要不要做重新貸款？到底可以省多少錢？

Hello 大家好,歡迎來到我的頻道,我是Lucy 最近一年呢,利息非常的好 所以很多小夥伴都考慮要麼買房 要麼就是把現有的房子做重新貸款 那其實什麼樣子的情況下做重新貸款是比較划算的 到底你可以省多少錢呢? 我們今天就來分析一下 買房的話,其實我們就來 因爲不同的房子的價位的話 它的利息的不同肯定也是有很大的不一樣的 比如說我們就來以30萬的房子 中價位的房子大概是在30萬左右 所以我們就來用30萬的房子今天來做一個比較 就比如說,如果現在是30萬的房子 你原本的利息是4%,現在的利息是3% 差1%的利息的話,大概呢 你可以多買5萬塊錢的房子 也就是說,以前你可能是qualify 30萬的loan,那利息是4% 那現在呢,利息只要3%了,你就可以qualify35萬了 那這個差不多就是差5萬塊錢的loan呢 而你的monthly payment是差不了多少的 所以也就是這個利息的原因也有一個 就是爲什麼最近的房價是漲得比較瘋狂 而且呢,inventory是比較少的 因爲也是疫情的關係 比較少的人把房子放上市場去賣 我們今天主要還是來講一下這個利息的問題 就是怎麼樣子可以幫你省到更多的錢 今天我們只用那個本金跟利息來做參考 地稅跟保險呢,我就不加進來了 因爲地稅跟保險其實是不會變的 所以除非就是說你的town hall re-evaluate 你這個property的話,你的地稅纔會有所改變 所以我們今天主要還是就用本金跟利息 來做一個參考 如果你是refinance的話 你要看你自己的principle到底還剩多少錢 那你現在還有多少年沒有付啊 就比如說我來一個做比較 你本身就是有30萬的房子 那你的loan balance可能還有24萬 如果你的利息之前是4% 那你的monthly payment就是1188塊錢 那如果你就是現在refinance 你現在的利率大概是6% 我們是以primary house來算 那你的monthly payment也就是1006塊錢 那這裏面呢,你就可以顯示說 你已經一個月省了182塊錢 所以這樣子算的話呢 其實只要你refinance的利率超過0.5%到1% 你都是比較划算的 我這裏面所顯示的那個chart 我只寫了28年 因爲我發現最近有很多人很confused 就說我本來的loan是多少多少錢 我已經付過兩年了 但是你付過兩年呢 已經加了你的利息所付的錢 所以你之前所付的利息是4%的錢 那是不能算的 所以他把他所付的兩年的錢 也加到這裏面來算 就覺得其實也省不了多少 其實你要算的是你的balance是多少 就是你現在的loan amount還剩多少 我今天這個chart是以24萬來算 你的loan balance 然後他們就想說 我現在如果重新貸款的話 即使降到2.6%的利息的話 那我要還的是30年 那他之前其實只剩下28年沒還了 所以呢其實你們可以自己 用這個chart來計算一下 你直接把這個long term 直接換成28年 你就可以得出來 你到底每個月是可以省多少錢 即使是他把你的quote出來 是說30年 你需要付多少錢 你也可以用你自己想要還的連數的 這個數字去還這個loan 也就是說你的principle多還一點 那也是更早的時間就可以把它還完 那我們也做過一個計算 比如說很多人都是在confuse 到底是選擇15年的loan 還是30年的loan 那15年的loan 當然他的利息會比較便宜 大概是可以便宜個0.25%到0.5%左右吧 但是呢如果你選擇了30年的loan 你也知道你的liability 每個月就會比較少 因爲比如說你有困難去付這個錢的時候呢 或者你想買更多房子 你想要qualify的時候 那肯定是選30年的比較好 因爲你每個月所要求還的這個額度比較少 即使是你有多餘的錢 你也可以多還進去 那對比15年跟30年的話 其實如果你選擇了30年的loan 你每個月付的額度 如果是跟15年的一樣的話 其實你也是17年就可以還完 就是會比你15年的loan會多兩年出來 那當然呢 如果你是沒有這個工資上面的問題呀 或者你的liability這個qualify的問題的話 其實你完全還是可以選擇15年的 這個貸款的利率跟貸款的term 這個當然是最好的一個選擇 那我們也對比過 比如說ARM 5年的ARM 7年的ARM 或者10年的ARM 那ARM所適合的人羣呢 一般來說就是說 你買了這個房子只是temporary 你不是說長期會住在這個房子裏面30年 有的人他就知道自己 5年或者7年10年之內 會有一個大的變動 不會把這個房子給賣了 只是這個房子 你說買下來的目的 也就是說住個5年到10年 所以呢 在這種情況下的話 你選擇這個ARM是最好的 因爲ARM的利率很好 所以你可以選擇5年的ARM 7年的ARM 如果是你選擇 比如說5年的ARM 也就是說 你的這個利率fixed這5年 5年以後 你就會變成浮動性的利率 