黃大衛：施永青、鷹君羅嘉瑞砸億元狂抄底！大火爆舊樓貪腐！我投資1500間樓，點揀樓避坑？ #香港樓市 #施永青 #香港大火 #珍Talk

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》 今天我們想說一下香港樓市 因為快要到2026年了 一場大火 也有很多人擔心居住的安全 但香港始終樓市的發展都是有一定空間的 今天我們請了財經分析專家David Wong 黃大衛和我們一起分析一下 David 你好 你好珍姐 你好各位觀眾 大家好 請大家訂閱我們的頻道 最近我們大火之後有很多人看的 所以多了很多新的觀眾 一半都是新的觀眾 希望大家留下 點一點我們的小鈴鐺 我們今天想說一下財經方面的事情 David 在香港住過比較長的時間 也是對房地產非常熟悉的 不如我們先說一下 這次是不是一場大火 暴露了香港很多舊人的問題? 是的 沒錯 我們今天就分幾個層面說 先說一下大火和維修 這些中間一些我們說不合規的操作 第二個也會說一下 其實在房地產投資方面 或者自己買房方面 怎麼選擇一些二手樓或者是新樓怎麼選擇 或者先說一下 回過頭再說一下 平時買樓你會選擇什麼樓 我自己本身 我自己經手賣賣 可能都有差不多超過 我買回來賣出去的這些 因為以前我有一幫基金合作 大概超過一千五百間樓 我自己親自賣出去的 我做過工業地產 做過土地 又做過別墅 又賣過一些 一般我們說的公寓 商業也有 現在我自己持有的也是商業為主的部分 其實在過程中 因為我學這件事 也是研究這件事 其實慢慢地將經驗和大家分享一下 第一件事就是我自己傾向於 如果你不是很熟悉那些新樓盤的 或者新開發商來說 其實你如果一般的經驗 我們說簡單入門檻 最容易打算的 反而是賣一些二手樓 新舊其實也不是太容易 為什麼是二手樓 二手樓來說就是 名字難聽一點 其實很多時候香港都不說二手樓 不是什麼什麼屋苑 好處就是說 其實一個樓盤已經蓋好了 你不會出現一個擔心質量的問題 因為很多時候新樓加庫之後 它有一個磨合過程 尤其是現在這十年 其實變化比較大 可能當時用這個標準 蓋了樓那段時間就不行 舉個例子 好像水管或者消防的要求 十年前可能來說就是 有些要求是這樣的 現在十年後不一定相同 當你住進去的時候 你就不清楚現在的樓盤來說 它現在的東西用十年之後 究竟耐不耐用 相對來說 我們說的二手或者是一些已經成熟的社區 它各方面的情況已經暴露出來了 蓋破了就破了 高度設計不合理 已經全部暴露了 所以如果你去看的時候 是很容易看到的 例如買樓 很多人都在關注 我覺得關注什麼 第一個是交通方便 還有一些我們說的 本身出入方不方便 附近如果你說 你自己是開車的 有一種選擇 如果你自己主要是公共交通的 有一種選擇是完全不同的 兩種選擇方式 另外其實本來說成熟社區的好處 就是倫理關係比較重要 其實很多時候大家認為 我買什麼樓盤 其實倫理關係是決定了樓價重要的一個因素 你隔壁附近住的 相對來說中高層次的 或者例如一些有收養一點的人 好像以前我住的樓盤 就是比較多日本人和外國歐美國家的代表過來住 整個小區的租金很貴 平均比隔壁貴50%左右 附近的小區貴50% 因為小區有很多這些外資公司 日本人比較有禮貌 客觀受話實說 還有歐美歐洲人過來住比較多 這部分就是小區的價錢和氛圍會比較好 起碼不會去隔壁弄個麻辣鍋 或者弄個川菜在那裡炒 煙到這裡很大聲 或者隔壁人經常吵鬧打麻將 其實倫理關係決定住的樓盤是否舒服 因為很多時候大家可能會留意 進去住的時候 外立面是什麼樣子 那棟樓是什麼款式 或者是其他風水什麼的 其實很客觀地說 你真的搬進去的樓盤 你很少會站在自己樓下看 嘩!