美國人為買房重大犧牲？｜一半美國人 難以負擔住房｜百萬房價城市 暴增｜房市也有好消息！【美國地產熱點】4/12/2024

Hi 大家好 歡迎來到美國地產熱點 李歐筆記 以前我們都會認為美國的房子好便宜 用幾十萬美元 就可以買到帶前後院的獨立房 但是這種光景 已經一去不復返 根據最新的統計 美國中位數房價 達到百萬等級的城市 已經到達了550個（口誤） 但是在2023年的時候還只有491個 今天有一半的美國人 難以負擔住房費用 有五分之一的人 還因為住房捨棄度假 捨棄吃美食 選擇去加班 美國的房價 真的已經高到天花板了嗎 請讓我們一起來看看 截至今年4月初 美國房市又發生了哪些變化 其實什麼叫作負擔得起的住房費用呢 經濟學家一直在講 不管是買房或者租房子 每個月在住房上的支出 不應該超過家庭收入的30% 這就算是負擔得起的費用 如果房價是當地中產階級 負擔得起的價格 就可以稱之為經濟適用房 老實說 我一直認為這個30%的標準 對中產家庭來說有點不太現實 以現在的美國房價來看 更是慘不忍睹 我稍微做個計算好了 以美國的人口普查局 2022年最新的人口 調查數據顯示 全美家庭收入的中位數 為74,580美元 這比2021年估計的76,330美元 下降了2.3% 74,580美元的每月30% 大約是等於1865美元 這個數字就是所謂的 負擔得起的住房費用的門檻 但是我們再看看房價的部份 今年2月份 全美房地產經紀人協會 統計的數據顯示 各類型的房價 中位數達到384,500美元 年增幅是5.7% 所以我們假設家庭收入 74,580美元的人 購買384,500美元的房產 我們使用30年固定抵押貸款利率 利率設定了7% 經貸款計算器計算之後 每月的還款額會是2365美元 這個數字已經是占到 家庭月收入的38%了 所以不能算作是負擔得起的房價 不過我認為這 個情況還算是不錯的了 要是以七、八萬美元 這樣的家庭年收入來說 卻住在所謂的美國一線城市 房價可能就會高達一倍 每月還款額大約會達到4800美元 那就會占到收入的77%以上 這就會是相當沉重的負荷了 所以你現在可以看到 很多的媒體都在報導 住房費用老早已經超過 美國人的負擔能力 現在是最嚴峻的時刻了 房地產網站Redfin 最近的一項調查發現 美國有一半的房主或者是租房者 難以負擔住房費用 這項全國性的調查 有2,995名受訪者 其中有1,494人表示 他們有時或者是經常 或難以支付定期租金 或者是抵押貸款 這其中多數人 有34.5%表示 他們在過去的一年裡 放棄了假日 努力的工作 來減輕每個月的住房費用 有些負擔更困難的人 有22%表示 他們又不吃飯來支付費用 也就是說 他們可能減少 每個月在食物上的花費 或者是減少用餐 來存下高昂的住房開銷 另外有20.7%的人選擇加班 有20.6%的人用出售二手物品 來增加收入 有17.9%的人 向朋友或者是家裡人借錢 也有17.6%的人動用了退休儲蓄 還有15.6%人選擇延遲 或者是跳過去看病的醫療花費 這項民調還進一步的 看種族之間的差異 他們發現黑人的受訪者有25.9% 比較容易選擇用加班 來減輕每個月的住房費用 而西班牙裔的受訪者有28.2% 最有可能用賣掉二手物品的方式 而選擇不休假來支付費用 在亞裔的受訪者中占有43.8% 白人的受訪者也占有39.6% 這項調查很有趣 似乎每個種族之間的特性 也在這個調查中看出了一些端倪 但是不管哪個族裔 現在都只能努力工作來養家糊口了 不過有一點我是比較驚訝的 有13.5%的千禧世代 已經開始動用退休儲蓄 來支付每個月的住房費用 大多數的千禧世代 都還沒有到達退休年齡 但是住房的負擔 已經變得相當緊張了 不管是房價或者是利率 都是幾十年來最高的 從某種標準來看 千禧世代在退休的準備方面 確實是落後於他們的上一代 不過有一個退休金的法規 要特別留意一下 美國國稅局通常對59.5歲之前 從退休帳戶取錢的人課稅 但是對於符合條件的首次購房者 他們最多可以享有 免稅借貸1萬美元的資格 就是說可以當作應急之用吧 現在全美達到百萬房產城市的州 比一年前增加了59個 達到550個城市（口誤） 那麼所謂百萬房產城市指的是 該城市的房價中位數 達到百萬美元的等級了 加州是最多的 最新的數據來到210個 