美國投資房 這個延稅方式一定要知道！｜1031變體｜投資房地產 延稅、免繳稅｜投資等級 商業地產｜ #美國地產熱點 5/18/2024

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 我們這一集的內容 再度請到美國多元投資顧問的負責人 周威宇先生 Rex Chou 來繼續跟我們探討DST-1031 exchange 那麼在美國有投資房地產的人 應該都有聽說過1031exchange 那這是一個美國投資房地產 非常重要的一個延稅工具 但是現在有一個工具叫DST-1031 exchange 上一集大概在半年前 我們曾經請周威宇先生 跟我們探討過這個問題 這個投資的工具 那非常的好用 因為它把投資1031 exchange證券化了 讓你不必太過操心 因為1031 exchange有很多的限制嘛 那麼好 我們趕快先請Rex Chou 跟觀眾打聲招呼 李歐 你好 各位觀眾大家好 那麼我想第一個問題 就是想先 因為我們上一集大概在半年前 已經探討過這個問題了 那如果說有觀眾 對DST-1031 exchange還不熟悉的 請讓他在下面附一個連結 對DST有一個比較基本的認識 那我們今天這一集 會請Rex談一些實際的案例 那在這個之前開始 我還是請Rex跟我們稍微談一下DST 它到底有什麼優勢 投資房投資客來講 善用1031 exchange 來達到延稅的效果是非常的重要 那麼我們把DST就把它想成是 1031 exchange證券化之後的一個私募基金 那DST的全文就是德拉華州的法定信託 它是在IRS所核准的一種方式 延稅的一個稅務策略 那麼它是在德拉華州的 法律創立的法人實體 那麼它作為信託 擁有100%的不動產的權益 那麼投資DST的投資人 也獲得這個信託的實質的權益 那麼並對這個標的資產 承擔有限的個人責任 那麼允許投資者 在出售他自己原來的投資房之後 並購入類似的房產 來完成1031 exchange 達到推延資本利得稅 還有折舊回收稅的這個效果 是的 1031我們上次談到了它很多的優點 它有沒有什麼缺點？ DST1031最主要 因為它是交給法人來管理 所以如果說有缺點的話 主要就是說 因為是已經交給別人來管理 所以你沒有辦法 自行決定自己出場的時間 因為它投資的是一個大型的 比如說大型的物業 比如說公寓啊或者店面啊 賣場這樣子 所以你是持有一個單位數 所以你不能自己決定 說我什麼時候要賣掉那個地產 那必須由原來的地產商 來決定什麼時候來出場 所以是你持有的時間就必須要5到10年 比較長的時間 這個比一般 如果你自己做1031 exchange 那你自己去買自己的一個 屬於一個投資房的話 那你自己可以決定 你什麼時候再把它賣出去 但在這裡情形你是跟大家共有 所以沒有辦法決定出場時間 可是相較於傳統1031 exchange的話 它就有很多的優點 那因為這是屬於專業的機構在管理嘛 所以個人不需要煩惱 這些房產的一些管理 頭痛的問題 那麼還有就是你可以分散投資 來參與這個法人等級的物業 因為一般的法人等級的物業 不是我們一般投資人可以參與的 就像剛才講的大型公寓啊 學生宿舍啊 或醫療機構 或者倉儲 這些東西都是可能動輒好幾千萬美金 那麼一般的個人投資人 沒辦法投資 但是你可以用一個比較小的金額 幾十萬美金 可能就可以參與到這樣的一個 高平等的一個物業的一個投資 然後你也可以分散到不同的區域 跟不同的產業 那麼還有就是你自己 因為你不用去承擔物業管理嘛 所以你沒有這個屬於 被房客訴訟的這種 屬於個人的這種責任風險 還有就是說我們之前上一集有提到 說1031 exchange有一些限制 你必須要在45天內identify 就確認你要買的這個 要轉買的物件的三個標 那必須要在這45天內identify 在180天內必須完成成交 那麼在加州 我們現在這個房市比較緊張的狀況下呢 你能夠搶到都已經不容易了 就算你identify都不容易 不一定能夠搶得到 所以造成大家有點猶豫要去做這件事情 那還有就是說很多時候 你如果從投資房 買下一個投資房 那麼你的金額不是剛好一樣的 譬如說你賣100萬美金 