美國惡劣天候發威 房屋保險漲翻天｜今年颶風恐強勢來襲 哪一州風險最大｜美國最貴房屋保險 vs 最便宜保險｜【 #美國地產熱點 】6/01/2024

Hi 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 在美國不僅房價越來越貴 連房屋保險也是節節攀高 保費的升高原因 有通貨膨脹的因素 更有天災越來越劇烈頻繁的原因 美國大氣總署在5月份就預告 今年大西洋的颶風 將會比往年更加嚴重 在極端氣候的威脅之下 似乎沒有一個州 是絕對安全的地方 今天我就要以房屋保險的角度 來探討美國各地的房屋風險問題 美國海洋暨大氣總署的數據顯示 1980年到2023年 造成財產損失 達到10億美元的天候災害 每年平均有8.5起 但是到了近五年 2019年到2023年 每年平均值飆升到20.4起事件 2023年是破壞性天氣和氣候事件 創紀錄的一年 是1980年以來最多的一年 財產損失達到了929億美元 共紀錄了28起災難性天氣事件 超過2020年創下的22起事件 從大氣總署提供的 2023年天氣災難地圖上 我們可以看到這些災難性的氣候 包括乾旱、熱浪、洪水、冰雹、龍捲風 颶風、野火、冬季風暴等惡劣氣候 這些天氣比較集中在南部地區 中西部地區以至東部地區 西部相對較少 2023年只有一場冰雹和一場洪水 2024年截至5月8日 造成財產損失 達到10億美元的天候災難 已經確認了有7起 包括5起的嚴重暴風雨事件 和2起冬季風暴事件 5月的最後一週 德州又迎來十分不平靜的氣候 一系列的嚴重風暴 導致至少8人死亡 也讓德州陷入困境 在5月29日5月30日 至少有50萬人遭到斷電 預計幾天內都可能不會全部恢復 雖然風暴造成的損失仍需要評估 但是這一系列的惡劣天候 德州的損失預計將達到數百萬美元 甚至是數十億美元之多 現在當休斯頓、達拉斯 沃斯堡等全州城市的居民 在重新整頓家園的時候 許多人可能會想知道 接下來該怎麼辦 毫無疑問的是 很多人會向保險公司提出索賠 不過隨著近年 美國天災似乎越來越頻繁 而且帶來重大損害 所以保險公司只好把這些成本 不斷轉嫁到消費者身上 提高保險費用 另一種做法甚至是在高風險區域 停止受理新保單 只願意讓原有的舊保單續約 這種情況在加州是越來越常看到了 借貸公司Lending Tree的數據顯示 全美範圍內的房屋保險費率 一直在上漲 特別是在德州風暴多發地區 從2019年到2024年的3月 這些地區的保險費率 上漲了54.5%的幅度 事實上根據金融服務公司 NerdWallet分析 德州房屋保險的平均費用 每年為4,400美元 每個月是367美元 相比之下 全美平均的房屋保險費用 每年只有1,915美元 差異非常的巨大 甚至在休士頓 這樣容易受到洪水颶風侵襲的城市 平均的保險費用更是飆到6,610美元 相對便宜的德州城市是奧斯汀 和美墨邊界的厄爾巴索El Paso 保險費用大概也要2,500美元上下 地區性保費的差異 受到主要來自天然災害的影響 比如德州的天災除了暴風與颶風 還有龍捲風、冰雹和野火 2021年還碰上了罕見的暴風雪 造成的財產損失 飆升到1,290億美元 至少有48人死亡 越容易面臨惡劣天候的地方 自然保險費用就會相當的昂貴 畢竟保險公司可不是吃素的 其實6月份開始 標誌著美國東南部颶風季節的開始 不過令人很擔心的是 今年的天氣預告 看起來有可能是史上最糟糕的一年 美國海洋暨大氣總署23日發布 2024年的颶風季節報告中警告說 大西洋目前的氣溫比往年都要溫暖 這個溫度通常要到每年的8月才會出現 所以大氣總署估計今年的颶風 高於正常水準的可能性有85%的機率 預計會有17個到25個風暴 那麼其中8個到13個可能會形成颶風 還有4個到7個還可能會形成大型颶風 這聽起來是挺嚇人的 根據美國大氣總署的數據 最容易受到颶風襲擊的城市 是佛羅里達州的邁阿密和基韋斯特 這兩個城市每年遭受到 颶風襲擊的可能性均為16% 其次是北卡羅來納州的 哈特拉斯角有15%的機率 另外在佛州的坦帕 和路易斯安那州的新奧爾良 也有11%的機率 儘管佛州三面環海 非常容易受到颶風的侵襲 它佔據了颶風風險前五名中的三個 但它仍然是最受歡迎的搬家地點之一 2023年 佛州有美國五個 發展最快城市中的四個 這大概就是所謂享受大海藍天 所需要付出的代價吧 如果你很擔心颶風 一些房地產經紀人建議 搬到佛州的中部或者是東北部 例如是奧蘭多、利斯堡 基西米和萊克城 這些地方相對會安全一些 但是總的來說 佛州沒有真正遠離颶風的地方 幾乎該州的所有地區 都有可能遭受到颶風的侵害 這就是為什麼佛州的房屋保險費用 會如此之高的原因了 根據Nerdwallet分析 