39살에 적금으로만 1억을 모으고 제일 후회한 것 (feat. 렘군)

직장 5년 다니면서 계속 적금만... 한 70%는 저축하긴 했어요. 1억 조금 안 되는 돈이었어요. 5년 동안 1억을? 5년 동안. 딱 1억을 모았을 때 대부분은 나 진짜 1억 모았다 라는 생각을 하고 되게 기뻐하잖아요. 저는 그 돈이 금방 다른 곳으로 가버렸어요. 어디로? 신혼집을 마련할 전세금으로 이제 밀어넣었죠. 전세 대출도 안 하고 그 돈을 다 밀어넣었어요. 바보죠? 제가 봤을 때 바보예요. 대출을 전혀 모르셨던 거예요? 별 생각이 없었던 거죠. 대출을 왜 해야 돼? 라는 생각이 있었고 그냥 내 돈에 맞춰서 그냥 허름한 전세집에 들어가서 살면 되잖아요. 왜 거기서 무리를 해서 좋은 집에 들어가서 대출까지 해야 되냐 그런 마인드가 있었고 그리고 저는 이제 전세가 설정됐죠. 제 돈을 사비를 들여서 그 돈이 떼이면 안 되니까 그것도 한 3, 4시만 들었거든요. 사실 확정일자만 해도 똑같은 효력인데 그때는 몰랐으니까 그럼 신혼집까지 진짜 전세 대출 안 받을 정도로 대출을 떼서 무서워하시고 부동산에 대해 어떻게 보면 정보가 전혀 없어졌다는... 1도 없었죠. 네. 근데 어쩌다가 이렇게 되신 거예요? 탄결례를 끝내고 결혼을 하려면 날이 많이 남았어요. 근데 이제 전세가 워낙 길기 때문에 제가 5개월 전부터 집을 계속 알아봤고 힘들게 전세집을 구했단 말이에요. 그래서 혼자 그냥 책상만 하나 덩그러니 놓고 저 혼자 먼저 들어가서 살았어요. 결혼을 하려면 아직 2개월 남았으니까 근데 어느 날 딱 잠을 자는데 잠이 안 오는데 갑자기 이렇게 커튼을 딱 치고 베란다에서 바깥을 바라보는데 그때 창원이니까 창원은 그 액도시라서 아파트가 정말 많거든요. 근데 저 집 주인은 다 누군가 있을 텐데 나는 집이 없으니까 언제나 내 집만을 알 수 있을까? 그러면서 그때 이제 갑자기 밤 12시에 잠을 안 자고 엑셀에다가 그 10년 동안 저쪽에 있을 때 그때 과연 내 집을 잘 살 수 있을까? 그걸 시뮬레이션 해보니까 답이 안 나오더라고요. 그래서 제가 그날 새벽 5시까지 부동산 카페를 검색을 하고 거기 있는 글들을 다 읽었던 것 같아요. 그게 이제 첫 시작이자 계기였던 것 같아요. 독자가 제일 많은 카페부터 시작해서 카페에 가입을 다 하고 거기서 이제 좋은 컬럼 글 다 보고 질문 글도 다 보고 일단은 부동산으로 돈을 벌고 있는 사람이 이렇게 있구나라는 거를 몰랐거든요. 근데 카페에 들어갔더니 그런 집단들이 날린 거예요. 자기들끼리 첫 투자를 어떻게 하셨어요? 지금도 많은 분들에게 얘기하는 건 뭐냐면 5천만 원을 모으지 말고 5천만 원을 땡겨서 먼저 투자하라 그래야 시간을 앞당길 수 있다. 울산에 있는 아파트랑 창원의 OP랑 가격 차이가 크게 나지 않았기 때문에 저는 똑같이 그냥 월세를 세팅했을 때 이게 어떻게 될까? 5천만 원짜리를 그 당시 70% 대출 가능했으니까 3,500만 원 대출 그다음에 500은 보증금 그러면 내 돈이 얼마가 필요하죠? 1천만 원 필요하죠. 이 1천만 원이 없잖아요. 마이너스 통장을 땡기면 되지 않을까? 생각을 했죠. 저는 신용대출을 했어요. 정확하게는 왜? 신용대출이 좀 더 많이 해주더라고요. 이왕 대출할 거면 1천만 원이 아니라 제대로 받아보자. 직장인이니까 5천만 원 해주겠다고 하더라고요. 그때 금리가 5.2%였어요. 와 높네요. 