中国の都市開発の悪夢！高層マンションが危険なスラム街に！設計寿命と老朽化、迫りくる建物の寿命

私はマンションの35階に住んでるんだけど、たった2ヶ月でめちゃくちゃ後悔してるわ。 今500万円値下げして売ろうとしても、誰も買ってくれないのよ。 本当に、高層界ってデメリットだらけなんだから。 30年後、高層マンション買った人たちはみんな気づくでしょう。 あれ?私たちって結局一番のカモだったんじゃないの? ああ、これが国内の高層住宅の未来であり、しかもこの結末は最初から決まっていました。 10年後、20年後、30年後にはスラム化するか、最悪ゴーストタウンになる可能性だってあるよ。 30年後、高層住宅を買った人たちは結局自分たちが一番のカモだったって思い知らされるのよ。 30年も頑張って働いて、3世代分の貯金を全部継ぎ込んで買った家が、最後にはただのガラクタになっちゃうんだから。 中国の不動産市場が徐々に崩壊する中、かつて中国共産党により花々しく称賛されていた高層住宅も、その輝きを失いつつあります。 現在、ますます多くの住民が高層住宅から離れ始めており、中国の人々の間では、かつて中国経済の繁栄を象徴したこれらの高層住宅が将来的に廃墟と化し、スラム化するのではないかという懸念が高まっています。 高層住宅には致命的な欠陥があり、それが原因で最終的にうまくいかなくなることがあります。 この点について土地を売る人は教えてくれないし、開発業者も絶対に教えません。 では、その欠陥とは何か。それは、高層住宅が将来、誰にも引き取られなくなることです。 これは、経済的な要因や歴史的な要素、さらには外部条件が相まって生じる結果です。 以前は、階数が高ければ視界が良いと思って、勢いで高層を買ってしまいましたが、実際には、階数が高ければ高いほど問題が大きくなります。 まず、高層住宅の維持管理はとても大変で、修繕費もとても高いです。 今はまだこの問題の深刻さに気づいていないかもしれません。 それは、現在の都市部の高層住宅の多くが地区20年未満で、大きな問題がまだ表面化していないからです。 中国の多くの建物の設計対応年数は一応50年とされていますが、実際には25年から30年くらいで、様々な老朽化の問題が出てきます。 例えば、壁の剥がれ、水圧の低下、配管の破損、電気設備やエレベーターの老朽化など、上げればキリがありません。 しかし、階数が高いため修繕費がとても高く、それはまるで底なし沼みたいなものです。 今、普通の5、6階建てのビルの移住費がすでに高いことを考えると、3、40階のビルはどうなるのか想像できますよね。 それに、マンションの修繕積立金だけでは、結局この費用を賄うことなんて絶対に無理なんです。 一番大事なポイントはね、こういう安全面の問題よ。こんな高層マンション、私たちみたいな庶民が住むところじゃないのよ。 私なんて毎日、まるで雲の上を歩いているみたいな気分よ。もう、ずっと雲の中にいるみたいで落ち着かないのよ。 特に、この渡り廊下、見てよ、どれだけ怖いか。ほら、この手すり、見てよ、めちゃくちゃ低いでしょ。 こんな低さで、ここから下を見下ろしたら、もう足がガクガク震えるのよ。 ねえ、子供たちにとって危険じゃない。こんなの、怖すぎでしょ。 見た。みんな、見たでしょ。ここ、なんなのよ。こんなところに住んでいて、怖くないの。 うちは、子供が何人もいるのよ。毎日、ここで遊んでいるのよ。 あの低い手すり、子供がちょっとよじ登ったらどうなると思う。これ、本当に危ないわよ。 しかもね、風が吹いたり、雨が降ったりしたら、もう最悪よ。 廊下の中まで雨が吹き込んできて、床がつるつるになって、スケートリンクみたいになるのよ。 でね、冬に雪が降ったら、もう地獄よ。そこをちょっと歩くだけで、つるっと滑るんだから。 うちの旦那と私、大人二人でさえ、冬に、そこで十七八回も転んでるのよ。こんなの、想像できる。 やばいって、三十四階に住んでるんだけど、マジでビビったよ。ビル全体が揺れてるんだよ。これはもう地獄じゃん。 ちょっと見てよ。こういう高層マンション、住んでみるとめちゃくちゃ息苦しいんだけど、ぎゅうぎゅう詰めで、圧迫感やばすぎ。 高層マンションってこれから買っても大丈夫かな。将来、スラム化するって聞いたけど。 ちょっと一つ話をしようか。石化層には1986年に建てられた十六階建てのマンションがあるんだけど、そこにはエレベーターが二機ある。 でも、今動いているのは一機だけ。もう古すぎて、二機とも故障したら完全に使えなくなるんだ。 しかも、その一機のエレベーターのボタンは一回、六回、九回、十五回の四つしか機能してなくて、 しょっちゅう故障して人が閉じ込められているんだよ。 エレベーターの故障だけじゃなくて、配線や配管の老朽化による火災や水漏れのリスク、未時給水設備のメンテナンスも問題がある。 