豪宅房經紀：佣金其實沒有變｜佣金改變一次說透｜買房如何挑選房地產經紀｜幫買家節省佣金的好辦法｜舊金山灣區 千萬豪宅長這樣！ #美國地產熱點 9/28/2024

很高興這一次美國地產熱點 又邀請到房地產經紀人 來我們的節目中訪談 嗨 Maggie你好 你好 Leo 觀眾朋友們好 是的 謝謝Maggie 歡迎你第一次來到我的頻道 Maggie是舊金山灣區 專門代理Palo Alto周邊 房地產的房地產經紀 同時她也是當地 著名經紀公司DeLeon Realty的 旗下的華人房地產經紀 那麼我先請Maggie跟觀眾們打聲招呼 並且請她自我介紹一下 Maggie請 是的 觀眾朋友們你們好 很高興有這個機會 和大家在這裡聊天 那我叫Maggie Chien 我是德立昂地產的買方經紀人 那我們主要是Focus在這個 以Palo Alto為一個中心點 這個半島這個區域 一些比較高端的地產 所以很高興今天能夠來到這裡 謝謝Maggie 我們知道現在其實房地產市場的 這個佣金制度已經改變很大了 但是還是有很多人搞不清楚狀況 它這個規則怎麼運作 那雖然我之前也做過幾期的這個報導 不過我相信還是有很多人不清楚 那這一次我想Maggie 請Maggie再跟觀眾說明一次 這個佣金制度到底發生了什麼變化 我相信經由Maggie實際的經驗 來說明一定會更加清楚 是的 觀眾朋友們 就是我其實這段時間在市場上面 在Open House的時候 確實有很多的買家進來 Potential買家進來的時候 都會問到我這樣一個問題 到底這個佣金制度 現在是怎麼回事 那其實它的本質是沒有改變的 也就是說當初這個默認的 就是這個佣金是由賣家來支付 但是現在的話 買家的這部分佣金 不一定由賣家支付 而有可能會由買家來支付 那整個流程的話就多了一些手續 就是比以前作為默認的 就是賣家會支付買家的這部分佣金 現在已經不能夠再這樣做了 而是在買家在買房子之前 要與這個買家的經紀人簽訂一份合約 叫Buyer Brokerage Agreement 這份Agreement裡面是規定 買家是一定要簽的 如果現在有買家經紀人 拿著這份Agreement跑來 問您去簽這份東西 你不要覺得他是去「設計」你 因為這個是現在是由整個加州 任何一個經紀人 如果要代表買家去購買房子 去做任何的功課 比如說去show you this house 或者是要去做任何的research 他必須要有這份Agreement 簽好之後他才可以做 但是其實這只不過是在程序上有所改變 實際上過往這個總的佣金 就是買家和賣家合在一起 是大概5%到6% 今天也是大概是這個百分比 不過當初是由賣家支付的部分 現在是有可能由買家來支付 那到最後是由賣家來支付 還是由買家來支付呢 那就是要看 每一套房子的具體的情況 因為每一套房子 有些房子現在並不是說賣家不願意 去支付這個買家部分的佣金 只不過它不能夠把它 寫在這個Refin或者Zillow上面 不能夠在這些大的MLS system 叫作Multiple Listing System裡面顯現出來 而是要每個個案 作為買家經紀人 要打電話過去了解 才知道他是否會付 付多少 那當然您在與這個買方經紀人 去簽署這份合約 就是這份Agreement的時候 裡面有幾個變量 這裡幾個變量 第一個就是你的區域 你可以只是在Palo Alto或者是Sunnyvale 或者整個灣區 還有第二個就是它的時間 時間可以是1個月或者是3個月 那這都是可以商酌的 這些都是可以商酌的 那當然也包括這個佣金 那個佣金部分的話 當然你要有一個專業的 代理去代表你 那你肯定是希望 可以在開始看房子的時候 就把這份合約簽好 因為這個樣子 對於不管是買家還是Agent 都是更加的一個合理的一種情況 因為買家並不希望說 到了最後要下offer報價的時候 才知道自己需要給經紀人 多少的佣金費用 等等的這種不定的因素 可以在一開始看房的時候 在選擇房子的時候 如果能夠把它訂下來 其實對整個買房的流程 都會更有幫助 我個人認為 謝謝Maggie 那我另外一個問題 想請教Maggie就是說 那麼這個買家 如何跟買方的代理經紀 確定這個佣金的費用 