"최악의 판단 저질렀다" 쓰나미 덮친 한국 부동산 I 집값이 알고싶다🏠 (서동기, 표영호, 한문도)

경제 상황이 점점 침체의 느낌을 다 느끼고 있잖아요, 온 국민이. 갑자기 뭐 이민 정책을 해서 인구가 한 1,000, 2,000만 늘지 않으면 답이 없다. 우리는 일본만큼 펀드먼트가 없어요. 달러도 그만큼 없어요. 일본이 25년 하락했으면 우리는 50년 정도 하락한다고 봐야 돼요. 아직도 부동산이 계속 고점과 고점을 연이어 뚫을 거다라고 믿는 분들은 아직도 있어요. 있죠. 저는 풍부하게 놔둬야 된다고 가요. 물론 경제는 굉장히 안 좋아지겠지만 이걸 안 겪으려고 하다 보니까 나중에 완전히 주저앉는 사태가 벌어질 수가 있다는 거예요. 오늘 또 질문 드릴 게 뭐냐면 금리를 두 번 연속 한국은행에서 내렸습니다. 왜냐하면 트리플 감소가 있지 않습니까? 생산, 소비, 설비. 아무튼 이게 다 감소됐어요. 이게 앞으로 한국은행이 이렇게 금리를 두 번 내린 게 가장 큰 이유라고 하는데 금리가 앞으로는 또 어떻게 움직일 거라고 보시는 거예요? 저는 제 개인 방송에서 말씀드렸지만 기재부 장관, 기재부의 하는 총재가 10월에 금리 인사하기 전에 직접 일주일 전에 찾아갔잖아요. 찾아갔을 때 그냥 가서 커피만 마시고 온 게 아니고 큰 심포지엄을 열어... 심포지엄이 아니죠. 미팅을 열어가지고 사는 직원들, 실무진하고 인턴, 기자 포함해서 50명이 갔다고 알고 있고 기재부도 50명이 나와서 그 밑에 기재부 미팅을 해서 한 2, 3시간 컨퍼런스 토요일에 한 것 같아요. 그리고 일주일 뒤에 금리 인사를 했고 그리고 이번에 또 인사했잖아요. 깜짝 인사라고. 근데 저도 이거 인사하면 미친 거지다는데 저는 이런 얘기를 했어요. 미친 게 뭐냐면 한국 경제가 지금 상태가 안 좋다는 걸 알고 있는데 하늘도 알고 정부도 아는데 아마 체크를 계속 하고 있으니까 어? 이게 한국 경제가 좀 더 이거를 금리를 인하 안 하면 자영업자나 중소기업들이 자빠지는 데가 더 많이 나오게 되면 크잖아요. 역으로. 부동산이 문제가 아니라 역에서 출발해서 부동산 넘어가면 더 커지거든요. 그거를 지금 깊이 인지한 것 같아요. 하늘도 그렇고 기재부도 그렇고 그러니까 이번에 또 발표할 때도 워딩을 보면 거식원전성 강화대책이 잘 시장에 적응이 된 것 같다고 하고 그게 이제 대출금리를 갖다가 주택에 대한 거는 올린 거잖아요. 가상금리도서. 그래서 엊그제 제가 대출금리하고 전세대출금리를 다시 컨펌을 봤어요. 혹시 그 사이에 소리 없이 내려요. 원래 그런 짓 할 때는 소리 없이 내리거든요. 맞아요. 근데 소리 없이 올렸던 거예요. 불과 한 두 달 사이에 금리가 전세대출금리 여러분들 다 2, 3%로 지금 기억한단 말이에요. 근데 그거 없어졌습니다. 지금 저번 2주 전만 해도 3% 후반대가 있었어요. 없어졌잖아요. 네, 없어지고 5대은행이 다 4% 초반에서 4% 후반이에요. 거의 5% 수준이에요. 그러면 이게 뭐냐면 우리 코로나 때 전세대출금리가 5.5에서 6%였어요. 그때 역전세 터졌잖아요. 그렇죠. 그러면 정부가 이 전세대출금리를 그렇게 한 데다가 주택담보대출은 여러분 들으셨지만 반공제를 뺐잖아요. 그럼 5,500만 원이 서울은 빠진단 말이에요. 수도권은 4,500만 원 정도 빠지고 그러면 대출을 5억이고 받을 준비를 하다가 4,500, 5,500만 원이 빠지면 우리가 그냥 시장에서 생각할 때 5억짜리가 그만큼 갭이 생기잖아요. 그렇죠. 그럼 시장에는 그만큼 조정이 올 수 있잖아요. 그런 정책을 지금 계속 유지하고 있다는 거죠. 