그 당시 높았죠. 저는 그때 어떤 생각이었냐면 너무 감사하다. 내가 5.2% 이상만 수익을 내면 되는 거구나. 그리고 내가 최대 손실을 보면 5.2%의 손실만 보이면 되는구나. 그 사람들이 더 달라고 하지 않잖아요. 이게 너무 좋은 거야. 주식은 5% 빠졌다가 이걸 팔까 말까 손절할까 하는데 20% 빠져. 이거 큰일 나잖아요. 근데 이건 절대 그럴 일이 없잖아요. 그래서 이건 안전하다. 내가 한 달에 이자 25만 원만 낼 수 있으면 회사만 짤리지 않고 그럼 큰일은 발생하지 않는다. 이 5천 원을 가지고 오피스텔 역할 하나를 하면 35만 원의 월세가 나와. 그러면 그 25만 원 빼고 오피스텔 대출했던 거 이자 빼도 남아요. 그냥 제자리예요. 근데 내 손에는 4천만 원 또 있는 거예요. 1천만 원밖에 안 썼잖아요. 4천만 원이 또 있어. 이걸로 오피스텔 한 개 더 하면 어떻게 되냐? 1천만 원만 또 빼면 돼요. 근데 이때는 아까 마이너스 통장 이자는 이미 다 뺐기 때문에 뺄 거는 3,500만 원 이자 밖에 없거든요. 그게 한 십몇만 원이기 때문에 20몇만 원이 남아요. 근데 20만 원의 현금 흐름과 내 손에는 또 3천만 원이 남아있어. 이걸로 여러 개 하면 어떻게 되는 거예요? 그냥 계속 15에서 20만 원 정도가 한 채당 계속 꽂히는 거거든요. 이렇게 했더니 어떤 결과가 나왔냐면 내 돈 한 푼도 없이 은행에서 5천만 원을 대출을 일으켜서 월세로 매입하게 된 거예요. 제가 이 놀라운 경험을 하고 나서 시뮬레이션을 먼저 해본 거거든요. 당시 결혼하기 전 와이프한테 이메일 보낸 거예요. 내가 놀라운 사실을 깨달았어. 돈 한 푼도 없이 25만 원이 내 통장에 꽂히는 법을 내가 알게 됐어. 그렇게 해서 진행을 하게 됐죠. 이게 지금도 가능한 방법이에요? 가능하죠. 지금도 너무나 가능해요. 지금도 저는 창원 지역을 잘 알기 때문에 꼭 창원만 가능한 건 아닌데 오피스텔이 지금도 한 5천만 원 수준 오피스텔이 많거든요. 지금도 월세가 35만 원이에요. 이게 수익률로 따지면 대출을 안 하고 그냥 했을 때 자기 자본 수익률이 8% 이상 나와요. 대출을 일으키면 30%까지 올라오거든요. 수익률이 사실 그렇게까지 나올 수 있는 투자차가 없어요. 정확하게는 내 돈 천만 원 넣으면 한 11만 원 좀 나올 것 같아요. 이게 마인드가 갈리는 것 같은데 대출 자체가 무섭고 그리고 천만 원이라는 숫자가 좀 크게 느껴질 수도 있는데 거기에 나오는 게 뭐 10만 원 치킨 다섯 마리 그냥 참는 게 낫겠다? 이렇게 생각할 수도 있잖아요. 왜냐면 대출은 무서우니까 이거를 어떻게 하면 이겨낼 수 있을까요? 내가 좀 아끼고 말지 그렇게 25만 원 받는지 그냥 나를 내가 참고 말지 이렇게 되거든요. 그거 진짜 너무 중요한 것 같아요. 뭐 저도 전세 들어갈 때도 대출을 안 했을 수준이었으니까 아마도 제가 한마디로 이 영상을 보는 분들의 마인드를 바꿀 수는 없을 거예요. 저는 그냥 대출은 위험한 것이다 가 아니라 대출은 안전한 것이다. 대출은 레버리지다. 레버리지는 투자에 있어서 아주 중요한 역량이다. 오히려 대출을 안 한 것보다 대출을 한 게 훨씬 더 안전하다. 왜 안전하냐라고 했을 때 제가 만약에 5억짜리 집을 사요. 현금이 5억 있어요. 이거를 그냥 사면 되잖아요. 대출 없이 근데 혹자는 5억이 있지만 5억을 대출을 내고 2억 5천만 원만 넣어서 이 집을 소유하는 사람도 있을 거예요. 