我這棟樓你看 用意大利碼碎刻來貼的 你看上面全部這些石頭都是亞富汗雲石 不會有的 你住進去之後 你不會站在樓下去欣賞自己的樓盤 外立面是不需要花這些錢的 其實水泥面也無所謂 不影響的 最關鍵是住進去之後 你的感覺舒服 就是一個物業管理 物業管理分類的部分 一個就是安全管理 第二個維修維護管理 這些是最主要的 安全管理方面 其實你看回這些保安者 就是保安 你最好觀察一段時間 好像我以前住的小區 差不多有十五六年 那些保安還是沒有動過的 差不多二十年 保安還是 還有這些保安 我每年都會派一些利是 會給一些禮物 給一些各種各樣的 我發覺這些人一直到現在都沒有換過 我覺得證明這個小區是比較穩定 就是管理層比較穩定 物業管理 相對來說這些人很認真負責 還有培訓會比較好 第二方面就是維修維護 還有小區裡面有什麼問題要處理 這部分晚一點我們會在維修維護那邊講 第三個問題就是 大家留意出租率的問題 出租率 有好有壞 現在香港樓市能夠維持價格和成交 兩個原因 因為很多現在在國內不斷 大陸可以說是不明人 因為現在不斷侵蝕 侵蝕一些人下來 他們現在都是以租樓為主 這部分來說出租率高 是香港目前的樓市能夠 住宅方面能夠站得住 但是商業方面差一點 我們看到很多以前我們熟悉的 一些比較好的 具體不找哪條街 不被人罵 有些街或者一些商業區 其實現在你看租金已經下降到 腰斬可能不止 甚至有些地方出現了很多 三分之一四分之一五分之一的租金 很多租金都大幅度下降了 應該說人還很多 我看到人流有很多 但是問題是消費能力已經在下降 所以商鋪反而 香港來說商鋪 最慘重重災區寫字樓 寫字樓商鋪這部分租金下降得比較低一點 這兩部分的投資 目前我們覺得風險會比較大 住宅有些朋友現在買了回來之後再出租 我剛剛才說我有千多間樓買了歷史 買回來買回去 因為很多這些朋友和我一起合作 去買回來再改造 他現在也是會去買香港的樓回來再出租給別人 但是這些是長線投資 你不是拿去發財 你想拿樓價來升值就很難了 因為他的年紀在這裡 他想著是一種穩定的投資 但是你說像以前炒樓 買回來希望30年之後賺多少錢呢 我想這個基本上大家不要去思考 可能這個做法已經不同了 說回到樓宇現在香港大火這次 大火再出來 反映出一個問題就是 現在香港樓宇 我們說樓宇維修維護和日常管理方面 和過去港英時代或者港英時代之後 或者我們說2015年之前 香港整個運作已經變化很大 2015年之後變化很大 2000年之後都有很大的變化 先說回這次我們看到黃福遠大火 這次很多輿論指向他沒有做強制驗樓維修 還有工程裡面出現一定的偷工減料 偷工減料也是引伸問題 有沒有貪腐或者違規操作 看回第一件事就是這次大火 其實香港這幾十年都沒有試過 死亡人數這麼激烈 這是相當大的問題 是香港主權移交之後最嚴重的大火之一 就是97年之後 應該說早年也有金額掃洗港幣的大型的維修合同 涉及到外場走貨通道 防火物料 懷疑出現一些違標 拘捕工程人員 偷工減料這些問題 其實廉政公署已經公開發表一些相關的維修合同 展開的調查 看回剛才我們說的一件事 其實你住在海嘯區裏面 其實你自己平時也不要完全依靠家人來做的事 這些不是麻煩你管的 物管是你的 其實你有事怎麼說呢 休息一會 珍珍給大家推薦紅海參的收復飲 這一隻來自韓國濟州島的紅海參 在當地海裏親手潛水捕撈 絕對不是那些技術養殖 它收復能力超強 對人體損傷很有效 可以說突然間嘴角破皮 很香 俱養 吃了之後很快就減少了肺炎 傷口癒合都快很多 我自己經常吃 加上有淡淡的藍莓味道 就是很好吃 最近收到很多觀眾反饋 住在佛羅裏達州的宋大姐有高血壓 