中國開發商開始退還土地 導致房地產市場發生重大逆轉

觀眾朋友大家好 歡迎來到會眼看中國 我是真言 近來中國地產開發商正在全面掀起一場聲勢浩大的退地潮 地產巨頭們紛紛將早年拍下 卻仍為開發的土地退還地方政府 許多業內人士預計 二零二五年退地案例還會持續增多 中國樓市的遊戲規則正在發生深刻變化 這波退地潮涵蓋範圍廣泛 席捲廣州北京深圳成都寧波等許多一二三線城市 其中退地活躍的地產商則包括萬科月秀華潤等老牌國有地產巨頭 在公眾印象中地產商們經常競價搶地 高價帝王頻頻出現 此番卻又集體退地 引發了各界人士的熱議 較為引人注目的是月秀地產的退地事件 在二零二四年八月九月和十一月 月秀地產分別退回了位於廣州市的五宗地塊 涉及資金超一百三十五億元 要知道近兩年地方政府本就因為賣地收入大減 而紛紛陷入償債危機 現在開發商不但不繼續拿地居然還退地 那豈不是雪上加霜 不過中共的政府是誰呀 那可是中國最大的流氓 豈會任憑開發商拿捏 據指廣州土地開發中心從容拆招 對於月秀地區二零二四年八月底 退給廣州市政府的四宗地 該中心並未退還一百二十億元的地款 而是補償其應付票據 俗稱地票 根據月秀地產公告顯示 退地退回的等價票據 只能用於在白雲山和番禺區收購土地 收購有效期是一年 但經所需程序審批後可以延長 而月秀地產二零二四年十一月 以15.29億元退還的廣州大幹為地塊 政府聲明是以現金補償 但是政府很快將該地塊由商業用 調整為住宅用地後重新出讓 緊接著由月秀地產再以20.23億元抵價 重新淨得 所以所謂的現金補償 估計政府根本就不用掏錢 反而這一來一回又多賺了5億元 公開資料顯示 月秀地產為月秀集團旗下的 大型房地產開發企業 而月秀集團是隸屬於廣州市政府的 地方國有企業 月秀地產退地改變了對原來的小區規劃 也引發已購房業主的不滿 女士說本人是番禺新匯城業主 2023年10月份買了番禺新匯城一期 相信了這個樓盤宣傳的園林 商業街區 宜居生活圈和9年一貫日學校等條件 我們用全家的血汗錢買了這套房 合同約定於2024年9月交樓 誰知道業主開放日還沒有結束 月秀突然宣佈把347.9萬平方的地給回收了 公告說是政府收儲 廣州市土地開發中心給的說法是 有利於優化資源 月秀你在退地前 根本沒有跟我們業主溝通商量 你能退地那我們業主是不是可以退房 月秀集團作為國企國有企業 本應是我們業主最可信賴和依靠的開發商 但目前其所作所為卻是具有帶頭哄騙 業主網簽 虛假宣傳 損害廣大業主利益 辜負了社會公眾的信任 對於業主這樣的訴求 月秀地產也同以往對類似案例的處理方式一樣 就是置之不理 廣州市這波退地潮中較為集中的地區之一 據陸媒報導 2024年的最後一天 保利發展以70.22億元底價 拿下廣州天河區兩宗地塊 摺合樓面地價每平方米5.1萬元 這塊被稱為建馬場的土地 想當年可是眾多地產商 爭相競拍的地塊之一 在2008年1月經過兩百輪舉牌後 被恆大以41億元總價競得 樓面地價每平方米1.31萬元 但由於恆大被繳起土地出讓金 又為對地塊進行開發 地塊於2010年被廣州收回 並更改為商業用途 恆大被罰1.3億元保證金 直到2024年9月 廣州市才將該地塊又調整為住宅用地 並再次上市 據業內人士透露 保利發展對建馬場早有印象 只是鑑於三個月前 鋼赤巨資拿了南方麵粉廠地塊 該公司希望能在2025年 纔出手拿這兩宗地 不過地方政府顯然是等不及了 迫切需要建馬場地塊 衝衝2024年的賣地業績 於是在2024年的最後一天 廣州市政府終於如願以償地賣掉了這宗地 2024年12月 萬科以底價28.8億元 拿下廣州番禺南站商務區三宗宅地 看似給傳聞陷入債務危機的萬科 掙回了一點眼面 然而仔細調查發現 這三宗地塊此前就是由萬科持有 後因軌道交通建設原因 不具備開發條件而停滯 2023年底 被政府收儲並調整規劃後重新掛牌 說白了就是萬科退了地再重新拿回來而已 根據公開信息 萬科是中國乃至全球規模最大的地產發展商之一 其大股東是深圳地鐵集團 深圳地鐵集團是深圳市政府下屬的國有獨資企業 因此萬科也可以說是國企 從廣州應對開發商退地的幾宗案例來看 處理方式是一方面通過調整土地用途 降低開發要求 另一方面加緊推動土地再上市 以吸引開發商重新入場 廣州市政府之所以如此迫不及待的 再次出售退回的土地 是因為2024年廣州的賣地成績實在是差強人意 科爾瑞的數據顯示 