「鎖定效應」準備解鎖了嗎？｜房貸利率降到6.5%以下 還會繼續嗎？｜我終於搬新家了｜這裡豪宅「解鎖」降價22%！【 #美國地產熱點 】8/24/2024

嗨 大家好 ! 歡迎回到「美國地產熱點 李歐筆記」 大家最近有發現嗎 抵押貸款利率一直在下降 現在的利率已經從今年的高點接近8% 降到6.5%以下 下降超過1個百分點 這個是什麼訊號呢 是不是「鎖定效應」準備解鎖了呢 是有這個可能 這一次的內容 我就要和大家一起來看一看 哪些地區更有可能提早解鎖 讓屋主願意賣房 買家願意進場買房 大家有注意到嗎 其實我已經兩週 沒有更新我的影片了 我去幹什麼了呢 放假去了嗎 還是身體不舒服 其實都不是 我在忙著搬家 如果觀眾有仔細看我的影片 或許會發現 之前的一個影片的結尾 我有提到買新房 在準備裝修搬家的各種事情 總之8月份 終於把新家都陸續的裝潢好了 而且也在8月13日 正式的搬到新的地址 而且連我的拍攝地點也都換了 大家應該有看出來 跟之前很不一樣吧 其實這是一個投影幕 並不是電視 雷射光是從底下打上來的 所以我在講解內容的時候 投射光並不會直接打在我的身上 不會造成陰影 但是 這可是減少了 不少我的荷包的重量所換來的 就是希望給大家帶來不一樣的體驗 同時也希望透過這個100吋的大屏幕 讓大家看得更仔細 而且我也能夠做一些動態、靜態的展示 像是這樣 任意的縮放 並且看到清楚的每個位置 或者是展現任何一個數據 讓大家更清楚 因為搬家有太多的事情 需要整理、準備 所以就停更了兩週 不過下一週我會額外多發佈一支影片 分享我這次換房的經歷 我遭遇的那些麻煩、問題和苦惱 當然也有一些幸運的事情 內容會非常實用 非常有價值 都是我近期的經歷 不過我先要跟大家說明一件事情 我是在台灣換的房子 並不是在美國 儘管台灣 美國的房地產交易過程 不太一樣 但是房地產的本質是一樣的 都可以給正在想要買房 賣房的觀眾 做一些參考 那麼前面說了這麼多 我們趕快進入本次節目的主題 最近抵押貸款利率 已經出現了明顯的逐步下降 30年固定利率在今年4月接近8% 到今年8月已經下降超過1個百分點 目前大約維持在6.5%上下 大家從螢幕上可以看得非常清楚 在Redfin最新的報告中顯示 截至8月18日的四周之內 美國每月的抵押貸款 支付的中位數是2587美元 這個數字是今年2月份以來的最低水平 較去年同期下降了0.1% 雖然下降的幅度看似很小 但是要知道這個數字標誌著 4年來每月付款首次的下降 每周平均抵押貸款利率 現在正處於15個月以來的最低點 略低於6.5% 這是個近期難得的低點 已經激勵了不少購房者進入市場 上週我雖然沒有拍攝視頻 不過我在一篇報導中已經寫道 有專家建議想要買房子的人 不要等到美聯儲開始降息 現在就趕快進入市場吧 專家認為如果等到美聯儲開始降息 假設抵押貸款利率下降1個百分點 到時候會有更多人湧入市場搶房 房價的升幅肯定會更高 一定也沒有現在好買房子了 現在我們已經看到了 從年初的高利率 到現在相對低的利率 兩個時間點的交易量有不同的表現 Realtor.com的報告中顯示 7月份房屋銷售量年成長 雖然還是下降2.5% 但是月成長是1.3% 已經出現回溫了 而且市場上在售房屋的數量 達到5年來的最高水平 這是近年來難得出現的場景 Redfin的即時市場報告也顯示 截至8月18日當周 購房者需求指數較上一個月上漲4% 而且上網搜索「待售房屋」關鍵字的比例 也較上一季上升8% 表示現在有更多人想進入市場買房 而不是放棄買房 自從抵押貸款利率 從3%一路上升到5% 、6%、 7% 市場就給「鎖定效應」給困住了 儘管房價上漲 但是銷售量一直都很低迷 至今利率難得下降了 而且還有可能隨著降息 出現更低的利率 那麼到時候鎖定效應 就會逐漸解除 甚至有些地區 有更早的機會出現解鎖的跡象 因為有些地區的屋主 有比較高比例的高利率抵押貸款 因為現在的利率終於出現了 比6.5%還要低的水平 所以當一個地區有比較多的屋主 持有6.5%以上的貸款 他們就更有機會賣房子 或者是申請再融資把利率降低 那麼有哪些城市 有比較高比例的高利率貸款呢 根據Realtor.com的統計 佛羅里達州的那不勒斯是第一名 估計該地區有15.2%的抵押貸款利率 高於6.5% 而全美這個比例僅為5.3%的比例 所以對那不勒斯的 這些高利率的屋主來說 更有可能吸引他們換房子 或者是提出再融資的申請 數據分析師認為這些高利率的屋主 很大一部分都是近期才買的房子 而且他們也推動了 當地的房價大幅的上漲 例如 那不勒斯的房價 