可是你買的下一個投資房 可能是90萬美金 80萬美金 那麼你如果這個金額不對等 你可能還要再補一點稅 那麼你的DST的話 它就沒有這個問題 它等於是你賣多少錢 你可以全額 就是你的原來的投資人拿到的錢 就可以全額去買下一個DST 就不會有任何移動 你就沒有這樣一個稅賦的問題 我這邊再提醒一下各位觀眾 如果你對DST還沒有一個初步的概念的話 建議你到下面的連結去點到上一集的內容 去看一個初步的介紹 對 我可以用一個實例 用一個圖表讓大家了解一下這個差異 那這個圖表我是用一個實例 比如說假如說你在很多年前 你投資一個投資房 它的本金是30萬 那麼你到了經過了十幾年後 你賣掉了這個投資房 這個投資一直賣掉 變成這個房價是100萬 你賣出去了 那可是這個投資房 這個圖表我用的是30萬 你花了5萬塊的裝修 然後經過了十幾年 可能13年折舊掉一半 折舊15萬 可是你賣掉100萬以後 你所要繳的稅賦是非常高 我這邊不詳細的解說 但基本上你需要繳長期資本利得稅 還有折舊稅 你如果獲利超過25萬美金以上 還有歐巴馬健保的這個3.8%的 Net Investment Income Tax 然後再加上如果你是在加州 那稅會更高 你的最高起可能還要到13.3% 所以一個30萬美金買的房子 結果賣掉100萬以後 可是你實質能夠拿回來的錢 扣掉你的稅以後 可能只有66萬5到77萬2之間 看你的州稅的不同情形 那麼你如果拿這個 比如說70幾萬 就算是70萬好了 你再去做投資 你等於是少了30萬去繳稅了 去做投資 那就算你的投資回報率是5% 那比起如果你經由103 exchange以後 你可以一個全額100萬美金去投資 就算是同樣5%的回報率的話 那你的實質的租金收到的錢 比你繳完稅後要高出非常多 可能差距是50%以上 那這數字是非常大的差距 再加上說如果你是透過 像我們這種叫Fee-only的顧問 因為我們是不可以收佣金 不可以收任何回扣 所以通常會有DST的sponsor會退回去 大概是5%到7%之間的一個佣金的反現 那這退回去以後 又會使你買的單位數增加出來 以這個圖表的例子 你不只用100萬買到 你還可以買到105萬以上的單位數 所以可以說是一舉數得 好的 Rex我再請問一下 你剛才說了很多的DST的優點 那我想請問 到底有誰可以投資這個投資項目呢？ 剛才我也提到DST是一種證券化的 等於是1031 exchange證券化的私募基金 那所謂私募基金 它通常是給特定人 也就是特定符合資格的 我們稱為被認可的投資者 那這裡有一個精準定義 如果要參與DST 103 exchange 必須要符合這些資格 那這些資格條件是哪一些 那怎麼樣呢？ 就是說基本上分成自然人跟法人 假如你是自然人的話 那你的自租屋以外的資產 必須超過100萬美金 這是第一的條件 這是其中一個條件就可以 這是其中一個條件 那第二個條件就是又看你從收入來看 假如你是個人 那你的年收入每年超過20萬美金 然後連續兩年 那這樣也符合資格 或者是我們這個joincouple 我們夫妻兩個人 合計超過30萬美金也可以 也是連續兩年 這是屬於自然人的 或者當然還有一類 就是屬於也是自然人 就是叫專業人士 就像我這種就是持有執照的 比如說Series7 Series82 Series65 就是這種持有專業的 證券投資的這個執照的人也可以 再來就是這個機構 機構法人主要是三大類 一種就是專業的投資機構 像銀行、證券商 投資公司這些都是都可以 它們可以參與 等於是私募基金 然後還有就是一般所謂的信託 那信託通常會我們比較常看到的叫做 比如說不可移轉信託 或者是叫可移轉信託 可移轉信託就像我們平常常用的這種 Living Trust這種方式 那不可移轉信託 你的資產必須要超過500萬美金 或者是你這個Trustee 是專業的投資機構 那如果是像我們一般投資人 常常用這個生前信託的話 你可能要符合三個的其中一個規定 一個是你本身生前信託本身資產 就超過500萬美金 第二個就是說你是Trustee專業投資機構 那或者 可能這兩個比較難符合 第三個就是你原來設立這個Living Trust 