도리어 가상금리에 대해서 이런 워딩을 했어요. 금리가 낮아지면 전제조건이 미국이죠. 하는 총리가 얘기했죠. 미국이 움직이면 따라갈 건데 가상금리가 조금은 내려올 수 있다. 코로나 이런 상태는 전혀 아니다는 걸 선을 그었어요. 그러면서 또 덧붙인 게 정부가 가계부채 관리에 대한 거시건조성을 잘하고 있어. 이거예요. 그럼 그 얘기가 뭐냐면 올 12월 다 됐잖아요. 조금 있으면 발표할 텐데 올해 스트레스 가상금리를 은행연합회하고 하는다고 금융위원회가 모여서 협의하다가 나오잖아요. 그게 만약에 부동산이 뛰는 것 같으면 심하면 2% 늘 수도 있고 그러니까 금리는 1% 내렸는데 가상금리가 2% 오르면 금리는 1% 오르는 효과예요. 그렇게 할지 아니면 경제 상황을 맞이해서 부동산이 또 너무 죽으면 안 되니까 그거를 아마 고민해서 제 생각에는 1.5에서 던지지 않을까 그럼 1% 내렸어도 1.5인데 그동안은 50%만 적용했잖아요. 내년 7월부터는 9월인가 그때부터는 100% 적용했잖아요. 그러면 금리가 딱 맞잖아요. 한 번 더 금리는 하더라도 앞으로도 그러면 다 내린 게 0.6, 0.7로 내렸잖아요. 근데 1.5로 올라갔는데 이걸 100% 적용이 내년 8월, 9월이면 분위기 정리되잖아요. 아, 정부는 연착력으로 스탠스를 잡았다는 것을 지금 말은 안 하고 지금 발표를 잘 안 하잖아요. 소리 없이 보여주고 있는 거예요. 근데 이것을 시장에서 투자자들은 느끼고 있는 거예요. 그냥 투자자들이 집을 사고 팔 때 대출 영업소 본부장급이랑 대화를 많이 하거든요. 그분하고 제가 물어보니까 그런 패턴의 문의가 지금 너무 많은 거예요. 그런 부분에서 정부가 투트랙을 쓰는 것 같다. 당분간. 근데 이 와중에 어제 그런 일이 생겼으니 이거를 바꾼다는 거는 정말 또 욕먹잖아요. 그렇죠. 그냥 갈 것 같아요. 제가 볼 때 스트레스 테이스를 할 3단계 우리 지금 교수님께서 말씀하셨는데 저는 그 생각은 있습니다. 스트레스 테이스 3단계가 내년 7월 이후에 이제 실행이 되는데 이게 그렇게 실행이 되면 집값 안정화에 반드시 도움이 됩니다. 그렇죠. 제가 볼 땐 도움이 됩니다. 왜냐면 대출의 양이 줄어들 만큼 결국 집값도 그 정도 하락이 올 거라고 저는 보는 거예요. 계속 대출로 이걸 연맹해주니까 집값이 계속 올라갔거든요. 근데 이걸 자꾸 끌어내리니까 얘가 내려갈 수밖에 없는데 중요한 거 저도 지금 우리 교수님과 같은 선상에서 전망과 예측을 하고 있는데 만약에 스트레스 테이스를 할 3단계를 실행하지 않는다면? 그런 경우는 없습니다. 왜요? 지금 어떻게 펼칠지 아무도 모르잖아요. 아닌데 그거는 해야 되는데 나라가 망하지 않는 한 안 할 수가 없게 BIC 국제결제은행에서 이미 바젤 3에서 4 준비하고 있거든요. 바젤 4 이게 국제 간의 은행이나 건전성이나 이런 우리 가계부채 생각해서 나중에 국가가 문제가 되는 걸 미리 사전에 맞기 위해서 다 모여서 G20 때 싸인 다 했잖아요. MB 대통령이 가셔서 10년 전에 코로나 전에 실행할 건데 코로나가 터져서 연기된 거예요. 그래서 우리도 2022년부터 하고 있잖아요. 차근차근 늦어진 거죠. 그런데 우리나라는 관심 대상국이에요. 가계부채가 심해서 그래서 BIC하고 IMF하고 다 경고를 주는 거에 워딩이 다 들어가 있고 이번에 한국투자증권이 우리나라 거의 1, 2규모의 증권사인데 신용 하얀색으로 했잖아요. 무디스가 엽치기한 거죠. 