從2020年到2023年上漲了69% 7月份開價中位數到達77萬美元 真的是不太便宜 不過也是因為這些屋主 可能都是剛剛換房子 短時間內再次換房的機率不高 再融資的機率可能會高一些了 佛羅里達州在名單上還有兩個城市 也有提早解鎖的可能 那就是第四名的珊瑚角 和第五名的邁阿密 這三個城市都位於南佛羅里達 這也是這個名單中 唯一有三個城市上榜的州 珊瑚角又名開普科樂爾 在這次的統計中 有12.4%的比例高於6.5% 開價中位數近45萬美元 另外邁阿密有11.7%的比例高於6.5% 開價中位數53萬5千美元 所以想要搬到佛州的人 歡迎到南佛州 找找新家吧 名單中的第二名是密蘇里州的聖路易斯 有13.9%的利率高於6.5% 這個中西部的城市開價中位數 是31萬3900美元 房價是本次名單中最便宜的城市了 第三名是南卡羅來納州的莫特爾海灘 6.5%以上的抵押貸款利率比例是13.4% 開價中位數是近34萬美元 第四名和第五名 剛剛我們已經都說過了是在佛州 所以就直接跳到第六名 是新墨西哥州的阿爾伯克基 有11.6%的比例高於6.5% 開價中位數近42萬美元 接下來還有密蘇里州的堪薩斯城 印第安納州的韋恩堡 和俄克拉荷馬州的俄克拉荷馬城 都有在10%以上的比例高於6.5% 開價中位數在32萬美元到43萬美元之間 其實這些城市大部分 都是在疫情期間受到熱捧的城市 不斷的 有人口的湧入搬入 但是隨著利率的升高 有些人趕上了搬家的末班車 雖然沒有享受到利率的優惠 但是房價的漲幅 在這兩年還是有微幅的升值 很快就要9月了 9月17日、18日兩日 舉行聯邦市場公開會議 就要揭曉降息的幅度 到時候對抵押貸款利率的影響 也會逐漸的明朗化 普遍認為抵押貸款利率 會跟著往下調整 只是說下修的幅度有多大 調整的速度快或者是慢 這都讓人難以預料 如果你是有錢的買房者 接下來你可能會更感興趣 我們來看一看 已經大幅降價的豪宅市場 因為受到高利率 還有經濟面不穩定的影響 現在某些豪宅市場受到衝擊 例如以海灘吸引買家的高端房市 正在受到比較大的打擊 首先 佛羅里達州又再度上榜了 位在東南沿岸的邁阿密 勞德代爾堡、龐帕諾海灘 這三個靠近的城市 其中豪宅中位數開價 在今年6月份下降了22% 到達了250萬美元 同時上市天數拉長了5天 買家在網路上尋找當地豪宅的 瀏覽量減少了44% 一位邁阿密的房地產經紀就說了 2022年的夏天 一位客戶找他買頂層的公寓 當時美國房市正在疫情的高點 進行價格調整 還是一個比較偏高的價位 雖然 當時已經找到合適的公寓 也和賣家達成了價格的共識 但是最後賣家決定暫緩購買 兩年後同一位買家、賣家 終於完成了這筆交易 交易價格比當初減少了1成5 所以如果你是豪宅購房者 現在或許是進場的好時機 再來降價幅度第二名的 一樣在佛羅里達州 也就是剛剛上面我們講到的 那不勒斯到馬可島一帶的地區 第二季豪宅中位數的開價下降了18% 來到400萬美元 同時豪宅的網路搜索量減少了11% 當地的經紀說 現在已經度過了疫情期間的狂熱期 對買家來說耐心的尋找 將可以找到價格不錯的豪宅產品 降價的第三名是夏威夷州的檀香山 豪宅開價中位數下降了近10% 達到234萬美元 6月份豪宅的上市天數中位數 比去年同期下降了11天 而在同一時間內 豪宅的網路搜索量下降了31% 一位檀香山的經紀指出 有意購買檀香山的豪宅的買家 可以關注日本賣家的頂級房產 檀香山聚集了許多的亞洲人 但是目前日圓疲軟 意味著一些日本業主 可能會選擇出售自己的房產 並將資金兌換成日圓 這對賣家來說會是額外的紅利 最後我要提醒 雖然剛剛我們講到很多佛州的房地產 如果你對佛州的房地產感興趣 要特別留意佛州的房屋管理費用 也就是HOA費用比去年增加了不少 其中在坦帕、奧蘭多、勞德代爾堡的漲幅 到達一成六、甚至是一成七 這是由於天然災害的頻繁發生 使得房屋保險費用飆升 再加上佛州對公寓樓的 安全檢查的新要求 使得管理成本大幅上升 管理費用的增加 也導致公寓銷售價格都出現了下降 在佛州的傑克遜維爾 有房價比一年前下降了7% 這是Redfin分析的都會區中降幅最大的 另外在坦帕也出現了下降5% 另外 在加州的聖荷西 沙加緬度的管理費用 也分別增加了9%和13% 所以也可以看到 它們的公寓價格出現了下滑 如果你有意購買公寓房型 這可能也是一個機會喔 好了 今天我們就分享到這裡 下週我會額外分享一集 我個人的換房經驗談 請大家不要錯過了 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見