吃點藥都沒什麼效果 總之用了紅海參收復飲之後 血壓就恢復正常 而且很穩定 現在她精神氣息都很好 她兒子有痛風 吃了幾下之後 痛風發作次數和痛楚都明顯少了很多 還有一個客戶的先生有癌症 之前就在吃阿拉斯加的紅海參 但自己處理那些新鮮海參是很麻煩的 他一見我們推薦這一款 就馬上打電話給我 他說我太清楚紅海參的收復功能 這一款是藍莓優本的添付王 好消息現在已經開通了香港和臺灣 兩客喜壽 香港觀眾下單 還會加送一包阿里山的烏龍茶 只要點開影片下方的連結 上網的專屬優惠碼 LIANGZHN 馬上有85折優惠 或者打電話180年88年5697下單 快點行動 我簡單講個例子 我經常和身邊的人講 我們有個概念 就是國際貿易社的共同海船 就是一艘船大家坐在那裏 然後開船去出海運輸 當某一個貨櫃出現滲漏出有毒的物體 你覺得那個貨櫃不是我的 不關我的事就不理會 但當滲漏出來的可能是電解液 或者甚至是硫酸 會附在其它旁邊的櫃子 櫃子放在旁邊可能會受損害 所以有時候你自己不要依靠船公司幫你做 有時候你自己要積極參與 積極介入這件事 例如像我們說的防衣門 自己有空沒事做 有空看看門有沒有關緊 有沒有鎖 其實這些平時日常 你可以一個星期自己可以經歷一下 所以我覺得有時候可能是住戶來說 當然這些可能有些人會說 這些不是我的責任 但是這句話是這麼說的 因為你已經沒辦法將香港回歸到現在 這屆政府的情況 你難道想改變就改變不了 不如改變自己 沒辦法 多一些檢查自己的防火門 逃生通道 燈 還有沒有垃圾 因為香港其實我記得 我在香港住的時候 很多時候廣告都有說 你不要在逃生通道裡面塞雜物 平時來說要保持暢通 當然物管會去管 但是有時候靠自己 靠自己也要加以注意 另外很多人都擔心工程任務貪腐 是怎麼去做手腳 或者我們這次跟一個比較 因為我做過這些 整個防疫制項目 從選址到地質勘察 到蓋建 到賣 到維護維修 到物管 基本上全部都是我做過的 我嘗試用一個反過來推 怎麼出現問題 整個工程是怎麼進行 怎麼去腐敗 怎麼去反腐 這次不是教你腐敗 但是我的角度是想 大家留意為什麼會在職業主委員會 如果你是代表 或者平時是作業主的話 你看看自己整個工程有沒有貪腐 有沒有可能出現問題 第一個首先來說 所有的維修維護工程 任何小區只要上了三兩年之後 其實已經開始出現很多工程樑 經常一般來說 這些工程 最簡單的 其實任何工程都是 最簡單的貪腐辦法 就是首先高估工程樑 意思是可能這裡不用維修 更換就可以了 維修一下就可以了 但是可能要更換 高估工程樑來賺錢 往往是跟業主委員會某些人 或者跟工程部某些人結合 所以會出現貪腐 第二個用料問題 用料問題經常都是 因為工程也好 或者做醫藥也是 做醫療也好 很多時候這些專業性比較強 有些材料你真的不懂就不懂 可能他就會用一些次級材料來做 高級材料 現在來說其實很方便的 大家不用真的學的 其實有AI之後 Church of BT Germany 這些 你拍一張照片 其實你真的可以叫他問很多問題 因為現在我已經 我脫離的工作已經有十年八年 沒有真正去工地 所以有時候我自己現在看東西 也是有時候通過AI 因為很方便 你自己可以用這個方法 看看你們本身自己的小區的維修維護 或者用料是否符合標準 其實你可以拍下它 然後問一問它 查一查 輸入你自己的基本資料 可以拿出來的結果 看回用料 第三個就是 那時候的維修維護 它因為防止一些董行的業主去查證 它會將維修項目拆得很散 和很複雜 互相之間越複雜越好 還有經常寫得很複雜 蕾絲多少粒 故意寫到工程人員的膠水多少支 感覺我自己看上去 你的公司很完整 他們連膠水用了多少支 螺絲打了幾粒 什麼都很仔細 其實我跟你說 剛剛符合想法 有時候用這種想法 是讓你大量計算 所以反而是有可能工程是有問題的 很多人認為 工程一考價 一定是中間有水分 就以為有些人做工程報價 或者平時 大家平時搭電梯就看到那些工程 它會有人貼張紙上來 那他這期做什麼工程呢? 