日本房產投資陷阱？經營管理簽證真能「買」到？揭露房地產移民騙局！？...|小新新講

那我們今天來到這是一個辦公室的現場 Ruby 哈囉 如果您也想來一場與眾不同的旅程 邀請您安排一場富士山的露營 除了可以陶冶一下身心靈 還有令人羨慕的打卡拍照點 有興趣的朋友參考第一則留言喔 那我們上次去的是在 南船廠 傑斯 杭崛橋附近 對 那個是本社 是 這個是我們建設公司 所以是傑斯建設 杭崛橋 所以這邊是建設部 建設部嘛 所以大家可以看一下我們的一些 相關的行業的牌照 這是我們一級建設的一個資訊 那在日本還有一個叫特級 譬如說你要蓋那種浪熊跟塔樓的話 就是要到特級資訊 我們現在是一般的建設業 那它對你的行業會有一個累積的類似 你的業績 或是說你做得很好 要蓋多少才能升級就對了 它會有一個規模在 然後這個是宅建的部分 然後下面是我們設計 設計現在是 設計也要拍照啊 也要拍照 很嚴格耶 在日本一級建築事務所 就已經是設計最高級的事務所了 所以我們全部是全牌照的公司 另外除了建設設計和宅建之外 我們還有類似 像這種經紀人的牌照 相對應的會員 然後包括保證協會 我們也是這些會員 看一下 所以跟我們做交易還是比較安全 因為大家都知道 日本的法律法規 其實非常的完善 你說這一個 就是合格證的許可證就對了 是的 因為我經常簽約的時候 我們簽約的契約書 我們就有一個 叫公益財團的什麼類似 第三方的監督的機構 那我們也是它的會員 這就是我們的認證 如果在交易過程當中 有任何客人會覺得說 你的權益受到一些不公平的待遇 或契約不適合 或者是說 你覺得自己有受損失 那都可以在相關的部門去追責 申訴就對了 去申訴 去追責 並不是說沒有人去管理的 好 那下面再來帶大家看一下 我們的辦公室 今天是禮拜一建設部 可以看嗎 可以看一下 因為很多同事都去工地 所以就是在辦公室的同事 沒有那麼多 然後這是我們現在 比較重要的一些建案 大概的一些狀況 這些都是我們臺北的客人 買的房子 可以看一下 想度假的時候 就可以住自己的房子 但又不想閒置在那邊 繳交高額的管理費 以及修商機利器 這時候您可以考慮 日本的一戶建 委託給民宿公司來管理 平時閒置的時候 可以賺取促進報酬 來日本度假時 又可以住自己的房子 未來退休時 又可以拿回來自己使用 超適合我們的 歡迎一起來日本大賺觀光財 有需要的朋友 歡迎參考第一則留言 那剛剛稍微帶大家 繞了一下這個公司 因為上次我好像去你們總部那邊 然後那裡 一棟樓 然後一個辦公樓 然後好幾層樓都是你們的 甚至連在那個地方 還有客戶的接待中心 有 三樓 三樓是接待中心 所以就是 我以為只有那邊 其實這邊也有 應該說 這個我們建設之前 是在南船廠那棟樓的七樓 但是因為我們今年的工地 開工了非常多 我們的人員也在擴張 那因為那邊是坐不下 不夠坐 才搬來這邊 那這邊是整個一棟二樓 都是我們公司的辦公室 就場地更大一些 那還有一部分 現場的工人 其實每天都在各個工地在忙 所以他們不需要到辦公室來工作 那我們有一個工程管理的主管 會在辦公室 其他的都在工地上 所以我們其實建設的 就是員工還滿多的 應該這樣說 很多公司 你在網路上看到在宣傳 可是他公司到底是圓是扁 你根本不知道 他用一個很漂亮的網站給你看 或者是一張很漂亮的圖給你看 你就以為他是大公司了 所以居然敢讓我們現場 看他們公司是圓是扁 那代表說很有信心 就像 居然有人敢讓我進去裡面看工地 你好像邀請了很多屋主 還有朋友 網友 都直接到工地現場去看 然後看他們的用料 或者是他們的建築的工法 或者是工人 有沒有按部就班的在組裝 或在建設當中 所以很有信心 當然 因為我們也看了很多 看了很多物件 那既然今天這樣子 我就想聊一個主題 就是最近我在臉書上面 看到超級超級多廣告 然後這些廣告的訴求都是 比如說你花個五百萬日元 你就可以取得日本的居留證 這個事情 我知道很多人來日本這邊買房子 它有一個功能 就是有一個主要的目的 就是拿到經營管理簽證 這是一個流程 因為很多人就是擔心 這個臺灣的資產保全的安全性 所以他們想要分散風險 比如說分散到東南亞 