은행들도 조심해라 돌리니까 은행들도 지금 약간 긴장하고 있는 거고 유동성 확보해서 대선 중단을 막 늘리고 이런 여러 가지 패턴을 볼 때 바젤 3는 원래 빨리 해야 되는데 우리가 특수한 상황이다 보니까 제가 알기로는 5월 봄에 2019년에 제가 그쪽에 가서 회의한 게 있어요. 그때 그때 살짝 부탁하지 않았을까 우리가 좀 상태가 안 좋으니까 조금만 더 천천히 가야겠다. 조금만 천천히 스트레스 제한시키려고 하겠다. 이 정도는 용인할 수 있잖아요. 안 하겠다는 게 아니니까 그럼 안 하겠다고 하는 순간 어떻게 되냐 찍힙니다. 쉽게 말하면. 국제사회에서 국제금융기관 사회에서 얘들은 다 겪구나. 터지겠다. 이렇게 생각하죠. 근데 저는 안 지킬 가능성도 크다. 그럼 환율이 또 올라가는데요? 그러니까 이제 그렇게 하다가 이제 또 환율 올라가고 또 여러 가지 뭔가 또 막 터지면 그때 스트레스 제한 3, 4개월 뒤늦게 그때 한다는 거지 계획대로 7월 달에 안 할 수도 있다. 2, 3, 4달 연기할 수도 있죠. 안 하는 게 아니니까 그건 먹히죠. 아니면 1년을 딜레이할 수도 있어요. 1년 딜레이는 저는 없을 거라고 보는데요. 1년은 좀 아닌 것 같아요. 왜 없다고 보세요? 이미 속내 다 보이는데 뭐 속내가 다 들어가 보이니까 그건 속내 들어 보이고 자의 행위라고 봐야죠. 청부가 자의 행위를 하겠어요? 과거에 우리가 DSR을 좀 연기했잖아요. 맞아요. 맞아요. 두 달 연기했잖아요. 부동산 값을 폭등했잖아요. 그것 때문에. 앞으로 또 연기한다? 신뢰도가 없죠. 제가 왜 그렇게 예상하는지를 좀 설명드리면 부동산 가격이 이렇게 급락하는 걸 원치 않는 세력들이 많아요. 그건 저도 원하지 않아요. 저도 그 세력이에요. 나라에 도움이 안 되죠. 저도 급락을 원하지 않아요. 저도 연착률을 이루어서 하향 안정화로 중산층, 서민층도 내 집 마련 꿈을 꿀 수 있는 중요한 건 이게 이 상태로 가다가 진짜 폭락이 올 수 있거든요. 있죠. 오면 딜레이할 수 있다. 그것도 좀 심한 딜레이를 할 수 있다. 저는 개인적으로 그렇게 생각합니다. 저는 폭락하게 놔둬야 된다고 봐요. 물론 경제는 굉장히 안 좋아지겠지만 지금 거품이 너무 껴있어요. 한 번은 겪어야 되지 않습니까? 한 번은 겪어야 돼. 이걸 안 겪으려고 하다 보니까 나중에 완전히 주저앉는 사태가 벌어질 수가 있다는 거예요. 지금 부동산 PF 때문에 계속 이게 지금 실음심이 많아지는 거잖아요. PF 때문에. 저도 이제 조금 전에 금리 내렸다는 이야기를 했잖아요. 저는 한국은행에서 금리를 이번에 대부분 안 내릴 거라고 판단했을 거예요. 많은 분들이. 아마 80% 이상의 경제 전문가들이 이번에는 금리 안 내릴 것이다 했는데 내렸잖아요. 내린 이유가 저는 둘 중에 하나라고 보는데 하나는 우리나라가 이제 경기 침체 코앞까지 왔다. 이래서 내렸다는 판단 하나하고 또 하나는 PF하고 부동산 문제를 이거 살려야 되겠다. 또 가계부채가 터지면 안 되겠다. 이래가지고 금리를 내렸어요. 둘 중에 하나인데 저는 경기 침체가 코앞에 와서 내렸다는 게 더 맞는 것 같아요. 만일에 PF나 부동산 가격이 너무 폭락을 우려해서 내렸다. 이거는 저는 잘못된 판단이라고 봐요. 그렇게 만일에 판단을 내렸다면. 그 이유는 그걸 안 달고 다른 이유를 달겠지만 결론은 똑같을 수 있다. 결론은 똑같을 수 있겠죠. 근데 두 가지 중에 하나겠죠. 근데 저는 실제로는 두 가지 다 가능성을 가지고 있고 둘 다 포함되어 있다. 저는 이렇게 보고 있어요. 사실 내년도에 우리 경제 성장률 전망이 1.9 한국은행에서. 그리고 KBS에서 2.0 이 경제 성장률이 좀 더 낮아질 수 있습니다. 