他寫得很具體 有時候具體的話 可能中間出現問題 往往就是說 其實真的不用這麼多蕾絲 只是報價給你看這麼多蕾絲 這些都是常見的樓宇 出現一種貪腐或者是一些串標或者是維修 這部分其實在ICAC和競委會 也曾經不斷有科普 大家可以在上面看回 另外就是說 這次出現的問題 就像現在的橫幅縣的大火 這些工程質量 其實是否搞回事 就是材料本身防火級別不夠高 防火級別來說 現在的問題就是 以前香港做這些產品 我們說材料的測評是經過實驗室的測評 現在標準好的時候 就是說它提供一個所謂國家標準 所謂某某標準 這些標準 制定過程中 尤其是中國大陸很流行的充值做標準 簡單來說就是 就像我做一樣的產品 做好之後交給有關方面去做測評 這個產品可能和我真實賣的是不同的 和香港以前不同 香港以前可能在市面上 或者是抽樣 在批貨裡面抽一件出來 兩件出來 抽一定數量出來 再去用實驗室 很詳細地讀立第三方 或者可能往往是香港 有時候會找一些外資 或者英資 或者美資的實驗室去做測評出來 但是中國大陸就不同 它是會由廠家自己主動送檢 這個差別很大 就像美國現在 我們平時做的汽車碰撞測試 是在市面上隨便買一輛車回來 或者抽樣出一輛車出來 之後再做碰撞測試 但是中國大陸那些不是 是由廠家主動送上去 這個是很大的造假作弊的空間 就是專門為了應對測驗血 專門做一種產品 所以你看到中國大陸 很多這些有機產品 什麼符合農藥標準 符合什麼 有時候真的讓大家很懷疑 究竟這些是否可行 我客觀地跟你說 很多時候都不可行 反而出口香港、澳門 以前就是農產品 要求進行農藥層樓的測試 多少材料都一樣測試 好像出口美國 更加會以標準比較嚴的抽檢 現在問題是黃福永這部分 肯定就是說他只是用了國內 一些不真假的防火標準來做 防火標準可能也未必達標 這種情況出現 這種情況其實是嚴格來說 跟現在香港 跟整個建築安全體系的管理 過去這種比較獨立 比較不受政治幹預 不受司法幹預 不受其它方面幹預 慢慢變成了 有點像是黨國或者我們說的大陸 那種比較政治掛帥 或者說關係 或者說監管比較鬆的那種情況 改變了那種做法導致的 珍姐 是的 所以現在香港人從大埔那裡 連香港的舊樓維修都變得很緊張 除了這個黃福永3.3億的 這個維標的項目之外 剛剛在元朗的錦繡花園 用5億的維修稅 這個項目就叫停了 就把錢還給了另一個業主 因為這裡就變成了維修費很大 那你買樓的時候 會不會考慮到 他們是不是會要維修費這件事呢 還有你講到那些區 它哪些又避免了這些貪腐 不會令到小業主受損 甚至連命都沒有了 有部分 你在買樓的過程中 剛才我們講的 一個就是你的小區 其實你自己如果是買樓 或者自己客觀作法 如果你不是新買新的樓盤 稍微你靈活一點 自己真的花時間 不是單看你自己的單位 記住你買樓的時候 不是單看自己的單位 一定要上上下下附近 因為香港樓 一共有幾百萬 甚至過千萬很多 你有時候買的時候 要花點精神看一看整個屋苑 整個附近的 因為很多時候 它可能是像現在黃福苑那樣 它不是一棟單棟樓 每一棟樓差不多 其實如果是有些毛病出現的時候 是通病 可能整批都是這樣的 例如某些地方的防水做得不好 某些安全通道不夠暢通 或者安全的設施做得不夠好 甚至某些建築質量的問題 它是共通的 所以就算你買這個單位 這個單元是沒有問題也好 你看看附近 