翟山鷹：2024年下半年房地產要出大問題丨房屋養老金保險丨維修基金

今天講的這個主題內容 大家已經看到了 表面上還是關於房地產 實際上關於錢袋子的事 就中國窮到什麼份上 有很多人說 爲什麼中國到現在不把股市弄一下 哎呀給房地產提供白名單了 那是不是都房地產貸款呀 中國資金是不是能充一下啊 給什麼東西 跟大家講講 在中國窮到什麼份上 真實的情況 房地產肯定是要下半場要出大崩了 大問題 什麼問題呢 就在今天8月23號 中國住房和城鄉建設部副部長董建國 在新聞發佈會上正式表示 這可是對全世界的啊 正式表示 現在開始幹嘛 建立房屋體檢 房屋養老金 房屋保險三項制度 構建全生命週期的房屋安全管理長效機制 從上海開始 上海等22個大中京城市 目前正式開展試點 對吧 三個房屋體檢 房屋養老金 房屋保險 啊 董部長還特別說明 房屋養老金 也就是買房的人通過個人賬戶 已經交納過的住宅公共專項維修基金 你們在買房的時候已經交過了這個錢 所以呢 就我們開這個會 大家不要覺得這個住房和城鄉建設部開這個會 又跟老百姓要錢 你們交過了 這次試點的關鍵呢 是政府 中央政府 地方政府要出臺 建立公共賬戶 把大家都交過的這些養老金 統一收納起來 由政府統一管理應用 這個事聽起來名義上 中國早就應該做了 爲什麼呢 因爲根據中共現在目前官方的數據 中國的城市裏面既有房屋建成的年份 既有房屋建成的年份 沒事 就已經蓋好的 他叫的就這麼一個關鍵詞 中國城鎮既有房屋中建成年份 超過30年的房子 達到了總數的25% 而這個數據在2022年還僅有20% 大傢什麼意思呢 就是房齡蓋好了以後 房齡還在住 沒有被清空的房子 達到30年以上房齡的 在中國佔所有住人房子的總數 四分之一 25% 不少了 現在不少了 按照目前中國房地產住宅 咱們現在住房那個質量建築質量 超過30年房房齡的房子 實際上已經進入了住宅的老年期 那正是說的 隨時可能出現各種危險 所以制定定期的體檢 按時發放養老金 我們這次說的很清楚 叫住房養老金 咱們部長說的 按時發放養老金這個情況 所以這樣子的話 就可以什麼進入老年期了 預防隨時出現的各種危險 養老金不夠 還可以再交納住房保險 有保險金來行 這個不管是體檢 養老金保險就成爲了目前 這些30年以上房子保障安全 未來必然的選擇 但是按照中國住房和城市建設部 說的這個東西 有22個 從上海開始22個城市 有三個大的問題 沒人交代 沒人解決 這三個問題不解決 講這個東西是個屁 咱就不知道了 第一個大問題 就是咱們所有在中國國內買房過 我不知道咱們大街有多少買房 你已經交過2.5% 房價2.5% 叫公共維修基金交過錢 但是你們知不知道從來這筆錢 你們所有買房的人就從來沒用過 這個數量有多少呢 按照中國現在商品房開始出現發售 到現在40多年整體銷售 如果所有人都按規定權額 交納這筆公共維修基金 公共維修基金的總額 將在10萬億以上 聽明白了將在10萬億以上 那這個交納的這份錢是誰的 根據中國目前的民法典物權法 你們在購房的時候 強制交納的這筆公共維修基金 所有權是業主本人的 但是業主是拿不到 按正常流程 這筆維修基金由物業所在地 你們物業誰管 物業所在地的房地產管理部門 統一監督這筆資金 放到指定的銀行機構 如果使用物業管理公司 代爲管理和使用 按照流程標準去應用 如果購房的這個小區 成立了業主委員會 那麼這個業主委員會 就掌握公共維修基金 就會劃轉到業主委員會的賬戶上 