它這個百分比是不是有個固定 或者是有個浮動呢 那以往是默認2.5% 就是行業內都是這樣做 這2.5%是有 就是賣家這邊已經在簽訂 他的Listing Agreement的時候 已經是簽訂了 那現在因為整個行業內的改變的話 我想這個就是要看市場上面的 Market decide市場決定 那您覺得不管無論如何 一個好的專業的買家經紀人 是非常重要的 這個對於買家來說 那您可以去簽 有人會簽2% 有人會簽2.5% 所以這個Market decide市場決定 然後你會以你自己個人 個人的購買房產的這個總額 來去考量到最終這個買家的經紀人 其實他所提供的這個服務 到底是值多少錢 所以我的答案是 市場最終會做出決定 然後的話 我覺得我的建議是 買家最好可以 就是多面試幾個經紀人 因為我們華人買家都非常 頭腦非常靈活 在這個Agreement要Implement之前 一定要去簽之前 就是8月17號之前 很多的買家都會同時使用幾個經紀人 看看誰可以幫他找到更合適的房產 他才到最後幫這個經紀人去合作 但接下來可能這種做法就不是很 不會那麼的對買家 首先實操上面不是那麼的實際 因為你不可能每一套房子 跟每一個經紀人都去簽這份合約 所以最好的方法 就是先去Interview一個 professional的經紀人 在選擇經紀人的時候 我覺得誠信當然是最重要的第一點 你覺得這個人他是不是 真的會保護您的利益 以您的利益作為第一 還是以他的佣金的利益作為第一 這個是作為一個最主要的考量 那第二當然是您 需要的是去挑選一位經紀人 他是對本地的市場非常了解 而且有一定的交易量的經紀人 比如說我上週就有四套的房子在下offer 就是我一週裡面下了四個offer下去 這一週今天我才剛剛下完兩個offer 就是有一定的交易量的經紀人 他對市場上面的任何的變化 細微的變化 他都是非常了解的 尤其是這個房子它在上市的時候 它的價格和它最終成交的 就Pending的價格 一直到這個市場這一刻 競爭的情況怎麼樣子 其實如果每天在市場裡面 做offer的這些經紀人 他有一定的 他很投入的話 他對這些數字是非常敏感 那所以這是第二點 就是要找一個有經驗 有交易量的經紀人來協助你 那第三點的話當然就是 那您要是看這個經紀人 對這個區域它本身 它的focus區域在哪裡 是吧 那好像我們的話就可以做到 細分到比如說Palo Alto 細分到社區 那街道我們都可以做到 知道這個街道這個區域 它大概的入場價是多少 競爭情況如何 那這個對於整個購房的過程 是非常有幫助的 所以買家到最後 他付出的這個commission是物有所值 所以到最後你會發現自己 首先可以買到你心儀的房子 以合適的價格 來買到你心儀的房子 因為即使目前這種情況 大家認為可能市場 還不是很確定的情況 現在利率在下降 然後股市也不知道走勢如何 再加上這個選舉等等各方面的情況 會影響到市場 可能會影響到市場 但目前我看到的 還是搶房的情況 還是在搶 還是在繼續搶房 因此我覺得一個有經驗的 能夠提供非常的數據支持 就是給你提供各種數據 再加上他更加有職業道德 這些經紀人是對買家非常的有幫助的 謝謝Maggie 那另外一個問題我想請教一下 現在市場上這些買家們 他對這些佣金的改變 他們有什麼想法 有抱怨嗎 還是說覺得這個很不錯 有這個談判的空間 我想大部分人現在是困惑的 就是有點不知道 這個情況到底是怎麼一回事 所以大部分人都會問我 因為這個週末 我剛剛是一個open house展示房 這個open house 在Palo Alto的獨立房 很好的地點 就基本上是沒有任何的 缺點的一套房子 那我大概有100組買家 進來看這套房子 在兩天裡面就是你可以看到 其實市場上還是 買家非常的踴躍過來看房 然後今天我下offer 一共有10offer 10 offer進去 去搶這套房子 那在這種情況下 我看到大部分的買家 在談到這個佣金制度的時候 他們的感覺就是confused 他們不知道 其實應該去怎麼處理這件事情 那其實在這個談判的過程裡面 我剛才已經談到了 這份佣金不一定是要由買家來支付 您可以在下offer的時候 要求賣家去支付 如果賣家在這個 簽MLS listing的時候沒有提到說 