獨家投資阿姨的致勝秘訣：美國、台灣都通用｜地產投資人又回來了！專攻低價房【美國地產熱點】2/22/2024

嗨 大家好！ 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 美國房價居高不下 抵押貸款利率又有回升的跡象 加上租金高昂在這樣的情況之下 如果想投資出租房、翻修房 要怎麼做呢贏面才會更大呢 當然是要找房價更低的房產來投資 不要以為投資者 因為高利率高房價被嚇跑了 根據統計去年底美國房地產的投資者 正在搶購著市場上為數不多的低價房 數量達到有記錄以來的新高點 今天這一集我們就來聊一聊 投資房的致勝要點 自從美國房貸利率在兩年前飆升之後 我們可以在很多數據上報導上看到 很多投資人購買的量快速下滑 資金大量撤離市場 不過去年底投資人又悄悄的回來了 今年1月19日著名黑石集團 才宣布將以35億美元 收購Tricon Residential這一家 專門投資美國、加拿大的出租房公司 黑石的這個舉動 當然不是頭腦一熱就決定的 它們是看到租屋市場的熱度 許多人因為買不起房暫時不買房了 只能繼續租房子 這就導致租屋市場的需求保持強勁 股神巴菲特的已故搭檔查理・蒙格 曾經說過這樣的投資金句 釣魚的第一原則到有魚的地方釣魚 他也說「逆向思考 永遠逆向思考」 這個道理很簡單大家都懂 但是當你真的碰上要投資的時候 是不是會發現心裡好猶豫好徬徨 到底這個下注會不會是對的 這個投資房是不是太破了呢 現在房價會不會太高了 還要做投資嗎 要花多少錢來翻修 買了沒人租怎麼辦 是不是心中的問號一大堆 所以在這個美國高利率高房價的時代 投資出租房是不是已經無利可圖了呢 黑石集團這個大佬 已經用行動否定了這個想法 而且根據房地產線上公司Redfin的統計 在2023年的第四季度 投資者買下了市場上 26.1%的低價位房產 高於一年前的24% 所謂的低價位是指 房屋的價位在當地市場 價格的底部的三分之一的這些房產 所以精明的投資客 絕對不會放棄任何獲利的機會 在他們的眼裡市場變 變則通 沒有不投資的道理 我認識的一位大姐就是一位投資客 當然她是在台灣這一邊 現在台灣的房價也是高的嚇人 主要的城市的漲幅曲線 都是挺挺的往上衝 去年第四季度全台的年增率來到8.01% 只是房貸利率還算很低 30年期的大約落在兩點多左右附近 不過裝修成本也是飆升的非常誇張 不管是人工、物料 都是一成、兩成的幅度在上漲 所以你說現在投資出租房 或者是翻修房 在美國或是台灣還有沒有利潤 當然有的 我剛剛說的這位大姐 她就是長年的投資戶 去年底她就買了一間台幣480萬 大約15萬美元的老房子 經過翻修之後 10天之後就順利賣出了605萬 大約是20萬美元 而且她的翻修費用大約只有50萬台幣 大約是1萬6千美元 對一戶非常破舊的老屋來說 就是非常便宜的翻修價格 她能夠快速獲利當中有幾個投資的要點 不管是在美國或者在台灣 甚至是中國、全世界都適用 第一個投資要點 要確定購買的房產 適用於出租或者是翻修轉售 簡單的說如果要做出租投資的話 最好買的就是多戶型的房產 也就是說一棟房子裡面 可以出租多個租客使用 最大化獲利 比如我們在美國投資一套 35萬美元的公寓 能租1300美元 但是一個價值90萬美元的三單位住宅 有三個獨立出入口的戶型 每戶租金是1000美元左右 三戶就有3000美元 比購買三個獨立的公寓更省錢 租金即便少收一點 但是三個單位的住宅維護的費用 絕對會比三個獨立的公寓來的省錢 而且省心 還可以集中管理 我的另一位房地產投資朋友 就是玩這種多戶型房地產起家的 打滾多年之後 他就成立了自己的房地產經紀團隊 專門幫客戶投資這種多戶型的出租房產 他上次跟我說 他的一位客戶手上就有80幾套出租房 本來他是從事水電工作 後來就把工作給辭了 管理這些出租房 順便自己可以做這些維修的工作 一舉兩得 那麼如果我們是要做翻修轉售 方向就會不太一樣了 因為你的買家大部份 會是自住需求的人 這部份就會以獨立的房產為主了 有時候這種判斷也關乎地區性的不同 一般來說市區 可能會以出租投資房為主要目標 翻修投資會偏向比較城郊的地帶 當然這個對台灣來說 城鄉的分佈跟美國有很大的差異 不管是投資出租或者是翻修 都會以城市有人流的地方 為主要投資地點 第二要找到具有投資潛力的房產 