雖然還是在這個銀行 業主委員會有專門的賬戶 由業主委員會實施管理權利 這是法律民法典和物權法 那業主委員會按照這個法律 就會到房地產主管相應部門 指定的商業銀行 設立公共維修基金專用賬戶 並把這個賬戶設立情況 資金情況報備房地產行政管理部門備案 該賬戶是整個該物業 也就是這個業主委員會 該物業繳納的全部維修基金 都在這裏面 那隻能用於維修基金的儲存管理 不得挪爲他用 這都是法律 那銀行設立賬戶的時候 在這個賬戶下面 每一位業主設立明細 每個業主交了多少錢 顯示該業主所用維修基金部分的使用 和存留情況 維修基金的使用和補充 需經業主大會決議討論通過 聽明白了 但是沒人用過 爲什麼沒人用 因爲根據中國房地產 有關研究部門的數據表明 中國叫99.97% 就將近百分之百的已銷售住房小區 物業公司和業主委員會 是從來都沒使用過這筆資金的 將近10萬億資金 理論上在賬戶上擱置 那爲什麼沒人用這筆資金呢 因爲如果你要動用這筆資金 你要寫詳實的資金申請報告 由當地的住建部門審批 財政審批部門審批 存款銀行審批 居委會審批等多個部門相應審批 審批手續十分繁瑣 審批時間十分漫長 而所有需要審批提交的文件極其專業 那如果不是物業公司要動這筆錢 業主委員會要動這筆錢 則需要全體業主委員會業主簽字 所以因此大家敲諾了 我們在買房就交納了這筆公共維修基金 理論上大家可以用 但實際中從來就沒有被物業跟業主委員會使用過 有人說好啊 這次中央政策不就是嗎 錢都彙總到一起 一起用不就讓他用起來嗎 是不是用給你還是用給他 一會兒咱們說第一個問題怎麼解決 從來沒用 第二個這筆理論上總數應該超過十萬元人民幣的公共維修基金 能用不能用啊 咱們知道你不解決這個問題能有多少錢 得公告一下 舉個例子 2018年北京一批超過3000萬平方米的非經營性資產小區 就是住宅統一被首開集團首都開發集團收購管理 那首開集團經過梳理 理論上3000萬平方米的非經營小區的公共維修基金的總額應該在6億元人民幣以上 但是因爲各種原因 其中有4億多元根本就沒有移交給首開集團 所以首開集團不對這些房屋進行公共維修義務 那爲什麼沒有移交呢 因爲這批資金在使用過程中有的是可能開發商直接跟業主收了收貨挪用 有的根本沒有進入指定的賬戶啊 有的是因爲指定賬戶銀行出現問題啊 管理資金不知所蹤 有的是相關負責管錢的人呢 因爲貪腐被帶走了啊 還有的甚至於什麼呢 購房者交納的時候當地房產部門 因爲某些原因交納記錄消失了等等 最終應該6億多資金只有兩億 那叫不到兩億 我們就兩億資金交給了首開集團 但是即使首開集團拿到這兩億資金作爲物業 由於審批資金的流程過於複雜 過於漫長 直到現在2024年一筆都沒有成功支取過 所以大家就明白了啊 首開資金湯做這個東西的時候啊 這6個億最後到手裏 到現在只有兩個億沒有的時候 你就想想賬面上超過10萬億的維修資金 現在還能有多少錢 恐怕要超過5萬億都是好消息 也可能5萬億都沒有 第三就是現在這個公共維修資金 到底按什麼規則去使用 按照目前中國的房地產的住宅的老化速度 2030年6年之後 30年以上房齡的住宅 最少也要達到住宅總數的40%以上 咱們都理解也就是在2000年以前 蓋的所有的房子房齡都會超過30年 2030年嘛6年後 2000年以前40%以上的房子都已經老化了 這些全面進入老齡化 要開始維修和保養的房子 如果不維修不保養 很多房子就塌了 咱們質量不行 那由於各種歷史原因 