中國房價何時見底? 房子老了，人心慌了！

觀衆朋友們，大家好！歡迎收看《傑森視角》。 中國房價何時見底？ 這個問題， 目前從中國百姓到高官， 從經濟學家到華爾街銀行家， 都在關心。 最近，網絡上很多人討論中國“房屋養老金”的話題。 這個話題迫使中國人從一個新的維度， 面對房地產的概念。 這個新的思維維度，對中國房價將產生深遠影響。 張軍是北京某大學的資深教授。 他草草結束了他研究團隊的每週的例會， 然後就拖着疲憊的身子， 開車趕往他在北京望京地區的一個出租房。 他的房客剛剛離開， 他要去看看房子的狀況， 看有什麼要修理的。 他的公寓在一個20層的高層公寓樓中。 他走入大樓後， 就立刻注意到樓道的燈光昏暗， 幾個壞了的燈泡都沒人替換。 他這纔想起來， 這個樓裏的居民和這個小區的物業公司正在對抗。 這個社區是17年前建的。 在剛建成的那些年，社區環境高端大氣。 但是， 在過去近10年中， 隨着設施的老化， 出毛病的地方越來越多。 社區居民和物業公司之間的矛盾越來越突出。 一些居民對物業公司的服務質量和 資金使用意見越來越大。 最近， 物業公司宣佈， 要收取額外費來維修這個樓裏出問題的電梯。 居民和物業公司的矛盾一下就激發了。 居民聯合起來， 停止給物業公司交物業費， 而物業也停止給這棟樓提供服務。 雙方互不相讓，就這麼僵持着。 張軍注意到電梯前有一個告示，說電梯無法正常使用。 於是，53歲的他不得不咬牙開始爬樓。 等他爬到他在11層的出租公寓時， 已經累的氣喘吁吁了。 張軍打開房門，簡單看了看裏面的情況，就快速離開了。 因爲， 他此時已經意識到了， 如果目前這個居民和物業之間的矛盾不解決， 維修和出租他的公寓其實都是不可能的事情。 但是，下一步該如何做，他也不清楚。 居民和物業之間的這個矛盾，也不是他一個人能解決的。 最近北京二手房價格下跌的消息， 再加上目前這裏的居民和 物業之間的僵持給自己添的這些麻煩， 讓張軍內心很煩。 不過從宏觀上講，作爲70後的張軍是幸運的。 回看中國過去100多年的歷史， 中國的70後， 可能是中國最幸運的一代人。 他們沒有經歷兵荒馬亂， 也躲過了中共建政頭20年政治運動的高峯期。 他們的人生和中共的改革開放同步， 因此， 無論從財富積累， 還是從個人事業機遇來講， 他們都是現代中國少見的幸運一代。 而張軍是幸運的70後中的幸運兒。 他2000年博士畢業後， 就進入在北京某大學任教， 一路事業穩定和順利。 他的妻子在一個世界頂級大公司在北京的研發中心工作。 他們的收入是一般中國人難以想象的。 2004年， 他們搬出學校的教師宿舍， 在北京回龍觀買下他們的第一套房子。 在隨後的10來年中， 每隔3-5年他們就用攢下的錢在北京買一套房子。 隨着北京的房價在過去20多年的暴漲， 他們的財富也如火箭噴發一般直衝雲霄， 一些房子的投資， 給他們的回報徹底改變了他們的財富階層。 拿他們在望京的那套房子作例子。 他們2007年以6000多元每平方米的價格， 花了80多萬的總價買下了那個面積130平方米的高層 公寓。 隨後， 大量外資企業和外來人員， 特別是韓國人， 開始入住望京地區。 而且， 望京豐富的教育資源也讓這裏的房子得到了學區房的紅利。 因此， 張軍這套望京公寓的市值在隨後的10年一年一個樣， 在高峯期衝到了1000多萬。 張軍遇到的問題， 將成爲未來中國房地產領域一個越來越突出的問題。 它迫使中國人對房產的認知加入一個新的認識維度， 那就是：房子老了怎麼辦？ 