這三種人在悉尼買房將會越來越困難！

親愛的觀衆朋友們大家好 我是萬邦君 很高興又和大家見面了 這一期爲大家帶來一個新的話題 我認爲未來有三種人在悉尼買房 將會是越來越困難的 悉尼的房價用一個字來形容那就是貴 這個貴字是被世界所認可的 如果按房價來排名的話 我相信悉尼的房價 絕對在世界是排名前10 但是我認爲悉尼房價貴 並不是完全造成 我們買房的困難 而是因爲隨着時代這十幾年的發展 時代的發展 有多種多樣的原因 造成了這三種人買房的困難 首當其衝的第一種人就是預算比較低的人 大家聽到這個話肯定會笑 你說悉尼的房價貴 然後你預算低那預算低 當然在悉尼買房就困難了 這不就是一句廢話嗎 其實我把這句話說的更完整一些 我認爲一個預算低的人在悉尼 想買到能升值的房子 會越來越困難 爲什麼 因爲如果單純從預算低的角度來講 悉尼還是可以買到房子 只要你對地段沒有要求 對學校沒有要求 你50萬還是可以在Licombe中東區買一個兩房 40多萬的話 你在Auburn也能買到那種舊的紅磚公寓 30多萬 的話你跑到Mount Duritt那種 犯罪率比較高的區域 但還是能買到舊的紅磚公寓 如果按單純問問房子來說的話 你的預算低在悉尼還是可以買到房子 你的預算是七八十萬的話 然後的話就是七八十萬出頭 你去 Blacktown甚至去Campeltown 還是有機會買到那種破的板房 然後作爲一個house 但是我所說買房困難 是指買一套升值的房子更困難了 我是20多年前來的悉尼 2003年來的悉尼 那個時候你會發現一件事情 在悉尼你買什麼房子都能升值 我記得我們家買的第一套房子 Campsie的一套紅磚公寓 當時買的時候是20多萬 結果買了不到兩三年就升值了 大概10多萬 就等於說一下子就漲了50% 你到今天想複製這種成功 再買個紅磚公寓想升值 它已經是一件非常難的事情爲什麼 因爲當我們來悉尼的時候 從2003年到2013年的時候 那段時間悉尼 根本就沒有什麼大型的公寓開發 但是從13年以後 那個時候悉尼就這個 賣樓花的公司都出現了 然後你看各種樓盤各種公寓遍地開花 悉尼新建的公寓越來越多 政府重新規劃的 高密度的區域越來越多 所以你發會發現公寓的供給 在悉尼越來越多 越來越常見越來越大 所以你會發現一件事情 低預算想買公寓升值已經跟過去不一樣了 而在過去你無論是買紅磚公寓 買二手房甚至買個樓花 你基本上來講都能得到一些升值 我見過很多人當時買parramatta 他買的樓花40多萬買 等了四五年有10萬的升值 這是爲什麼很多那種賣樓花的公司 當時也能掙到一筆錢 因爲確實爲客戶創造一點價值 但是事實是現在公寓開發在悉尼 變成越越來越普遍的一些事情 很多私人幾個 比如說福建的朋友們兩三個人一湊 大家湊個幾百萬 然後開始從銀行借貸 然後就開始把這種小型公寓開發做起來了 所以面對這種開發越來越常見的市場 低預算買公寓幾乎是沒法升值 我們買house 七八十萬的house 我也發現一件事情了 不是說升值不可以 但是這個風險越來越大了 我在2017年18年的時候 鼓勵大家去投資blacktown的house 當時blacktown的house 大概只有60多萬 如果是house加granny flat的話 大概是85萬左右租金是800 相信我的朋友們如果當時是60多萬 買個blacktown的house的話 到今天爲止差不多是100萬 雖然升值不是很好 但是60多萬的house 在2018年的時候 其實很多人都買得起 不是你能買不買得到的問題 是你想不想買的問題 很多人當時也嘲笑我說 你爲什麼不推薦一些什麼頂級地段 藍籌區域 什麼paddington bondi豈不是升值更多 因爲我覺得其實一個好的投資建議是 應該能幫帶所有的 能讓很多的大衆 不管你是什麼收入的人都能受益的 所以當時我推薦這個blacktown 其實人人都買得起 你推薦一個說什麼推薦一個500萬的區 最後500萬的區 一下在幾年變成1,000萬的區 但是沒有意義 因爲很多人他買不起500萬的房子 但是如今你再去看blact這wno些區域的話 如今以前60多萬的房子 現在變成100萬 當時是60多萬的房子 租金能租到400~500 如今100萬的房子 