だから、今、そのマンションに住んでいるのはほとんどがお年寄り。経済力のある若者は、とっくに引っ越してるよ。 じゃあ、エレベーターを交換すればいいじゃん。 70年の使用権がある物件なら、最低でもエレベーターは三回交換しなきゃいけない。 でも、一機あたり何百万円もかかる。 しかも、高層住宅は老朽化が激しくて、資金のある人はみんな早々に引っ越している。 残っているのはお金がない人ばかりだから、資金を集めるのはほぼ不可能だよ。 でも、修繕積立金があるでしょ? 今のインフレ率を考えたら、今まで払った修繕積立金なんて、将来的には人件費すら賄えないよ。 じゃあ、もう立ち退き、再開発を待つしかないか。 それは甘いよ。デベロッパーはビジネスだからね。 6階建てを壊して30階建てを建てるなら利益が出る。 でも、3次10階建てを壊すなら、最低でも60、70階建てを建てなきゃ財産が取れない。 このブロガーはこう語ります。 私は21階に住んでおり、最上階は27階です。 現在、ここに住んで2年以上になります。 私はこれまで10年以上不動産を売ってきましたが、高層階に住んだことがなく、そのデメリットも知りませんでした。 ただ、当時家を買うときに、最高さえ確保できればいいと思い、21階を選びました。 しかし、実際に住み始めてわずか2ヶ月で、8つの大きな問題点に気づいたのです。 1、騒音。高い場所に住むと、車のクラクションや広場でのダンスの音などが小さくなると思っていましたが、実際にはその逆でした。 2、埃がとても多い。こんなに高いところに住んでいるのに、どうしてこんなに埃が多いのか信じられないかもしれません。 実際に自分で体験してみて、本当にわかりました。 3、通信環境が悪い。これは本当に悩まされる問題です。緊急の電話をかけたとき、電話が途切れ途切れで、相手が何を言っているのか全然聞き取れません。 メッセージを送ろうとすると、30分経っても送信されないことがあります。 4、高層の溶石率が高い。高層住宅の人口密度が非常に高く、住環境の快適さが低いです。また、公共の緑地施設も少なく、居住環境が改善されていません。 5、給水設備の老朽化。高層住宅は、7階以上は二次加圧給水が必要で、給水設備の老朽化が早いです。 さらに、給水プール、タンクの清掃が必要で、高層に住むなら浄水器も設置する必要があります。 6、エレベーター。高層住宅では、2機のエレベーターを4個が利用するため、特に朝のラッシュ時にはエレベーターに乗るのが非常に困難です。 子供を送る人や仕事に行く人がエレベーターを待っていて、30分も待たないと乗れないことがあります。 乗れたとしても、各階で泊まるため、非常に面倒です。 7、共用部分の面積が大きい。高層住宅の共用部分は通常、25%から30%を占めます。 つまり、100平方メートルの家を購入した場合、実際に使用できる面積は70平方メートル程度にしかなりません。 例えば、1平方メートルが7000円、約14万円の場合、共用部分だけで20万円、約400万円以上を浪費することになります。 8、消火と救助が困難。現在の消火設備は、27階や28階建ての高層ビルの救助ニーズに対応できていません。 特に、救助用のはしご車は限界があり、多くの中小都市では、救助が32、52メートル、約17階建てまでの高さにしか対応していません。 さらに、消防車の水圧もその高さに届かないことがあります。 このエレベーターの問題と、共用施設のメンテナンスがうまくいかないことですね。 さて、高層の欠点について言うと、先ほどエレベーターの話をしましたが、今後、水道も問題になるでしょう。 というのも、水道に関して、一部の管理会社はコストを節約するために、上海にある給水システムを毎年清掃すべきなのに、実際には2、3年に一度しか清掃していません。 話を戻しますが、エレベーターが老朽化すれば、機械は必ず壊れますから、修理費や交換費用はかなりの金額になります。 でも、住民が合意できなければ、管理会社が撤退してしまう。その結果、管理されていない状態になり、汚い、乱雑、ひどい環境になってしまいます。 衛生管理もされなくなり、まさにスラム街のような状態になってしまうでしょう。 あるネットユーザーが、「高層なんて言わないで、私のいる6階建てで、もう限界だ。」と投稿しました。 2018年に280万円、約5600万円で、市内中心部の家を買ったけど、今では140万円、約2800万円でしか売れない。 しかも、ある日仕事から帰ると、屋上の排水管が破裂していたんだ。 所有者会議は20回以上開かれたけど、いつも数件が修理に反対して、結局、依然として修理が遅れている。 下の階は汚水でつかり、上の階は匂いが充満していて、その匂いを想像しただけで気分が悪くなるよ。 