在過去20多年， 在中國房地產高速發展期， 中共和 開發商似乎都在刻意弱化社會對這個問題的深入討論， 因爲對這個問題的現實思考， 大概率會影響很多中國人的購房意願， 會影響房地產市場的火熱。 此前， 在我和中國的親朋好友朋友討論房子時， 中國那邊對美國買房後， 在長期持有過程中的高額費用， 感覺非常喫驚和不理解。 對大部分中國人來說， 房子買來後， 不用交房產稅， 也沒有要求買房屋保險， 而且， 物業費也通常非常低。 因此， 很多中國人感覺， 在中國房屋的持有成本幾乎爲零。 在過去20多年， 中共政府和開發商， 努力保證房地產不斷漲價。 在這樣的情況下， 就是房子不用出租， 和房價快速上漲的回報相比， 房子空置在那裏的花費已經變得微不足道。 這是很多如張軍這樣的中國人， 在過去20年， 似乎不考慮房屋的租賃價格， 而把房子當做零持有成本的投資產品來投資的主要原因。 數據顯示， 大約從2009年以後， 中國住房市場， 特別是一線城市的高端房屋市場的主體買房人羣， 就是如張軍這樣， 以投資爲目的的買家。 他們把中國的房價不斷推高。 國際上衡量房價的很多指標， 比如租售比， 也就是房屋出租價格和房屋出售價格之間的的比例， 等參數， 在中國都失去了意義。 一個重要原因就是， 在中國人的頭腦中， 有一個概念就是， 持有房屋成本極低， 因此能不能用合理價格租出去， 根本不在很多中國人投資買房的考慮範圍之內的因素。 從某種意義上講， 在中國人理念中， 房地產持有成本極低這個概念， 成爲過去20多年推動中國房地產的一個主要原因。 在美國和世界其它很多地方，卻完全不是這個概念。 以美國爲例， 雖然美國各個州房子的持有成本很不一樣， 但是， 擁有一棟房子的同時， 就意味着房主要擁有一系列的長期財務責任， 其中包括房屋保險， 房產稅， 或物業費等。 而這些費用中的每一筆都有明確原因和理由。 如果房主是從銀行貸款買的房子， 銀行出於對它資產的保護， 會要求貸款的房主買房屋保險， 以防萬一房子發生火災， 或被其它自然災害， 如颶風， 地震或洪水等自然災害摧毀時， 房主有足夠的保險錢來重建房子， 或能夠償還銀行剩餘貸款。 有的房主已經還清了房屋的銀行貸款， 也會選擇長期買房屋保險， 讓自己沒有後顧之憂。 而房子的房產稅的通常是來支付地方的免費教育， 警察， 社區公園， 垃圾回收等服務項目， 以及一個小地方政府的運作等。 美國有些房子，是房主自己獨立蓋的。 這樣的房子通常不屬於任何社區。 因此房子的主人自己負責房子未來的一切維護和升級， 因此， 不需要交什麼物業費。 但是， 美國很多社區是由開發商統一修建的， 這些社區甚至有公園和健身房等公共設施。 那麼， 在這種社區中， 在開發過程中， 開發商就會牽頭成立一個房主聯合會， 就是HOA （Homeowner Association）。 等社區開發完後， 開發商就會把這個房主聯合會， 也就是HOA， 交給社區的房主們， 並幫助他們針對這個社區， 起草一個HOA管理章程， 然後， 讓房主來根據這個章程管理社區。 房主們會選出一些代表， 組成HOA委員會， 他們會選定一個物業管理公司， 來對社區的日常運作進行管理和維修。 有些社區爲了保證社區整體外觀的風格， 甚至會規定， 房子的所有外部成分， 包括屋頂， 外牆， 和門窗等， 都由HOA擁有， 並負責它們的修理和定期維護。 HOA根據章程來決定社區業主的物業費計算方法。 