問一下鄰居 那些住在那裡的人 他們出現什麼工程方面的問題 你首先自己自保 因為怎麼說呢 一定時間很多建築都會出現一個 相對來說的維修維護問題 不過其實香港算好 香港我讀書的年代 香港爆了很多次鹹水樓 很多香港的總企業人士都知道 香港的鹹水樓 為什麼呢 其實就是開水泥沙石 水泥是有些灰狀的 你混水之後 滾它 然後再加一些沙 加一定比例的沙和石 加不同比例就硬度不同 以及用途不同 好了 過程中如果你加一些鹹水樓 什麼意思呢 你知道香港的沖廁所 這些水都是鹹水的 喝的那些是淨化水的 香港有兩套供水系統 沖廁所的鹹水和喝的過濾水 為了成本低 肯定用沖廁所的鹹水泥開水泥 開水泥有什麼結果呢 因為正常我們說開水泥 水泥的硬度和幾方面有關係 第一個是標號 水泥的標號越高 每平方釐米的承受壓力越高 就是說水泥的質量越好 就像我們的鋼材、鋼板一樣 標號越高越好 但是不一定需要很高 很高的成本太高 達到標準就可以了 300、400、200 加上沙石的比例 比例也是要匹配的 有部機器要攪拌 最關鍵的東西 可能很多人沒有留意 就是水 因為水泥本身按照教科書所說 是用過濾的 接近純淨的 沒有雜質的水泥開水泥 凝固得特別好 特別硬 經過三、五十年風吹雨打之後 它會更加硬朗一點 鹹水有什麼問題呢 就是含有海鹽和很多雜質 譬如你試一下 海水很鹹 這些海鹽和雜質會令到 我們說的水泥的黏結 會形成那種 我們說的像一塊塊 像薯粉那樣 黏結成一塊塊 之間就沒有那麼均勻地黏結 以後很容易會產生剝落 第二方面來說 因為水泥裡面是有鋼筋的 鋼筋我們一般來說 平時建築 真正說骨架是說鋼筋的 不是靠水泥來的 不是靠水泥承重的 所有樓宇都靠鋼筋承重的 鋼筋是靠風在水泥裡面 空氣不見了 水不見了 這種情況下 它就可以維持著不生鏽 鋼筋生鏽之後就脆化 沒有了 所有的鋼筋都沒有做防腐的 所以你不要以為鋼筋做防腐 沒有的 因為太高成本 鹹水的問題就是含有大量的鹽 好像香港這些 南方天 它開始慢慢滲 水也會慢慢滲進去 這些鹽本身來說 海水附食鋼筋特別快 鋼筋很快就附食完了 所以外牆越來越剝落 鋼筋容易附食 容易爛 樓宇也很容易倒塌 所以鹹水樓的危害非常大 如果你經常做底盤 以前新樓有沒有出現鹹水樓 香港也出現過這種事情 中國大陸反而是我沒看到它這麼重視 我很懷疑他們本身用什麼水來開水泥 據我看過 有些甚至是河水 甚至是沒有經過達標的水來開 這些水都會導致的問題就是 外牆的水泥黏結度不夠高 神明比較斷 二三十年後摸起來就會裂開 所以有時候大陸的樓宇 外牆摸起來的水泥黏結度不好 質量又差 工藝又差 兩方面 另外如果是產生附食鋼筋的話 更嚴重 樓宇可能就會產生結構性的問題 如果鋼筋一生鏽 基本上樓宇是沒得救的 拆出來換鋼筋沒那麼容易 因為裡面有沒有生鏽 我們說要很複雜的儀器 整棟樓重新驗一次 基本上費用很高 因為家家戶戶都裝好收 獨立門戶 不是說 你知道一棟樓先蓋鋼架 柱子的架出來 再鋪牆 鋼架裡面的水泥 有沒有含有鉛分 或者有沒有達標 鋼筋有沒有生鏽 你反過來要檢查 檢查基本上做不到 所以如果出現這些醜聞 或者以前查回有些情況 這些樓盤基本上真的只能避開 不能再買 不知道什麼時候出問題 這些質量是一個大問題 剛才防火已經說了 就位通道和消防泉 或者消防喉 這些究竟有沒有定期檢測 這些其實自己用戶可以定期看一看 還有 其實有時候我也建議大家 譬如家裡可以買幾個防火面具 防火面罩 很便宜 幾十塊 一百幾十塊一個 平時避幾個 還有消防氈 有時候自己可以套著頭 然後用消防氈衝出去 因為很多時候大火不是燒死你 是把煙焗死 焗上來之後 含有幾百種 