要支付這部分佣金 因為到最後的話 賣家他要看的是 他的口袋裡面的錢是多少 如果您的這個報價價格足夠的話 那您叫他去給2.5% 給你的買家經紀人 他是非常樂意的 所以這一部分的佣金 完全是可以由這個賣家去支付 這個就是現在買家 很困惑的一點 就是他不知道 誰來支付這部分佣金 所以其實 這份合約就是 買家代理協議是一定要簽的 那簽的時候一定要寫明佣金是多少 那這份佣金不一定 大部分情況下 其實不是買家現在需要付 還是可以叫賣家去支付 只不過在談判的時候 多了一個變量 就是一個variable 這個變量就是這份佣金 你要加進這個offer裡面 去要求賣家去支付 我想現在主要的 大家就是有一些 不是很清楚是怎麼 去處理這件事情 尤其對於一些 需要去貸款的客戶 因為對於一些現金買家來說 這個就相對來說比較簡單 因為羊毛出在羊身上 到最後的話你始終是要看 那個對賣家來說 他要看他口袋裡面的錢是多少 但是對於一個要貸款的客戶來說 如果這個買家他還要把這部分 經紀人的費用打入他的抵押貸款 或者是多拿一些現金出來 去支付這部分的佣金的話 確實會是有一些困難 甚至會影響到整個交易 所以我覺得買家可以安心 因為這個東西到最後 是可以在合同裡面 要求賣家去支付的 我再請教Maggie 如果作為賣家的話 他如何判斷要不要給這個佣金呢 就是說如果要給 要給多少 那不給的話 他會不會擔心說減少這個offer 或者是這個offer的報價的金額 這個是一個非常好的提問 我想是看情況而定 因為賣家有一些 他還是遵循以往的做法 他直接就說 我會提供這個佣金部分 這種類型的房子 他可能主要是希望可以吸引更多的 買家經紀人進場去競價 這是一種情況 另外一種情況就是說 我現在給的是0 但是您在下offer的時候 您可以說直接進來再去問 這個要多少%的佣金 那如果傳統的2.5%的佣金 因為這份佣金是based在 買家和買家經紀人簽的這一份 買家代理協議上面 所寫的百分比 然後你再去問這個賣家支付 不能夠超過那個 或者你超過那個 你到最後有一部分可能是要 如果賣家同意要支付 這個超過的部分 可能那部分會給到買家 但是我覺得現在賣家 還是很願意支付的 因為我現在到目前來看到 但是有一點的話 我可以想跟大家介紹一下 德立昂地產的這個buy direct program 其實我們這個項目並不是因應著 現在這個佣金的改變而制定的 而是我們已經這樣做了8年 這個8年來 我們已經幫助買家和賣家 成功的交易了就是很多很多的房子 基本上我們一半的listing 都是處於這種狀態 一半以上的listing就處於這種狀態 這個buy direct program就是只要買家 用德立昂地產的買家經紀人 比如說我 那就是來幫您 去購買德立昂地產的上市房 那您就可以不需要 支付買家的佣金 我們就是更加的有職業道德 因為外面大部分的經紀人 他如果是雙邊代理 就兩邊都代理的話 他是一定會買家賣家都收的 他不可能完全免費為買家服務 但是我們可以做到 就是因為我們的整個商業模式 一直是這樣子 讓這個 我們不會雙向收費 這樣子是永遠只收一邊的佣金 那在這個過程裡面 當然我的買家 如果看中了我們的上市房的話 對於他來說非常有優勢 比如說今天的這一套房子 我剛剛下offer的 那是3.5個million左右吧 如果您是以這個2.5%的 這個佣金來計算的話 他就已經超過了8萬塊錢 那等於是您在這個房子 一共有10個offers進來 其中可能有幾個是我們公司 內部的agent幫寫的 那這幾個offers的話 肯定就是比外面的offers 就是不是我們公司 代理的offer的話 它的優勢已經多出了8萬多 是不是 就是相當重要的 所以你在競爭的情況下 就是你非常的有優勢 就是我們非常的幸運 能夠剛剛好 就是吻合了現在這個 整個佣金改變的一個趨勢 而且我們的listing也相當多是吧 所以的話你可以選擇的空間 從150萬左右的房子 一直到四五百、四五千萬的都有 就是我們每週都會出一些入門級的 比如說Sunnyvale或Mountain view 這些城市的房產 或者是在Atherton、Los Altos Hills這些地方 四千萬左右、一千萬左右 