而被HOA僱傭的物業公司， 每年會向業主提供物業費的各項花費細節。 美國各州的法律對HOA大多沒有什麼特別的細節規定。 HOA就是一個小區業主的自治機構， 而它的章程， 從某種意義上講， 就成爲這個社區業主自己制定的社區法律。 美國HOA獨立於美國各級政府的意志之外，自主運作。 同時， 美國獨立的司法體系， 和基本公正的法律原則， 從宏觀上， 對美國HOA的運作也有一定的間接制約作用。 基於我對美國這些房屋持有成本的理解， 我過去對中國房屋持有的極低成本一直是持懷疑態度的。 和美國以低層建築爲主的社區相比， 中國基於高層建築的社區， 管理和維護起來應該比美國其實更加複雜纔是。 美國大部分房主都有自己獨立的取暖製冷， 和給排水系統， 而在中國， 這些系統很多都是很多戶業主共享的， 一家出事會影響很多家。 而且， 中國的高層建築， 還有電梯這樣的必須的公共設施， 需要持續維護， 甚至是升級。 中國人可以選擇冒險不給自己的房子買保險， 這我可以理解。 中共政府爲了不傷害地方政府出賣土地的生意， 而在大部分地區， 反覆擱置對房產稅的徵收。 這我也可以理解。 但是， 中國大部分社區是如何在相對低的物業費標準下， 維持社區生活品質不變， 這是我一直感興趣的地方。 我後來發現， 雖然中國各地不同個社區的具體情況不同， 但是， 此前低物業費的方式之所以能夠在中國長期實施下去， 主要有兩個原因：第一個原因是， 很多中國人可以無奈的接受社區生活品質逐漸下跌的狀況， 認爲這是不可違逆的自然規律。 因此在中國， 越舊的二手房， 越難賣出高價， 就是中國人頭腦中的這個概念的衍生物。 而中國人在房地產上， 形成的“喜新厭舊”的這種心態， 也正好推動了中國房地產不斷升級的這個狀態。 我記得數年前， 我在油管上， 看到一個在中國常年生活的美國主播， 網名叫“老外”。 他在他的節目中提到說， 中國一個讓他很不理解的地方是： 中國人似乎只喜歡蓋新房， 而沒有興趣維護老房子和升級老社區。 其實， 他看到的這個現象的背後， 一個重要原因還是中國社會的資金配置的問題。 而中國維護好社區方面的資金短缺， 是中國社會在努力推動新房銷售， 在努力營造中國房屋持有成本很低這個概念時， 自然形成的一個社會現象。 第二個原因， 也是更重要的一個原因， 就是中國大部分社區還比較新， 所以大多數中國商品房社區， 目前還沒有到出現系統性大問題的時候。 中國絕大部分的商品房是在2000年以後建設的。 根據《中國房地產金融》今年的一個研究報告， 中國2000年前建造的房屋佔中國住房總量的比例不到 28%。 因此，目前中國72%的房子的房齡還在24年以下。 但是， 這組數據給我提供的另一個重要的信息是， 未來中國越來越多的商品房的房齡將開始邁入入20- 30歲這個關鍵房齡。 這個現象的後果是， 很多社區的大型公共設施， 例如電梯， 水泵和給排水系統等， 要花很多錢來維修或升級， 這些需求會如海嘯般湧來， 越來越多中國社區將難以迴避這個現實。 中國房地產的建築質量極端參差不齊。 在20多年後，很多建築的結構性問題也開始浮出水面。 由此引發的社區居民， 和物業之間的矛盾衝突， 也是越來越多， 越來越激烈。 我們前面提到的， 張軍在他望京租賃房遇到的情況， 就是一個典型的例子。 這個問題在此時開始在中國大量湧現， 這對已經在ICU住了兩年的中國房地產行業來說， 比雪上加霜還可怕。 