둘 중 어떤 게 더 안전하냐라고 봤을 때 뭐가 더 안전해 보여요? 과연 대출 없이 다 산 걸까요? 금리가 엄청 오르면 이 사람이 안전하죠. 이 한 가지의 경우를 제외하고는 이 사람이 다 불리해요. 이 사람 같은 경우는 이미 내 손에 2억 5천이라는 종작돈이 남아있어. 선택지가 굉장히 많아져요. 어차피 시세가 올라가면 똑같은 거예요. 금리가 만약에 그냥 적당하게 제자리라고 보면 근데 이 사람은 현금이 2억 5천이 또 있다면서요. 이 돈으로 한 개를 더 사면 어떻게 되는 거예요? 이 사람이 한 걸음 갈 때 나는 두 걸음씩 가죠. 왜냐하면 똑같은 아파트를 2억 5천 주고 두 개 살 수 있잖아요. 이 사람은 심지어 이 2억 5천을 가지고 상가를 사면 어떻게 될까요? 아마 매달 100만 원씩 꽂힐 거예요. 대출 없이 사도 그럼 다르잖아요. 이 사람은 집 하나만 갖고 있는데 이 사람은 집도 들고 있고 상가에서 100만 원씩 나오기도 해요. 이게 낫지 않아요? 이게 더 리스크 해치도 되고 그래서 저는 결국은 대출은 안전한 거다. 대출은 그냥 레이버리지다. 그것이 투자를 함에 있어서 아주 강력한 무기가 된다라고 생각하거든요. 그래서 저는 대출을 할 수만 있다면 무조건 하라라는 주의고요. 근데 이제 이걸 어떻게 깨트릴 거냐. 저는 결국은 그거를 시뮬레이션을 통해서 깨트렸거든요. 내 눈앞에 진짜 보이게끔 만들어요? 네. 이걸 5천만 원으로 샀을 때 내 통장에 20만 원 꽂히는 기분은 과연 어떨까? 나는 휴대폰 3만 원, 5만 원 나오는 거 그거 매달려가는 것도 아까운데 인터넷 비용이랑 다 빼고도 10만 원 또 넣었네? 그게 엄청나다고 생각을 했거든요. 그게 하나가 아니라 두세 개가 되면 어떻게 될까. 그 생각을 하다 보니까 대출을 조금 이겨낼 수 있지 않았나. 저는 개인적으로 그게 포인트인 것 같아요. 내가 일하지 않고 들어오는 몇 만 원은 좀 내가 아껴서 만드는 거랑 다르다고 해야 되나. 그래서 이게 한 10만 원, 20만 원까지는 느낌이 조금 덜한데 50, 100이 되면 느낌이 완전 달라지거든요. 그 한 가지 경험으로 끝나지 않을 거라는 걸 알기 때문에 또 돈을 모아서 그렇게 진행을 하면 될 수 있으니까 대출은 우리가 이겨내야 되죠. 특히나 지금 만약에 이 영상을 올리면 약간의 악플이 예상되는 게 뭐냐면 지금 한국 포함 전 세계가 금리 인상에 대해서 얘기가 계속 몇 달 전부터 나오고 있잖아요. 그 걱정하실 것 같아. 소수 몇 분들은 통쾌하기도 하고 이 영끌족들 이제 다 망했다. 저도 영끌족인데. 근데 이런 금리 인상 뉴스 혹은 실제로 금리 인상이 된다고 했을 때도 그걸 버텨낼 수 있는 어떤 그런 게 있나요? 근데 잘 생각해보면 택배를 3일 내 해주다가 요즘은 당일 배송하잖아요. 3일 내 배송해주면 큰일 나나요? 아니잖아요. 그냥 더 좋은 것뿐이잖아요. 저는 과거에 금리가 5%대에 했거든요. 그때 저는 너무 감사했어요. 지금 만약에 금리가 5%가 돼도 전 너무 감사할 것 같아요. 근데 지금은 금리가 너무 낮거든요. 주택담보대출을 하더라도 요즘은 2.5%대에서 막 움직이고 있기 때문에 예전보다 거의 절반밖에 안 되는 수준이라서 여기서 조금씩 올라간다고 하더라도 과거보다는 여전히 저금리에 가깝다는 생각도 있고요. 저는 또 그거랑 다르게 또 어떤 생각도 있냐면 미국 같은 경우는 대출을 어느 정도 해주고 있을까요? 