시간이 갈수록. 아니면 반대로 올라갈 수도 있죠. 성장률이. 근데 경제 성장률이라는 게 뭡니까? 내수와 외수를 다 합친 거잖아요. 근데 지금 내수가 엄청나게 얼어붙은 이유가 부동산이 너무 거불로 많이 비싸고 거기에 이자를 많이 내고 있다, 지금. 그 때문에 내수가 많이 죽었다, 특히. 안 그래도 어려운데 더 어려워진 거죠. 그래서 저는 그런 의미로 본다면 부동산을 또 다시 살리려고 할 수도 있다라는 의견으로 혹시 그러지는 않겠냐라고 여쭤본 겁니다. 지금 한국 경제 성장률이 아까 좀 전에 말씀드린 대로 하향으로 내려왔는데요. 이런 것들은 우리 부동산 시장이 어떻게 영향을 미치게 될지 같은 이야기일 수 있습니다만 한 교수님은 어떻게 생각하십니까? 경제 성장률이 지금 푹 떨어졌거든요. 어디서도 제가 말씀드렸지만 첫눈에 반한 사랑보다 스며드는 사랑이 영원히 오래가잖아요. 대한민국 부동산이 지금 이게 첫눈에 다 반해가지고 그 상태인 것 같아요. 근데 지금 경제 상황이 점점 우리 회장님이 말씀드린 것처럼 침체의 느낌을 갖는 그 스며드는 느낌을 온 국민들이 다 느끼고 있잖아요. 그러면 이게 언젠가 푹 젖을 거 아니에요. 그러면 정말 못 벗어야 되잖아요. 그 순간이 올 수도 있다. 저는 그렇게 보는데 시기의 문제지. 그래서 우리 시장 참여자들이나 머니 인사이드 구독자 여러분들은 예전에 그 10년의 호황 있잖아요. 저는 그게 세 번째 판이거든요. 부동산을 3년 했는데 그걸 세 번을 했는데 세 분이 다 똑같았어요. 결국은 조정됐단 말이에요. 이번 판이 다를지라고 전혀 예측이 안 돼요. 아, 같을 것이다? 네. 그런데 그 폭이 예전보다 더 심하다는 걸 알기 때문에 아, 이거 정말 조심해야 되는구나. 분명히 말씀드리지만 분명히 10년 안에 거의 일본 수준보다는 약하지만 그 트렌드에 거의 가까운 어떤 프레임들이 시장에 새롭게 자리잡을 거다. 부동산이 이제 불표가 아니네라는 프레임이 10년 안에 빠르면 5년 안에 나올 수 있는 소리가 너무 많다라고 말씀드렸어요. 그래서 보시고 나서 갑자기 이민정책을 해서 인구가 한 1,000, 2,000만 늘지 않느냐는 저는 답이 없다. 그래서 답이 없다는 게 뭐냐면 부동산이 계속 상승해서 투자 차익을 일으키는 시대는 이젠 아니다. 예전하고 다르다라고 말씀드릴게요. 우리 한 분도 교수님께 박수 한번 보내주시죠. 왜냐하면 좋은 일 있어요? 시적이지 않습니까? 스며드는 사랑이 좋다. 그러니까 첫눈에 반한 사랑보다는 그 말은 좋았어요. 요즘에 죄송하지만 교수님 사랑하십니까? 그런 시적인 저는 대한민국을 사랑하고 우리 국민들을 사랑하고 표재팬들을 사랑하고 서유자들을 사랑하고 항상 사랑하죠. 항상 자유로우셔. 항상 다 사랑하는 건 사랑하는 게 아니죠. 아니죠. 사랑하지 않는 것도 있어요. 트럼프는 사랑 안 해요. 좀 전에 일본 따라가지 않을 거라고 그랬어요? 네. 따라갈 거라고 보고 있는 겁니다. 일본 따라갈 거라고 봐요? 네네. 일본 못 따라가요. 우리가? 왜? 못 따라간다니까요. 경제 대국이에요. 3, 4위를 왔다 갔다 해요. 우리는 10위 밑이잖아요. 7, 8위, 8, 9위 하죠. 일본이 침체가 2017년까지 왔으니까 한 25년 이상 침체가 왔잖아요. 일본처럼 경제 대국 우리가 인정하기 싫지만 경제 대국이잖아요. 펀드멘터리가 탄탄하잖아요. 우리는 일본만큼 펀드멘터리가 없어요. 달러도 그만큼 없어요. 펀드멘터리가 없는데 어떻게 일본을 따라갑니까? 일본이 25년 하락했으면 우리는 50년 정도 하락한다고 봐요. 