他也就大概租到600 600多出頭 house加granny flat 就是house加祖母屋 以前是85萬租800 現在的話賣到110萬 然後也就足夠大概900塊錢左右 所以你會發現價格比以前高了很多 但是我們的租金就並沒有像過去那麼好 而且現在的利息也漲上去了 以前你買一套 House 加管理費85萬的房子租800 利息那個時候是2%~3%左右 所以他租金基本上能跟你的 就是支出基本上打平 但現在的話 你就算買一個house加granny flat 你100多萬的房子 哪怕是租1000塊錢 你現在每年也要大概貼個一兩萬進去 所以你會發現對於低預算的朋友的話 他在悉尼買房子會出現兩個問題 第一個問題是買公寓基本上升不了值了 基本上150萬以下的公寓 很難找到能升值的貨 然後如果是買house的話 現在house養house的成本 要比過去大很多 而且很多這些中低端區域的house 它被這種政府的政策人爲炒上來了 因爲政府現在不說 只要你買85萬以下的house 二手新房你不用交印花稅首次置業 等於說把這個價位一下就提起來了 所以你會發現哪怕是在悉尼最差的區域 house基本上來講的話 買一個4房5房的話 差不多85萬到九九十萬 甚至100萬都不稀奇 但租金還是很低 所以你想一個比較差的區域 然後租金低你還要貼錢進去 然後的話你純等升值這個風險就很大了 因爲以前的時候我們買 比如說就是窮人區的house 一個是它的現金流比較好 第二點的話就是我們在現金 好的基礎在等升值 風險會小一些 第三點的話就是窮人區的house的話 還可以開發 但是現在的政策是政府 現在讓房地產開發 在很多區都變得非常容易 因爲以前那些區域在一些中產區域 比如說ryde你22平方米前寬才能建 才能建這種duplex 這種地就比較少 你想要大地能開發的 你必須要去這種邊遠區域 離市區33 40公里以外的區域 這種就是窮人區的house 但是現在問題是這種 你甭管窮人區富人區 現在包括政府不說整個NSW 你每個區都能建Duplex了 你窮人區最引以爲傲的現金流優勢沒了 開發優勢現在也正在消失 所以現在你如果純靠升值的話 投資窮人區的house這個風險就很大 所以對於低預算的朋友來說的話 其實買房實際上已經是一件非常困難 甚至是幾乎是一件 漸漸變成一件不可能的事情 對於這部分的朋友我有什麼建議 第一點就是說如果你的預算非常低 可能你真的要看一看外軸有什麼樣的機會 但是現在目前我看來 外州好的房子價格它也不便宜 第二點的話就是你要注意你的預算 比如說之前我跟一個朋友講 我說他當時是想在山區買房 但是他預算只有大概190萬出頭 我就跟他講我說未來的趨勢以後 200萬隻要是200萬以下 將會在山區 想買一個好的4房 5房將會是件非常困難的事情 所以我認爲這個機會未來會消失 你知道吧 就像低預算的窗口一樣 在17年18年的時候80多萬 甚至19年時候甚至出現60多萬 你就能買個house加granny flat 這種機會只存在於過去大概四五年的時機 這個窗口一旦過了之後 在這個區域就是過這個村就沒有這個店 買房 就會變成一件非常困難的事情 但是同樣道理也是 我個人認爲你200萬的預算 就200萬以下預算 如果能買山區儘量就買山區 4房5房500平的 500平土地以上的house 這個窗口以後未來會完全的消失 所以如果你是低預算的朋友 如果現在你還能找到比較合適的房子 就是在比如說像blacktown liverpool penrith還能找到上車的機會 比如說80多萬 88 90萬找到一個4房5房大地的 你儘量去把它買下來 但是以後這種機會我認爲會越來越少 如果你覺得已經買不到 性價比比較高的東西 你就真的要開始看外州的房子 第二點我認爲在悉尼買房 會越來越困難的人羣 是沒有有限公司的人羣 不是自僱人士的人羣 在我剛入行貸款這個行業的話 當時是2012年年底 就13年年初入行的 從我入行這10年在華人當中 貸款主要分成三個流派 第一個流派是PAYG就是有工資的 第二個流派是做海外收入的 國內然後第三個流派是做有限公司的 在我剛入行的時候海外收入是主流 然後做PAYG就是出工資單也是主流 有限公司是非主流 到如今今天的天下 