獨家2024美國房市會如何？（上集）房價繼續漲嗎？利率有機會下降嗎 明年是好機會！？【美國地產熱點】11/30/2023

嗨 大家好！ 歡迎回到美國地產熱點李歐筆記 美國房地產市場在2023年 一直面臨高房價、高利率的打擊 買家的負擔能力降到欲哭無淚的地步 所幸美國國內的經濟溫和成長當中 雖然最近失業率略有上升 但是通脹率也在逐月的放緩之中 此前大家憂心忡忡的 美國經濟「硬著陸」 看樣子是安全度過了 在這樣的背景之下 年底我們又看到抵押貸款利率 又出現每週的下降 這就像一股暖水注入了 幾乎結冰的房屋銷售市場 展望2024年美國房地產市場 將會如何發展 很多專家都預測房價將會下降 到底可能性大不大 請看我往下分析 開始之前 除了呼籲大家趕快訂閱頻道之外 還要通知大家 本次2024年的美國房市分析 我們將會分成上、下兩集 上集不管在YouTube或乾淨世界 都能觀看 但是下集將會由乾淨世界獨家播出 所以到時候要請大家 轉移到乾淨世界去觀看 美國地產熱點在乾淨世界的連結 我會放在下面的介紹欄裡面 下集發佈的時候我會通知大家 記得來觀看 現在美國經濟是度過了「硬著陸」的風險 經濟表現好於預期 雖然有放緩的跡象 但是可以說最壞的情況已經過去了 回顧2023年 我們看到了不同規模的債務違約 還有恐慌性效應導致的擠兌 造成銀行倒閉接二連三 然後瑞士信貸也因為高風險的債務 面臨倒閉危機 隨後就被瑞士銀行給收購了 2023年這一系列的銀行倒閉事件 讓人以為金融風暴又要來了 但是好在美國政府、瑞士政府 即時救援介入 才止住了這一場風暴 11月28日最新的數據顯示 美國今年第三季度的GDP修正值 按季是上升了5.2% 比預期的5%還要多 11月23日的數據 美國首次請領失業救濟的人數 回落20.9萬人 低於預期的22.8萬人 並且前一週連續申請失業救濟的人數 也由186.2萬人回落至184萬人 低於預期的187.5萬人 再看11月14日的數據 10月的CPI同比上升3.2% 但是低於預期的3.3% 9月的數值是3.7% 明顯可以看到通脹率 是在不斷的往下修正當中 核心的CPI同比是上升了4% 但是比預期的4.1%還要低 所以在下一次聯準會議席會議當中 升息的機率目前預測只有4.2% 沒有意外的話 今年應該是不會再升息了 聯準會裡面兩位非常鷹派的官員 一位是克里斯多福・沃勒 另一位是米歇爾・鮑曼 他們都暗示不再支持再升息 他們認為現在的政策跟經濟環境 處於一個非常適當的位置 足夠推動經濟放緩 然後讓通脹回到2% 不過鮑曼還是處於一個比較謹慎的態度 他認為如果接下來公布的數據 顯示抗通脹的進展停滯或者是不足 他還是會願意支持升息 好了 在美國經濟比較不擔憂的情況下 房地產市場的基本面 我們可以比較放心了 雖然還有房市疲軟、油價高昂的問題 但是最近的Black Friday黑五 還有Cyber Monday的消費表現 都出現了優於預期的調查 雖然實際的數據還沒有出來 但是保守估計 這兩個折扣日已經為美國 帶來數百億美元的消費額了 在這樣的經濟表現之下 房地產的抵押貸款利率 大概會有怎樣的表現呢 我們可以看到最近幾週 30年的固定抵押貸款利率 已經從10月份的高點回落 目前利率平均是7.29% 比前1個月下降了0.34% 那麼現在如果聯準會暫停升息 通常持續的下降之下 利率會不會繼續往下跌呢 穆迪分析公司的首席經濟學家 馬克‧贊迪表示 在不久的將來 利率將徘徊在5.5%至6%之間 每個人都應該習慣這個水平 但是他說從長遠看 抵押貸款利率將穩定下來 贊迪的預測根據 是從10年期公債殖利率來的 抵押貸款利率 往往會落後於10年期公債殖利率 但是會跟隨起伏 他認為殖利率 將會徘徊在4%至4.5%左右 所以這通常將會使抵押貸款利率 達到他預期的5.5%至6%之間 這樣聽起來似乎是個好消息 至少比起7%的利率那是好上許多了 來看到另外一個預測 Realtor.com的經濟團隊預計 2024年的平均利率將大概是6.8% 到了2024年的年底將降到6.5%左右 2023年全年的平均利率是6.9% 來到年末大約是7.4% 所以大致上專家都預計 利率將在2024年稍有下降 好一些可能會出現5%的利率 壞的話還是很有可能會達到7%的高度 但是總的來說預測值是下降的 以上的預測就提供給大家作為參考了 畢竟利率是非常難預測的數字 如果你是想買房的朋友 那就要跟緊這個數據 跟抵押貸款的經紀保持好聯繫 並且維持好的信用 否則就算有好的利率出現 沒有好的信用依然很可能 讓夢想化為烏有 接著我們來看房價 