一場「鷹派降息」：9比3 背後的房貸新現實｜Powell vs. 川普 誰決定利率未來｜再融資划算嗎？月付可以少多少？ #美國地產熱點 12/13/2025

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 12月10日迎來美國今年第三次的降息 合計已經下降了0.75個百分點 並把利率拉回了近三年的低點 不過美國總統川普還是很不滿意 而且這次的降息被稱為「鷹派降息」 有9票的贊成 3票的反對 有的人覺得應該要多降 有的人覺得不該再降了 這次的降息背後真的很有故事 讓我們一起來了解 開始之前還是呼籲大家 先點擊訂閱 並打開小鈴鐺 才不會錯過每一集的通知 為大家帶來最新 且完整的美國房地產解析 我們秉持真實、公正的報導 給您投資房地產帶來正確的訊息 美聯儲今年第三次降息同樣降0.25 所以現在基金利率區間來到3.5%到3.75% 這個決議分歧很大 9票贊成 3票反對 而且最新的點陣圖顯示 2026年只預期再降息一次 之後大致會按兵不動 沒有再升降息的打算 而且這次投票啊 其實代表三條「平行線」 大家都沒有交集 第一條是「大降息派」 也就是投下反對票之一的史蒂芬・米蘭 連續的幾次會議他都主張一次降兩碼0.5 米蘭認為就業正在變弱 政府又關門 拖累數據 寧願現在先救景氣 通膨慢慢再抓 第二條是「維持利率派」 也就是這次的兩票反對票 奧斯坦・古爾斯比和傑弗瑞・施密德 兩人都希望維持原利率 他們認為通膨還是高於2% 再降息有點太早 怕重演通膨二次抬頭 最後是「中間的主流派」 以主席鮑威爾為代表 最後選擇折中降一碼 但是在聲明裡面加上「偏暫停」的訊號 他們認為就業確實在走弱 但通膨也還是很黏 既要防衰退 又不能放任物價失控 所以每次只動一小步 邊走邊看 因此這次被稱為「鷹派降息」 意思就是名義上降息 但強調差不多要停止 而不是開啟了大寬鬆 其實也是這次美聯儲內部 對「先保就業」還是「先壓通膨」 完全沒有共識 只能用一個折中的方案 勉強維持團隊表面上的一致 因此從聲明內容看 美聯儲的邏輯大致是呢 經濟的成長「溫和」 但就業成長放緩 失業率上升 風險的偏向勞動力市場的轉弱 至於通膨較年初略有回升 仍高於2%的目標 但預期未來會慢慢下降到2.4% 意思接近 先幫經濟鬆一點 之後我們會停下來觀望 不承諾一路大降息 那麼從白宮來看 白宮要更大更多的降息 川普這次就公開的批評 只降一碼不夠 應該至少double降兩倍 還稱鮑威爾是死腦筋 死板的人 而鮑威爾其實在12月10日也表示過 目前通膨超過目標 主要就是因為川普提高關稅造成的 意思就是說 川普你怎麼還怪我不降息 明明就是你讓通膨上升的啊 兩人隔空交火 造成雙方的關係是越來越緊繃了 所以這次站在鮑威爾的立場來說 一方面不能看起來像是被白宮逼著降息 另外一方面景氣跟就業的確在走弱 不降又怕被罵什麼都沒做 所以這次降一點 但強調呢不會一直降的結果 很像是在對市場說 嘿 我有在幫市場的忙 但是我不是在替川普執政買單 主席鮑威爾的任期到2026年的5月 川普早就迫不及待想要換掉他 現在已經展開最後一輪的面試 而且市場押注凱文・哈塞特 獲得提名的呼聲最高 哈塞特是共和黨圈的長期政策智囊 目前是白宮國家經濟委員會的主任 也就是川普的首席經濟顧問 是供給派的經濟學家 簡單講呢他是一位華府右派學界出身 強調減稅 鬆綁政策主張 提高生產力的川普頭號經濟幕僚 在12月的議息會議前 哈塞特曾經對媒體表示 現在有空間降超過0.25 他認為AI會提升生產力 讓經濟可以在較低利率下運行 而不必太過擔心通膨 在《華爾街日報》的訪談中 哈塞特也表示呢 即使受到川普的提名 他也會依照數據來做決策 而不只是依照總統的指令行事 另外在Fox Business的訪談中 他也多次批評一些美聯儲的官員 在演說中講太多關於 關稅、政治的議題的東西 這是偏離美聯儲應該做的事 他強調美聯儲應該要回歸 專注貨幣政策和銀行的監理 盡量遠離政治 因此如果他擔任主席 他想讓美聯儲回歸到 他心目中非政治化的定位 我們可以用一句話 來總結他的利率觀點 偏鴿派 樂見更快更大的降息 認為生產力和科技可以壓住通膨 接著我們來看到房貸利率 我還是要強調降息 對30年期固定房貸利率的影響是間接的 而且常被市場提前反應 房貸利率主要看10年期美債殖利率+利差 而不是直接看聯邦基金利率 利差中也包含「貸方拿到的補償」 