這個數量比後面5名城市的總和 都還要多 後面的2到6名是 紐約州、新澤西州、佛羅里達州 麻薩諸塞州和科羅拉多州 幾乎所有的州都有所增加 只有佛羅里達州、德州 和德拉瓦州出現了減少 以都會區來看的話 紐約都會區展現最強勁的升值 一共106個城市 達到百萬美元的等級 而且僅相差一年的時間 竟增加了24個 是所有都會區增幅最多的 那麼其次是舊金山、洛杉磯、波士頓 加州的聖荷西、西雅圖 邁阿密-勞德代爾堡都會區 華盛頓特區、聖地牙哥 和加州的聖瑪麗亞-聖塔芭芭拉 聖羅莎都會區 令人沮喪的是抵押貸款利率 近期又有上揚的勢態 雖然4月4日為止的一週時間 30年固定的平均利率為6.82% 是較一個月前有所下降了 不過根據比較即時的 每日抵押貸款數據顯示 利率再度出現陡升的趨勢 4月10日來到7.34% 比一週前或者是一個月前都還要高 這對買家的購買能力 將再度受到嚴重打擊 現在比較讓人擔憂的是 3月份的通脹率又有所上升 CPI的年漲幅來到3.5% 比2月份的3.2%還要高 也比市場預期的3.4%還高 至於核心通脹率的年率 也沒有如預期的下降 仍維持在2月份的3.8% 這樣的數據表現 不僅讓金融市場非常擔心 連帶對抵押貸款利率 又會造成上行的壓力 讓原本在今年以來 維持在7%以下的利率 開始又有回升的空間 這是大家特別要留意的地方 現在很多專家 對美聯儲要降息的看法 是越來越悲觀的 去年最早有不少人認為 今年3月就會開始降息了 但是隨著時間過去 通脹越來越頑固 有人認為6月才會開始降息 現在甚至有專家認為 9月才會開始降 而且不是降三次 可能是降兩次 摩根大通的執行長傑米・戴蒙 在4月8日發布的 年度致股東信中警告 通膨可能會比預期的更加棘手 戴蒙認為似乎有大量持續的通膨壓力 而且這種壓力可能會持續下去 3月交通服務通脹年增幅最大 達到10.7% 其次是住房通脹 約占消費者物價指數衡量的三分之一 與上個月持平 為5.7% 不過市場還是有一些好消息 在4月初新上市的掛牌量 出現顯著的增長 Redfin記錄到 14.1%的年度增幅 Realtor.com記錄到30.1%的漲幅 這兩個數據 都是2021年以來最高的幅度 顯示今年春季的銷售旺季 已經開始了 不過這個增幅的背後 也可能是因為去年的復活節 正好在4月初 所以有很多屋主推遲了上市計劃 就造成今年的漲幅比較多 但是不管如何 這表示開始有屋主願意上市賣房 對春季的市場而言會是一大亮點 現在最缺的就是房屋供應量的問題了 另一個好消息是房屋售價正在調降 有越來越多的上市房調降價格 從Redfin的數據我們可以看到 從今年1月以來 有越來越多的屋主把開價降低 4月7日的一週以來已經到達5.8% 這樣的上升趨勢 比過去幾年都要多 另外在Realtor.com方面 3月份降價的房屋比例到達了15% 是從2017年有記錄以來 3月最多的降價比例 在截至4月4日的一週以來 上市房的掛牌價格中位數 比一年前稍微下降0.1% 雖然看起來微小 不過是自去年7月以來 第一次連續兩週 出現年度價格的負增長 也是第三週同比價格下降 這個情況具有一定的代表意義 顯示利率持續在高位 不降反升 造成買家推遲購買計劃 對買家的價格上 造成一定的下行壓力 我們可以從數據看到 現在美國人 真的是很難買得起房子了 買方的抵押貸款申請量 在4月5日的一週時間 已經較前一週下降了5% 也比去年的同期下降了23% 按照房地美數據 4月初平均利率是6.82% 比一年前同期還高出0.5% 所以難怪很多人買不下去 都選擇再觀望看看 今天的最後我也總結一下 當前美國房市的概況 房價現在還處於上漲趨勢 但是不同的數據中有漲有跌 但是跌幅微小 新上市房的供應量有明顯的增加 上市天數還是處於較快的情況 畢竟供應量還是不夠 仍然會有搶房的情況 上市房的掛牌價陸續有降價的情形 可以保持觀察 抵押貸款利率因為通脹持續 而且降息困難 所以有上升的趨勢 這些都是買家要特別留意的地方 好了 今天的影片就分享到這裡 順便說一個我個人的事情 我最近也在買房賣房 還要搞裝修 事情比較多 但是也收穫很多 希望整件事情告一個段落之後 也跟大家好好分享整個過程 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見