就是根據當下的利率來算 所以呢 對於臨時住房 就是說 你自己知道會有改變 會有變動的 這種情況下的話 選擇ARM還是非常好的 但是呢 對於一些長期 知道自己比較穩定的 就是買了一個學區房 知道孩子會從幼兒園 直接一直會上到高中 至少會在房子10幾年 那我還是建議 你選擇一個fixed的利率 是最好的 就是不管你是重新貸款 還是剛剛開始買房 那選擇的這個term 也是非常重要的 那重新貸款 就是怎麼考慮 你現在到底是不是時候 去重新貸款 可以省多少利率呢 就比如說你要先看一下 新的這個銀行的利率 到底是多少 每個月呢 你可以減少多少的這個貸款 所以就像我剛剛說的 很多人都是在有這個confuse 就是自己 之前已經付過 有的人付過兩年了 付過五年了 那你就用這個balance來算 你自己先用你這個 mortgage calculator 你自己先算一下 比如說 你剩下24萬 那你現在利率是4% 然後呢 現在重新貸款的利率是2.6% 那你現在 就是銀行給你的 你肯定是30年的 那你自己就可以 用你自己的calculator來算一下 你自己如果只剩15年的 你的monthly是多少 那如果現在是 也同樣是15年來付的話 你的每個月可以省多少錢 以這樣子算下來的話 其實像我們剛剛的這個例子的話 就是4%跟 雖然說只有24萬的貸款 還是比較少的 那28年來計算下來的話 它的利息 一個是付了 15萬9 然後另外一個利息呢 它是付了9萬8 所以呢你兩個 其實對比的話 它是省了5萬塊錢的利率 雖然說 只有一點多個percent的不同 所以這個是一個比較 簡單的計算方式 那大家也都知道 如果是重新貸款的話 它會有一個 就是費用 所以呢你就可以選擇 有的lender 它會讓你選擇low cost 也就是說你不願付任何的cost 但是呢當然 羊毛出在羊身上嘛 反正你如果low cost的話 那肯定它這個cost 是加在你的利率上面 那可能就不能給你offer 這麼好的利率了 如果你自己付這個cost的話 你可以把這個cost 比如說 你需要5000塊錢 去做這個cost 去refine你這個loan 那你可以要求說 你把這個5000塊錢 加到你的balance上面 一起去貸款 就比如說你的loan 剩下24萬 對吧 那你的cost可能需要5000塊錢 那你直接把這個5000塊錢 放在你的loan balance 也就是說你跟它說 你現在重新貸款的這個balance 你是要24萬5 所以呢你自己就不需要 從自己的口袋 多就是拿出來 現在去付這個錢 這樣子的話呢 也就是說 把你的所有的cost 分攤成你以後的monthly payment 這樣子也就比較好 因爲利息畢竟低了嘛 也才2點多左右 通貨膨脹都已經大概2.5了 每年 所以呢 2點多的利率來給你看的話 也算是就是 銀行免費借錢來給你用呢 對吧 我是覺得這是一個非常好的deal 然後呢 就是 貸款的期限也是很重要的 比如說你覺得 你自己只剩這麼多年了 然後呢他重新貸款是30年的話 you feel not comfortable 那你直接跟他講 你只要這個 你自己所想要的這個期限 這也是可以的 都是可以讓你自己選擇的 還有就是 你可以從重新貸款的同時 如果你的房屋 還有這個liquidty 就是現金值的話 你是可以直接一次性 把現金值也一起拿出來 然後呢還可以降低你的貸款 的利息 這個我們就說的是cash out refund 那就以我自己的房子來講嘛 就是我呢 是三年前買的房子 當時呢 我的loan amount大概是 45萬 然後呢因爲我這幾年 我那時候利息是4% 所以我有多還了一些 principle進去 大概每年我有多還了1萬塊錢進去 所以呢當我今年 開始refund的時候呢 我的loan amount只剩40萬了 那我又去 重做了那個cash out 把我自己的loan amount 變成了51萬 那我的利息呢 降到了2.6% 2.6%以後 我的monthly payment 我每個月所付的錢 跟我自己之前 就是我的loan amount 還剩40萬的時候 是一模一樣的 那我還多拿了10萬塊錢出來 就是這個cash out 所以呢 就是我個人認爲 這個cash out 然後呢又降低了利息 是一個非常好的選擇 而且你還可以 把你所拿出來的這個錢 繼續做投資 你可以把你所cash out的 這個10萬塊錢 繼續去投資其他的房產 在我們這邊的話 比如說你再買一個30萬的房子 你的頭期大概也就付個 不到10萬 加上手續費以後不到10萬左右 這兩個步驟呢 其實跟purchase的時候 是非常相似的 你也是要evaluate一下 你自己的財務狀況 你的信用 你的工資當 就是有沒有變化 能不能qualify 那這些我就不多講了 就是你可以參考一下 之前的幾期 比如說你自己可以貸多少錢 其實這些都是一樣的 大概重新貸款 你可以省多少錢 希望這支視頻 可以幫助到你 謝謝大家