為甚麼2023房地產市場還沒有崩潰？

房價什麼時候下跌,過去12月你是不是一直在等什麼時候你可以入市或者抄底,去年的媒體也是鋪天蓋地的充斥着房市泡沫的消息,可是剛剛過去的6月的通脹數據出來,CPR在3%,比起去年6月9.1%有了很大的下降,爲什麼房價還遲遲不肯下來? 你好,我是Shirley,如果這是您第一次來到這裏,歡迎加入,訂閱點贊,這會幫助這個頻道,讓更多像您一樣優秀的朋友看到這個視頻。 去年的下半年幾乎清一色的說房地產要崩潰,各種心眼球的驚恐表情和嚇人的提問,但是現在30年抵押貸款過了7%,房價還是沒有崩盤,爲什麼呢?我總結了有5個原因。 第一個原因就是嬰兒潮一帶現在準備downsize,嬰兒潮一帶是指出生在1946年到1964年的這群人群,到2023年嬰兒潮一帶將迎來大規模的退休,他們的年齡都將超過65歲,很多人都在一生儲蓄和投資,他們現在手上現金充裕,房貸的利率對他們影響並不是非常大,這是他們的時代,許多人正準備搬到氣候溫暖,低稅收的地方。 2023年全國房產經濟協會調查,市場目前40%的買家是嬰兒潮一帶。 第二個原因就是遷徙一帶成家的時候,遷徙一帶是美國曆史上成家立業買房最晚的一帶,他們是指1982年到2000年出生的這群人。 雖然一拖再拖,年齡大的現在已經30多了,有了孩子不能一輩子住公寓,是時候該安頓下來,他們成爲現在購房的第二助力軍,大概佔28%,只是一群不得不買的人。 第三個原因就是缺乏賣家,爲什麼房價還沒有跌呢?如果你已經擁有低抵押貸款利率,你就沒有動力出售你的房子。 在疫情的時候,因爲超低的利率,投資人和房主都開始買房,有的甚至買了出租房和度假房等等不止一個,有些人還叫房產控制者,許多人都不願意放棄他們現在3%的利率,所以市場上的供應遠遠不能滿足需求。 說實在,這不是一個正常的房地產市場,因爲買家的選擇太少了,你的孩子9月要入學,你怎麼辦?必須買啊。我在的城市費城,不像南部的一些城市,漲得非常快,但是春季到現在,好區的房子也都是不止一個offer,你的地區怎麼樣呢?是不是也有搶房的現象? 第四個原因就是缺乏買家,隨着房價飛漲,有些人被迫退出,月供已經超出他們的預算,還有些人還在等待,等待價格的下降。 第五個原因呢,美國住房市場短缺,雖然新房開工今年第一第二個季度有大幅的上漲,這是我在上期特別一個討論過,你可以看一看,但是相較於需求只是杯水車薪。 從2012年到2022年10年裏,美國新家庭組成是1500萬,但是新建住房只有1190萬,根據realtor.com的最新研究,美國的住房短缺到2023年底達到650萬套。 目前新房開工率需要講新建的住房數量,在未來5年裏,每年增加至少3倍,纔剛剛能跟上人口增長的需求。 你所在的城市是不是也看到很多新房在建,你可以在下面的評論區告訴我,價格大概是在多少,可能會幫到一些需要買房的朋友。 代售房屋數量跟實際想要購買房屋的人數之間存在極度的不平衡,除非因爲經濟衰退,我們有供應過程,否則我們需要10年的建設時間,才能趕上建造足夠的房屋來滿足需求。 第六個原因就是低庫存,庫存供應量就是當前所有房屋庫存出售所需要的月數。換句話說,假設市場上有100套房屋代售,每月實際售出20套,這就意味着有5個月的供應量。 因此,如果是6個月或更多市場庫存的時候,就被認爲是買房市場。另一方面,如果庫存低於6個月,那就是賣房市場。 過去美國20年的歷史,平均的庫存是4到5個月,我們現在只有3個月。 雖然全國現房的中內價格比前一年下降了一點氣,但仍然感覺不到大的價格的改變。根據全國房地產經紀人協會的說法,現在的價格可能會持續上漲,具體要取決於你住在哪個地方。 房地產是一個超級地區化的產業,在西韓,我們看到一些城市的價格下跌了10%,在東韓,不僅沒有下跌,而且還有上漲。 紐約的Buffalo上漲了8.3%,南部的邁阿密上漲了13.9%,佛羅里達很多城市也是越來越貴,保險費越來越高,一些保險公司已經從佛羅里達撤走。 Farmers是最近一個宣佈撤出的,許多人都說,現在佛羅里達已經不再便宜了。 那麼哪些情況可能導致房地產市場崩潰或者房地產泡沫破裂,大概有幾個情況可以幫助我們做判斷,第一個就是失業率,失業率飆升可能預示着房地產市場將面臨着危險。 目前我們的失業率是在3.6%,顯示市場還非常的強勁。第二就是住宅建設的申請數額,隨着買家活動的放緩,房屋建設住商開始減縮,新住房的建設許可證就會減少,這個數字你都是可以查到的。 第三就是買家的需求,目前房地產市場略有降溫,但需求並未消失,而且許多地方仍然非常強勁,如果買家的需求開始消失,那就是出現問題的時候。 最後一個就是房地產抵押貸款未付款的數量,如果以歷史爲參考的話,每個季度如果這種案件急增超過10%,這將給美國房地產市場超上嚴重的危險警號。這就是2006年初發生的事情,之後發生了大衰退,市場在2003年開始下跌,這絕對是一個值得密切關注的指標。 殖民之家的首席執行官Andina Heffetz說,房地產是週期性的,從某些定義來看,我們目前正處於週期的下行階段,但是她不認爲當前的週期與08年住房危機有任何相似之處,我非常同意她的觀點,如果你覺得今天的內容很有用,請給我點個贊,謝謝你,我們下期見。