【20集全】看胡躍老師解讀合同 P1 - 課時1-解讀合同_前言

各位造價界的朋友們，大家好，我是懂點裝修 解讀合同欄目呢，今天咱們說一下 前言解讀合同，主要咱們講的是 解讀工程，建築工程施工合同 那麼，這一講呢，我說的這個解讀合同呢 與大家考試的內容不同 如果說是大家要考試 你們去看你們自己的教科書 如果說在實際工程中運用呢 希望大家以我這個爲準 最後請大家在觀看視頻 的時候不要滾動條 首先建築工程施工合同分爲幾大類 總價合同、單價合同 費率合同、可調合同 大家不要拿着合同規範來跟我擡槓 現在講的是實際運用 實戰中的大家所見到的合同的基本上就是這四大 類，看一下這個總價合同，總價合同的有些人總有 誤區，就是說總價合同的就是不不可以再調了 實際上總價合同的他真正的定義的應該是總價合同不是 合同金額就等於結算金額的合同，而是招標文件範圍以內 即合同簽訂之前時段內的一切 合同範圍內的工作內容的包死 也就是說，合同簽訂之前所有 的這些內容就算包死了 對錯就算包死了 那麼合同簽訂之後還發生的 新的這些內容的應該是計價 具體的說是合同簽訂之前都 是一些什麼樣的內容要包死？ 首先它是招標圖紙以內的範圍的內容 那麼包括工程量清單內的工程量 這裏頭一定要弄清楚 這個工程量它是包死的 不要說是我拿到哪有規範文件 那個工程量清單由招標人負責 那麼結算的時候可以調 那麼總價合同這裏頭 你這個投標人 你要對這個工程量清單內的工程量負責任 投標時你要認真地去核對 發現錯誤你要以質疑的形式提出來 而不能說是你認爲招標人要對工程量清單內的工程量負責 第二是清標全部內容 這個清標包括了技術標也包括經濟標 這裏頭只要是提出來 不管是投標人的身份提出來還是以招標人的身份提出來 都要應該有一個回覆 那麼這些這個回覆呢 實際上就相當於承諾，那麼也要這個實施 還有第三條呢，爲完成招標圖紙內 實物量內容而付出的所有的措施費 這裏頭再三提到的一個措施費，就是說有些人說了 這個工程量清單裏頭沒有列這個某項措施費的項目 那麼我這個結算時呢，可不可以去那個 等於是索賠，這個呢我說總價合同是肯定不可以的 比如說你圖紙是100層樓，那麼即便 就是你工程量清單內沒有腳手架這個項目 你在投標時呢也要考慮上，而不能說是呢故意丟項 那你就是算丟了項，那麼這一項的費用呢是視同 包括在其他的工程量項目清單內 第四就是圖紙深化的內容 比如說這個圖紙上只寫了一個地面鋪磚 那麼工程量清單裏頭也沒有具體的做法怎麼鋪磚 這時候你可以以這個答疑的形式提出來 或者附上這個深化圖紙 你看我這鋪磚的具體的節點應該是如何做 這個可以以這個清標的形式附上去 你的組價也是按你的深化圖紙的內容進行組價 但是不能說是我的 圖紙深化附上去了 最後我的單價沒有按照深化圖紙的工藝做法去組價 最後我還要去要錢，這個是要不來的 總價合同它有這麼幾個特點 當然總結起來可能還會有其他的 但主要的就是這麼幾點 總價合同適用範圍 咱們教科書裏也寫了 規模小工期短造價低工序少工藝簡單 圖紙方案齊全完整的工程 剛纔所說那四條 實際上都是和這個有關的 你這個圖紙你要不全 你這總價確實不容易包死 第二點就是發包人強勢 他爲了將自身風險降低 而讓承包人的風險升至最高 這個總價合同實際上等於是對 於發包人來說風險是最低的 這應了一句話就是 己所不欲，勿施於人 另一種合同形式叫單價合同，單價合同也叫固定單價合同 是最適合清單計價的合同模式 這裏頭有三條理由大家看一下 清單計價的原則之一決定了 這個固定單價合同，那麼清單計價啊，投標階段呢， 可以調整工程量清單綜合單價，那麼竣工結算階段呢？ 可以調整啊，合同清單工程量與實際施工圖紙 不符的量差這裏頭可以看 出來，它分階段啊，前期呢 可以調整綜合單價，後期呢綜 合單價固定死了啊， 只能調整呢，清單工程量 第二呢是，市場規律所決定的啊，先定價，後調量 這裏頭舉個最簡單的例子，就是說，啊， 你去菜市場買菜啊，絕不會說是上來抓了 一把菜往秤上一放啊， 賣菜的人說五塊啊，你緊接着再追問這菜多少錢一斤？ 