這位投資大姐跟我分享 首先你要找到很破的房子 像她近期購買的這一間房 房況非常的不好 門框都被白蟻給蛀掉了 到處發霉 不過這些都沒有關係 只要地點好就值得購買 有人流、有學區 或者是生活機能特別好等等 都可能會是不錯的選擇 而且她這次的購買 還發現一個值得下手的重點 她從房況中還有和經紀人談話之中 認為屋主應該是陷於某種經濟困難 所以急於售房 於是這位大姐 從原本開價的600萬台幣 成功殺價到480萬元買得房產 等於是開價打了八折 大大降低了投資成本 美國的一位投資人尼亞西亞・凱西 也分享投資房不要找好房子 而且要找被低估的房子 進行翻修之後 可以吸收長期租戶 獲得每月的正現金流 凱西建議可以到Zillow或者是Redfin 這一類的網站上找到真正醜的房子 然後聯絡該房產的代理方 不過往往不會一次就成功 如果這處房產最終你不打算投資 你還可以向這位經紀人詢問 有沒有其他房源 甚至詢問是不是有所謂的場外房源 可能出於某種原因屋主不想上市 想要通過私下交易 這種房產通常也會獲得一些折扣 因為一方面競爭者不會很多 另一方面多數屋主也會想盡快交易 但這種場外的房源機會不多 只能說碰運氣了 所以這種地點不錯價格低的房產 通常就是投資的好標的 不過好東西不容易找 我的這位投資朋友就說 他可是一有空就會去看房 到處找這種有潛力的破房子 第三個投資要點 要找到便宜值得信賴的裝修團隊 我這位投資大姐 她就有自己熟識的裝修工班 所以翻修速度和價格都很驚人 通常老房子的翻修都特別的高昂 尤其像今天的裝修成本不斷飆升 等於一直在侵蝕投資利潤 但是這次的翻修 只花了她50萬元台幣 據我知道同等級的裝修 大概也要近百萬台幣了 但是她只花了一半的價格 另一個重點是速度還很快 所以對於一個投資翻修房 或者是出租房的朋友來說 尋找合作得來的裝修團隊 絕對是一個要特別考量的地方 因為我聽過太多的裝修上吃虧的案例 相信大家也都耳聞不少 或者是親身經歷過 找到不合法的工人 工程久久無法完工 甚至工人不見了 亂倒置廢棄物、偷工減料等等 有各種的裝修糾紛 這部份在台灣或者是在美國 我看都有差不多的問題 重點是如何找到合格又價格合理 甚至是CP值高的裝修團隊 其實這有很多的方式或者是管道 在這裡我沒有辦法展開的去談 但是我想最簡單直接 可靠的其中一種辦法 就是詢問旁邊的親朋好友 看看他們有沒有好的推薦 從他們的經驗中 找到可以信賴的團隊 如果是我 那我肯定是找我這位投資大姐 或者是專門投資 多戶型出租的這位朋友了 借一下他們的人脈資源 不過切記不要貪小便宜 通常選擇最便宜的裝修價格 到頭來付出的會更多 所以人家總是說免費的最昂貴 最後一點我想說的是財務 投資無非就是要賺錢 所以事前的一切計算都要很仔細 我還是引用蒙格的一句投資名言 了解你的能力範圍 也就是說投資會出現哪些成本 你有沒有辦法負擔 你如何籌得資金 這個房產的報酬率大概是多少 如果你是融資 那有沒有辦法承擔這些還款 要預留多少現金來應付緊急事件 在翻修上要花多少錢 幾個月後大約在市場上能賣多少錢 出租如果找物業管理公司合不合算 還有當地的稅務法律的問題都要留意 否則搞不好被課了重稅 或者是萬一被惡房客給欺負了 也不知道怎麼去反擊 這一切的計算問題 我把它歸納在財務這一類 是相當關鍵的一個要點 如果你發現計算之後 對你的風險實在太大了 或者是根本沒有辦法負擔 那就可能要另尋其他的方法去投資了 或者要等到足夠的資金 再去投資也不遲 切記不要野心過大 超出自己的承受能力 尤其在高利率的時代 投資出租要非常的小心 如果沒有留出更多的備用資金 一旦出現問題 出現貸款違約的情況 那麻煩就大了 我在去年出過一個視頻 專門談論如何給投資房地產 找資金的問題 有興趣的朋友 可以在我的頻道找來看一看 當然財務這部份 算是比較複雜的問題 相關的規定也比較多 如果有機會 或許我可以找個專家 來和大家聊聊這部份 而且台灣和美國的差異也是比較大 比較不適合混在一起談 所以我們還是留到下次 找機會再專門說一說這個問題吧 好了 這次的視頻 我們就先談到這裡 先預告一下 下次的視頻裡 我會請到矽谷的地產專家 來和大家聊一聊 美國經紀人佣金的變化 和矽谷房地產的新進展 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見