佛州的房屋保險費 平均是每年2,625美元 每個月大概是219美元 這比全美平均的1,915美元 高出了37% 而且這個數字還在上升 佛州的屋主也越來越難找到保險了 佛州不同地區的保險費用差異也很大 例如在邁阿密 平均的房屋保險費用 為每年5,315美元 而佛州的內陸中北部 蓋恩斯維爾只有1,675美元 這裡幾乎是佛州 最便宜的房屋保險了 我們再來看看加州 最多華人居住的州 加州在房屋保險方面 算是實惠的一州 這確實是十分難得 這也得益於加州大部分的地區 都是好天氣的緣故 加州的平均保費只有1,250美元 在大城市裡 洛杉磯平均的保險費用 只要1,485美元 聖地牙哥1,205美元 聖克希1,055美元 幾乎是所有美國大城市中 最低的價格了 不過加州房屋保險近年 也面臨許多麻煩 尤其是因為山火逐年侵襲擴大 造成一些大型的保險公司 在去年開始 不願意再承擔新的保險 例如Farmers去年7月開始 對加州的新保單設定上限 Allstate不再銷售加州的新保單 但是會繼續更新現有的保單 State Farm去年也宣布 不再銷售新的保單 但是也同意 繼續向現有的客戶提供續約 因為這些部分保險公司的撤離 逼得加州政府決定擴大 CA FAIR加州公平計劃 以政府資金來幫助 這些無法找到保險公司的屋主 當然加州屋主也要注意 對野火、洪水、地震的保險 都不包含在標準的房屋保險裡面 這些都需要另外的加保項目 從Nerdwallet的數據來看 全美房屋保險最便宜的州 前五名分別是夏威夷 平均每年只要515美元 德拉瓦州平均每年只要860美元 佛蒙特州870美元 新罕布什爾州1,000美元 緬甸州1,075美元 夏威夷無疑是全美 房屋保險最便宜的地方 但是這不代表夏威夷沒有天候威脅 實際上夏威夷還是非常容易 受到暴風與颶風的侵襲 甚至在2023年的8月 還發生重大的山火事件 要注意的是 夏威夷的標準房屋保險 不會賠償颶風造成的損失 所以如果要加上颶風保險 保險費用可能會突破2,000美元之高 而且夏威夷還有山火、地震的威脅 所以我認為夏威夷 其實不算保險最便宜的地方 因為它把保險費用分開計算了 其他最便宜的州 德拉瓦州、佛蒙特州、緬甸州 這幾個州確實是天災比較少的地方 因此保險費用就經濟很多 再來看看房屋保險最貴的前五名 分別是俄克拉荷馬州 平均每年是5,495美元 德州是平均每年4,400美元 內布拉斯加州是4,135美元 科羅拉多州3,820美元 堪薩斯州3,570美元 俄克拉荷馬州之所以 保險是最昂貴的州 當然是與它的惡劣天候 有直接的關係 除了有野火、冰雹 還有為數不少的龍捲風 實際上根據大氣總署的統計 全美最多龍捲風的前三名 就在德州、堪薩斯州和俄克拉荷馬州 然而整個南部和中西部 都有龍捲風的潛在威脅 上面我所探討的房屋保險費用 幾乎都是各州各城市的平均費用 但是其實不同的房產價值的保險 差異卻非常的大 例如20萬美元的住房保險 平均每年要1,420美元 30萬的住房保險要1,915美元 如果是50萬美元 每年就已經要將近 3000美元的保險費用了 房屋年份也會影響保險費用 1955年建造的年份 平均一年要1,910美元 2023年建造的只要1,130美元 不過年份越新的房產 通常房價也會越貴 根據保險公司Policy genius 對1萬7千多份（口誤！）的保單的分析 從2022年的5月到2023年的5月 美國房屋保險保費平均增加了21% 2021年的5月到2022年的5月 平均上漲了12% 高於破紀錄的8.6% 同一個時期 佛州的房主續保時 平均保費上漲了35% 其次是愛達荷州上漲了31% 科羅拉多州上漲了30% 南達科他州上漲了28% 路易斯安那州 德州和俄克拉荷馬州 都上漲了27% 如果想要得到比較便宜的保險費用 專家建議 第一請貨比三家 比較各家的費用 或者是聯繫獨立的代理人 來獲得各方報價 第二可以提高免賠額 但是提高免賠額要注意 在索賠時 屋主必須拿出比較多的現金 來支付損失 第三務必詢問保險公司 是否有折扣活動 例如是否和汽車保險捆綁 以獲得比較優惠的費用 或者是透過安裝安全裝置 來獲得保費的優惠等等 第四透過升級房產 打造可以抵擋暴風雨 或者是洪水的房屋 也可以獲得折扣 第五維持良好的信用 好信用、不良信用的保費差異 也是非常巨大的 不過在加州、馬里蘭州、麻薩諸塞州 並不允許使用信用來確定保險價格 這也是要特別留意的地方 好了 今天的房屋保險 就分享到這裡 還有很多的細節 需要屋主網友們親自去發現 但是最好不要放棄保險 這樣很可能會得不償失 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見