2024年廣州經營性用地的總成交金額約847.4億元 其中涉宅用地的成交額為772.7億元 較2023年同比下降了35% 而廣州市對2024年國有土地使用權出讓收入預期為1541億元 也就是說最終只完成了約55% 不僅是廣州 在北京萬科將一宗8年前拿的地塊退了 萬科退的地塊位於北京市海淀區永豐產業基地 對於萬科退地的原因 中指研究院企業研究總監劉水錶示 該地塊的用途設定為萬科全部自持租賃 這樣收益低並且資金回籠速度慢 為解決資金問題 萬科曾提出眾籌方案 最終未獲成功 當地政府收回土地後改變了出讓條件 比如不再需要企業自持 掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長 該地塊再次入市後 被保利和建工聯合體以89億元買下 2024年7月 華潤置地福州市豆池路的地塊提出退地申請 這宗地塊華潤置地已拿了10年 但原計劃建設4棟商務樓 及一棟商業中心的東區地塊卻遲遲未開發 很快調整完相關規劃後 這塊地重新上架拍賣 華潤置地又將它買了回來 在武漢 華僑城將位於陽春湖高鐵商務區的105畝地 直接退還給政府 2024年11月份 南京人居森林地塊在被退回幾個月後 調整規劃容積率降為1.5 建築高度降為60米 搖身一變成為低密宅地 此外西安 長沙等地均出現房企紛紛退地現象 有網友評論稱 退地的背後是開發商實在玩不下去了 據統計 自2021年以來 房地產行業退地的現象開始明顯增加 在2022年就有華夏幸福退回廣州白鵝潭西壁地地塊 招商金魚退回天津金開區土地 恆大退回全國多處地塊等案例 2023年至今 退地案例加快增長 戈爾瑞對23個重點城市 2023年至2024年上半年成交的住宅用地開工 開盤情況進行了統計 23個城市整體開工率為46% 其中一線城市開工率達到84.6% 二線城市則大幅降低至36.9% 也就是說目前在一線城市以外的地方 土地成交一年半以後的開工情況都是非常低迷的 尤其是部分非市場化 拿地較多的二線城市長久不開工成為常態 土地供應也成為無效供應 據華泰證券測算 截至2024年一季度 中國存量閒置的未開工土地 計容建築面積或達到12.6億平方米 部分閒置土地的地段和資質不佳 直至開發價值較低 加之部分土地可能面臨開工後又停工 各地實際閒置土地庫存壓力可能更大 一方面是土地的大量閒置 開發商退地不斷 另一方面則是房價和住宅銷售的崩塌式下跌 中國樓市跌跌不休 一線城市廣州多處公寓出現了三折拋售 政府相關部門回應稱 屬於正常降價促銷 手續齊全不予干涉 另外北京濟南等大城市均出現類似情況 網友紛紛感嘆如今全國都是鶴崗 南市說 留給你房子變現的時間越來越少了 房價還要跌多少 明年起碼還得跌20% 啥時候只跌 就是房子爛大街了 有價無市 大家再也不議論了 這個時候才能見底 下跌通道只要打開 起步至少需要下跌5年左右 未來兩年是房價加速下跌的兩年 所以買房的再等等吧 根據中國國家統計局發布的數據 2024年1-11月份 新建商品房銷售面積86,118萬平方米 同比下降14.3% 其中住宅銷售面積下降16% 新建商品房銷售量85,125億元 下降19.2% 其中住宅銷售額下降20% 11月末 商品房代售面積73,286萬平方米 同比增長12.1% 其中住宅代售面積增長18.4% 綜合分析地產商紛紛退地 主要有幾個方面的原因 一經濟壓力增大 隨著政府收緊和市場低迷 許多開發商面臨巨大的經濟壓力 特別是那些已經高負債的公司 許多地塊是在市場高點時淨得 隨著市場降溫 這些地塊的開發面臨較大風險 在這樣的背景下 繼續持有未開發的土地成本居高不下 退地成為許多開發商 主動調整戰略的重要方式 二市場需求變化 現在中國經濟低迷 失業率居高不下 年輕人普遍躺平 不戀愛不結婚不生娃 房屋市場需求不振 另外許多買家在買房後不久房價大跌 多地房屋市場價格已經低於房貸餘額 相當於業主不僅失去了首付款 償還了大筆的房貸的本金及利息 現在房屋價值卻低於貸款餘額 大多錢債買家對房市望而卻步 在這種背景下 一些開發商在分析認為 對某些土地的開發價值不足 因此選擇退地 三資金鏈問題 中國地產開發多年來以快築稱 拿地開工預售再拿地 這些環節快速運轉 才能做到利潤最大化 地產行業普遍的做法是 將很大比例的房屋預售款用於再買地 這樣一旦某個環節出現問題 就會導致資金鏈斷裂 已經預售的房屋也會爛尾 市場低迷的大環境下 