【駁施永青】樓價未來6年升85%！吳明德：仲衰過97年！四大理據…. #珍Talk #樓市

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》 最近香港樓市再次成為焦點 我們看到施永青預測樓市會連續升6年 說要報升85% 直到2031年 聽到香港樓市要再升 對香港市民來說 是不是一個好消息 還是我們怎麼看 是不是真的會升呢? 今天就請了資深銀行家吳明德教授上線聊聊 教授您好 Hello Sarah 您好 是的 來到香港都知道樓市是最關鍵的 香港人個個都知道要買樓 是吧 但是現在我們樓市是不是之後會大升 連續升6年呢?您怎麼看? 施永青先生是老行尊 他一生最成功就是做中原地產的中介 他的言論你不可以忽略他 所以你要聽一下他 未必是一定賣花站花香 但是也都未必他講的預測是對還是不對 但是我們很謹慎的應該從客觀的分析去看他 他基於什麼理據去預測樓市會升6年呢? 他每一條理據發生的機會有多高呢? 然後我們才綜合判斷他 他為什麼會升6年呢? 合不合理呢? 我們今天不是說反對施生的 因為我們還沒有深入去看那些分析數據 到最後我們才說他是不是值得反對呢? 我們也都不會因為反對而反對 我們想用一個平衡一點、全面一點 更客觀一點的角度去看 因為樓市不是一條故事線的 不是你說故事 但是很多全部一生人 最重要的就是買樓決定的 在香港人來說 但是買樓的人就要做好風險控制 是吧 而投資的人也都要懂得風險配置 我們先說他提出的理據 然後每一條理據我們就用我們的客觀 或者我自己做他以前的夥伴 我做銀行 他做中介 介紹一些樓宇按揭給我們 你也是最早做樓宇按揭的銀行的銀行家 我記得你都曾經說過 我跟他有私人關係的 是朋友來的 也是生意風 他的頭馬都是我的好朋友 所以我要有這個利益申報 他總共有四個核心推論的 第一個核心推論我們先了解一下 他說這次樓市的 他的說法是這一輪的樓市 由高位回落大概三年了 累積跌幅有三成左右 如果跟1997年到2003年那六年相比 六年就跌了七成 少了很多 如果我們理解他的意思就是說 過去香港樓市就好像力學的定律一樣 跌得深就彈得厲害 跌得淺就反彈未必爆炸性 但是通常都會很快回頭的 所以他說這次跌得不多 反彈也都不會很猛烈 但是會較快出現延續時間可能會長一些 我的分析就是說 這個是用過去40年他做生意 就是他用2019年前 香港買樓必贏的背景 這個背景是當時 還沒有頒布港版國安法的背景 所以他這個力學原理 就不是用在這個環境 因為我們加插了港版國安法 當然樓市是受 如果除了港版國安法 樓市受三大因素影響的 就是利率、供應和資金流 如果跌幅小就代表供需仍然 就是慢慢有支持 但不代表未來一定能升 所以如果你看到 現狀因為港版國安法之後 再加上中美的關係 內地的經濟今天差了一截 大家有沒有看到 外資也都過去幾年的走資 息口由2022年高企到現在 都令到這次2021年的高位調整下來 所以我覺得他這個因素 他支持度只有兩三成 一點都不會決定樓市的升降 因為這個是力學的原理 他用了以前的環境來推斷 第二點 施生講的就是 樓價已經見底了 他用了中原城市領先指數 今年3月135點左右見底 之後交投量一直回升 發展商的促銷開始減價 也都放慢了 不減這麼多 他覺得底已經打好了 所以打好了底下一步就是上升期 這個邏輯就是樓市最怕的就是見底 如果見底了 上上落落 都是圍著一個明顯的趨勢來走的 我就覺得見底都不等於長期會升的 因為就算會升也不一定要連續升6年 你想一下股票都可以V型反彈 但是股票也可以L型的 一定是會V型反彈的嗎? 