基本上來講的話已經是有限公司 自僱人士貸款是一家獨大爲什麼 因爲海外收入貸款 以前在非常容易 你開封僱主信說你在中國某公司工作 然後一年掙個五六百萬人民幣 他也不打電話也不覈查 也不做任何的核實 然後就能把款貸給你 但這個政策的話 在2016年的時候 已經是徹底的取消了 所以這條路已經走不通了 PAYG就是做工資單 基本上這條路也很難走 爲什麼銀行把它計算表給改變了 因爲以前的時候你用工資貸款 你10萬的收入之前 貸款個95萬 甚至100萬出頭 你把租金寫高一點 你貸個100萬出頭問題都是不大的 因爲那個時候第一點 銀行的槓桿拉的比較高 你10萬的收入你貸個9倍 或者你貸個9.5倍甚至10倍 這種銀行是大有人在的 而且那個時候銀行算你的基本生活開支 夫妻就算2400塊錢 如果是單身就1200塊錢 但是現在銀行在計算你貸款的時候 他把你的整個生活開支寫得非常細 你每年買衣服要花多少錢 主要是要花多少錢 然後的話你這個孩子要花多少錢 所以一個人的基本生活費 一個家庭的基本生活費 就是說以前的時候 一個家庭2400報個2400 很正常的事情 有個孩子可能多報點報到3000 你現在的話你現在有報基本生活費 你可能要報到五六千塊錢一個家庭裏面 而且你的借貸能力以前是能借9倍 現在可能借個4倍 投資方的話可能借到6倍最多 自住房的話借個3倍到4倍就差不多 所以你會發現在悉尼打工的人 貸款是件非常難的事情 但是如果你有有限公司貸款 就會稍微容易一些 這點的話你的broker都會跟你解釋的 如果你找到有broker的話 如果你實在沒有broker的話 你可以聯繫我們的小助手 微信：assistant0301 這個趨勢我認爲會延續下去因爲什麼 因爲你海外收入以前只是給那些中國人的 但是 Self-employ 澳洲本地人和中國人 面臨共同的問題 因爲SE就是自僱人士 每個人的報稅 他報的實際上並沒有他賬面上那麼多 所以銀行在審自僱人士的時候 他其實審批的話是更鬆一些 所以現在來講的話 就是自僱人士等於說成了 如果我們想貸款貸的更多 等於是我們貸款的唯一一個出路 所以我個人認爲未來如果你沒有有限公司 你在悉尼想要買房想要貸款 你不是自僱人士 你會是件非常難的事情 而且只有自僱人士能掙到一個 能養得起悉尼房子的錢 你現在隨隨便便買一套 200萬出頭的房子 這200萬出頭的房子是能剛剛符合 我們華人置業的需求 而這樣的房子每個月房貸還一兩萬 是很正常的事情 如果你自己沒有公司的話沒有外快的話 你也很難養得起這樣的房子 所以對於我們普通人來說的話 未來想要在悉尼買房 一定要成爲SE 要有自己的有限公司 我只能把話說到這裏 第三點我認爲在悉尼未來置業 未來是那些名下房產比較多的人 曾幾何時有一段時間在悉尼 大家對成功的描述不是你掙了多少錢 而是你名下有多少套房 而且是完全不看質量只看這個數量 所以很多的這種文化公司也說 人生必有5套房 XX公司來幫忙是不是 我們人生一定要買到10套房 才能就是修枝剪葉 然後財富自由最後退休 最後發現我們買的房子全都是垃圾房子 樓花全都是樓花最後不掙錢 在老外的投資的哲學當中 你看那些就是說澳洲本地人 寫的那種投資書籍 他們也是鼓勵你買很多的房子 這裏面有的時候 確實就是以買房的數量爲榮 覺得我買的房子越多 就是我這個月成功對吧 所以你會看到過去那段時間 當時什麼smart property invester 這些地產雜誌 它上面講那些投資人 都說我3年買了15套房 我是怎麼做到的 我兩年買了17套房我是怎麼做到的 但是在悉尼 你房子越多 你貸款會越來越困難 是因爲在這些年間 我們的貸款政策出現了 很大的一個調整和改變 在過去幾年之前在2019年之前 當時的話就是我們的信用報告系統 並不是一個完整的信用報告系統 什麼意思 就是你名下有多少貸款 你名下有多少房產 你別的銀行是不知道的 比如說你去銀行申請貸款 你在銀行有1,000萬貸款 其實銀行並不知道 他查你的信用報告是看不到的 但是如今的話你看信用報告的話 你名下有多少債務是全部顯示出來的 這些債務的話你必須要全部報給銀行 這個東西是你是瞞不掉的只是其一 當時我知道很多投資人的話 他能買到很多的房子 就是因爲他去a銀行的時候 