這些房子都有 所以可以選擇的空間非常大 因為現在利率降了很多 現在大概接近在 30年固定大概接近在6%左右 那這個給市場帶來怎麼樣一個變化 利率下降 其實歷史上對房產的肯定是利好的 因為不管是買家還是賣家 在利率下降的時候 賣家更願意賣房 因為他們可以通過賣房的時候 再去換一個升級一個新房 那個時候他也可以鎖定 一個較低的利率 對於買家來說 利率現在已經降到了 就是如果是7年可調整式利率的話 我知道有人可以做到5點多 5.2幾都可以做得到 就是相當有吸引力 和之前的這個兩年的 這個高利率相比的話 所以現在買家的購買力 也會大大的增加 那我可以明顯地感覺到 週末的時候看房的人更多了 更多的買家出來 所以聯儲它一旦進入降息週期 確實是價格 房子的價格可能會慢慢往上漲 因為到最後的話 始終就是供不應求 在灣區尤其是有一些獨立屋 條件更好的 比較平均的獨立屋的話 這種所謂的入門級房產 那我們大部分的這些買家 都是一些科技公司裡面的 這些從業人員 或者這種類型的客戶 他們會去購買一些入門級房產 這種獨立房 或者是那種高淨值人群 那他們就是這些 大公司裡面的CEO 這些有大量股票在手的這些客人 或者是在國內 從中國、台灣 或者香港、新加坡這些地方過來 它作為一個資產配置 或者是小孩子要過來這邊讀書 所以學區房是非常的搶手的 所以到目前來說 我看到灣區Silicon Valley Palo Alto作為一個中心點 向外發放過去的話 那entry level的房子 就是三百萬 兩百萬 三百萬這類型的房子 是相當相當熱的 就是都是多個報價的情況 所以我建議觀眾朋友們 如果是真的有興趣買房的話 如果是自住 任何時候都是好時間 因為一直有一句話就說 最好的買房時機就是五年前 如果你五年前買了房 任何一套到現在 都是非常 就真是非常好的 就是現在降息 接下來如果沒有 其他的這些什麼黑天鵝事件 不可預測的事件 接下來我們的估計都是會 只會市場會越來越熱 請Maggie談一下 因為我知道 你們剛才有說到 你們客戶其實都蠻高端的 那你們有一些特別的服務 可不可以在這邊 再跟觀眾們說明一下 是的 我們德立昂地產 其實有提供一條龍服務 我們有一個專職的上市房團隊 就是賣家團隊 賣家團隊他們是不只做賣家的 所以他們非常專業 他們的focus的話 他們會把所有的房子 打扮得非常漂亮 然後還可以把這些房子 就是除了在marketing方面 我們能夠做到的 肯定是比那種一對一的agent 能夠提供的resource 肯定是多非常多 就是因為我們也做中文的電台電視 Zoom還有其他的報紙 所有的Palo Alto的這些本地報紙 或者是我們都會做 所以marketing肯定是比別人都更加的強 然後對於一些客戶 如果他們有需要擴建和改建的話 我們的VP of construction 他是一個Stanford斯坦福大學的 construction manager的一個master 然後他在Artherton 已經建過超過一億 就是一億美金的房子 所以他非常有經驗 對於每一個city的coding規範 就是到如何去設計這套房子 我們也是有是內設計師 可以提供一些免費的服務 包括我們公司所有的owner 他本身也可以提供一些稅務 和法律方面的諮詢 比如說有些高端客戶 需要說做信託等等這些 都不是問題 我們都是可以一條龍提供服務 除了賣家的團隊的話 我們還有一個專職買家團隊 買家團隊本身的話 就是只做買家 這個樣子買家可以得到全部 就是足個的關注 你得到的是非常專業的一個服務 對於一些在外面 如果agent他既要做買家 又要做賣家 他對市場上面 合同方面的解釋 房子的了解各方面 是沒有說像我們這個樣子 能夠完全就是focus在買或者賣一方 更加的專業 和能夠提供的服務更多 謝謝Maggie 那麼就是說這個德立昂的 內部的分工非常的清楚 而且每個人都在專職的崗位上 為客戶提供非常professional的服務 所以有想要進入灣區市場的 絕對非常推薦德立昂房地產經紀公司 那我們今天的訪談就到這邊結束 希望下次還有機會再見到Maggie 來跟我們做這些房地產的訪談 謝謝Maggie 謝謝Leo 謝謝觀眾朋友 拜拜