中共住房城鄉建設部副部長董建國8月23日宣佈， 正在研擬中的“房屋養老金”制度， 將在上海等22座城市進行試行， 由政府出資建立公共賬戶， 對部分建築結構進行維修及設備檢測養護等。 這表面看是利好的消息， 卻讓被套路怕了的中國人大驚失色， 在過去一週的時間中， 這個話題引發了大量的中國網民的討論， 中國人關心的核心問題是：“錢從哪裏來”。 於是， 中共住建部和 中共媒體連忙發佈公告和 文章給這個網絡討論“滅火”， 並引述一些中共專家的解讀， 說這個房屋養老金“不需要老百姓直接出錢”等等。 例如， 針對資金來源這個關鍵問題， 《中國建設報》 8月26日引用湖北住房改革與發展研究會會長， 陳淑雲的說法， 說這筆錢主要來源於： （1） 地方政府財政資金、（2） 土地出讓收入、（3） 住房公積金增值收益和（4） 社會捐助等。 你要讓我相信， 現在中共的地方政府， 能把他們的財政資金和土地出讓收入的錢拿出來， 給老舊的中國社區修房子、修電梯， 你要讓我接受這個說法， 這對我認知能力的挑戰實在是太大了。 中國地方政府的欠債數額， 現在已經大到了恐怖的地步， 已經成爲中共的國家機密了。 最近， 中國網上流傳說， 多箇中共地方政府成立了“砸鍋賣鐵專班”， 聲稱要響應中共中央的號召， “砸鍋賣鐵”也要解決地方債務， 要變賣政府資產， 盤活地方債務等。 把好好的鍋給砸了， 來按廢鐵價賣， 以此來償還地方債務， 這個說法無論從語言風格， 還是其背後的含義上看， 都屬於荒誕劇級別的東西。 當今中國， 能讓中共各地官員都重複這個荒謬說法， 就說明這說法100%來自習近平。 我從來不認爲習近平的智商有問題。 我從這個看似荒謬的說法中， 看到的是習近平在看到中共地方政府龐大的債務之後， 感到的一種大難臨頭的危機感。 清華教授孫立平說過這樣一句話： “一個社會使用什麼樣的語言， 在很大程度上體現着一個社會是什麼樣的氛圍。 ” “砸鍋賣鐵”還債！ 這就是最生動描述中共地方官場當前氛圍的說法。 連喫飯的鍋都要砸了還債的中共地方政府， 你指望它們出錢來修你們社區的電梯？ 陳淑雲說出這樣的話，那是她的工作需要。 但是， 對所有真的相信這個話的中國人， 我無保留的同情那些人的智商。 --- 最讓我笑噴了的是， 陳淑雲居然把“社會捐助”也列爲“房屋養老金”的 資金來源之一。 她的這說法， 給我的感覺是， 中國好像沒事想找理由捐錢的富人特別多。 在中國， 紅十字會的名聲都被中共給玩殘了， 更別說你政府出面搞的什麼“房屋養老金”的了。 最後這些中共專家的回答， 讓我得出的唯一結論就是：看來， 中共自己真的沒有可能， 給這個“房屋養老金”出錢。 不過， 從網友的討論和相關報道中， 我也的確長了一些新知識， 知道中共手裏， 確實應該有一筆應該用於維修社區的錢的， 叫“住宅專項維修資金”。 根據微博博主“青光楚辭”和 上海市房地產科學研究院8月26日發佈的統計， 自2007年起， 買房的人在每次買房時， 中共都會按購買的住宅每平米造價的5%-8%， 向買房者收一筆錢， 據說會把那筆錢注入那個“住宅專項維修資金”。 針對這個“住宅專項維修資金”， 中共有明文規定， 就是要用於小區公共設施的維修。 這和中共最新提出的“房屋養老金”概念的本質， 其實是一模一樣的。 但是， 讓人奇怪的是：一方面， 很多中國小區的建築和設施出現問題， 出現該修， 但是沒錢修的問題；而另一方面， 這個“住宅專項維修資金”的使用率卻非常低， 目前只累計使用了資金的10%， 理論上， 現在， 全中國這筆維修資金的結餘估算已經超過1萬億人民幣了。 