這些房子最終節轉到中國住房和城鄉 建設部指定到公共賬戶的資金差額 一定十分巨大 首先有很多房子 在政策沒有明確的2007年之前 你看2000年之後 2007年之前就他媽沒交過這些錢 就沒有 而更有很多所謂的這個住房基金 在賬面銀行沉澱的 沒用過公共維修基金的賬戶 在銀行裏只有一個數據 具體的錢早被當地政府挪用了 因爲畢竟這些錢存在哪一個房地產 錢存在哪一個銀行的賬戶 都是當地政府私底指定的 不管你是村鎮銀行 城市銀行城市合作銀行 只要能有存款資格 具有住房公基金存款資格 政府指定誰存誰就存 所以政府要用的時候誰敢擋得住 因爲一直都沒有明確的 公共維修基金的使用規則和規範 所以這些資金現在到底誰在用 怎麼用的規則大家都不清楚 而這筆資金在現在拿出來 要去用的目的很簡單 政府中共沒錢了 中共再也沒錢去管那些 以前沒交過住房公共維修基金 那些房子了 而這些房子都要塌了 所以怎麼辦 採用的就跟大家社保的方式一樣 我們都知道現在社保 你現在交社保填的是以前的坑 以前大量沒有交過社保的人 現在都老了退休了 他們需要養老資金 需要看病 得是你們這些年輕力壯的交錢 當然你們老了以後 就他們沒錢給你們了 一樣的現在很多沒交過錢 那些老房子 咱們都不說貪腐 不說潛規則 中共根本沒錢去管 也沒錢建設 沒錢維修怎麼辦呢 那就把現在以前你們新的 爲自己房子的公共維修基金 放統一賬戶 公共統一管理 就跟社保一模一樣 什麼養老給以前的房子用 但是買房的人越來越少 新開工面積越來越少 最終的命運也跟社保一樣 你們現在買房子的全是傻逼 這幾年可能這十幾年都會成爲傻逼 別生氣 因爲你們的房子壞了 二三十年後 中共不倒臺 你們也沒錢維修了 你們的錢已經全都被挪用走了 你們的錢都被挪用走了 這中共沒有辦法 有人說毀滅不累了 不是我不想講它的好事 就是哪個事都怕分析 哪個事都怕分析 你們能出來比我分析不一樣的結果 我也高興 對呀 這除了三大問題 小問題一大把都沒有明確答案 小問題 你現在要對三十年以上 所有全國的房屋實施強制性體檢 那你體檢的標準是什麼呀 合格不合格 體檢的費用誰來承擔 那麼負責體檢的人 他不是進屋看一眼 他得各種測量 那他們這錢誰掏 還有房屋問題過多 需要大修的房子 公共維修基金不能滿足 你現在這次發佈會說的很清楚 由房屋保險來承擔 房屋保險誰 業主自行繳納 他們業 你怎麼知道這個房屋保險是該上 還是不該上 多大面積 什麼情況的房子 繳納多少錢 怎麼使用的規則有沒有 更重要的是特別怕這次開完了會 以後所有的房子的檢查 上保險等等是強制 因爲沒有標準 這是很可怕的 一個小區我跟大家講 大家知道沒裝電梯的這些房子 用時間就長 他理論上體檢費要少 保險也要少 裝了電梯 那房子一定危險係數大 那理論上他體檢費也多 保險費也多 幹不幹 有沒有規則等等 太多了 不講了 其實我講的一切 大家都知道都是廢話 你們說的很對 展老師講的全是廢話 爲什麼呀 就爲了說明一個問題 他媽中共真沒錢了 已經是盡其所能的壓榨 所有中國人的錢了 在沒錢的時候 突然他們想 還有一個叫公共維修基金的賬戶 這裏面可能還沉澱了一些老百姓的錢 是這些老百姓當初買房子的時候 爲了未來裝修自己房子留的錢 這個錢按照目前的流程體系 中共也很難使用 名頭好了 哎呀 爲了幫大家用啊 這麼多年大家都沒用 太複雜了 這樣子 我們集中到政府的公共賬戶裏 由政府統一安排使用 但是隻要往這一集中錢 