樓市一樣的 如果不是樓市 只不過你也是用了過去40年來看香港的樓市 現在譬如說當你3月見底 出了幾個月的小陽春 這個小陽春的反彈 也都不代表它是一個帶頭的正式的轉勢 所以樓市最大的影響都是利率週期性影響 現在我們香港的最關鍵 就是要看美國是否真的開始減價 因為如果減的時候減得快 減得多 還是減得慢 還是減得少 才會有影響 因為你想一下 2023年底它就已經說開始不加息了 2024年頭已經說減息了 減到2025年拖了十幾個月才真的減息 就是去到9月的時候 所以聯儲局現在講得很清楚的 我見不到通脹回落到2% 我就不會特別轉到減息週期 當然如果美國的GDP有回落風險 就是說它收縮的話 或者叫做衰退的話 它減息就必然了 但是它減息不等於你香港有條件跟足它減息 因為上一次它加了五釐多息的時候 你都是加了大約一釐息 反過來它好像最近這兩次它減 每次減四成 你都是減八分之一 所以減息的快慢 幅度都會有影響 所以樓市見底的條件 的確如果見底就一定是上升的條件 但是你怎麼知道現在真的見底 現在可能只是彈一點點給你看 哄你下跌 所以如果它這個立論 我估計成功的機會只有10%至20%左右 我不敢說沒有 因為我不是神 第三個數據 它就說基數低了 所以上升空間大 施生的計算法就是說低位是135 上一個高位是192 在2021年的8月 如果升上去就要升幅42% 如果上升浪不只是3年 而是6年 它覺得就可以突破200點 甚至去到250點 所以它是由低位計算 累積升幅可以85% 它是這樣計算出來的 當然它不是亂猜的 它是計算以往樓市完整的上升週期 比如說由2003年的沙士之後 2004年開始上升到2019年 升了5倍 你又要知道 如果你這樣去計算這些基礎面 你先是要什麼呢? 這個是直升上來的 未來6年 除非美國又回到QE 如果美國回到QE的條件是什麼呢? 它的經濟一定會崩潰 如果經濟崩潰 全世界的經濟收縮 你都沒有運行 是吧 所以要回到QE的情況 經濟就非常之惡劣 這樣就不會讓人更加沒錢去買樓 所以第二個香港的特別因素就是 一路陸續增進來的人口 什麼加進來的那些高材、優材 但是你看不到這些高材、優材 是真的積極去買樓的 他們大部分都是利用高材、優材 吸納香港的身份證 但是真正香港的人不停地移民走 真正香港人移民走的 才會把整個資金鏈都搬走了 現在為什麼那些總存款不會跌呢? 因為總存款有很多是由中央 透過央企、透過國企 拿下來充撐著這個場面 只不過沒有人夠膽去分析它 所以政府現在說供應的速度 因為你身本仍然坐著有四年的空間 現在什麼樓都不建了 身本還有四年給你私樓可以買賣 所以這個條件說會升足七年的條件 我覺得沒有辦法可以成立 尤其是我們看到人口流出 內地經濟仍然疲弱 一手供應還有四年 美國的息口也還沒有實際實行 這個條件第三個論據 我覺得它成立的機會少於10% 而它說會升85% 六年是它最牛的看法 最牛的看法當然有的 不過最重要的變動就是取消港版國安法 第二就是主理港版國安法升的時候 2020年批這幫人全部下臺 它才換到美國 做了這兩個動作之後 美國才會真是跟你談 可能派蓬佩奧來跟你摸底 因為上次是跟楊潔篪警告了他 你不要頒的 現在你要頒就變成五六年的貨色 所以這個概率六年升85% 你叫我估計是少於1%的機會 現在休息一下 真正推介加拿大GX新生的黑高芝 幫你調試糖、增免熱 改善睡眠和精神 下午大會全年最划算了 柯先生46歲做主管 又不舒服就加倍吃 眼睛好得快不再累 康州的88歲的蘇先生 之前試糖180至200 吃了黑高芝跌到140 睡得很精神 怕試糖高、怕洗腎 說一定要繼續買 加拿大安省出品 FDI加加拿大衛生部認證 斷貨王 馬上點擊影片下面的連結 輸入號碼LIANGZHEN85包郵 打電話180036888都行 11月30號前滿500美元選50元 下午斷貨不要錯過了 你覺得會升多少呢 看到連一鳴都是一個資深投資樓市的分析家 他說大概3%至5%是橫行 你自己怎麼預測這個樓市的走勢 短期預測就沒有這樣的必要 你要看那個浪 那個浪就覺得它還會跌 但就不會像葉壽良教授那樣 由高位跌7成至7成半 是不會這麼誇張的 因為國內已經有錢了上來 就不同97到03年它是窮的 你想一下它有14億人 有大約5億個 你當它有4、5億個住戶 只要有1%的住戶 就是住戶有錢的下來支持你 那就是有500萬或者400萬的住戶 可以下來買樓 你要這樣想 現在那些國內經濟不好 窮的真正有錢的10%的人 還是很有錢的 因為他們透過剝削中國人的奴役 中國人而積聚他們的財富 所以它有這個力量去支撐 但只不過沒有全世界的其他人 