不同的貸款方式影響著出價被接受，賣家看什麼？

哈嘍大家好,歡迎來到我的頻道,好久不見 今天我們來講一下爲什麼在出offer的時候 賣家會比較在乎到底這個是現金offer, FHA,還是conventional 其實最終拿到手上的錢都是一樣的 那爲什麼seller會這麼在乎buyer有不同的貸款方式呢? 首先,如果是現金offer的話,大家都知道 因爲它是現金已經在銀行裏面了,所以就不會有什麼太大的變化 那如果買家有出示他的銀行bank statement的話 那就已經顯示說這個錢已經在他的銀行上面了 也就沒有了這個貸款的保護 那也就是也沒有這個叫appraisal,就是估價的保護 那當然你如果是現金offer的話,你還是可以去找你自己的估價的 但是一般來說,只要是現金offer的,一般大家都不會再去做一個估價了 那FHA的話呢,就是seller就會,很多listing agent 他們其實一個transaction裏面呢,也就是包括了四個人 一個就是listing agent,buyer agent,還有一個就是買家,一個賣家 那這四個人的角色呢都會扮演的自己不同的 在這個transaction中,想要說這個transaction會要更smooth 就是更穩穩妥妥的走下去 特別是listing agent呢,在這個選擇offer這裏面也起了很大的一個作用 比如說賣家呢,把這個房子給這個賣家的agent上市,去在市場上去賣 然後呢,像現在這麼火的市場,肯定都會收到好幾個offer 那收到好幾個出價的時候呢,那賣家的agent就會把所有的offer呈現給賣家去看 就跟他go through這個每一個offer,就是跟賣家解釋一下 這每一個不同的貸款有什麼不同 然後呢,買家就是他不同方式的出價方式 給賣家帶來有什麼不變的,或者就是更smooth的這個transaction 如果是這個現金offer,那當然是最好的,因爲他沒有其他太多的contingency 還有如果在有這個,比如說with inspection,就是不做反檢的話 其實呢,那基本就是現金出價的這個人就沒有任何的保護條例 那對於賣家來說,那就是最好的 所以不管怎麼樣,他幾乎就是95%是99%是可以把這個transaction非常smooth的走完 一般在這個市場上有的agent,他們也都會跟賣家就是這樣解釋的 如果他收到一個FHA的offer,他就會說FHA一般來說都是3.5%down啊 就是然後呢,他的credit score也沒那麼好 因爲一般FHA,做FHA的這個貸款的人呢,一般他們的那個credit score都在600分plus 如果是conventional,那就是700分plus 所以呢,credit score是FHA的話就沒有那麼好,conventional就會更好一些些 然後conventional他有分不同的這種down payment 比如說一般很多的conventional都是5%到20%左右 經常你都會看到20% 那如果在現在這種比較火的市場上面的話 很多買家他就會with appraisal,就是給賣家更多的security 讓他去接受你的這份offer 因爲其實如果你的出價,比如說這個房子是30萬對吧 那你出價出了40萬,但是呢你沒有with你的這個appraisal 其實也並不代表說你就出了40萬 因爲你出了40萬,他還是需要經過銀行的這個估價師出來估價以後 還是要有這個appraisal contingency,也就是說你有你的估價保護 如果萬一這個房子出來,比如說他的估價是35萬 那你出了40萬其實也沒什麼意義 因爲呢,你還是會跟賣家去商量把這個價格降到35萬 因爲你的貸款的估價只到35萬 所以呢,即使是你出到40萬也是沒有太大的意義的 因爲賣家的agent他會跟賣家去解釋這個 他們還是有這個貸款的保護的,跟這個估價的保護 除非,所以現在很多的出價方式就是 你自己出了一個價格,然後你要把你的這個估價保護with掉 也就是說沒有這個appraisal contingency 那如果你的估價只到35萬,而你出了45萬 那你這個5萬塊錢就要你自己掏腰包去pay the difference 也就是說,本來你是付20%的down payment 那你是從35萬算你的這個20% 然後呢,再加上5萬塊錢這個difference 也是你自己需要放在down payment裏面的 所以你會有更多的requirement 就是要求你的這個fund一定要在銀行裏面 