分散到美國或者是澳洲 日本也是其中一個地方 但是日本不是移民國家 所以必須透過一個叫做 我們叫投資簽證 以前我在歐洲開過公司 所以我知道那個簽證 它必須是實際有繳稅 然後在那邊經營一個實業 你在那邊有請員工 乖乖繳稅 它可以讓你繼續延簽 一直延簽 延簽到最後看你要不要申請永住 就是永久居民綠卡 就看你的需求是什麼 但是我最近看到很多日本的廣告 我不知道那些公司是什麼公司 但是他們的訴求就是 你來這裡搞了一個民宿 然後可以申請經營管理簽證 這個邏輯是對的嗎 應該講說 如果你想要在日本拿永住的話 你是一定要在日本成立一家公司 這個條件是有的 但是在這個條件 它有些必須 客人要去達到的條件滿足之後 而且這個時間會非常的長 纔有可能取得永住 但是並不是如一些廣告所說 你在這裡投資五百萬日元 開一家公司 這是日本我就會給你永住 因為日本並不是說 你有錢就可以拿到永住的 它不是說買護照 或買永住的概念 它是實際需要你在這裡經營 並且持續穩定的經營 不能虧損 一定要有盈利 你為日本的經濟做貢獻 然後拉動它的就業率 拉動它的經濟 這個很合理 如果我是政府 我也是這樣子 但是現在 因為我接觸日本房地產 也一段時間了 我知道有一種做法 就是我成立一個資產公司 然後這個資產公司去擁有下面 比如說五間 十間的一個房子 然後在這些租金 每個月會繳 房客會付租金 那你資產 你這一家公司就會有收益 那這就是你的營業額 這營業額就是變成 我是這個公司的社長 我是社長 所以公司必須由我來經營 我在經營的期間 我必須在日本 所以日本政府要給我簽證 我纔有辦法留在這邊 這個邏輯是經營管理簽證 很多利用房地產 或者是民宿來做這樣子的申請 經營管理簽證是這個邏輯 但是剛剛Ruby有講 要滿足條件 就是你要在這裡經營 經營管理簽證的關鍵字是經營管理 就是你要在這裡管理 不是說花個錢 你就可以拿到 所以以前就一直有很多人是買房子 然後成立資產管理公司 然後透過租金 當作營業額或流水的方式 去申請延簽 第二年第三年的簽證繼續續簽 但是現在有一個現象 就我剛剛講的 很多網路上的這個資訊 就是你花五百萬 你就可以得到 比如說經營管理簽證 或者是永住 其實並不是要拿永住 拿永住是最後的一個 我們叫結果 但是中間有很多的過程 你一定要經過 先說它的簽證延期好了 很多公司對外宣傳說 五百萬註冊資本金 然後就可以給你辦經營管理簽證 是沒有錯 這是第一次 第一次是一年 然後第二次是一年 第三次三年 再來最後是五年 那你要持續去經營 所以第一次的經營管理簽證 是比較容易取得的 這個我們從經營的角度來講 日本政府把經營管理簽證給你 到了日本 你需要一個籌備公司的過程 所以第一年的要求 並沒有非常嚴格 所以你可以 基本上開了公司就可以了 我們有一個網友 商業計畫書就可以 我們有一個網友那個規格 他已經有那個簽證了 一年第一年已經有了 可是他公司還沒開 他的店還沒開 他有一個籌備期 所以他第一次應該是四個月 然後從 因為上次我們有跟他去網聚 他是說剛剛有換到一年簽證 所以他從這次的一年開始 就會比較嚴格一點 他要趕快去找好他的店面 要趕快去經營起來 所以按照Ruby的說法 就是第一年都可以過啦 基本上是這樣子 只要你那個提案 企劃書寫的OK的話 基本上都可以過 但是第二年開始就很困難了 所以不要相信那些 網路上一些資訊 因為最近好多人問我 我買房子能不能拿到 經營管理簽證 因為買房子 其實和拿經營管理簽證 它是兩個概念 兩件事情 不能說去混為一談 而且近幾年 申請經營管理簽證的 申請人非常的多 所以現在流程很長 有收緊 對 有收緊 還有一個細節是說 之前可能你的公司 只有租金的收益 沒有其他的營業項目 是OK的 可是近幾年 近一兩年開始 特別是近一年 它的要求會越來越高 譬如說 你只有在這裡有租金收益 有可能你後面很難去續約 因為可能做民宿沒有 你真的不是實際 自己去經營是委託的話 是會有些難度的 所以很多網友來跟我諮詢 說要辦經營管理簽證 我其實勸退了很多 因為我們公司不是說 一定要靠做經營管理簽證 來賺錢 那我們是服務我們的 購屋的客人 他有需求的話 