他不告訴 B銀行 他有債務去b銀行的時候 他不告訴 a銀行他有債務 所以他就貸了很多的款 所以這種方法他已經沒有辦法去實施了 這是其一 其二就是什麼 當時就算你報所有的債務 當時銀行的借貸的政策要比過去鬆很多 很多銀行算你的現有的房子的時候 它是算你實際償還的支出 比如說你房子你的貸款支出是2000 但是你收租是2500 但你這個房子等於說是正現金流的 每個月沒有貼錢 還有五百的盈餘 等於說其實你有你房子越多 反而幫助你貸款貸的越多 因爲你每個房子的租金都是大於你的支出 但是現在銀行在計算你償還能力的時候 你實際支出是2000 但是因爲他不會按照你實際的利息去算 他會在你實際的利息再加個2% 而且是按本息同還算 所以你實際的支出是2000 最後按你銀行的方法一算 可能變成了3 3500 你就算收租是2500 最後你還是負支出是1000 所以最後等於說你買個房子在銀行裏 在銀行的眼裏都是個負支出 所以你的房子越多 你的債務就越多然後你貸款能力就越差 所以很多人會發現房子越多的人 幾乎現在就沒有辦法去貸款了這東西 第三點是在過去我們剛來澳洲的時候 比如說2003年初的時候 那段時間是一個野蠻生長的年代 那個我們很多時候 可以把這個房子一下隔10個房 然後租給七八個人去出租 然後每個收現金 然後租給學生之類的 但是現在的話人們法律意識越來越濃厚 你知不知道 你今天這麼做的話 第二天就被人拍照發到小紅書 然後第三天就被人舉報 舉報到康所 然後第四天就有人到你家罰款 罰你個五六千 你最後被罰款 你不得不把這個房子恢復原樣 然後的話而且現在也出現了很多風險 比如你把房子隔成三房 最後着火 着火之後又那租客最後出什麼事 他就該你說 之所以着火就是因爲你隔房造成的 讓找你去索賠 所以我們過去那種 想要最大程度 去壓縮房子現金流的方式 現在我們也不敢像以前那麼用了對吧 所以養房的困難度也比以前要大很多 所以總的來說在悉尼買房的話 就是你養房成本難貸款難 所以我們有更多套房子的夢想 已經跟就是說像 過去複製那種成功已經很難了 像過去說一下買10套20套房子 所以我們在悉尼 未來買房的方式 更多應該追求質量 而不是追求數量 買一套好的精品的房子 就像澳洲的買家中介邁克亞尼說一句話說 他說我寧可要一套商場 不要50個所謂農村的房子 所以我們買房應該是往精了去 逐步是優化你的房產 如果你現在名下有很多廢的房子 就是有很多的投資房 這個房子就是說它的潛力 已經發揮到最大了 你要學會逐步把這些房子清掉以後 去買一套更優質的大的更優質的房產 讓自己的管理成本下降 貸款難度下降 所以這是我給大家的一個建議 所以以上我認爲這三種人 在悉尼買房是越來越困難的 第一個是預算比較少的人 第二點就是說名下沒有有限公司 不是自僱人士的人 第三點就是你名下房產很多的人 但針對這三種人 我也給出了分別給出瞭解決方案 第一點 如果你的預算非常少 儘快儘早的下決定 要不就是能在悉尼買就在悉尼買 在悉尼買不到就儘快去外州買 對於那些預算已經在這個區域邊緣的人 要儘快下決定 比如像我說在山區 你的預算是200萬以下 你想買4房5房 你要儘快下手 因爲我覺得未來200萬以後 在山區買不到4房好的4房5房 然後第二點就是說現在 payg和海外收入貸款 已經成爲過去時了 你現在要開一個自己的有限公司 爲未來的貸款做準備 如果你想要未來在悉尼的房地產市場 就是挖取自己的第一桶金的話 第三點就是說如果你 這個名下有很多套房產 現在新貸款 已經是越來越困難的一件事情了 尤其是因爲貸款政策 跟過去十十幾年前 已經出現了天翻地覆的一個變化 你知道吧 所以大家學會把自己的房產給它精簡一下 把那些升值潛力已經到最大限度 已經發揮到極致的房產逐步把它清掉 置換到更精品更好地段的一個房產對吧 在悉尼買房永遠是看看質量 而不是看數量 而且越低端的房產你在悉尼越難保值 爲什麼 因爲悉尼未來開發會越來越容易 所以買低端房產的人 就是說它的升值是很難有保障 因爲你同期不斷有新的損害出現了 新的供給出現 所以越是那種高端的房產 它周圍它沒有供給 它能保護住你的財富 以上就是我跟大家一個簡短的分享 希望能幫助到大家好吧 有什麼東西可以在底下給我留言 我們下期節目再見