對於這筆資金動用難的問題， 中共的《經濟觀察報》8月27日的解釋的主要原因是： （1）社區業主難達共識、 （2）有關部門審批難， （3）這筆維修基金已是一筆糊塗賬等。 其實， 社區業主難達共識和有關部門審批難等這兩個都是藉口， 真實的原因可能就是第三條：這筆錢應該已經被花掉了， 已經不知道被政府用來補某個債務窟窿了， 已經被政府在某次“砸鍋賣鐵”還債的過程中， 當鍋給砸了。 我們前面提到的那個湖北的陳主任， 她連用“社會捐助”來作“房屋養老金”的資金來源的 奇幻思路都說出來了， 爲什麼就偏偏不提， 用這個最名正言順的“住宅專項維修資金”來作爲 資金來源哪？ 原因應該是一目瞭然了！ 對於“住宅專項維修資金”， 最簡單最合理的管理方法， 就是像美國社會那樣， 把在房屋買賣過程中收到的這筆資金， 存入這個社區的房主聯合會， HOA的賬號， 由小區房主投票決定社區大修的資金投入。 那麼爲什麼中共政府就一定要出面來收取和 管理這筆資金呢？ 然後，某個小區需要時，還要向政府申請審批！ 難道政府比小區居民還更瞭解自己小區的需求嗎？ 中共爲什麼一定要事無鉅細的介入中國人的每一個生活 細節哪？ 肚子餓極了，喫相通常都很難看。 就在中共住建部和媒體竭力表示， 不會讓中國老百姓爲“房屋養老金”出錢的話音還沒有落 的時候， 8月29日， 上海市房屋管理局就發佈了上海《關於規範本市住宅維修 資金管理的若干規定》。 規定中明確了小區業主大會的銀行賬戶這個概念， 應該和美國的HOA的賬號的概念類似。 規定聲稱對於新建房屋， 在新房買賣中， 收到的維修資金應該直接交到業主大會的賬戶。 這一點是符合我們前面提到的那個， 小區的錢， 小區自己管的邏輯。 但是， 對2019年3月1日前已經完成維修資金上交的 建設項目， 規定由開發商墊付尚未出售的房屋的維修資金。 但是， 對於政府已經收繳的此前出售房屋的維修資金， 對那些錢是否也轉入小區業主大會賬戶， 卻隻字不提。 然後， 就開始說， 如果小區業主大會賬戶收到的維修資金不足的話， 小區如何向小區業主再次收錢的程序了。 在這個規定中， 說白了中共就是想表達一個意思：對於成熟社區， 我以前從買方那裏搶的小區維修資金， 你們就不要再指望了。 我只能承諾，對新社區的維修資金，我以後不再搶了。 但是，目前中國的房地產已經出現斷崖式的下跌了。 完全由新建房屋組成的上海新社區數量其實已經非常少了， 因此， 能夠享受規定中的那個合理成分的社區數量， 其實非常少。 上海大量的小區，是已經成熟的小區。 對於這些佔絕大多數比例的上海成熟社區， 這個規定只傳遞了一個信號， 那就是：如果以後你們需要搞大的社區維修項目， 你們要自己湊錢， 解決資金來源問題。 上海的這個規定， 對住建部和媒體前兩天在“房屋養老金”方面的說法， 啪啪的打臉。 以前的錢被中共搶走不還了， 還不是中國網民最擔心的事情。 一些中國網民擔心， 上海這些城市明確出臺社區維修資金的規定後， 這筆小區集資的錢， 會被極度缺錢的地方政府惦記。 一個可能性是， 中共地方房屋管理部門， 可能會從此賦予自己對小區建築安全性的檢測權。 地方政府選定它信賴的房屋安全檢測公司。 這樣一來， 它說哪個小區的建築有安全問題， 哪個小區就得按它的要求， 花錢進行維修。 過程中， 選哪個維修公司， 用哪個公司的材料， 等等， 這都會是中共地方官員來錢的渠道。 說到這裏， 可能有觀衆會說：這些中國網民可能想得太多了吧！ 