對於我們公司而言 我是做的增值服務 譬如說你給我買一棟民宿 你需要辦的話 我會幫你做增值服務 這部分的協助 我們也不會說去收他的錢 那很多市面上的一些公司 其實它的收費是不等的 可能臺幣從四五萬 二十萬到幾十萬都有 每年喔 不 我講的是辦理經營管理簽證的 他們叫服務費 那這個費用是不等的 代辦費 那因為他們是 幫客人申請經營管理公司 是他的主營業務 那我們不是 所以如果我會 我會幫客人去規劃 假設他的條件 我覺得認為是 拿永住是有風險的 我真的都會勸退 對 你真是 有些公司呢 他也知道你辦不過 或者是第二年第三年 要續簽很困難 可是他先騙了再說嘛 你錢已經講給我 第二年到底會不會過 關我屁事啊 是不是 你不敢講 反正不想得罪同行 那沒關係 我來講 就是太多人問我這個問題 而且我們最近發現一個亂象 所有那些賣房地產的 那些公司來臺灣宣傳 在臺灣宣傳 全部都是用打著 可以移民日本的這個名號 然後來賣房子 我覺得這個 已經有點本末倒置了 你知道 我明白 你有聽過對不對 應該講說 因為我們臺北公司是 去年十月中才 十一月中才開幕 那春節前 可能過來跟我們諮詢的網友 沒有那麼多說 我想要辦經營管理簽證 但可能隨著市場上 來臺灣宣傳的公司也非常多 最近非常頻繁 有人問我說經營管理簽證 可是對於我們 我知道他整個 經營管理簽證的過程 可是他需要注意的細節 那我個人認為 如果你拿的是臺灣簽證 護照的話 其實真的 如果不是全家人 一定要安心待在日本 你非常喜歡這裡生活 或是為了小朋友的教育 你是真的在這裡 想要經營一家公司的話 我個人認為 並沒有那麼需要 一定要去拿經營管理的簽證 所以因為你開一家公司 在日本註冊之後 其實它需要很多的費用 譬如說像 辦公室的租金 然後還要 因為你要繳各種公司 成立公司之後的各種稅 稅務式的 稅理式的費用等等 而且日本租那個辦公室 不是像臺灣掛個牌就可以 你是要真的有一個辦公的空間 他會去稽查的 你要申請簽證就是這樣 這個太多亂象 我舉最近一個例子 其實這也是我最近跟一個 我們來日本買房子的一個網友 他最近去聽了一個說明會 然後他跟我講說 那哪一家我們就不講了 但是我可能講出來 那個數字大家可能也就知道了 但是我們只是拿來當 個案的分析 搞不好你聽完你也知道 因為我們有個網友 去聽了一個說明會 然後那個說明會也是打著 經營管理簽證 反正就是說 你買了這個房子 或者是怎麼樣 你就可以得到什麼 這個居留證 好沒關係 這個另外一回事 但我就是去猜解 他那個房子是在大阪 大阪的西邊 那個地方區域其實是 蠻不貴的區域 蠻便宜的區域 但是他的一個一房的房子 一LDK 居然開價是夢想 不是透天也不是 就是一個大樓 是普通的夢想 不是塔樓 一LDK開五千多萬塊六千萬 那價格是很高 然後現在對比我們通天閣 性價比實在太高了 請不要再繼續做廣告了 稍微置錄一下 有興趣的話可以找Ruby 但是他的那個價格 我去對比周邊的新建案 去看的話 一般的一LDK 可能頂多再豪華一點 就算塔樓可能就三千多萬吧 但他賣五千多萬等於說 你至少溢價了兩千多萬去 溢價兩千多萬 我跟我那個網友那個達人 他已經買房子買到變達人 我們的網友屋主 他說大阪那個區域沒那麼貴 為什麼這一間這麼貴呢 我就稍微分析給他 因為他的主打的廣告 有一項就是叫你來辦 經營管理簽證 那大阪的那個區的房子 一LDK假設是三千多萬好了 他賣五千多萬 是不是貴了兩千萬 那等於說 你先把這兩千萬放在他那邊 他每個月配什麼租金 他做民宿配給你 配個幾年 反正你就需要流水 你需要營業額 你瞭解他的套路了吧 他就每年配給你配久了 你就可能自然而然 你在申請這些簽證來講 是有營業額的 所以這個對於有這個簽證需求 比如說香港人或大陸人 他們有想要來申請簽證 是有需要 可能是這樣子對他們是好的 可是對於臺灣大多數的人 可能在簽證的需求上面 沒有這麼強的意願的話 你等於是我不需要流水 那我又多花了兩千多萬 跟你買了這個房子 等於那個房子貴了兩千多萬 我不需要你配錢給我 那如果說是之前有一個做法 就是我買了一個房子 然後我去成立一家公司 