管他孃的什麼政府先拿過來用再說 法律上這錢應該是業主自己的 當初交的時候告訴你的 現在呢 現在都窮成這樣了 誰管你啊 這是用來當地政府自己官面用 自己私面用了 還是用來維修那些 沒有住房維修基金的房子 誰管呢 先用了再說 跟社保資金一模一樣的一個東西 對啊 一石三鳥多好啊 一石三鳥放在那 政府有了筆活錢 政府想怎麼挪用就怎麼挪用 反正挪用完了 目前沒超過三十年的房子 就都不用去還對吧 都不用去還 等以後超過三十年房 慢慢在政府有就還政府沒有呢 那都五年十年後了 這屆政府都不在了 愛誰還誰還多好啊 其次呢 第二個可以有定期上門檢查的名義 保險的名義 各種名義可以更多的多向買房的人收錢 你不交錢 那就出問題 因爲這是整個國家規定啊 這房子交了問題交錢交錢交錢 都讓你交錢又有新的交錢藉口了 否則老是靠什麼漲個物價呀 什麼水電費上漲啊 太快了 你們還鬧革命 這重慶不就鬧革命嗎 咱們就變個法 哎呀 爲你們着想 爲你們修房子 你看房子老了 你們得交錢 交錢對吧 第三個呢 這個很多這個維修基金繳納的房子 就是這個交的這個房子倒塌了 那出大事了 倒塌了 這就要出大事了 所以這樣子的話呢 政府就可以名正言順的拿着這些 不能夠拿着以後所有人交的錢維修 現在可能要倒塌的 給自己創造點政績什麼之類的 這個是自己能夠保證自己政績期間 既有零錢花 又能夠把房子修好了 還能變着招的都跟人要錢 挺好的 一石三鳥 那至於有人說 我交的錢 我現在買了房了 我2010年買房 2040年我房子也老化了 沒錢怎麼辦 誰管你啊 2029年就沒社保了 你2040年房子老化了 誰管你啊 那如果那時候中共已經倒臺了 就更可以直接爛賬了 就更可以不用找對頭了 所以所有的招都這樣 用現在的錢擠水 擠出所有的東西 讓現在老百姓掏的每一分錢 能給中國共產黨做努力 當然這個試點的直接產生了負面 咱先不說住房跟城市建設部 能從裏面擠多少水 能榨取多少中國老百姓的生育財富 不知道 但是這一件事直接導致了 我爲什麼寫一個房地產市場爆雷 大家想想你們名下有兩套三套多套房的人 啥感覺 你有沒有可能馬上就面臨着 不管你的房租不出去用不用 你是不是馬上就要面臨 爲你的多套房交更多的檢測費 跟住房保險啊 對啊 你要想不交 你就得趕快賣啊 你只要賣不出去的房子 那你就面臨到以後 年年都得交體險費跟保險費 記住了資產險一定是年年讓你交的 就跟你車險一樣 人家還寫一個很重要的 公共維修基金不足部分 寫沒有上保險的 業主委員會開會確認 你不用業主大會開會確認 你就得交 所以呢 那你就是手裏有兩套以上的房子 好好看看文章吧 看看拿記者問吧 嗯 那你就得趕快去賣了 你只要不賣房 房子還在你這個人名下 你哪怕還不起房貸了 你說 翟老師我還不起房貸了 但是法院沒收走 給我拍賣 抱歉 那房產本上還是你名字 你還是業主 你就得交納體檢保險這些相關費用 你說我就是抗法就是不交 對不起 那你就可能涉及到違法犯罪的問題 這政府強制業主去交的 這跟你貸款不一樣 這個是出現違法犯罪 你以後的生活是不是就有巨大的影響 對啊 所以這個政策短期看 住房跟城鄉建設部能從老百姓身上擠 把以前法律上歸屬於老百姓的錢 就養老 那是給個人養老的社保 這是給房子養老的錢全用起來 去填自己的窟窿 解自己燃眉之急 但是從長線看起來 這個事對房地產市場來講 是一個巨大的利空消息 感謝朋友又花時間聽我瞎逼逼 國內的朋友晚安 好好住眠 海外的朋友清醒 謝謝大家