甚至過千種 我們說的有毒的氣體 會令你窒息 令你暈眩 還有呼吸不暢順 咳嗽 往往是跌倒之後慢慢死的 一般不是燒死的 所以買些防火面具和頭罩 大家可能去買一買 應該很便宜 不是很貴 還有一些氈 消防氈 這些方式 平時家戶都要人手兩套 我覺得起碼如果發生意外 自己容易逃生 所以這些都是我們大家在這個新環境下 要做一些防護的 新香港 沒辦法了 改變不了世界 改變自己 沒辦法了 沒錯 大家都要樂觀 向上的心去面對這些特別的環境 話說回來 剛才你都說了香港的租金是上揚的 其實看回勞價的租金指數 是逼近歷史的高位 2019年的時候 差不多去到200點 所以都有些買家的日子 就買一些唐樓 造成劏房 然後租給那些香港做外勞 或者是一些學生 就變成他們有這個市場 所以看回過去四年 香港樓市跌了百分之一 接近百分之三十 但今年升了百分之五 你看到施永青 當然他是中原的創始人 他說未來的勞價會升百分之八十五 六年 我不知道這場大火之後會怎樣 你怎麼看經過大火的洗禮之後 香港2026年的樓市會怎樣發展 首先我們一定要看房地產 很多人都是眼光很淺 看某樣東西一定要將它拉高一點 用一個比較鳥坑圖 用一個比較高的視角去看 首先出現這個問題 雖然特區政府肯定在表面上來講 將這件事正能量化 覺得特區政府很努力去提升大火 中間也有很多點點關懷市民 這些都是表面的功夫 但是我們講在北京的看法 出現大火的話 雖然表面上它會和特區政府一致 去壓制這個言論上的負面影響 但同時也防止你不要再出第二波 你這次燒四百五十人 下次又整一兩百人的話 就可能在國際社會上成為笑話 因為香港的國際影響力 就不同於其他國內城市 第二個來說 它掩蓋言論沒那麼容易 香港畢竟有很多外國媒體 外國人在那裡 相對來講你掩蓋 好像這次那個老頭社 和BBC的封面故事 那張照片是老頭社記者拍的 你看到那個老頭在那裡說 那場大火的照片 這些絕對可以拿普利策上的 可能北京的反應要求就是 香港特區政府肯定盡快將所有 有危險的樓宇重新排查 排查只是他撇清一個責任 第二個來說 也是不想再影響國際形象 第三方面 作為既得利益集團來說 它也希望這樣 就好像我做建築的 我希望最好老闆你快點叫他上香港 那七百多萬人住的樓宇 全部幫我查獲 好好的 就這張照片 拿普利策上也可以 很多工程公司相關人員 所以香港可能未來 我估計一到兩年之內 或者兩三年之內 可能會大規模地去檢查 消防問題 質量問題可能會大規模地檢查 好了 若無其人真相 大規模檢查的話 可能又會增加部分的開支 特區政府是不是補貼你去檢查呢? 我想你不想得太好了 很多時候都是業主自己要準備這筆錢 可能會增加部分的維修基金 或者維修的錢去做 長遠來說是好事 現在起碼將所有的隱患 盡量去解決 但同時也會有一筆錢 所以這兩三年的過程 其實大火是中長期來說 是對香港 我們覺得唯一好的影響 就是可能大家會重視消防和質量問題 以及貪腐的問題 如果不是燒死百五人的話 香港的工程貪腐 各種各樣的 我們說的圍標 是更加誇張的 所以非常大火 正能量就是在這方面 正面影響 負面影響當然是死傷無數 起碼來說 我覺得現在你說的投資明年升樓價 我覺得是改樂觀 起碼會停定 如果我是大投資者 我打算投資香港的基金 我做的角色 我可能會等香港出來 具體整改整個市場 可能你現在買一棟樓 到時候出現的問題 我整個小區要整改 這棟樓可能要一筆費用 費用是原來的維修基金已經不足以支付 大家要湊錢 這是很可能會發生的事 每個樓宇都有維修基金 但維修基金可能不夠給 因為現在大規模去整改 大規模去防範未然的話 可能要額外給一筆錢 就好像美國 最近我們這邊加州 就是關於陽臺 