我去成立一家公司 然後管理公司我付給你 然後自己付薪水給自己 你知道那種就是作帳 這種是違法的 但是如果你一開始 就把那個房價墊高 讓他慢慢配給你 這個感覺就變合法了 但是對於臺灣的消費者來講 這種方式是對臺灣消費者 不太公平的 所以我是不鼓勵大家 去買這類的房產 你說到這個問題 我還是蠻有感觸的 因為大家都知道 我們公司是自己去買土地 然後設期蓋房子 蓋好之後會去申請民宿的牌照 再交給小宅來運營 我們是按照總價的 6%給到屋主 在總價6%回報這個事情上 其實有時候我也會跟小宅 來做一個探討 譬如說現在 我們都知道 我們是建商公司 我可能一年前拿了土地 我現在由於各種原因 因為我要拆舊了 我要去申請整個什麼建設 類似牌照等等的 可能我在賣的時候是一年後 可是這一年當中 房價已經 土地的價值已經增長了 那我有問小宅 那我們價格 是不是可以賣高一點 因為確實是漲價了 那小宅給我的回覆 不行 我們要依照市場的價格 因為有個行情價 太高 因為他現在總價6% 他會覺得壓力很大 因為我們並不會說 你的那個要付的租金更高 對 所以我們並不會說 房屋增值很多 一定要把價格賣到很高 現在價格賣到很高 就會給到運營的壓力 所以基本上我們到現在為止 我們每一個房間 我們每一棟房子 我這個是有跟小宅 有真實討論過 我說 現在沒有外人 也沒有客人 我說你可以告訴我們 有哪個房子是虧錢的嗎 沒有虧啊 為什麼要虧呢 因為我們是真實在做 真實能夠做得到這個回報 因為其實 我經常會跟我的客人講說 你把你的計算器拿出來算帳 就會知道了 因為首先民宿鏡看兩個維度 入住率跟你的客房價格 那這部分的訊息 我們是非常公開透明 在Airbnb上面就可以查得到 所以就很簡單 所以你看得到 我們有一萬多則的留言 是來自各個國家 各個城市 而是沒有辦法做假的 其實要看這個公司 是不是真的在經營民宿 或者是經營 真的在蓋房子 其實你看上他的那個 Airbnb的那個評論 一萬多則是沒辦法做出來 除非你連Airbnb的這個平臺 都不相信 那就沒話說了 但是一萬多則的評論 是不可能做得出來 你頂多叫你親朋好友 每個這樣去寫個一兩個評論 就了不起了 怎麼可能寫一萬多則 而且他是預訂成功之後體驗過 因為要付錢 你要付錢了纔有辦法 誰有辦法去付那麼多錢 去做那個 所以我覺得大家如果對 對於想要來日本投資房地產 這麼多的五花八門的業者 或者是什麼 外面這個太多這種廣告訊息 你不知道怎麼去挑選 先上他們的後 就是以這個公司去搜尋 這個公司在Airbnb上面的評論 或評價是不是有這麼多的評比 然後他們的這個房子 是不是真的有上線在做一個招租 到底有沒有租不租得到 有一些我還查不到很奇怪 所以比較奇怪的現象 跟大家分享 那今天很開心 能夠來到Ruby他們公司 看一下他建設部的這邊的一個狀況 那希望說如果 有要來大阪這邊買房子的人 也可以小心一點 然後有問題也可以問一下Ruby 第一則留言有他的聯絡方式 那下次有機會 我最近想要做一件事情 就是來拆解 這大阪的這邊房子 或東京這邊日本這邊房子 這一戶建也好 或者是這個大樓也好 從土地然後建築成本 然後每一個 拆解他的成本 對這樣子我們更熟悉 讓大家覺得說你買的東西 是物有所值或者是物超所值 不然這東西 外面的都是用喊價的 漫天喊價 我們也不知道到底是真是假 所以我最近會開始做一些研究 到時候我們再專門來做一集 跟大家分享 敢不敢接受挑戰 敢不敢 牆板這些其實 我是瞭解公司的牆板 從買土地到申請所有的規費 然後到公司 他這樣講我們也不相信 我來做個專輯好不好 OK 那我們今天的分享就到這裡 我們就感謝Ruby的分享 今天我算是直擊 直接衝過來 沒跟他講太多 直接我可以到公司看一下嗎 你本來是說來喝咖啡的 結果就開始看了 覺得這個應該可以跟大家分享 那如果有任何的問題 或者是想要經營民宿 在日本這邊經營民宿 都可以問一下Ruby 第一則留言有他的聯絡方式 如果是直接想來這邊看房子 也可以跟Ruby聯絡 或者是加入我們日本的社群 一起跟這些神人們一起討論 我們期待有更多人 來一起支持真心話 我們下次見 拜拜