8月27日， 有中國媒體突然報道說， 一個叫“華測檢測”的公司， 已獲得包括房屋安全鑑定資質在內的多項資質， 其中就包括對現有建築的安全鑑定評估。 後來， 有細心的中國網友想起來， 在疫情期間， 這個“華測檢測”就是給中國人一次次， 無數次大規模做核酸檢測的主力公司之一。 公開資料顯示， 華測檢測成立於2003年， 但是在它的公司發展歷程一欄中， 卻是從2023年寫起的， 似乎是有意避開了它在三年中共實施動態清零防疫中， 在人類史無前例的大規模核酸檢測運動中， 樹立的偉大功勳。 中國現有社區的快速老化， 會是一個多數中國人繞不開的問題。 中國媒體報道說， 到2040年， 整個中國有超過80%的房子將進入衰老期。 因此， 在未來十年， 大量的中國社區， 將出現需要社區業主集資進行大規模維修的需要。 有人說， 中共最近提出“房屋養老金”的概念， 是在試探中國人對推行房地產稅的忍耐度和社會反應。 其實這兩個是不相干的概念。 中共要求各個社區建立“房屋養老金”的同時， 並不會妨礙它們未來對中國人徵收房產稅的念頭。 當然， 無論中共準備什麼時候推出房產稅， 單純從老社區的維護這個角度看， 中國人過去20年形成的， 中國住房持有成本極低的幻覺， 將從此被逐漸打破。 目前，很多中國家庭其實買了很多套房子。 中國房子的空置率，是中國的另一個國家機密。 這些房子目前已經不漲了，而且在跌了。 但是， 這些房主寧可把房子空置， 也沒有把它們推入中國房地產市場， 一個主要原因， 還是這些房子目前的持有成本還是非常的低。 但是， 從我們上面的分析看， 這樣的情況應該不會永遠持續下去。 當社區維護成本不斷攀升的時候， 中國大量社區只能面臨兩種結局： 一種結局是這個社區的業主集體選擇躺平， 拒絕集資維修， 結果社區會快速腐爛下去， 變得越來越不適合居住。 第二種可能性是， 社區業主不得不硬着頭皮集資進行維修。 在房價不漲的情況下， 不斷攀升的持有成本， 會逼迫很多業主選擇拋售空置的房產。 空置率很高的社區將會出現擠兌式的大量拋售。 現在， 回到我們在節目開始時提出的那個問題： 中國房價何時見底？ 還對中國房市抱有希望的人可能會引用最近中共透過《 彭博社》 釋放的消息， 說中共正在考慮， 允許中國現在貸款買房的房主， 和他們的貸款銀行就貸款利率進行協商， 甚至可以選擇另外一個銀行從新貸款。 這有可能讓現在貸款的房主把他們的貸款利率從目前的 4%以上， 降到3%。 這個消息一出， 中國開發商的股票就立刻開始暴漲， 中國銀行的股價開始暴跌。 但理性分析這個消息， 你會知道它對中國的房屋銷售其實沒有什麼直接好處。 因爲現在中國人買房，貸款利率已經是3%左右了。 它的主要功能是讓目前還在堅持還房貸的人， 心裏稍微好受些， 鼓勵他們繼續在房價跌到他們貸款數額以下之後， 還繼續堅持下去， 還貸。 它可能減少銀行法拍房的數量， 但是不可能增加開發商銷售房子的數量。 從8月26日至29日， 路透社對10位分析師就中國房價這個問題進行了調查， 這些分析師預測今明兩年中國房市還不會見底， 他們預測今年中國房價將下跌8.5%， 明年房價可能會再下跌近4%。 我基本同意他們的預測。 只是感覺他們對房價下跌的幅度還是過於樂觀。 如果我們把中國房屋持有成本因老化而不斷攀升這個 新思維維度考慮進去， 現在討論中國房價見底這個話題在我看來， 似乎還真的爲時太早了。 好，今天節目就到這裏。 謝謝大家的收看！ 希望大家能夠訂閱和推薦《傑森視角》這個頻道。