡單樣式的老房子 而且還有白色的圍籬 還有三間房間 房子保養得不錯 所以他們那時候心中就認定 這就是他們要找的房子了 後來在與賣方談判價格的時候 米奇還想給屋主殺殺價 賣方就說了 其實他們可以承接他的抵押貸款 這是什麼意思呢 承接屋主的抵押貸款 好像沒有聽過這樣的事情 買房子的抵押貸款 通常都是新的申請 依照當時的利率 還有貸款人的資格 計算出一個新的固定利率 或者是可調整式利率 但是我們從來好像沒有聽說過 還可以繼承前屋主的抵押貸款 這種事情 原來這種抵押貸款 稱作「Assumable Mortgage」 翻成中文可以叫做「可承擔抵押貸款」 或者是說「可承接抵押貸款」 因為本質上 它是可以承接賣方的貸款 我不知道螢幕前的朋友們 你們有沒有聽說過這樣的貸款 那是不是說任何前屋主的貸款 買家都能接管呢 當然是不行的了 否則現在房市也不會這麼冷清了 那麼米奇的賣方利率是多少呢 就是大家做夢都想拿到 日日夜夜都期盼的2.6%的利率 根據葛雷絲的說法 當時抵押貸款的 30年固定利率大概是7.6%（口誤）左右 但是如果他們承接了前屋主的貸款 每個月的償還就會從3800美元 降到1700美元 這真的是非常的誇張 同一棟的房子 卻有著天與地的差異 雖然聽起來確實十分誘人 但是辦理可承接貸款 有很大的難度 據說可承接抵押貸款 其實已經存在幾十年了 它並不是一個新的東西 但由於太少人接觸到它 就像我剛才說的 它有一定的難度 所以就連許多的貸款經紀人 都沒有聽說過 更不用說處理過了 它的一個限制是賣方的抵押貸款 必須是政府承擔的貸款 例如FHA聯邦住房管理局貸款 VA退伍軍人貸款 或者是USDA美國農業部貸款 那麼根據Realtor.com的數據顯示 全美約有1成5的待售房屋 符合這些條件 而且在軍事基地附近的住房 有比較大的機會找得到 因為軍人貸款是當中佔比比較大的 所以當米奇去找貸款銀行的時候 貸款跟他說 除非你申請一般的抵押貸款 否則你無法買這個房子 米奇雖然堅持要辦理可承接抵押貸款 但是他被告知了 只能聯繫銀行裡的神秘組織 特殊服務小組來處理這個案子 而且這個單位 還只能透過傳真來聯繫 也沒有人會回電給你 也沒有辦法追蹤案件的進度 如果螢幕前有20幾歲的朋友 請問你有聽說過「傳真」 這種上世紀遠古的傳送科技嗎 因為來自銀行的種種阻力 米奇最後沒有辦法 只好聘請一家專門處理 類似案件的公司來幫助推進貸款 這個公司叫做「Assume Loans」 該公司的負責人承認了 可承接抵押貸款 確實經常碰到這種阻礙 儘管銀行確實很少處理這種案件 但是他們沒有權力 不讓你辦理這項服務 經過Assume Loans的幫助 米奇一家終於拿到了這個 夢想中的抵押貸款了 然而 這種貸款除了極少人申請之外 還有兩個原因讓銀行避之為恐不及 首先可承接抵押貸款 如果是承接來自退伍軍人的貸款 銀行只能收取上限300美元的費用 如果是來自聯邦住房管理局的貸款 費用上限是900美元 但是如果是一個常規的抵押貸款 銀行就可以收取 房屋購買價格的2%到7%不等的費用 兩者是巨大的差異 難怪銀行通通想逃避辦理 銀行另一個逃避的原因是 辦理可承接抵押貸款 流程通常更複雜 因為很少人辦理 所以銀行裡面 也缺乏應對的系統去支持它 所以很多工作都需要人工的操作 無法像常規的抵押貸款 一樣 幾乎都是自動化作業 過程很快速 買家獲得可承接抵押貸款 一個最大的好處是 當然是可以承接賣方比較低的利息 另外一個大好處是 