所有的公寓 全部都要 是公寓不是公寓 全部都要做一些陽臺 重新整改 大概要3萬到5萬美元左右一戶人 所以現在很多樓價就下跌了3-5萬 因為接手之後就要給這筆錢去增加維護工程 所以你打算這件事會有影響 短期來說 我覺得不是說樓價馬上會上升 另外說樓市的分開 剛才我說了 辦公室 辦公樓 以及商業 以及寫字樓 工廠這部分 香港還沒有迎來春天的時候 住宅來說 只不過是我們說這兩三年多很多內地人下來香港 一開始找工作 因為香港一向與國內的收入差距比較大 以及香港總的來說 社會的盈利營商環境比國內 雖然你說現在差了 但是怎麼說都比國內還是好很多 還有另外一個因素 你不要忘記 是國內經濟急速惡化 甚至是這個最關鍵的 其實在2019年之前 湧入香港的人比較少 不僅是政治因素 北京想多些大陸人湧入香港去偷淡香港人的底色 這是2019年之後的做法 但是2019年之前 為什麼會比較少 另外一個原因就是 中國大陸裡面賺錢的機會多了 失報了 以前放在深圳、廣州 雖然說深仇和香港有差距 但是差距那時候其實已經不是很明顯 甚至可能是 我覺得因為它消費比較低 實際上所得的東西可能比香港好 但是現在國內的營商環境是迅速惡化 所以哪怕香港 難聽點說 就是洗碗、撿垃圾 都可能比國內做一個上班族會好 這是一個因素 但是香港人是不是真的還沒來到 還能夠維持這麼高的工薪呢? 我覺得這個方面大家又要考慮 因為當這些人湧入到一定程度之後 就會拉低整個香港的薪酬待遇 拉低之後 薪酬待遇一跌下來 樓價可能會支撐 租金又會有些影響 所以現在應該說是樓價 租金現在我猜應該是一個峯值 峯值來講就是能不能夠維持 再向上走 我不是這麼樂觀 現在的租金已經這麼高了 你說它可以維持多久呢? 三年、五年呢? 我覺得不清楚 但是你說再向上走 再投租金 我覺得可以樂觀 可能就不會這樣了 所以它會有一個穩定的停臺期 比我們講的快速 2019年、2020年到現在的租金上升這個時間 基本上快速上升的期已經過完了 所以現在是一個穩定的停臺期 我們回看這個新聞 其實就是在大陸的炒作 就說香港的有錢人瘋狂地抄底香港的樓市 就說12月9號英軍的主席羅家瑞 大家都知道他 就是以前在上海那裡 第一個進去上海那裡做房地產的 就說在香港狂搜29個住宅和一個寫字樓 就給了6億多的港幣 接著就說這一幫富豪多少錢買了 又說施永青都是差不多一億買了六戶 就是你犧牲的家族又是一億買了灣仔 四戶加上車位 哇 這個是什麼信號? 這個其實已經是有一點 應該說我知道這種情況已經不是新聞 已經是兩三年前 2022、2023開始陸續有些人去買回來 自己收租 剛才我跟你說的 我身邊自己這些屬於專門投資房地產的開發商 或者我們說的城市開發商 已經開始做這種事情 其實現在買的話 我覺得就未必是 它釋放出來的信號就可能 你看到已經是遲早的 不是新聞來的 坦白說 金融界永遠是這樣 做好這些過程之後 才慢慢報給你聽 這些是給你看的 做的時候不會給你看到的 我想說清楚 這個過程不是真正的新聞 第二個來說 什麼時候什麼市場都有 有些人的資金和資金腳步有關係 就好像之前早期 其實應該說在19、20年之前 在香港做運營 你開發商往往現在走多都是 甚至資不抵債或者活得很慘 但是現在有了新的 你那個時候能夠在19年脫光所有的貨 又有現金 現在入市的部分 就可能是說它的想法不同 我們說的叫做有人辭官歸故里 有人流於廣科場 什麼意思 其實就看回你本身入市的時機 現在香港原泥斑地產和一些半導體 很多的建設工程 整個行業 差的部分是什麼呢 在19年之前是沒有脫手 他們都會押著貨 或者是那時候高位接手入市的 現在你說這部分人 