美國房地產 超出我的想像！｜在美國兩個地區買房 要特別小心！｜最可能衰退都會區｜6月房市 6大現狀｜現金買房 首次買房竟然增加？！【美國地產熱點】07282022

嗨 大家好 歡迎來到美國地產熱點 理由筆記 本次要來更新美國房地產市場最新的六月份市場報告 抵押貸款利率從今年的三月開始 持續的飆升之後 到今天市場到底放緩到什麼程度 因為七月底各大房地產網站的六月份市場數據都已經出爐 所以我們這一次一起來看一看 在內容開始之前 還沒有訂閱頻道的朋友趕快加入訂閱 最好能開啟小鈴鐺 而且分享給需要的朋友 我也非常謝謝已經訂閱的朋友 超級感謝你們的支持 馬上看到六月份的全美房地產經紀人協會的數據 沒有意外 市場繼續放緩當中 成屋的銷售量連續第五個月下降 房源庫存有所增加 但房價依然有兩位數的漲幅 在銷售速度 現金買房和首次購房的數據都顯示 買家任性十足 報告中顯示現有房屋銷售總而完成的交易 包括獨立住宅 連排公寓 公寓和合作公寓 從五月份下降了5.4% 至六月份經紀節性的調整年率是512萬套 銷售量同比下降14.2% 去年六月是597萬套 六月份登記的住房總量庫存量是 126萬套比五月份增長了9.6% 比去年123萬套增長了2.4% 按照目前的銷售速度來看 未售出的庫存供應量為 三個月高於去年同期的2.5個月 那麼隨著所有地區的價格的上漲 六月份所有住房類型的成屋 價格中位數為416,000美元 比2021年六月的366,900美元上漲了13.4% 這標誌著連續124個月同比的增長 是有紀錄以來最長的連續增長 六月份上市中位天數是 14天低於五月的16天 和2021年六月的17天 上市14天是 全美房地產經紀人協會自2011年 五月開始追蹤以來的最短時間 有88%的房屋在今年六月上市不到一個月便售出了 這裡有個有趣的現象 我們看到上市天數創歷史新低是14天 但同時市場上也出現更多的房源 更多的上市房竟然沒有降低買家的買房速度 那麼下面一個數據應該可以解釋這個情況 我們看到首次購房者佔六月份銷售量的 30%高於五月份的27% 低於2021年六月的31% 2021年的首次購房者的年度比例為34% 接下來要注意了 六月份全現金銷售佔所有交易的25% 與五月份持平但高於2021年六月的23% 構成大量的現金銷售的個人投資者 和第二次購房者在六月購買了16%的房屋 但也與五月份持平較2021年六月的14%略有增加 另外不良銷售的數據 這裡指的是直屬和短售 佔六月份銷售量的不足1%而已 從區域來細看大家可以從表格上來看比較清晰 東北部和中西部的銷售年率與上個月相比變化不大 但同比仍有大約10%左右的下降 不過在南部和西部的交易則下滑比較大 西部的環比同比甚至都出現了兩位數的下跌 那房價方面呢 四個地區還是繼續的上升 但是以南部上升近17%為最大增幅 南部和西部也是疫情以來最熱門的地區 現在受到利率和各方面經濟的影響 價格雖然也在上漲 但是買家漸漸無法負擔越來越貴的房價 那麼根據房地美的數據 6月份30年期的固定抵押貸款利率平均利率為5.52% 高於5月份的5.23% 使負擔能力繼續成為買家最大的關卡 這份6月份的成屋市場報告 總體來說我們看到以下六個情況 分別是銷售下降擴大 庫存持續增加 價格上漲放緩 銷售天數縮短 首次購房略增 現金銷售不減 所以還是偏向賣方市場的格局 買家的韌性和耐性 老實說有點超出我的想像 接著我們來看到Zillow方面的6月份市場報告 房價的年升值率已經連續三個月出現了降溫 從4月的20.9%的歷史高位 回落到6月份的19.8% 但是2019年6月的同比增長只有4.6% 所以距離比較正常的漲幅還是有很大的差距 這份報告還顯示庫存量環比增加了10.3% 典型房價是354165美元 房價環比降幅最大的前三名分別是 聖荷西下降0.77% 德州奧斯汀下降0.5% 西雅圖下降0.24% 另外舊金山聖利亞哥也些微有降幅 從庫存來看今年庫存穩步的上升 在今年1月的庫存同比減少30.4% 來到6月份同比減少9.1% 顯示庫存一直在穩步的增加當中 但是在疫情之後的總缺口還是沒有被填補 自2019年6月以來 庫存仍下降了46% 美國各地降價房屋的比例也在上升當中 總體達到14.8% 最高的都會區有鹽湖城的24.1% 沙加緬度的21.7% 和鳳凰城的20.4% 這些西部和南部城市 是上市房降價比例最高的前三名 最後我們來看6月的帶過戶銷售指數 這是市場房屋銷售前瞻指標 因為這些合同簽訂在6月發生 但合同的完成一般會在7月份的銷售數據體現出來 那麼6月份我們看到合同的簽單下跌了8.6% 同比下降了20% 而且全美四個主要的地區都出現了環比和同比的下降 其中下降最大的還是在西部達到31% 然後是南部的19% 東北部的18% 和中西部的13% 這個趨勢跟剛剛的6月份銷售量的年率表現一致 西部和南部的降溫幅度大過中西部和東北部 最後我們來快速看一下Redfin統計的房價衰退指數 總共有98個都會區列入計算 指數的100表示市場衰退的可能性最高 0就是最低 它有幾個數據來評估為何哪些城市會容易陷入衰退 那麼哪些卻不容易 比方說平均房貸比例 今年上半年最快降溫的排名 進流入人口數量、房價漲幅等等這些數據 從這份報告看起來最可能陷入房價衰退的是 加州的河濱市、愛達荷州的柏伊西 佛州的開普科勒和北港、內華達的拉斯維加斯 加州的沙加緬度 幾乎前20名都集中在西部和南部的 加州、佛州和亞利桑那州了 詳細的數據大家可以參考我放在介紹欄裡的連結 我們今天就說到這裡 我是房地產記者李歐 美國地產熱點下週再見