買家只需要償還賣方 未償還的金額即可 比如說賣方30年的貸款 已經償還了5年 那麼接下來 買家只需要償還後面的25年的貸款 哇 這聽起來是不是太棒了 不過應該有人已經想到了一個問題 現在房價基本上都已經大幅升值 就算賣家願意給買家承接抵押貸款 但是如果原本賣家買了40萬的房子 現在已經漲到50萬了 那賣家是不是就賺不到 10萬美元的升值呢 答案當然不是了 假設買賣雙方同意的價格是50萬美元 而抵押貸款剩餘20萬美元要償還 那麼買家除了可以承接 這筆抵押貸款之外 另外 買家還要補足10萬美元的升值價差 而且最好是用現金來支付 因為如果再申請第二個抵押貸款 除了不好申請之外 利率也會按照現行的利率來計算 不會是前屋主的利率了 所以當賣家開價很高的時候 就要特別小心了 即便你可以承接貸款 但是多餘的價差買家得想辦法補足 因此想要獲得可承接抵押貸款 確實很不容易 首要條件必須是賣家 擁有來自FHA、VA、USDA 三種政府單位其中一種貸款 所以要找到有這種貸款的房產 成為第一要務 那麼美國到底有多少這種抵押貸款呢 根據Realtor.com的數據 在過去10年中 全美範圍內17.1%的抵押貸款是FHA貸款 7.7%是VA貸款 加起來大約有25%的比例 而且這個數字 還不包括美國農業部的貸款 另外 根據統計這些政府承保的貸款 在以下幾個州有最多的比例 阿拉斯加州39.3%、懷俄明州34.4% 維吉尼亞州34.1%、內達華州32.8% 奧克拉荷馬州32.5% 、馬里蘭州32.1% 喬治亞州31.5% 、路易斯安那州31.5% 新墨西哥州31.4%和德拉瓦州30.8% 換句話說 如果能到這些州去尋找房產 就有更高的機會 找到可承接抵押貸款 不過 我必須說這些州大部分 都不是華人朋友居住首選的州 所以就像我開頭說的 想要獲得 就要有所犧牲 但得忍受當地沒有亞洲超市 離開熟悉的生活圈等等這些問題 假如你就是想體驗新的生活 那麼或許很適合你 除了州以外 在一些城市也有比較高的機率 可以找到可承接抵押貸款 透過特別的「Assumable Mortgage」的篩選器 夏威夷的檀香山上市房有3.3%的比例 有機會找到可承接抵押貸款 路易斯安那州的新奧爾良有2.8% 猶他州的奧格登有1.6% 亞利桑那州的圖克森有1.4% 喬治亞州的奧古斯塔1.3% 德州的聖安東尼奧1.21% 弗吉尼亞州的弗吉尼亞海灘1.16% 猶他州的鹽湖城1.08% 佛羅里達州的傑克遜維爾1% 佛羅里達州的坦帕0.97% 機會看起來實在不多 不過看在錢的份上 還是值得去找一找吧 例如在佛州的坦帕 我找到一處開價61萬5000美元的房產 它就有提供可承接抵押貸款的選項 經過查看 發現可承接當時屋主 在2022年4月所獲得的利率是4.51% 比2024年8月的利率6.565% 整整低了兩個百分點 但是買家還要留意的是 這個房產經過大幅的升值 所以買家還需要補足升值所帶來的價差 這將是不小的數字 值不值得 就看買家的考量了 在利率降下來之前 可承接抵押貸款 或許可以作為解套的方式之一 希望對大家買房有一點點的幫助 在之前的視頻中 我也提到過 就算聯準會開始降息 抵押貸款利率可能也不會很快的下降 這樣鎖定效應就很難解除 對買賣雙方都是會很困難的局面 所以請大家務必要隨時留意利率的變化 好的 今天這一集就分享到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見