現在他們本身已經在19年和20年 全部脫光貨之後 或者在國內 18年脫光貨之後 他押著那些資金 現在重新再入市 所以他的投資角度 我們說的他的角色是不同的 所以你看到他為什麼會現在才入市 因為他之前已經在19年和20年 全部脫光貨高位 所以他覺得現在價錢相當好 不錯 挺帥的 我可以買回來 中長線投資 這樣認為 我不是很建議 或者真的什麼都跟這些大資金 他有他自己本身的資金安排 我們說的 你千萬不要學巴菲特 西班牙石油一樣 50多塊跌了一石幾塊 我根本看得到還不行 所以他那種玩法是一個比較長遠的資金佈局 另外還有一部分 我自己知道 我身邊的一些方面 差不多類型的人 他們有時候用一些賣不回來的 拿來做銀行的抵押用 買到香港比較貴的房子 然後拿來融資 用一定的資金比較方便 一方面可以注入自己資產也說不定 公司資產也說不定 一方面拿來做銀行貸款抵押也說不定 香港樓價相對來說是比較容易沽狗價的 他會借錢方面有一定的幫助 所以他的具體用途是真的會不同的 另外 最近也是真話說 所以這段時間也很神奇 好像雷達尼奧 橋水基金 這些基金之前曾經在那裡 硬硬撐撐都唱衰中國大陸股市 但是這段時間 先鋒領航和一個背景 布萊德又開始加碼中國的股票 很多通過香港的股市裡面 很多時候通過大陸的科技股 重新進入香港 有時候他們看到的東西我們看不到 或者是他認為跌到一定程度 去到比較差 可能會再速遞反彈 這是第一樣 第二樣 記住 我剛剛跟你說這些背景 這些先鋒領航和身邊的有錢人去買香港樓 這些不是最新新聞 已經經歷了幾個月或者幾年了 所以你要參考我剛剛所說的東西 是已經發生了 所以如果你現在馬上去買香港的科技股 或者買香港的樓 我不認為一定會賺錢 我不建議這麼做 但是你可以參考一下他們這樣的做法的原因 但是我覺得租金方面 如果你說自己沒有什麼好投資的 我買一間香港的樓去投資租金 我覺得是不錯的 相對比很多地方 香港的樓租 租值的配套 其實也比很多地方 我講和行業的對比 不是說你和美國 和大陸比 和深圳比 可能會不錯的 坦白說 這些都是你個人的選擇 我覺得是值得一些人的參考 看你自己本身的投資需求 是 多謝David 今天也學了很多東西 另外來說 如果香港的成熟市場 其實你可以樓價 有些人說15年、20年、30年 其實以前我們用了二、三十年的時間 看回成熟市場的樓價的客觀值 我們說客觀值 你可以說超過這個價錢就不要再買 但是低於這個價錢的便宜 其實按照租金 平穩租金的30年來計算 很多人說25年、15年、10年 不是的 如果成熟市場是說30年 很多人都不知道是30年來計算 因為這個是我以前早期 90年代在香港的時候 我們當時還沒有計算機 沒有人工智能的時候 用人手自己整條街走 整條街計算 拿平均數拿出來 就是真的30年 這是一個成熟的 因為我們學了30年 我們驗定這件事 我走了幾個區去做調研 自己用筆用計算機計算 都是30年 這是一個客觀 所以你可以拿回這件事來計算 但是記住租金是會漲的 所以要拿回 如果你拿租金來計算的話 一定要拿過去10年的租金的平均值來計算 30年 記住 千萬不要說今天租金 這件事很多人懶惰 這個問題就是 你過去拿10年或者5年 或者15年的子體情況 就拿平均租值來計算 未來的價值 30年是多少錢的 是的 謝謝 好了 今天談得差不多 多謝大家 多謝David 大家喜歡我們的節目 就幫我們點一下1 我們請David 還有留言 想David講一些什麼方面的題目呢 我們會和大家盡量分析一下 包括怎麼投資 還有有什麼轉移的地方 房地產 都是可以去討論的 記得訂閱我們的頻道 多點支持 拜拜 多謝各位 拜拜