來香港聚集的話 那中部市場就沒有了 所以你要記住 你要記住 你寧願相信兩年前陳啟宗告訴你 現在是一個生死存亡的關頭 不是賺錢的 叫做要存亡的 那你還要放錢在那個重資產上就不對了 他最後的理據 最後的理據他就說 他又是引用歷史 97到03是跌七成的 03到07就反彈了一倍 09到19年升十年 總共前後就反彈了五倍 其實他想說什麼呢 他想說的意思就是 你看長期來說 樓價是跌不死的 如果即使跌得久 反彈都會超過舊位 五倍 所以這次跌幅小一點 反彈就不會很誇張 但是會慢慢升 也是長期升 我最不喜歡他這個比較 因為這個比較是在2020年頒布港版國安法之前 我們當時叫做一國兩制 港人治港 高度自治 之後你看到現在你只是說 立法會會不會出現以前公民社會立法會議員的質素 是吧 同一個道理 不能選擇 不知道選擇誰 人才在最高定立政策的人才是這樣 那你叫這班立法會議員 這90個立法會議員去定立長遠防控政策 他可以給到什麼長遠防控政策 你們香港的長遠發展呢 他不是一部舉世機器 說我沒有監察到 我監察到政府沒有問題 是吧 如果是這樣的話 那樓市就不可以用以前去比較了 是吧 那你想一下曼谷 或者你想一下印度 加一個塔那些地方 以前多繁榮 為什麼現在會變成這樣 是吧 所以就是我們它的邏輯 當年的背景是亞洲金融風暴 第二就是當時的狀況缺要八九來 當時的人口一直在增長 內地資金又湧入 那你才炒起來的事 是吧 那今天呢 今天非常之不同 因為今天你香港那個已經變成 在政治上是一國一制 縱使經濟和金融還是一國兩制 但是人口已經連續四年有淨流出 然後那個生產力 就是總生產力由2018年的400萬的勞動力 變成現在只有380多萬 就是少了7萬的勞動力 然後你靠外人來買樓 是吧 就是靠外人來買樓 那你沒有實際的當地人去支撐 你更加要它升 更加不穩定 是吧 所以我就說 今天的樓市的宏觀條件 比過去更加脆弱 就不可以用以前那個 就是升到2021年的那個 五倍那個來做參考 那你問我類似 就是它的估計 綜合估計 再升這麼多 六年升85%的機率 減到就是0.5% 教授 因為它新聞稱的理據 另外都是說這個港元會貶值的 那你知道港元和美元就是這個聯繫匯率 所以它就覺得美金是比較弱 因為美元會有減息 所以美金弱 那接著港元貶值 那你覺得這個可能性有多少呢 就是港元要貶值多少 纔可以升到它說的85%的 那你現在看到它呢 它有了那個果 那個果就是它希望果實是未來六年升85% 就是它想的 它是全世界去找一些因回來 就給它找到一個最難的因 就是如果這個世界 有人好像它這麼厲害 看到美元接下來是一定貶值 是一定貶值 那還用玩其它投資嗎 我只是買外匯就可以了 你看到它貶值的長遠 那現在馬上打它嘴巴了 由4月 它這段文就是 它可能是一個月前寫的 由4月到現在 美元是不停地貶值大約接近9% 原因是什麼呢 是全世界歐羅區 英鎊 就算臺灣 東南亞的新興國家 都要和美國談判那個貿易 而這個貿易談判最好 臺灣很明顯的 兩天之間 當天升10% 就要和它開會去談判 就是讓談判的官員覺得 臺幣升值了10% 那你少加我的關稅 歐羅也是這樣 鎊也是這樣 這些是因為時空有這個背景 使美匯的綜合指數跌到94、95 但是談判結束了 結束之後 現在慢慢升到100 可能現在匯率指數在100的時候 誰知道將來會去90還是110 在加息潮的時候 2022年它又去到115 然後由那裡慢慢一直退下來 就是因為關稅的談判 談判的時候又回到加息 又再上升到現在100 談判結束了 就是什麼都看定了 那你以為它不知道嗎 美國 它有這樣的4月到6月的談判的原因 才給你有機會把美匯指數下跌 現在慢慢上升 那你說誰看得到呢 除了上帝看得到之外 沒有人敢好像它這麼大膽說 未來幾年美元貶值 你和我都不一樣 是吧 這個假設 當然它可以假設說 未來美元貶值 港元當然是貶值 那你如果站在貶值潮底下的英鎊區 歐郎區、加幣區、澳洲、澳幣區 當你日圓區都升值 你看香港那些就便宜了 是吧 但是如果香港的東西便宜了 其實最重要的購買者不是這幫人 最重要的購買者是你國內的人民幣的人 是吧 