우리나라는 이제 60-70%를 해주다가 최근 들어서는 이제 뭐 서울 같은 경우는 40%밖에 안 해줘요. 또 금액이 더 비싸지만 아예 안 해주기도 하고 미국은 어떻게 하거든요? 또 선진국이잖아요. 기본적으로 가장 흔한 케이스가 내 돈을 20%만 내요. 다운페이라고 부르는데 80%가 대출을 기본적으로 해줘요. 집을 살 때요? 그게 그냥 가장 보편화가 돼 있는 부분이에요. 근데 우리나라가 40%예요. 이게 과연 정상적인 것이냐? 이렇게까지 안전하게 관리를 굉장히 타이트하게 하고 있는 거거든요. 여기에서 금리가 조금 올라간다고 하는 게 과연 얼마나 클까? 오히려 이제 무분발하게 대출을 많이 허용해주는 게 훨씬 위험하죠. 그다음에 일본으로 넘어가면 일본은 몇 프로 대출해주는 줄 알아요, 집 살 때? 90%에서 많게는 100%까지 해줘요. 그리고 금리가 지금 0.5%예요. 그 일본인들한테는. 진짜요? 외국인들이 사는 경우는 한 1.5% 정도 받아요. 금리가 낮고 높고 이게 중요한 게 아니에요. 대부분의 많은 나라들은 부동산을 살 때 대출을 80% 정도 하는 것들을 굉장히 위험한 행위라고 보는 게 아니라 그냥 적금 들듯이 너무나 당연한 행위다라고 국가에서는 바라보고 있는 거거든요, 시스템적으로. 이제 우리나라에서는 40%를 하고 있는데도 불구하고 위험하다, 대출은 안 된다. 금리가 0.25%도 올라가면 이제 큰일 났다. 이렇게 하는 건 너무 과한 거 아닌가 싶은 거죠. 저 갑자기 궁금한데 왜 그런 거예요? 왜 우리나라는 이렇게 빡센 거예요? 근데 이제 보통 우리나라가 아니라 다른 나라들은 왜 그렇게 하고 있을까를 먼저 보면 이해가 되는데 부동산을 돈을 모아서 살려고 하면 그날은 안 와요. 그걸 알고 있기 때문에 미리 조금 땡겨서 대출을 일으키고 그리고 천천히 대출을 갚아 나가다 보면 이미 소유를 먼저 했으니까 그 상승분에 대한 걸 다 가져갈 수 있을 겁니다. 이렇게 통용하고 있는 부분이거든요. 근데 이제 우리는 무조건 생돈을 다 모아서 사야지만 그게 된다라고 하는데 그 진실은 돈을 모아서 살 수가 없거든요. 당연히 레버지 일으켜서 먼저 소유를 하고 차근차근 갚아가는 게 더 현명한 선택인 거죠. 그럴 수 있는 기회를 주고 있는 거고요. 우리나라 같은 경우는 아예 그 기회 자체를 계속 박탈해 가고 있죠. 그래서 어떻게 보면 굉장히 좀 비정상적이고 지금 정부가 심지어 요즘 전세 대출도 규제를 하고요. 신용대출은 벌써부터 규제를 했고요. 대출에 대만 들어가도 무조건 못하게 하려고 해요. 그게 과연 정상적인 것이냐? 놓고 보면 조금 의문이기는 해요. 그 농협은행은 11월까지 신규 주담대를 안 받겠다고 하더라고요. 그거 보고 좀 깜짝 놀라긴 했는데 저도요. 소유의 사태? 한 번도 없었던 일이라고 하는데 그래서 정부가 하는 일과 반대로 하면 돼요. 결국은 대출을 내서 3%보다 높은 수익률만 내면 돼요. 그렇게만 생각하면 조금 덜 무섭지 않을까. 그리고 손해를 보더라도 딱 3%의 손해만 보면 돼요. 그 이자, 그거 말고는 없거든요. 빌렸다가 불안하면 다시 갚으면 돼요. 그럼 그 3%에 대한 한 달치 이자만 손해본 거지 딴 건 없거든요. 만약에 누군가에게 제가 10억을 빌려줄게. 줄 테니까 그러면 이자를 1%만 주세요. 그럼 과연 빌릴까? 1%만 해도 매달 내려고 하면 이 10억을 내가 쓸 데도 없는데 못 빌릴 거예요. 