每一個grantor就是這個出錢 做這個Living Trust的本身 都是屬於被認可的投資者 也就是說出資成立Living Trust本身他都符合 剛才講的符合資格的自然人 比如說你有自住屋以外的 超過100萬美金資產 或者你的收入達到標準 這也可以 所以大概是 基本上DST只適用給這些 就是被認可符合規定的投資人 好的 Rex我接下來一個問題想請教一下 我們知道DST它有一些步驟 那怎麼才能成功的投資DST呢 對 我覺得很重要的一個 最重要一個步驟 就是說當你有打算要做1031 Exchange 或者DST 1031 Exchange的時候 你必須要在你賣掉房子之前 就必須要準備要這樣開始做 你不能等到你賣掉房子 然後你拿到了款項以後 你再想要做 那這樣就已經來不及了 所以這個是必須要在你賣之前 就有這個打算 然後開始有所準備 那大概要成功完成這個DST 1031 Exchange 大概有幾個步驟 首先當然最重要 你必須是符合剛才被認可的投資人的資格 看到我們前面有講到的相關資格 那麼再來就是你在賣房之前 要找到合格做1031 Exchange的中介機構 我們稱為叫做QI(Qualified Intermediary) 這個QI（合格中介）很重要 等於是這個錢 這個款項 當你人家買了你的房子以後 你房子的錢先不進到自己的銀行戶頭 把錢先進到中介機構保管 在45天內你再去找你要的標的物 那當然在這個過程中很重要 就是你在賣房子的時候 你在你的銷售合約中 就必須要這個條款再加入一個 說你在未來要做1031 Exchange 這樣一個文據 在你的銷售合約裡面 那等到你賣掉這個房子以後 你的款項進到中介機構保管 那你有45天的時候 找到你要的標的物 那當然這時候 趕快找諮詢合格的投資顧問 像我這樣的投資顧問 協助你去尋找適合你的DST 那麼當然DST是一個私募基金 它一定有一個所謂的PPM 也就是所謂的 Private Placement Memorandum的一個東西 那就是在揭露所有這個投資標的風險 相關的一些權益的這些文件 務必要詳細的閱讀 那當然我們在做交換的時候 要特別注意就是說 你的原來的投資房是有沒有貸款 貸款的比例是怎麼樣 比如說你是貸款50% 那麼你通常我們稱為叫做 Loan to Value LTV的Ratio 通常你做交換的時候 你要找到同樣的貸款LTV的比率的DST 比如說你是貸款50% 那麼你也應該是去 轉換到同樣是貸款50%的DST 那這個是蠻重要的 那當然你找好了以後 就必須要跟你屬意的 DST的Sponsor來聯繫 然後完成他們的銷售合約 然後之後DST的Sponsor 會聯繫你的中介機構QI 然後請他們把錢匯過來 那匯過來以後呢 然後這個DST Sponsor 再給你DST的相關的權益單位數 大概你就可以順利的完成 那我覺得最重要的就是說 我覺得整個最重要的過程 你不要先賣掉房子 再來考慮做DST Exchange 你之前就準備好 最好在之前就提早尋找合格的投資顧問 來做諮詢 協助你完成這個交易 那剛才你講了很多優點 還有它這個process 那可不可以請你實際的講一下 到底這個DST能投資哪些項目 對 DST可以投資就是商用不動產 大概有八大類 我用了一個圖表讓大家了解 這有像飯店或者是大型公寓 醫療中心、然後倉儲 還有這個店面、學生宿舍 還有廠房或者是辦公大樓 這些都是屬於DST的投資標的 都不是我們一般普通百姓可以買的 金額很大 我用最近我經手有碰過的實際案例 給大家做一個示範 講其中兩個產業 第一個就是屬於最多人投資的multi-family 就是大型公寓 以我用的實例 這個是在德州達拉斯 大概20英里左右的郊區 不是郊區 是20英里左右的地方 一個小的城市 有415單位的大型公寓 非常的新 它在2020年蓋的 是一個非常新的一個住房 現在的出租率已經達到了93% 有相當穩定的租金收益 目前第一年投資的話 租金收益大概是一年4.25% 隨著每一年它的租金開始往上調漲 幾年後租金收益就會超過5% 未來還有5到10年後 當這個大型公寓賣出去 又還有一個潛在的資本利得 這個是一個實際的案例 它有一個最大的優點 