人家告訴你，這把菜兩斤啊，兩塊五一斤， 那你又說了，太貴了，我不買了 一看， 一看就不是做買賣去了，啊， 你這是去挑事兒去了 那麼你去市場購物，啊， 第一個，你也是，先定價， 先了解單價， 然後呢，啊，再去定這個量， 你想去買菜， 你說了這一把菜兩斤太多了， 我吃不了哎， 我買一半 這個呢是可以商量的 那麼清單計價最核心的內容呢，啊， 就是工程量清單 綜合單價 也就是說這個工程量清單綜合單價 實際上是非常嚴肅的這麼一個概念 那麼現在在國內這個綜合單價都可以被任意的所調整了 這是一個非常錯誤的一個觀點 因此說這個固定單價合同實際上 固定的就是工程量清單的綜合單價 你把工程量清單綜合單價調整了 它就不叫固定綜合單價合同模式了 也就是把合同的性質都給改變了 那麼費率合同 費率合同很像成本加酬金的合同 但是成本加酬金合同雖然在合同範本裡頭屢屢出現 但是我想著沒有一個人真正的去操作過成本加酬金的合同 國內也不信成本加酬金的合同這麼一個概念 取而代之的就是費率合同 這個費率合同現在逐漸的流行開來 它也有幾個特點 費率合同是固定綜合費率 固定人工費單價 固定遊戲規則 變動是大部分的成本 看一看變動的部分成本 那麼需要確認的是工序工藝材料機械單價 這些都是變動 需要去組價前去己方確認 那也就是說這個 合同操作起來是先認價後幹活 那麼有點像買菜的形式 第三呢 這類的合同，費率合同呢 可以調整工程量 可以調整技術措施費 你比如開始 你說了我這個挖土方 我要放坡 結果呢挖到一半 你發現呢不行放坡 不行放坡 那個場地面積不夠了 可操作的面積不夠了我要進行支護 那你去找這個甲方監理去商量我這個要改方案 人家說了可以那你就去按支護吧 那你就按支護去進行施工 這時候呢你報價的時候呢 你就按支護呢進行去報價 這個呢就是說工程量啊技術措施費啊 都可以先調整調整完了以後 認價然後幹活 那麼不能調整的 是組織措施費因爲組織措施費包含在固定綜合費率內 因爲組織措施費實在難以界定 所以一開始就以固定的形式給它固化了 之後不再去研究和爭議了 最後一個是可調合同 可調合同應用的範圍比較窄 但是現在可調合同也有鹹魚翻身的這麼一個趨勢 可調合同並不是人們想像的可以任意調整的合同 可調合同只是相對固定的，也就是相對兩個字 它不可調的範圍 這裡頭應該是人工費和輔助材料費的單價 第二是官方的費率，也就是說官方的 費率定的利潤 7% 企業管理費 10% 這個費率應該是不能隨意給更改的 也不能說是在可調合同內任意的，我再下浮去打折這個不行 第三是組織措施費 組織措施費只要報上來了，組織措施費都不應該調整 因為組織措施費不可能沒有做 可能只是說花費的費用多和少而已 合同的發展趨勢咱們介紹了 四種四類合同 但是這四類合同的使用比例是不太一樣的 將來可能是固定總價合同與固定單價合同的界限越來越模糊 固定單價合同代替固定總價合同是合同 內人性條款代替霸王條款的一個趨勢 也就是說固定單價合同裡頭的可調的 範圍畢竟還是比固定總價合同要多一些 這時候體現人性化的條款可以更好地體現出來 而那些強勢的霸王條款逐步要退出這個合同的範圍之內 還有可調合同逐步被費率合同所取代 因爲費率合同代替可調合同，是科學代替強權的項目 那什麼叫科學代替強權？ 我們說了，費率合同是幹活前先定價 而可調合同呢， 是幹完活再定價 那麼相當於你吃完了飯 再拿菜單來跟人家砍價 你的菜貴了還是便宜了？ 