房地產市場接近觸底? 投資人買房下降46%

一月份，美國二手房銷售連續第十二個月下降，成交量爲 2010年最低。 美國全國地產經紀人協會認爲，房地產市場可能接近觸底。 高盛也在一篇 2023年展望找到低谷的報告中說，房地產的銷售已經觸底。 房價也會緊跟其後。 他們調整到 2023年的預期，跌幅從原來的 6%到2.6%。 房地產市場真的已經觸底或者快要觸底嗎？我們一起來看。 你好，我是Shirley， 從一個投資人的角度帶你觀察我們的經濟生活。 根據美國房地產經紀人協會 2月的數據， 今年年初的合同成交量下滑了 0.7%。 年化成交爲 400萬套，比預期的410萬套要低。 Redfin 在 2月22號的報道，美國 房屋總價值比去年 6月下降了 2.3 萬億美元。 這是自 08年以來 6月至 12月最大的百分比跌幅。 也就是說，美國的房主個人資產蒸發了 2.3 萬億。 全國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun 在一份聲明說， 房屋銷售正在觸底反彈，庫存仍很低，但買家可以開始談判。 在市場上停留超過 六十天的房屋，可以以比原價低百分之十左右的價格購買。 今年年初，房產平均在市場停留三十三天中位置較去年同期上漲了 1.3%，爲三十五萬美元，是近十年來房價最小 1年的年度漲幅。 抵押貸款利率也從去年的高位有所回落，進一步改善了負擔的能力。 我們好像看見房地產的春天了。 但是造成房地產市場冷卻的因素之一， 高利率雖然從高位的 7.12 有一些回落，遠遠沒有解決月供負擔的問題。 除了普通買家退出市場， Redfin最新報告還發現，投資人也退出了。 Redfin報告去年第四季度 投資者購房量同比下降了 46%，創歷史新高。 2012 年底，拉斯維加斯、鳳凰城、北卡夏洛特 等熱門城市的房地產活動，從疫情的高峯急劇下降。 拉斯維加斯，鳳凰城第四季度的跌幅尤其明顯，分別下降了 67%和 66.7%。 在疫情後爆發的一些城市，價格自 2012年6月以來一直不下降。 例如鳳凰城平均的房價下跌了 13%， 拉斯維加斯好不到哪裏去，也是 13.2% , 奧斯汀下降了 20%。 對衝基金和房屋買賣公司也大大地減緩了他們的投資, 在 2020 到 2021 期間，有很多互聯網買房公司像雨後春筍一樣出來， iBuy, OpenDoor, 等等, 就連 Zillow 也加入了這場狂歡。 當市場在去年冷卻下來以後，他們只好降價賣出囤積的房子, 最後損失了幾千萬, 關,閉了購房部, 解僱了 25%的員工。 Opendoor 今年的最新財報表明損失高達近 4000萬。 鳳凰城當地的經紀人說， iBuy 在鳳凰城買了很多的房子， 許多房子只是閒置在市面上, 很多 iBuy的房子都在賠錢。 而且他們的房子在市場上已經出售了兩百多天。 您好，如果你喜歡這樣的內容，歡迎訂閱，打開小鈴鐺。謝謝。 與 2022年相比， 2021年拉斯維加斯的投資者購買量增加了百分之 105，因爲 拉斯維加斯的 Airbnb 平均的月租接近 一萬， 每月的月租比一般長租要高出 500%。 2021年第四季度投資者購買量占鳳凰城房地產市場的 28%。 隨着市場的轉向，投資者也開始保守。 租金的漲幅也同時開始下降，例如鳳凰城的租金價格 在今年的年初同比下降了 6.7%，是五十個人口最多的大都市地區降幅最大的。 我們可以看見從 2021 到 2022 的 6月 租金的漲幅在 17.5%，這個漲幅是一個自然的漲幅。 房東不用做任何事。 我們投資的公寓項目因爲是 ValueAdd 項目, 翻新後的漲幅更高，達到 25%至30%。 Redfin 的近期出租數據過去七個月拉斯維加斯的租金漲幅不到 1%，從 $1,835 上漲 $11 至 $1,846。 由於需求放緩和供應增加， 租金的 增長正在降溫，但是租金上漲比 2020年1月要高 22.5%。 投資者在 2021年涌入房地產市場主要有兩個 原因，第一就是超低的貸款利率， 第二飆升的住房需求。 爲什麼低利率吸引投資。 如果你可以以 3%或者更低的利率借錢投資， 假設你的 回報是 5%回報，只要高於借錢的利息，你就賺錢了。 回報越高，當然賺的越多。 第二個因素就是需求。 疫情讓許多人選擇搬離大城市在家辦公， 使這一切更加方便，促進了住房的需求。 美聯儲打壓通脹快速的提升利率，從 3%到7%，更高的利率也就意味着 借錢的成本更高，這就會侵蝕利潤，而且他們認爲房價還有下跌的空間。 所以機構投資人目前持觀望態度。 Redfin 的高級經濟學家 Sheharyar 表示，鑑於貸款利率從 2022年高位 回落, 投資機構今年有可能開始重返市場，尤其如果房價真的出現觸底的現象， 投資者不大可能像 2021年那樣活躍。 可能對個人買家來說是一個好消息。 不再一次又一次地輸給投資人。 美國的房地產今天仍然存在很大的問題，這就是購房負擔的問題。 抵押貸款銀行協會銀行家協會的數據顯示，購買房屋的貸款申請同比大幅下降了 41%。 自 1995年以來最低的水平。 30年固定抵押貸款一度降到 5.99， 2月又開始上升。 2月24號的日，均值爲 6.88%。 機構投資人撤出對一線城市有很大的影響。 而且普通購房者也不會購買很多的房子。 加利福尼亞州，猶他和華盛頓州等房地產市場，典型的 買家需要將其收入的 50%以上用於住房的成本。 這些市場最新下滑也就不足爲奇。 中部或中西部的支付和收入比要低很多。 因此， 2023年不太可能出現任何嚴重的問題。 租金在一些疫情後爆發的城市有所下降，但是在另一些城市仍然保持上漲的趨勢。 我們來看一下北卡Raleigh漲了 22.5%， Cleveland Ohio 漲了 17.5%, 就是第十名的羅德島也漲了 7.3%。 這是美聯儲最擔心的。 我們看到美聯儲上週公佈的一月份的 FOMC 會議紀要裏 態度要比鮑威爾在 1月新聞發佈會上表現出來的要鷹派很多。 在這次會議上，他們絲毫沒有提到停止加息，更不要說什麼時候停止加息，而是 指出通脹雖然減弱，但仍在高位,重申控制通脹在 2%的重要性和他們的決心。 市場原估計，今年還會加息兩次，三月份和五月份，每一次二十五個基點。 1月的強勁 就業報告顯示通脹的頑強性。剛剛出來的 PCE 指數也超過預期。 這個數字是美聯儲用來評估通脹的關鍵數據。 看來3月加息已經沒有懸念了。 我會在下一期更詳細的分析 PCE 和 CPI 等指數對美聯儲決策的影響。 這可能迫使美聯儲加息五十個基點或者更高，而且維持在這個水準上更長的時間。 如果那樣房地產的冬天就會更長，觸底還有一段距離。 你怎麼看？ 歡迎你在下面評論。今天我們就到這裏，下期見。