我們來先說壞消息 高盛預計明年的房價將繼續上漲 考慮到供給需求負擔能力和房價 高盛的住房模型表明 以凱斯-希勒房價指數衡量的房價 到今年12月將下跌0.8% 然而由於今年的房價已經上漲了4.2% 所以根據估計 這將使今年的房價同比的漲幅達到3.4% 而且高盛預計房價將在2024年再次上漲 但是漲幅會小得多 只有1.3% 因為他們考量了供應仍然非常的緊張 而且利率影響了負擔能力 在今年7月份的時候 高盛還曾經預測 2024年的房價將上漲1.7% 新的預測向下修正了一些 那有沒有好消息呢 當然有 因為現有房屋的銷售 已經降至13年以來的最低水平 摩根士丹利的策略師 在11月發布的報告中顯示 預計明年的房價將平均下跌3% 主要原因是房市的可售房源 出現了增加 並且抵消了需求增加 Redfin的首席執行官格倫・凱爾曼也認為 房價已經從今年初連續上漲 明年的房價下降是很有可能的 凱爾曼認為 市場已經被高利率所凍結了 買家和賣家之間達不成協議 在買家負擔能力降到最低的情況之下 這時候只有賣家主動降價 才有可能使交易成功 正如Redfin的房市數據中顯示的 11月以來有越來越多的賣家 正在降低價格 波士頓學院的經濟學家 亞歷山大・托米奇認為 明年壓低房價還有其他幾個可能性 一個是聯準會降息 導致利率降低引發更多的供給增加 另一種是失業率擴大 公司大幅裁員 屋主被迫賣房 其實今年以來還有一種情況正在發生 回到辦公室工作的趨勢正在增加 隨著美國疫情的消失 傳統的工作模式也正在回歸 公司逐漸把員工招回辦公室 也使原本離開都市的人 不得不再次回到城市裡來上班 這種情況就會使一些屋主 不得不賣房搬家 富國銀行的高級經濟學家 查理·多爾蒂認為 房價最有可能下跌的積極方式 是庫存大幅增加 不過就算房價下跌 也不能解決今天買家負擔能力的問題 還必須配合降低利率、增加工資 再來看到Zillow的預測 2023年Zillow的房價指數將成長3% 低於上個月預期的3.3% Zillow對未來12個月 從2023年11月到2024年10月 房價指數的預測相當平穩為-0.2% 但是Zillow前一次預測 是從2023年10月至2024年10月 將成長2.1% 之所以預測向下修正的原因 不外乎是利率出現放緩 供給出現增加 而且通脹率也出現了進一步的下降 大致上看來 預期明年房價下降的專家 和機構都比較多 預期上漲的專家 大多認為通脹還存在不確定性 房屋的供給仍然非常稀缺 但是總體來說 他們預測上漲的幅度都非常小 所以我個人認為 明年房價下跌的機率還是比較大的 大家要知道的是 這種下跌屬於一種向下修正 並不是暴跌式的跌價 因為目前我們還沒有看到 經濟有可能出現崩盤的跡象 在經濟面比較穩定的情況下 房市也更容易保持穩定 房價的拉鋸 就會更與當地的熱度有相關 當地的房市熱 房價自然就更容易往上去 在這種情況 房價相對便宜的地區 還是會比較明顯的 今天最後我們來談談供給面 這也是這幾年房市最大的問題之一 在疫情之前 美國房屋的庫存量 就處於長期緩慢下降的軌道上 建設量不足意味著 房屋的供給跟不上家庭的行程 這使得房產幾乎沒有閒置的空間 房屋的空置率和出租的空置率 均低於歷史的水平 比較不同的是 與仍然低迷的現有住房市場相比 建築商一直在加緊蓋房 獨立房的建設量 仍然是接近疫情前的高點 而且多戶型住宅的建設量 創下歷史新高 這也就是為何近期的新房的交易量 在房市中佔了很大的一部份 高於傳統的比例 而且更多的多戶型住宅的供給 同時也讓租金價格下降 說到底二手房的供給量會不會增加 很不幸的是 Realtor.com的經濟團隊預計 因為有超過90%的屋主 擁有的利率低於6% 而明年的利率預計 還是普遍會高於6% 因此專家認為 明年二手房的供給量 還是會非常有限 同比仍然會下跌14% 好消息是 建築商預計會繼續建造房屋 預計建築商將比去年 加快建設速度約0.4% 新建築的住宅數量將接近100萬套 高利率之下 建築商會繼續提供買家優惠方案 提供買家完成交易 不過二手房供應量的預計 仍然有待商榷 因為明年的利率 如果確實下降到6%至5%之間 對於2023年我們經常看到的7% 對於買家來說 仍然是會有非常大的激勵 或許大家也會逐漸習慣這個利率區間 不想被利率鎖定的屋主 或者是不得不換房的屋主 就會逐漸出現在市場上了 好了 今天2024年的美國房市分析上集 就分享到這裡 大家不要忘記 我們下集將在乾淨世界裡獨家發布 我們會談到 明年到底是不是買房的時機 要買還是要租 明年適不適合賣房等等幾個問題 歡迎大家繼續關注