所以說舉這個例子 大家可能就想到了 你說這個可調合同 確實操作起來沒有什麼依據 完完全全是靠主觀的想象 你這個五星級飯店吃完飯了 你說了旁邊這個 嗯嗯 成都小吃，這魚香肉絲才12塊錢一盤，你這要我了30塊錢 你這明顯的是價格不合理，你跟人說這個話 讓人家也不知道應該怎麼去回覆你 那麼工程施工合同 咱們說它有一個演變的過程 首先呢招投標階段，招投標階段呢 招標文件這裏頭呢，我寫了一個文字招標文件 那麼就爲了區分招標文件，招標文件的範圍呢 等於是招標人所發放的一切的文件都叫招標文件 那麼文字招標文件呢，就是說打印在 A4紙上的那些什麼這個 招標須知啊等等的這些內容，招標文件 有幾大部分組成，一是文字的招標文件，第二呢合同範本 第三呢工程量招標清單啊，這裏頭有招標兩個字，還有呢 是招標圖紙，這麼四大類的文件呢構成了整體的一個招標 文件，那麼這裏頭在往下演變的時候呢，簽訂合同的時候呢 看一下，那麼招標合同範本加上文字招標文件的部分內容 再加上工程量投標清單 剛纔說了，招標文件發的是工程量招標清單 那現在呢 這合同裏簽訂的這個文件叫做工程量投標清單 那麼加上招標圖紙 加上深化圖 加上清標文件 這裏頭內容呢 合同簽訂時候的內容 比招標文件所發的內容多了這麼兩項紅字 這裏頭呢等會兒講紅字，先說文字招標文件部分的內容 哪些要寫進這個合同 也就是工程施工合同 第一呢是中標通知書，這個要附進這個合同 第二呢是投標函，也就是這兩個最重要的文件 要附進這個合同內原原來的 這個招標合同範本裏頭沒有這兩個部分 那麼其他的你說了，我還想附進什麼別的？ 那你還可以再繼續附 但是呢，這兩部分呢是最重要的內容呢，一定要附進去 再看一下它的紅字的，這兩部分 添加到合同裏的內容都是些什麼玩意兒？ 深化圖紙呢，是由投標方在技術標中完成的 對原有招標圖紙不明確的地方 或者有錯誤的地方的細化和完善 這個剛纔說了啊，鋪地磚啊，圖紙上可能就寫了 這麼一句話，面層的 但是呢，它沒有具體的細部節點 這時候呢，你附了一張節點圖 把鋪磚的完完整整的過程工序都描述清楚了 這個呢就叫你的深化圖紙啊 深化圖紙在技術標中所佔的分值也是非常高的 還有呢，就是 清標文件 這個清標文件呢，咱們先定義一下它的時間範圍 那麼就是在招標文件發放後，至 理解 宇宙 的 神 祕 奧 祕 之間有改動的內容的記錄，這兩部分呢還沒有完，這裏頭有三大部分組成 咱們看一看有哪三大部分組成 第一呢啊，是由投標 人發起的 也就是投標人問，招標方答 那麼這個也叫什麼？答疑 那麼這個答疑呢，基本上是針對招標文件的 這裏頭記注意了，是招標文件 不僅僅是針對着文字的招標文件，或者圖紙，或者工程量清單 它是對着這所有的這個文件的部分 包括合同範本，你也可以提出質疑的 第二呢，嗯，是招標方改，投標 方，也就也稱呢，修改招標方案 比如說像這個投標階段 大家第一輪的工程量清單報價都已經 投標了，報上去了 之後呢，招標方發出了一個更改的方案 如某某空間的啊地磚改成大理石 那麼這個呢，就叫做方案的改變 方案的改變，在合同簽訂之前 它可以改變 因爲呢，大家也有時間去操作 那麼大家呢，再針對着這個修改的這個方案呢，再報一回價 你呢，把原來的地磚的部分呢清除，清退出來 然後呢，把大理石的價格呢走進去看一看呢 這個總價上了有什麼變化？這就叫這個修改招標方案 那麼這種的方式呢是由招標方 發起的而投標方呢接招應對的 第三，就是招標方質疑投標方調整 那就是咱們所說的砍價了 最主要的內容就是砍價 它主要針對的內容就是經濟標 當然也有技術標 但是呢，醉翁之意不在酒 你針對技術標的目的 實際上還是最後要調整你的經濟標 這些泛泛的談了 這麼幾點 在解讀合同的其他的講解裏頭 應該這些內容講的是非常的清楚的 不光是解讀合同，在成本控制在措施方案裏頭 實際上都在或多或少的牽扯到這些內容 因爲這三大塊的內容都是互相的聯繫的 而不是獨立的分開的 因此說大家要學好造價呢一定要 進行系統的學習 而不是說針對着某個人某個講 我把它聽懂了 我就成了大師成了專家了 那個不可能 這一講主要內容 實際上是對這個合同 做了一個初步的解釋 也就是針對着咱們現實當中 運用到的合同 做了一個初步的解釋 這一講就講到這兒 謝謝大家再見