就是說人民幣要強化 是吧 人民幣強化過來 那人民幣憑什麼強呢 那就是說人民幣的經濟非常好 是吧 就是國內的經濟非常好 如果國內的經濟非常好 又用什麼 今天現在那麼頭疼 四中全會開完 是吧 四中全會開完 為什麼現在還是那麼頭疼呢 就是處處都是危機 所以綜合來說 它走到這裏 只不過是邏輯上它硬是找一些過去 一國兩制、高度自治、港人治港的 四十多年的那個走勢來抽那些段落 每一個factor來跟大家說而已 但是大家要記住一件事 今時不同往日 我們經常都說 今時不同往日 是真的整個政治架構結束了 而這個政治架構就是中共最喜歡找一些蠢的人 找一些差的人去管理一些可以厲害的人 為什麼叫做可以厲害呢 因為那些人要扮蒙的 要不然他性命不保的 是吧 那為什麼他可以厲害呢 因為他知道他都不敢出聲 是吧 所以你現在整個公民社會裏面的 以前建立的東西就一筆勾銷 在這樣的環境下 那些東西升呢 如果那些東西升呢 你看中國都會升的 在過去加拿大WTO到現在 是吧 就是因為外國的投資肯進來而已 如果你要靠糖水滾糖魚的 那裏面如果搞得定 那當然是好 因為它搞得定它才會過來香港幫你去買 但是香港之所以承受到現在不跌得那麼快 就是因為它仍然有那些0.1% 那幾十萬富貴之家 在欺詐過程裏面還有錢來買香港的東西 另外我們剛才教授都講了這個背景 你看回現在其實樓市還是負資產很高 包括長實和小型的發展商 他們都開始追差價 最新就說長實追討兩個項目的差價 導致多個買家破產 差價都很厲害的 幾乎是216萬至740萬港元 你怎麼看現在的樓市 如果它真的如期樓價升 為什麼長實還要追差價呢? 你怎麼看這個? 這個長實做得對 這個是法治社會 為什麼它選擇這些來追呢? 就是它沒有追錯人的 如果你這一幫人都是那些炒家 而這些炒家是沽行的炒家 為什麼是沽行的炒家呢? 就是它是跟我們叫做建築期付款計劃 就是譬如你樓花期24個月 那你一買給5% 再過半年多給5% 然後去到收樓前你已經給了20% 如果你一直給那些它不會追的 它現在追的是給了5%之後就不玩了 因為那半年已經跌了多於10% 那些人不再供那些 為什麼真正的專業炒家它不會被它追到的 因為全部用公司名去炒 為什麼這些會上身呢? 為什麼這麼蠢它不用公司名呢? 這一幫人 這一幫人其實就是白手套來的 很多 為什麼呢? 除非個別那些它真的不認識 如果不是的話 它這一幫人等於我們以前Sara 我們在四大探長的時間 他們包庇所有探長 他們的團隊是包庇所有香港的賭場的 那些賭場每一次去擋 它久不久就要擋破案 才交到給政府有條數 就是它有做事 每一次都是抓到那個賭場的負責人的 那個負責人一定是毒販來的 或者是吸毒的吸毒者 那你會想為什麼它會有錢去開這些呢? 如果有錢開這些 為什麼現在整個樣子皺皺的呢? 原因就是這些就是因為它無所謂的坐牢 就是吃皇家飯 所以這些就代替那些真正幕後的賭檔那些金主 然後它就做了負責人 就是用了這個方法 現在一樣的 長實現在要追這些賊的 很多都是因為國內那些人 因為當時有超勒 那些超勒是會令到 當時在國內想炒香港樓的人為了省稅 就找香港的親戚 而香港的親戚你說真心也好、假意也好 或者有利益也好 他就出個名去幫他 現在出了名去幫他 一個反轉他就要承受這個風險 而這個風險本身他可能很貧窮的 他只不過是借個名做人頭而已 是不是? 現在你追他他就破產了 是不是? 所以這些是不可憐的 因為任何一個行業都有自己的行規的 如果你是炒家 你是跟足條款 付足收樓前的20% 就算現在跌了四成 你付了20% 長實都會 或者這些真正的發展商都會望開一面 因為大家都有個專業精神 去完成這個合約 不過到時你輸了一半 那我輸了另外一半 但不是的 輸5%那個是預備搏武的 那他當然會懲罰這些 所以透過追查來懲罰這些 嗯 OK 那會不會令到銀行的風險都會增高呢? 因為你現在追到他們破產了 都會變成壞賬的 不會的 因為這些還沒有人上會的 這些是仍然在發展商裡面的 就是它沒有完成交易的 所以不會燒到銀行那一塊的 OK 多謝教授的專業分析 下次節目再談 記得幫我們訂閱我們的頻道 希望很快突破8萬粉絲 拜拜