더 깊게 하락할 수 있다 이 말씀이신가요? 네. 일본을 따라가지를 못해요. 저는 대한민국 국민을 믿습니다. 근데 펀드멘터리가 없는데? 펀드멘터리는 회장님 말씀이 맞는데 거기가 되면 분명히 대한민국 우리 국민들이나 정치인들은 또다시 한 번 부응할 어떤 의견들이 모아질 거라고 봐요. 다시 한 번 그 뒤에 30년 여기 왔지만 우리는 25년 차 넘어서 새로운 출발이 될 거다. 저는 거꾸로. 희망이 보인다? 네. 국민성, 국민성 자체가. 국민성 때문에? 일본의 부동산 버블이 터진 이유를 저는 개인적으로 제가 두 가지를 꼽자면 하나는 버블이었기 때문에 터진 거고 두 번째는 저성장이 오래 갔기 때문에 부동산에 대한 투자 가치를 못 느꼈기 때문에 계속 부동산 시장을 바라보셨다. 부동산을 사가지고 돈이 안 된다. 그렇지. 그러니까 우리나라도 그런 시점이 지금 오고 있다. 분명히 와요. 그건. 근데 제가 얼마 전에 사우나에서 샤워를 하는데 지금 연세 착하신 분이 저렇게 툭툭 쳐요. 그래서 아 왜 이러세요? 그랬더니 저 부동산 시장을 어떻게 보는 거예요? 그러는 거예요. 아니 저 내가 한남동에 저 XX 아파트 제일 비싼 거 샀는데 그거 앞으로도 한 400원, 500원 가지 않나? 이러는 거예요. 아직도 부동산이 계속 고점과 고점을 연이어 뚫을 거다라고 믿는 분들은 아직도 있어요. 있죠. 그런 분들이 자꾸 고가를 형성하면 아 저기가 얼마에 팔렸다. 그래서 얼마에 팔렸으니까 우리는 또 얼마야. 라는 개념이 또 강한 나라이기 때문에 그런 게 우리 부동산 시장의 위험 요소다라고 저는 개인적으로 봅니다. 400, 500억 할 수 있죠. 환율이 엄청나게 폭등하고 원화 가치가 휴지 조각이 되면 400억, 500억 더 이상 갈 수 있는데 그러면 이제 아르헨티나나 베네수엘라처럼 그렇죠. 그거처럼 되는 거죠. 그러면 400억, 500억, 1000억 할 수 있죠. 그렇죠. 너희 집 그거 얼마니? 이거 20평인데. 우리 집은 싸. 2000억밖에 안 해. 이런 날이 온다는 거죠. 라면 값은 한 100억밖에 안 해. 이런 날이 온다. 그게 이제 엄청난 경기 침체거든요. 그런 게 와서는 안 되겠죠. 안 되죠. 우리나라 돈이 휴지 조각이 되면 안 되는데. 법을 익힌다는 얘기니까. 그래서 여러분 제가 드리고 싶은 말은 그 말씀이 뭐냐면 너무 부동산을 믿고 자꾸 상승 쪽으로만 몰고 가다 보면 나라 전체가 어려울 수 있다. 지금 그 정도로 와 있다. 개념을 우리 다 같이 좀 가졌으면 좋겠다는 생각이 있습니다. 오늘 진짜 우리가 경제 얘기와 부동산 얘기를 섞어서 나눠봤는데 고수는 고수입니다. 개인적으로 제가 인정하는 대한민국 초 부동산 고수분들 모시고 얘기하니까 이렇게 마음이 편할 수 없습니다. 그리고 우리 서박사님은 여기저기 유튜브 많이 출연하시대요. 네. 거절하기 힘든 데가 좀 많죠. 예전에 본인 유튜브도 한다고 그러시지 않으셨어요? 제가 직접 하는 건 아니고 빅톡이라고 일부 하고 있는 게 있죠. 한문도 교수님은 본인 채널 또 하고 계시잖아요. 네. 하고 있습니다. 열심히 하고 있습니다. 표 대표님 채널에 비하면 번데기 앞에 줄은 잡는 꼴이지만 그래도 열심히 하고 있습니다. 왜냐면 우리 대한민국 발전을 위해서 표 대표님의 어떤 방향성이나 저도 약간 방향성을 같이 하기 때문에 나름 열심히 하고 있습니다. 오늘 이 영상 보신 분들은 우리 한문도 채널, 최영호 채널 여기 오셔서 꼭 구독을 눌러주시고 빅톡도. 빅톡도 좋아요를 딱 해주시면 그분들 진짜 부자 되실 겁니다. 오늘 마치겠습니다. 복 받으실 것 같아요.