就是它放在一個相當好的位置 周邊的就業機會有12萬個就業機會 算是一個不錯的一個 適合投資出租房的一個地區 第二個案例就是屬於零售 就是店面 我們一般會看到很多這個 我們到shopping mall購物的時候說 這店面都是屬於誰的 其實很多店面 都是屬於像這種機構法人DST 這些東西它才是真正的房東 以這個案例 就是這個DST 它只有三個店面 Daybreak Market Tractor Supply還有Double Tree 它三個店面 三個店面所組成的一個DST 那是一個 它每一年它就可以有這個租金回報 是5.15% 那最大 這個大家會擔心說 現在不是聽說店面不是太安全嗎 會有點擔心 不過這都是經過慎選的 大家如果去細節去看它的租約 你會發現這個三個店面 它的租約都是超過十年以上 比如說像第一個 它到2043年租約 那有到2034年 都是十年以上 非常長的租約 那長的租約就是確保說你的租金 可以在未來持有五到十年之間 一定會穩定 它是5.15%的一個回報 那因為是屬於triple net(三重淨租賃) 就是說基本上所有的房產稅 保險 所有的費用 管銷費用都是由租客來負擔 所以基本上沒有什麼成本 就是等著收房租而已 那當然你要擔心公司本身 你的房客營運是不是好 會不會倒 那當然DST所選擇的房客 都是屬於投資級別的公司 就是說基本上你可以看 都是investment grade 我們如果要去投資公司債的話 我們就非常注意說 我們投資的公司債是不是investment grade 那它這些房客 這三個房客 它的母公司 或者是它本身 都是屬於investment grade等級的 也就是說基本上不大容易破產倒閉 它有能力可以承擔 租約十年租約的一個情形 所以這是很簡單的兩個範例 就是讓大家了解說 你可能會是投資什麼樣的東西 那這種參與的機會 都不是我們一般平常 我們自己去做投資 投資房的時候能夠參與到的機會 誰適合投資這個DST呢？ 就想要做103 exchange 然後想要延稅 然後你又不想要自己再管 這個是我想是最重要的 然後就是很多人是做103 exchange 但是又買到另外一個投資房 那頭很痛 如果你不想再管 就可以考慮用DST 然後把這個錢交給專業的法人來幫你管理 然後因為這個方式 你又可以把它分散到不同的州 然後不同的地產的物業 還有就是說DST有一個很重要 就是跟1031一樣的 跟這個1031 Exchange一樣的好處 你可以把它當成資產傳承 因為我們這個稅會一直延進去 那如果你延進去延進去以後 直到如果說哪一天走了以後 你的遺產稅 你的投資房的cost會step up上去 那step up上去基本上就是把你之前的 以前剛才講的那些稅 基本上就都抵掉 如果你的這個繼承 你的遺產是在遺產稅的 這個稅額以內的話 所以這是蠻重要 那另外還有就是說 如果你想做1031 exchange 你有沒有把握可以在45天內 買到適合的標的物 也可以考慮就是用DST 那當然這也是對這個 如果說你是房地產經紀人 你可能會 你可能曾經賣過一個投資房 給你的客戶 可是呢 這客戶覺得很頭痛 你想把它賣掉 可是你又怕說賣掉以後 他要繳好多稅 那你也考慮可以用DST 幫他就賣掉以後 再轉成DST 解決他這個管理的麻煩 也能夠繼續達到延稅的這個目的 好 最後我想再請問Rex 你有沒有想要跟觀眾們 做什麼最後的補充 我想對觀眾來講 最重要的就是你要做DST 1031 exchange 一定要在你賣房子之前就考慮要做 不要等到你錢拿到以後 你才開始做 那這樣可能會來不及 那對房地產經紀的時候 其實你在協助你的客人 做1031 exchange的時候 其實你可以把DST當成一個備用的方案 比如說你幫客人賣了100萬美金的房子 那你找的下一個投資房 可能只有80萬美金 你可以考慮利用這個DST 然後再額外再買20萬的DST 來補足這個差額 那這都是一個很具體務實的一個方法 今天因為時間的關係 我們請Rex談到這裡 那如果你真的對DST很有興趣 你也可能是這個符合資格的投資人 歡迎你趕快聯繫Rex 做好這個房地產投資 好 今天我們節目就到這裡 謝謝觀眾 拜拜