대부분의 사람들은 못 빌려요. 무서워서. 100억 빌려줄게. 1%만 줘. 아니에요. 저는 그냥 1억이면 충분해요. 하지. 100억을 다 빌려주세요 하는 사람 잘 없을 거예요. 그게 뭐냐면 본인이 그 돈을 가지고 금리를 쓰는 역량이 거의 제로에 가깝기 때문에 금리를 아무리 낮춰줘도 불안한 거예요. 그래서 사실 대출이 두려운 게 아니라 사실은 내 자신이 불안한 거예요. 제가 봤을 때는. 근데 우리가 이 3% 이상만 핸들링할 수 있는 역량만 있다면 그건 이길 수 있지 않을까라는 거죠. 그래서 아까 무적정적인 대출에 대한 맹신이 아니라 그 역량을 키우고 직접 이렇게 시뮬레이션 돌려보면서 확신을 얻으라는 거잖아요. 그거에서 가장 도움이 되셨던 걸 일단은 저는 그 당시에는 할 수 있는 게 카페랑 글밖에 없어서 책을 조금 많이 봤던 것 같고요. 저는 지금도 책은 좋다고 봐요. 이쪽 도서관에 재택근무 내가 다 빌린다. 다 보고 나면 저쪽 도서관 가는 거야. 중요한 건 제가 10건을 빌려왔지만 그 주에 2, 3개밖에 못 읽었어요. 대우는 다시 반납해요. 근데 그게 매달 내 책상에 놓여져 있는 거랑 없는 거랑 차이가 크긴 하죠. 그렇게 하다 보면 저는 정독을 안 했고요. 그냥 내가 뭘 모를까 그거를 그냥 보물지도 찾는 느낌으로 내가 이걸 잘 모르는구나 그런 느낌으로 휙휙 봤던 것 같아요. 그 다음에 카페 같은 경우는 너무 많은 정보가 있잖아요. 불필요한 정보도 많고 커뮤니티 성격 어떤 지역 마음 카페 이런 것보다는 조금 음침한 느낌을 주는 그런 투자 카페 프라이빗한? 오히려 좀 더 보려고 노력을 했던 것 같고요. 거기서 한 가지 더 했던 건 뭐냐면 오프라인 활동을 어떻게든 해보려고 했던 것 같아요. 거기에 있는 사람들을 내 눈으로 봐야 되겠다. 그게 저는 굉장히 컸어요. 그래서 가끔씩 그때는 정모라는 게 열렸거든요. 저는 정모가 열리면 그냥 달려갔어요. 그 지역이 좀 멀더라도 그 호프집에서 한 50명이 앉아있는데 하루 쟁일 부동산 부산 얘기만 해 맞아 맞아 맞아 저는 그때 완전 초보자였으니까 말을 한 마디도 못 걸었거든요. 그것도 입구 저 기통에 테이블에 앉아가지고 이 사람들은 정체로 뭘까? 분명히 절반은 사익군일 것이다. 어떻게 내 돈을 빼갈 것이다. 여기 운영자는 100% 도둑놈일 거고 그렇게 해서 운영자를 피해가지고 이제 이 사람들이 진짜 언제부터 활동을 했고 뭐 도움받고 있는지 그러다 보니까 제가 어느새 저 안쪽 깊숙 테이블까지 가게 되더라고요. 그래서 제가 뭐 여기 저는 이번 주에 어디 갔다 왔어요. 이런 얘기하니까 사람들이 오 자기 여기 갔다 왔어요. 막 얘기하는 거예요. 그런 이야기들을 하면서 아 투자라고 하는 게 되게 먼 나라 이야기가 아니구나. 이제 그걸 좀 느꼈죠. 늦었다라는 개념은 저는 항상 없다고 생각하거든요. 저도 늦게 시작을 했고 아파트 가격 3배 점프하고 나서 시작을 했고 지금도 수도권도 똑같고 그래서 완전히 똑같은 데자뷰 같은 상황이거든요. 포기하지 않고 지금 시장의 상황이나 어떤 세계의 상황이 아니라 개인의 역량 지난달보다 내가 투자의 개념에서 어떤 게 나아졌지? 그게 만약에 발전하고 있다면 분명히 좋은 결과가 있을 것이고요. 그게 아니라 금리가 올 텐데 가만히 내가 멈춰 있다면 결국 나는 변하는 게 없이 제자리일 것이다. 그 이야기만 조금 드리고 싶습니다. 김찬부