絶対に営業マンの言うことを信じちゃダメよ。高層に住むのが良い。若い人は高層に住むべきだ。遠くを見て、高みを目指す、なんて、全部嘘だから。 高層は廊下の安全性にも問題があるし、すごく乾燥してるのよ。 うちの娘は、毎晩、鼻が詰まって眠れない。貸し付きをいくつも部屋に置いても全然効果がない。 低層に住んでいれば、多少は緑もあるけど、高層に住んでいると本当に辛いだけよ。 それに、私は以前、高層なら蚊もいないと思っていたの。 30階以上に住んでれば蚊なんて飛んでこないだろうって、まさかこんなに蚊が飛んでくるなんて、私のIQ、知能指数を侮辱された気分よ。 蚊は飛ぶし、結構高くまで飛ぶの。 高い木座橋に住んでるのに、うちの子は全身蚊に刺されて、頭も足も赤いブツブツだらけ。 それにもう一つ言いたいのは、高層に住んでも騒音は全然減らないってこと。 うちの家は通りに面してるから、夜になると下の方は明るくて、車がひっきりなしに走ってる。 ブンブン、ザーザーって音がずっとしてるの。娘が毎晩、 ママ、車の音いつ止まるの?って聞いてくるから、本当に高層を買う人は何を考えるべきかわからないわ。 最初にこの家を買うとき、私たちは若かったからね。会社のオフィスビルが高層だったから、外を見たら景色がいいだろうって。 それで旦那が、じゃあ、うちも高層にしようって言ってくれて、私は50階までは行かないだろうけど、せめて30階くらいにしようって思ったの。 結果的に、住んで2ヶ月も経たないうちに、私たち2人とも後悔してる。後悔していない人なんて誰もいないわ。 この家を買ったこと、本当に自分の方を叩きたくなるぐらい後悔している。 今なら500万円、約1億円、値下げしてもこの家は売れないわよ。 買う人なんていない。高層ってだけで、見る人すら来ない。 だから若い人、あとこれから家を買う人たち、もし高層を買おうと思っているなら、ちゃんと考えてからにして、高層って思ったほど良くない。本当に良くないわよ。 数十年後、未来の3、4千都市の高層住宅はコーストタウンになるでしょう。 1千都市の高層住宅は、低賃料の大型市中村、都市の中の村に変わると考えられます。 中国の住宅使用権は70年ですが、建物の設計上の対応年数は50年に過ぎません。 つまり、住民はその土地の権利が終了するその日まで住むことはできないということです。 要するに、高層住宅は清田稲崎だと言えます。 わあ、武漢のここ、本当にひどいね。人群じゃなくて、まるでこの一帯全体ですよ。 あ、向こうにも見えますか?すごいですよ、武漢のこの都市開発。 今、武漢で見ているのは、全部50階以上、60階以上のビルばかりです。 本当に過剰ですね。その中にはたくさんの人が住んでいます。 この地域は、ここ数年で新しく建てられたものだと思いますが、非常に新しい感じがします。 今、私は200メートル、読み、メートルの高さで飛んでいるところで、この建物の屋上とほぼ同じ高さです。 もしここで停電とか強風が来たら、どんな感じになるのだろうと思うと、本当に驚きです。 このような高層の住宅地は、だいたい15年ほどの寿命です。 15年後、このような地域は基本的に、建物が爆破されるか、スラム街に変わることになります。 つまり、このような家は将来的に何の価値もなくなり、完全に流動性を失います。 将来、修繕積立金を使い果たすと、外壁や内部で水漏れが起きたり、エレベーターが壊れたり、 共用施設にお金が必要なときに、資金がなく、管理会社が逃げてしまったことに気づくでしょう。 そうなると、このような家は全壊し、最終的には難民地区になるか、爆破されるでしょう。 経済ブロガーのスイカは、高層住宅の背後にある巨大利益こそが、政府と開発業者が高層住宅に群がる重要な理由だと考えています。 彼は言います。実際のところ、高層ビルを建てる必要なんて全くない。 なぜこんなに多くの高層ビルが建てられるのかというと、政府と開発業者が数年で一生分のお金を稼ぐためだ。 この行為は今後20年の発展を使い果たすことになる。私たちの街でできるのは都市再生だけだ。 このまま住宅を建て続ければ、誰も住まなくなり、空き家になってしまう。 実際、今、空き家がたくさん存在している。今でも新しい家が売れなくなるという人がいるが、 実際には新しい家はすべて既存の物件に変わっただけで、既存の物件はどんどん増えている。 だから、今、家を現金化している人は、早く海外旅行に行って視野を広げるべきだ。 今、私たちの都市で高層ビルが立ち並んでいる状態が当たり前だと思ってはいけない。 これらの都市こそが異常なのであって、北京や上海の普通の家が1000万円、約2億円もすると思ってはいけない。 海外を見た後なら、それがそんなに価値がないことが絶対わかるだろう。 ご視聴ありがとうございました。