大部分開發商的資金鏈已經岌岌可危 許多開發商難以繼續維持運營和土地的開發 迫使他們選擇退地以減少財務負擔 另外房地產企業的融資渠道收縮 他們也無法按計劃推進項目 此前開發商派得的一些地塊 附帶嚴格的開發要求 市場環境變化使得原定計劃難以實施 中共國家發展改革委 國土開發與地區經濟研究所 國土經濟學主任黃崢學表示 房企退地主要是商業地產環境改變後 原有土地開發性質已不符合形式變化的要求 這背後的邏輯一方面是政府層面積極盤活存量閒置土地 另一方面則反映出企業在市場環境變化後面臨資金壓力 開發商紛紛退地將會給整個房地產相關行業帶來波動 從宏觀經濟的角度來看 開發商的退地行為可能導致房地產投資的整體下降 直接影響經濟增長和相關產業的發展 例如建築材料 家居裝飾 物業管理等行業 可能面臨營收減少的風險 有業內人士分析認為 退地實際上也是有些開發商和政府討價還價的過程 他們以前拿地有很多苛刻的開發限制 退地可以對以前的土地儲備進行糾偏 現在的行情不比2016-2021土地高光期 高價拿地高週轉高溢價銷售模式走不通了 現在市場行情斷崖式下跌 高價拿的地如果強行推進開發項目 很有可能陷入虧損爛尾 甚至導致破產 許多房企選擇退地 解除高成本以及苛刻開發條件的束縛 等待政府規劃優化後再次獲得更有利開發條件 對政府來說房地產行業不振 大部分城市土地出讓金斷崖式下滑 長期依賴土地財政的地方政府入不敷出 必須尋找財政出路 只要土地能開發就比閒置好些 因此開發商提出退地 政府並沒有一味拒絕 而是通過重新調整規劃 比如增加住宅比例 降低商業和辦公容要求 降低容積率等 為土地市場設置新條件 讓開發商在新的成本結構下有利可圖 再度拍賣 政府再次獲得收入 比如北京海淀永豐那個地塊 政府調整條件再次出讓 結果保利和建工聯合體以89億元拿下 價格幾乎翻倍 政府通過退地回爐 在財政方面實現了更高的收益 但是如果經濟基本面和住房需求 難以支撐後續開發 那麼再合理的規劃 再多的讓利也只是短期的緩解 解決不了長期的問題 作為國企的開發商 退地後基本上可獲得原價等值的地票賠償 但沒有後臺的小開發商 則可能退地後 土地出讓金和保證金雙雙落空 某曾任職 國私房企的資深地產人直言 國企不願意和地方政府鬧僵 也不能明著喫虧 審計過不去 雙方都有政治任務的情況下怎麼辦 退地帶金券 某些層面來看 其實就是一個折衷且能拖延的法子 政府和開發商之間有合作也有博弈 二十多年來 房地產開發商和各地方政府狼狽為奸 聯手哄擡地價和房價 賺得盆滿缽滿 中國的房屋總價中 土地和各類稅費佔比高達70%以上 這些真金白銀嘩啦啦落入了地方政府的錢袋子 民眾則紛紛被迫淪為房奴 2023年 中國一線城市的房價為家庭收入的28.5倍 其中深圳房價收入比以35.5%佔據榜首 據悉房價收入比是指 住房價格與城市居民家庭年收入之比 是衡量一個地區房價高低 和房屋居民購買力的重要指標 按照國際慣例 通常認為房價收入比在3-6倍之間為合理區間 諸葛數據研究中心發布 重點100成房價收入比調查研究報告顯示 2023年中國的房價收入比為11.5 中國民眾住房負擔過大 早已不堪重負 近年來 習近平不斷給中國經濟指明方向 依次捶爆了各個經濟領域 對外搞戰狼外交 與美國打貿易戰 導致出口不振 目前中國經濟整體低迷 陷入通縮陷阱 房市也急轉直下 現今 開發商不僅紛紛退地 對於拿地也無興趣 比如 據《捶爆傳媒》地產研究院追蹤統計 中國排名第二的新一線魅力城市杭州 2024年 土地總成交金額定格為1351億元 相比2023年的1974億元 下降了32% 2024年全年 浙江省全省共成交1476種土地 不含工業倉儲 出讓面積小於1000平方米的經營性用地 總出讓金額3508.4億元 同比下降32.4% 退地的背後 中國房市前景依然淒慘 中共國家統計局數據顯示 2024年1至11月 全國房地產開發投資同比下降10.4% 該指標連續7個月 位於兩位數降幅水平 且降幅仍在緩慢擴大 在此期間 房屋新開工面積同比下降23% 近年來 城投平臺託底拿地成為普遍現象 從2021年至2024年5月 重點監測的30個重點一二線城市 成交的含住宅用地中 有46%的地塊由城投公司競得 但城投拿地項目中 全部開工的地塊僅20% 加上部分開工的地塊 總體開工率僅22% 早已負債累累 瀕臨破產的中國各地方政府 經歷這波退地潮的打擊 將更舉步維艱