與「房貸支持證券的投資人的要求的報酬」 之間的差 以及銀行或通路的成本和利潤 因此今年降息 對30年固定房貸的典型路徑是 降息影響市場對通膨或景氣的預期改變 再影響10年期殖利率 與房貸支持證券的定價改變 最後房貸利率才會跟著動 但是如果同時間10年殖利率上行 或者是利差擴大了 就可能會出現 降息了房貸卻不降甚至上升的情況 所以12月10日降息之後隔天 房貸利率幾乎沒有動 這屬於常見的現象 因為市場呢往往提前定價 在截至12月11日呢 「抵押貸款每日新聞」的30年期利率是6.26% 比一天前下降了0.04% 比一年前下降了0.54% 其實在12月8日 川普在賓州的一場集會活動上講話 展示了一張圖表 圖表顯示 在拜登總統任期內 年度的抵押貸款總額 增加了14600多美元 而自從他的第二個任期開始以來 年度抵押貸款總額減少了2900多美元 根據MarketWatch的報導 白宮使用的計算方式 是採用全美中位房價約410800美元 是2025年第二季度的數據 假設10%的首付款 並以2025年1月6.96%的利率 計算月付額 和2025年12月6.22%的月付額 兩者相差得出 每年會減少約2167美元 Realtor.com的報導稱 如果用新房來計算 會比較接近川普的說法 如果用二手房來計算 則節省的金額差距不大 當房貸利率從高位回落 接近年內的低點時 再融資的申請量通常會改善 即使利率下降的幅度沒有那麼大 也會如此 近期也確實也看到了 申請量回升的情況 但每個人是否值得做再融資 取決於你目前的利率、剩餘的年限 貸款餘額和成交的成本 想要知道再融資劃不劃算 可以從以下三個步驟來判斷 第一先看你能拿到的新利率 相對於舊利率差多少 如果舊利率大於或等於7% 若是你能拿到新的利率 在6.3%到6.6%之間 多數情況「有機會劃算」 前提是你會持有房屋夠久 而且一次性的成交成本費用不會過高 但假如舊利率是6.5%到6.9% 通常要看費用或點數和你打算住多久 可能再融資會有些勉強 或是不一定需要 若是舊利率小於或等於6.4% 多半呢只有你能做到極低的貸款成本 或是有明確的策略目的 例如縮短年限、改成固定的利率 去除貸款保險才又值得申請 我們舉一個例子來計算 假設貸款的餘額還有50萬美元 利率從7.25降到6.25 月付額大概減少332美元 若貸款總成本是1萬美元 回本期大約需要30個月2.5年 所以如果你打算住2-3年內賣房搬家 這筆再融資的交易很可能就不劃算 有一種情況經常會被誤判 月付變少了 其實是因為你把年限給拉長了 總利息反而會增加 同樣以餘額50萬來試算 利率6.75% 剩下25年的時間 再融資之後改成30年 利率變成6.25% 月付可能會減少376美元 但若一直持有30年總利息 可能會多出約72000美元 若再加上成交成本 那會更多 因此要把剩餘的年限 和預期持有的時間一併納入決策 所以想要趁利率下降 做再融資的典型條件是 基本目前持有的利率 至少比新的利率高0.75-1個百分點 能把貸款成交成本壓低 再來是打算持有房屋的時間 長於回本期 常見是24個月到36個月 最後是再融資之後 沒有因為拉長年限而讓總利息失控 現在大多數行業預測 明年房貸利率要嘛趨於緩和 要嘛略有下降 在11月對房屋市場的預測中 房利美表示 預計30年期的房貸利率 將在2026年的第一季降至6.2% 並在年底降至5.9% 此外由於目前的房屋銷售環境艱難 越來越多的賣家開始接受降價出售 對買家來說是一大優勢 而且房貸專家也建議 潛在買家可以提前 為2026年的購房做好準備 Neighbors Bank的抵押貸款總裁 傑克・韋吉表示 提前6個月到一年進行貸款是合適的 這樣可以讓你與貸款機構建立聯繫 並讓貸款機構有機會和你一起制定方案 以便你可以在2026年購買房屋 Clearsurance的保險專家 梅蘭妮・穆森建議 雖然獲得抵押貸款機構的預先批准 是很重要的 但這只是一個開始 你不應該把預先批准的貸款額度 當作你需要預算的金額 但它可以給你一個起點 接下來你需要決定 你能負擔得起多少 他給未來的購房者三個箴言 第一 累積儲蓄 第二 償還債務以改善的負債收入比 第三 查看你的信用評分 別讓貸方對你的財務提出異議 好了 本次降息話題我們就談到這裡 不要忘記訂閱頻道 才不會錯過每一次的報導 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 下次再見