那賣家agent很多時候當然也是需要保護賣家的利益 他想要這個transaction到底能不能很穩穩的走下去 那他就要問這個買家,他到底有沒有這麼多錢在他自己的銀行裏面 就是確定買家是沒有問題 如果萬一這個房子沒有appraise到他所出的這個價格的話 那買家可以自己pay the difference 所以這樣子的話,更好地保護了這個賣家的權利 那很多就是做FHA loan的,因爲他本身他的credit score也不高 然後呢,他的closing cost有時候就是還要賣家去給 比如說有的人他就是offer給了三四五萬 然後呢,直接跟賣家講,返回8000塊錢給他做closing cost 因爲真正的他的offer就是34萬2 那同樣的,如果是conventional loan的買家的offer進來的話 他直接就給的offer就是會是三四五萬,三四六萬 然後不用返回closing cost 就是不返回closing cost的話,也給賣家一個更secure的感覺 因爲他覺得你自己是有足夠的資金拿出來去做你自己的closing cost 還有,如果你要waiver appraisal的話 要確保你自己有足夠的資金在銀行to pay the difference 這就是爲什麼這個不同的貸款方式 也會讓賣家的agent會跟賣家去解釋 哪一個loan是更加的secure,保護這個賣家的權利的 然後呢,再者也是讓seller agent他的工作也是更加的輕鬆一些 就比如說可能以前的他的experience裏面 他覺得FHA的貸款會有各種比較嚴的問題 比如說,這個房子肯定不能有peeling pan 就是像很多拖漆的呀,這個肯定FHA是過不了的 還有就是那種stairway,就是那種有樓梯的地方 你一定要有這種扶手,一定要裝這種railing 不然的話FHA的loan他也是過不了的 所以像這種一點點的小細節呢 很多在市場上比較久的有經驗的agent呢 他都會知道這些小小的就是FHA貸款 跟那個conventional loan的不同的貸款的這種要求 所以呢他就會一般會跟他的seller去解釋說 哪一個貸款方式對他們來說就更有利 那自己看起來也就更好一點 因爲覺得可以順順利利的 輕輕鬆鬆的把你這個房子賣一個又高又好的價格 而且又輕鬆的一個transaction的過程 一般呢很多賣家現在就是比如說要做這種harbour 他賣了這個房子,然後還要再買另外一個房子 所以呢在這個transaction的時間上面也是卡得很緊 就如果是這個貸款萬一發生了任何問題的話 因爲如果是貸款FHA或者VA啦 conventional loan不管是哪一個 他都是有一個這個貸款保護的 所以呢到最後如果萬一他的這個loan denied呢 那其實你前面的這一切都是全功盡棄的 然後seller也花了大概一個月到45天的時間 去等buyer去做這個貸款 所以他已經變成他錯失了這個黃金的這個賣房的時期 所以對於那個listing agent來說 他這個時間是非常重要的 所以他也要更就是care 就是更加的pay attention 去看這個buyer到底是不是qualified 一般來說他都會打電話給這個loan officer 去問他你到底查了這個buyer的quality沒有 看了他的一切其他的document 比如說他的bank statement 他的w-2 他的tax return 就make sure他這個loan 一般來說你沒有說就是不到最後 大家也都不知道 百分百是不可能說的 因爲也要經過這個underwriter 但是呢至少在這個有經驗這個loan officer那邊 他review過他的所有的document的話 那他是可以知道90%他能不能最終approve這個loan 除非是在這個期間又有其他的意外發生 所以在這個賣房的過程中 listing agent是有一個很大的角色 去review offer go through with seller 然後呢讓seller做出最明智的選擇 選擇一個最好的offer 也就是這個什麼原因吧 就是不同的貸款的方式 也會讓seller決定要接受哪一個offer 所以有時候爲什麼我們說的是term term也就是說各種不同的 比如說inspection appraisal mortgage contingency 這些所有的都會影響一個offer被接受 希望我的這次視頻可以幫助到大家 謝謝